Skatter på försäljning av spanska fastigheter. Realisationsvinster

Om du har bestämt dig för att SÄLJA din spanska fastighet, vänligen uppmärksamma följande begrepp som hjälper dig att veta om kapitalvinstskatten som du måste betala vid försäljningen:

1.- FÖRVÄRVINGSPRIS: Detta är det totala priset för fastigheten som betalas till säljaren vid slutförandet av fastighetsköpet.

2.- UTGIFTER FÖR FÖRVÄRV: Detta är de totala utgifterna och skatterna som du betalat utöver priset som: Notarieavgifter, fastighetsregisteravgifter, Överlåtelseskatt, Advokatarvoden, etc.

3.- REFORMER ACCEPTERAS FÖR ATT MINSKA KAPITALVINSTER: Observera att utgifter för reformer som görs i fastigheten inte alltid accepteras för att minska kapitalvinster. Endast reformer som betraktas som "strukturella" är begrepp som kan sänka denna skatt.

Vanligtvis kommer de arbeten och reformer som görs på fastigheten att vara avdragsgilla om de ingår i en strukturreform på fastigheten, som vanligtvis omfattas av en "Mayor Worls License", och inte för andra arbeten som inte påverkar strukturella delar av konstruktionen ( "Final Works License").

I fallet med "Mayor Works License" använder den spanska administrationen att som avdragsgilla de belopp som anges på Arkitektens projekt som används vid tillämpningen av dessa typer av licenser. Dessa Arkitektprojekt brukar inkludera en ekonomisk studie av de arbeten som ska utföras, vilka betraktas som de totala kostnaderna för arbetet. Det belopp som anges som totala kostnader är de som kan anses vara avdragsgilla per kapitalvinst.

För en bättre förståelse av vilka verk som motsvarar varje fall (stora och mindre verk), se nedan:

Major Works License

Det är ett bygglov som erhålls från Rådhuset för arbeten som kräver teknisk komplexitet och är ekonomiskt viktiga. Av denna anledning ska dessa arbeten regleras av föreskrifter om säkerhet, beboelighet m.m.

För att erhålla licensen för större verk måste ett ARKITEKTPROJEKT förberedas av arkitekter, ingenjörer etc.

Som huvudregel krävs ett större bygglov i följande situationer:

• Den övergripande rehabiliteringen av bostäder.
• Verk som påverkar husets struktur (grund, struktur, fasad, tak, etc.)
• Öka bygghöjden eller volymen.
• Åtgärder relaterade till brandskydd.
• Rivningar, eller underavdelningar.
• Ändringar i användningen av byggnaden eller huset.
• Konditionering av kommersiella lokaler.
• Nybyggnadsarbeten.
• Verk som påverkar de gemensamma elementen i en byggnad.

Mindre verkslicens

Mindre arbeten för reformer etc. kräver också tillstånd. Detta är dock enkla arbeten, som inte kräver ett projekt eller specialiserade projekt, och de har en mycket lägre kostnad. Exempel på dessa kan vara små reformer, byten av väggar eller beklädnad, inredningsprojekt, borttagning av arkitektoniska barriärer, byte av trottoar, förnyelse av kök eller badrum, installation av värme, avlopp, VVS och el, undersökningar, provningar m.m.

4.- RETENTION FÖR KAPITALVINSTER: Vid fastighetsförsäljningar, när säljaren inte är skattemässigt bosatt i Spanien, finns en retention på 3 % av priset som avtalats för försäljningen, vilket inte betalas till säljaren. Köparen är skyldig att "hålla" de 3 % av priset och deponera dem till det spanska skattekontoret, som en "förskottsbetalning" av kapitalvinsten som ska betalas från säljaren.

KAPITALVINSTER BERÄKNING

Försäljningar av spanska fastigheter ger kapitalvinstansvar till säljare.

Caiptals vinstskatt att betala är 19 % av "Nettovinsten" av försäljningen.

