INSTÄLLNING AV B&B I ANDALUCIA-TURIST-CASA LANDLIGT- OCH RUSTIK HYRA

HUR MAN UTFÖR EN SÄNG OCH FRUKOST I ANDALUSIEN

Det finns en stor förvirring kring vad ett Bed and Breakfast (B&B) är, dess koncept, dess reglering, dess beskattning och dess behandling.

1.- KONCEPT – VAD ÄR EN SÄNG OCH FRUKOST (B&B)

Det är ett koncept som har sitt ursprung utanför Spanien. Historiskt sett var det ett "logi", enklare, billigare och bekant än ett "hotell", där gästen bokstavligen sov, åt frukost och ibland åt, med ägarna, till och med använde sig av toaletter och allmänna tjänster, och för en mycket begränsad tid.

De tjänster och bekvämligheter som erbjuds av B & B var mycket mer blygsamma än de som erbjuds av ett hotell , och även dess pris. Av denna anledning blev det mycket populärt.

Men i Spanien , denna typ av B&B har historiskt sett inte konceptualiserats på samma sätt . Vi kan kanske jämföra det med de historiska "fondas", eller vandrarhem, eller "parador".

Sanningen är att idag är konceptet ” snabbt stopp med bed and breakfast ” har blivit standardiserad, särskilt på grund av att turister och utländska besökare har kommit som har efterfrågat en liknande tjänst. Och vad som är viktigare, vi hittar ett stort antal små investerare som vill etablera sig i Spanien och skapa en verksamhet som liknar B&B.

Den idé som vi ser mest på marknaden är från dessa utlänningar som vill etablera sig i Spanien och hitta ett stort och rymligt hem som låter dem bo i det, samtidigt som de kan dela det med framtida gäster , vilket genererar en inkomstkälla. för att hjälpa dem ekonomiskt i deras nya liv i Spanien.

Men vad som verkar väldigt enkelt och snabbt att uppnå i andra länder, i Spanien är det mycket mer komplicerat. Anledningen till detta är att boendeservicen i Spanien blir alltmer reglerad och kontrollerad, och är föremål för en reglerad aktivitet i processen att garantera att gästen/turisten får kvalitetsbehandling och service när han besöker Spanien .

2.- VARFÖR EN SÄNG OCH FRUKOST?

Ett Bed and Breakfast innebär två tjänster:

• Ät
• Sleep

När det gäller ” sovande ", det finns ett brett utbud av typer av boendetjänster för turister och gäster i spansk lagstiftning som kan användas som ett sätt att erbjuda "logi och säng"-tjänster:

• Säsongsuthyrning : Det är en lägenhet/hus ​​som hyrs ut på tillfällig basis, där den till och med kan hyras av rum.

Denna typ av uthyrning är inte föremål för någon licens , registreringskrav etc. Det är helt enkelt nödvändigt att formalisera ett säsongshyreskontrakt där hyresgästen åtnjuter fastigheten under en viss tid i utbyte mot ett pris.

I denna typ av uthyrning ingår normalt inte andra tjänster som mat, frukost, rumsstädning, tvätt etc.

När det gäller dess varaktighet , är denna typ av uthyrning, som namnet anger, vanligtvis "säsongsbetonad". Det skulle med andra ord inte vara ett B&B i traditionell stil där det vanligtvis finns korta vistelser på en, två eller till och med upp till 10 – 15 nätter. Men det handlar om vistelser av medellång varaktighet upp till ETT ÅR .

Faktum är att i vissa regioner i Spanien, som t.ex Andalusien, säsongsuthyrning på mindre än 30-60 dagar anses vara "turisthem" eller "turistuthyrning" och är föremål för strikt kontroll, övervakning och begränsningar av turisthemmen eller "turistuthyrningen".

• Turisthem/turistboenden/turistlägenheter/turistuthyrning.