För att få vad som är "nettovinsten" av försäljningen måste du följa upp denna formel:

Försäljningspris – Förvärvspris – Kostnader och skatter vid förvärv – Kostnad för ”strukturreformer” gjorda på fastigheten

---

Exempel på realisationsvinstberäkning: 

• Du köpte en återförsäljningsfastighet 2015 för ett pris av 200.000 XNUMX EUR.
• I det ögonblicket betalade du 24.000 12 EUR, vilket är 10 % av utgifterna: 2 % överföringsskatt + XNUMX % notarie, fastighetsregister, advokatarvoden, etc.
• Sedan gjorde du interna reformer för 17.000 XNUMX EUR (byte av bearbetning av golvet, reparation av poolen och nya fönster).
• Några år senare byggde du ett garage för ett värde av 20.000 XNUMX EUR

Då bestämde du dig för att sälja nu för ett pris av 260.000 XNUMX EUR.

Vad är kapitalvinsten deriven från detta Till Salu?

OBS: Innan vi gör beräkningen måste vi informera om att den spanska administrationen kommer att överväga alla ovanstående koncept för att sänka skatten, förutom den för "interna reformer" till ett värde av 17.000 XNUMX EUR. Anledningen till detta är att "interna" reformer som inte är "strukturella" reformer inte övervägs för skatteförmåner.

Vi använder formeln:

260.000 (Reapriset) - 200.000 (förvärvspris) - 24.000 (Utgifter och skatter vid förvärv) - 20.000 (Nytt garage) =

16.000 EUR

Detta är "Nettovinsten" som ska erhållas med försäljningen

Eftersom skattesatsen för kapitalvinster är 19 % kommer skattebeloppet för kapitalvinster att vara:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

SÄTT ATT BETALNING AV REALVINSTER

1.- FÖR SPANSKA ICKE SKATTERBORTADE

Eftersom du inte är skattemässigt bosatt i Spanien, är det sätt på vilket du betalar kapitalvinster på följande sätt:

• VID SLUTFÖRANDE AV FÖRSÄLJNINGEN: 3 % RETENTION: När försäljningen har slutförts tvingar den spanska administrationen köparen att göra en RETENTION på 3 % av värdet av försäljningspriset. Du får alltså inte det fulla överenskomna priset. Köparen behåller de 3 % av det totala priset och han är skyldig att deponera det hos Skatteverket. Detta görs "samma dag som försäljningen slutförs".

OBS: Om du följer exemplet ovan, om priset för försäljningen var 260.000 260.000 EUR, skulle köparens retention vara 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• FÖRE 4 MÅNADER EFTER SLUTFÖRANDE AV FÖRSÄLJNINGEN: DEKLARATION AV REALVINST 19% gäller både EU- och icke-EU-medborgare): Efter avslutad försäljning har du 6 månader på dig att presentera "Kapitalvinstdeklarationen" för det spanska skattekontoret. I denna deklaration måste du (eller din advokat) beräkna skatten enligt ovanstående exempel. I det här fallet är beloppet du måste betala 3.040 XNUMX EUR.

OBSERVERA: Som förklaras här är CG som härrör från denna transaktion på 3.040 7.800 EUR. Eftersom du hölls kvar med ett högre belopp (XNUMX XNUMX EUR), så har du en "kredit" hos den spanska administrationen för mellanskillnaden.

Så om den spanska administrationen tar emot 7.800 3.040 EUR för CG-skatt, eftersom det slutliga resultatet av skatten endast är 7.800 3.040 EUR, måste den spanska administrationen "återbetala" dig mellanskillnaden: XNUMX XNUMX-XNUMX = 4.760 EUR.

Hur gör man anspråk på denna återbetalning? Din advokat måste inkludera detta faktum på samma kapitalvinstdeklaration, för att uppvisa det för skattekontoret.