Som vi förklarade i det föregående fallet anses säsongsuthyrning, när de är för kortare vistelser (vanligtvis för perioder på mindre än en månad), och annonseras på digitala plattformar som Airbnb, Home Away, etc., vanligtvis av de olika reglerna . som " turistboende ", och därför föremål för mycket strikta mekanismer för kontroll, övervakning, villkor, begränsningar, etc.

Och det är här förvirringen kommer in. Regleringen av turistuthyrning och bostäder beror på regional lagstiftning, och ibland även lokal. Av denna anledning, beroende på region, hittar vi väldigt lika namn och begrepp, men med olika regler och juridiska konsekvenser, som blandas ihop och ger upphov till en härva av termer som:

• “Turistlägenhet”
• "Semester hemma"
• “Turistboende”
• “Turistboende”
• Bostad med "turistlicens"
• Bostäder för turiständamål (VFT)
• Lantligt boende turisthem
• Landsbygdshus, bondgårdar, Cortijos, etc.

… Och en lång etc av olika koncept för turistboende som skulle erbjuda "sovtjänster" till turister, med olika regler och specifikationer.

Denna typ av boende är halvvägs mellan ett "hotell", "vandrarhem" eller "pension". “, och säsongsuthyrning.

Men hittills har vi pratat om att "sova", men som ägare av det hyrda huset kan vi " erbjuda mat” till våra gäster?

Den frågan är svår att svara på.

Ur juridisk synvinkel, och för att förstås på ett enkelt sätt, att erbjuda " livsmedelsproduktion ” till våra gäster vi behöver samma typ av licens som en restaurang, hotell eller cafeteria . Och detta komplicerar verksamheten mycket.

Varför?

Tja, för restaurangservicen kräver tillstånd och affärs-, hälsa-, miljö- och även livsmedelshanteringslicenser , som inte alltid är lätta att få tag på, eller för att huset inte uppfyller de lagliga parametrarna för detta, eller helt enkelt för att användningen av restaurering inte är tillåten i det huset, eller i den urbaniseringen, eller i det området.

Vad var och en av reglerna i Spanien säger är att även om vi för att kunna erbjuda "logi"-tjänster kan vi "undvika" att behöva skaffa en "aktivitetslicens" eller "restaurering" när vi erbjuder "mat" till våra gäster tvingas ägarna till anläggningarna att skaffa nämnda aktivitets-/restaurangstillstånd, vilket ofta innebär komplicerade typer av högt reglerade och kontrollerade bostäder.

I andra artiklar på denna sida har vi redan pratat om hus och turistboende i Andalusien, men idag ska vi prata om boende med "mat" i den andalusiska regionen, både i städer och på landsbygden.

4.- SKILLNADER MELLAN LANDSHUS, LANDLIGT BOENDE TURISTHUS OCH HUS FÖR TURISTÄNDAMÅL I ANDALUSIEN

I.- HUS FÖR TURISTÄNDAMÅL – TURISTLÄGENHETER

 Dessa är allmänt kända som de lägenheter eller hus, i stadsområden, avsedda att hyra för turiständamål. Vi har diskuterat denna typ av bostäder utförligt i vår artikel:

 Bostäder för turiständamål (turistlägenhetslicens) i Andalusien

 De regleras i Dekret 28/2016 av den 2 februari om bostäder för turiständamål och ändring av dekret 194/2010 av den 20 april om etableringar av turistlägenheter.

 Trots vad denna förordning indikerar kan denna typ av uthyrning utvecklas på landsbygden, så länge som de utförs i "urbana" miljöer. Med det förstår vi det denna typ av uthyrning kan inte tillåtas i hus eller kärnor utspridda på landsbygden, utanför urbaniserade områden eller "landsbygdskärnor" ("núcleo landsbygd").

 Vad är "landsbygdens kärnor" för andalusisk lagstiftning?