2.- KAPITALVINSTER VID SPANSKA SKATTEINFO: 

Om du anses vara "spansk skattebosatt" (vilket innebär att du betalar din inkomstskatt i Spanien som bosatt i Spanien), kommer du, när kapitalvinsten har beräknats, att ha följande förmåner på skatten:

• INGEN REALVINST FÖR PERMANENT BOSTAD: Om fastigheten du säljer är din permanentbostad (du har använt den i mer än 3 år som din "permanenta bostad"), kommer du att ha följande fördelar:
  • Om du är yngre än 65 år: Du betalar inte CG för beloppen av den erhållna försäljningen "återinvesterade" i förvärvet av en ny fastighet som ska användas som din permanenta bostad. Du har 2 år på dig att praktisera denna "återinvestering" (förbi 2 år utan att investera dessa belopp kommer du att beskattas fullt ut).
  • Om du är äldre än 65 år: Du betalar inte CG för de belopp som erhålls vid försäljningen. Och detta även om du inte ”återinvesterar” i en ny fastighet.
• INGEN RETENTION 3 %: När försäljningen är slutförd får du hela priset från köparen utan att retentionen är tillämplig.

OBS: Vanligtvis förväxlar ägare det "spanska skattehemmet" med det "spanska bostaden".

Med andra ord, folk tror att det "spanska uppehållskortet, eller "uppehållstillstånd" som erhållits av den spanska nationella polisen, räcker för att visa att de är "spanska bosatta för skatter", och tyvärr är så inte fallet.

Den "Spanskt uppehållskort”(Eller”Spansk uppehållstillstånd"), är inte det giltiga dokumentet för att ändra din skattemässiga övervägande som "skatteboende".

Det spanska uppehållskortet (eller certifikatet) tjänar endast till att deklarera att du "bor" i Spanien, för att underlätta för polisen att ha bättre kontroll över invånarna i ett bestämt område.

För att bli spansk bosatt för skatter, och sedan börja betala dina skatter i Spanien som en normal spansk medborgare, måste du skaffa SKATTEBETECKNING FÖR SPANSK BOENDE utfärdat av det spanska skattekontoret eller den spanska tullen, och sedan börjar du betala dina skatter i Spanien, och inte i ditt ursprungsland.

Och även, när du väl behöver deklarera till skattemyndigheten från ditt land att du är spansk skattebosatt och att du inte vill fortsätta som skattehemvist i ditt land-

Så snälla, kolla med din skatterådgivare vilka skatter som du för närvarande betalar eftersom, även om du inte är spansk bosatt, bör du deklarera och betala inkomstskatten som inte är invånare.

NÅGRA FRÅGOR OM DEN 3 % BEVARANDET VID FÖRSÄLJNING AV IDELBOR

Varför praktisera 3% retention från säljaren?

Eftersom det representerar en garanti för den spanska förvaltningen att de skatter som härrör från den kapitalvinst som säljaren har erhållit kommer att betalas i Spanien.

 Vad händer om 3% retention inte betalas?

I händelse av att behållningen inte praktiseras av köparen, kan den spanska administrationen verkställa skulden för nämnda betalning i varorna eller fastigheterna som är föremål för försäljningen.

Med vilken, i händelse av att köparen inte gör betalningen, och inte heller håller tillbaka säljaren, kan han drabbas av de eventuella processerna för utförande av skulden, och i hans fall, beslag av den förvärvade egendomen.

Vad måste säljaren göra när retentionen på 3 % har tillämpats?

Du måste visa upp skattedeklarationen, modell 210, inom en period av fyra månader från datumet för undertecknandet av försäljningen.

I det här fallet, i det fall att mindre än beloppet från beräkningen av realisationsvinsten har hållits inne, det vill säga om 10,000 15,000 € har hållits inne från säljaren, och resultatet av beräkningen av reavinsten är 5,000 210 € . , måste du bidra med de återstående €XNUMX XNUMX med presentationen av XNUMX-modellen, inom fyra månader efter försäljningsdatumet.

I annat fall, om säljaren har innehållit ett belopp som är större än det belopp som följer av betalningen av reavinstskatt, har han rätt att få det beloppet tillbaka. Detta måste uppvisas inom fyra månader från försäljningsdatum.

Det är viktigt vid denna tidpunkt, det vill säga i händelse av att det finns en returrätt på 3 %, eller en del av nämnda behållning till den spanska förvaltningen, kommer detta att kräva att säljaren tidigare har uppfyllt de skatteförpliktelser som den han var skyldig som ägare i Spanien i sitt begrepp som icke-bosatt. Det vill säga till presentationen av den årliga tillräknade inkomstskatten från IRPFNR, för andra bostad, till vilken alla fastighetsägare i Spanien är skyldiga som icke-bosatta. Normalt kommer denna skyldighet att krävas under en period av fyra år. Med andra ord kommer den spanska administrationen inte att kräva att tillräknade inkomstskatter ska regleras, som inte betalas ut efter de senaste fyra åren före försäljningsdatumet.

Hur mycket tid har den spanska administrationen på sig för att återbetala överskottet på 3 % som innehållits?

Administrationen har 6 månader på sig att återbetala det överskjutande behållet. Efter 6 månader är förvaltningen skyldig att återbetala nämnda belopp jämte dröjsmålsränta.

Särskild försiktighet måste iakttas med återlämnandetiden eftersom den spanska administrationen i vissa fall kan ta mer än ett år på sig att genomföra återlämnandet.

Det måste också beaktas att administrationen har upp till FYRA ÅR och en månad från och med försäljningsdatumet (art. 5 från lagen av modell 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) för att praktisera returen eller återbetalningen. Därför, i händelse av att det tar dig mer än ett år att få en återbetalning, måste du anlita en specialists tjänster för att paralysera utgångsperioderna för rätten att få återbetalning.

Finns det en skyldighet att behålla 3 % i fallet med donationer av fastigheter i Spanien?

När det gäller donationer av fastigheter belägna i Spanien, eftersom dessa är gratis, finns det inget pris att betala för dem, det vill säga det finns inget vederlag, det finns ingen skyldighet att hålla inne 3 % av värdet av donationen eller ange den genom modell 211.

Vid bostadsrättsupplösning, eller utsläckning av samäganderätt, är det obligatoriskt att innehålla 3 %?

Inte normalt . Upplösningen av bostadsrätten är med andra ord en neutral dispositiv handling, som inte genererar en förmögenhetsöverlåtelse för någon av parterna. Därför anses det inte finnas någon vinst.

Men , för det fall en av delägarna tillerkänns en större del än den som tillhör honom , kommer i detta fall att anses att nämnda del utgör en realisationsvinst för delägaren, varmed, retention måste övas. på 3 % på nämnda överskjutande del .

Med andra ord, låt oss till exempel föreställa oss att det finns ett fall där "A" och "B" har en fastighet i Spanien där 65% delas för "A" och 35% för "B". Om det i detta fall sker en bostadsrättsupplösning där det konstateras att var och en behåller 50 % av egendomen, kommer det att anses att ”B” har fått 15 % mer än vad han tillskjutit. Det vill säga att bidra med ett värde på 35 % erhålls ett resultat på 50 %, med vilket det 15 % överskottet kommer att betraktas som en realisationsvinst, och "A" kommer att tvingas behålla 3 % av värdet av de 15 % för att "B".

På samma sätt, låt oss föreställa oss att det finns ett annat exempel där ”B” får, utöver sina 35 % av egendomen, en kontantkonversation på 50,000 3 €. På samma sätt skulle den kontanta ersättningen vara föremål för XNUMX % retention, eftersom den representerar en av de befintliga tillgångarna i "B".

ANDRA SKATTER FÖR SÄLJARE-PLUSVALÍA

Främst, PLUSVALÍA, är en skatt över ökningen av värdet på marken där din fastighet är, från köp- och försäljningstiden. Det är den enda skatten som vi inte har möjlighet att beräkna innan försäljningen, eftersom beror på specifika kriterier från Rådhuset.

I dessa fall räcker ett kvarhållande från köparen till säljaren för att täcka betalningen av denna skatt. Sammantaget när säljaren lämnar landet efter försäljningen.

KONTAKTA OSS!