 För dessa ändamål upprättar art. 19 av Dekret 550/2022, av den 29 november, som godkänner den allmänna lagförordningen 7/2021, av den 1 december, som främjar hållbarheten i Andalusiens territorium följande:

 Traditionell” landsbygdskärnor ” lagligen etablerade på landsbygden som uppfyller följande krav också utgör en del av stadsmarken:

•  Att de har en vägtillfart som åtminstone tillåter normal transport av människor och motorfordon under icke ogynnsamma väderförhållanden, förutom följande tjänster:

1. 1. Tillförsel av dricksvatten genom det offentliga nätverket, enskilda brunnar eller samhällscisterner som har en sanitär garanti för att de är lämpliga som livsmedel.
   2. Rening av avloppsvatten genom det allmänna sanitetsnätet eller ett godkänt system som godkänts av den behöriga administrationen för utsläpp.
   3. Elektrisk energi genom distributionsnätverk eller genom anläggningar för självförsörjning av energi.

• Att de fungerar som stöd, enligt artikel 23, för en tätortsbebyggelse , singulariserad, identifierbar och, i förekommande fall, administrativt differentierad.
• Dessa traditionella landsbygdskärnor som inte finns på allmän egendom och som ursprungligen upprättades i enlighet med den lagstiftning som gällde vid tidpunkten eller före lag 19/1975 av den 2 maj, reformen av lagen om landstyrning och stadsplanering.
• Klassificeringen av traditionella landsbygdskärnor som urban mark kräver att de i förväg avgränsas av instrumenten för allmän stadsplanering . Dess avgränsning kommer att genomföras genom att en omkretslinje dras ut utifrån befintligt skifte, med hänsyn tagen till byggnadernas närhet, förhållandet och sammanhållningen mellan platser i samma område med ett differentierat ortnamn, vare sig de är kärnor eller annat. befolkningsenheter, och morfologin och typerna av byggnader och traditionella tomter.

Och vad är "spridda kärnor i rustik"?

I detta avseende anser dekret 550/2022, av den 29 november, som godkänner den allmänna lagförordningen 7/2021, av den 1 december, som främjar hållbarheten i Andalusiens territorium, i sin art. 23 som " habitat diseminado rural  " det följande:

3. I enlighet med artikel 14.2 i lagen, områdena för spridd lantlig livsmiljö utgöra ett territoriellt område där en uppsättning byggnader utan stadsstruktur och kopplade i sitt ursprung till jordbruksverksamhet och landsbygdsmiljön är belägna, vars egenskaper bör bevaras. . Den spridda lantliga livsmiljön utgör en bosättning av icke-urban karaktär på rustik mark och för att bevara dessa egenskaper får planeringsinstrumenten inte avgränsa områden eller föreslå en planering för dem, vilket innebär en täthet större än tre bostäder per hektar .

 Denna typ av bostäder, på landsbygden, kan bara få en licens för turistuthyrning, men de kommer inte att kunna erhålla kvalifikationen "Rural Accommodation", därför kan de inte dra nytta av dess bestämmelser, inte heller från det privilegium som följer med har detta märke.

 Denna typ av bostäder kan vara avsedd för bostadsbruk, eller turistanvändning, och kan implementeras på bostadsmark som tillåter turistuthyrning.

 II.- HUS OCH TURISTLÄGENHETER

 De regleras av Lag 13/2011, av den 23 december, om turism i Andalusien

 Det är lägenheter, flerfamiljshus och turistkomplex vars service, utbud och infrastruktur är exakt densamma eller liknar hotellens.

 Turistanvändning är "exklusiv", därför, som lagen säger " turistinkvarteringsanläggningar, såväl som de boendeenheter som är en del av dem, kommer att påverkas av tillhandahållandet av turistboendetjänsten som registrerats i Andalusiens turistregister, som under dess giltighetstid är förbjuden att tilldela dem till en annan användning, under någon titel.

 Därför, denna typ av verksamhet kan endast utföras på mark som är särskilt tillåten för hotell- eller turistbostäder/lägenhetsbruk.

 För dessa ändamål fastställer dekret 550/2022 följande begrepp turistanvändning :

 b) Turism , som inkluderar den detaljerade användningen av turistboende och aktiviteter med inverkan på turismområdet (sportaktiviteter som bedrivs i skidorter, golfbanor, småbåtshamnar, polofält eller andra, aktiviteter som syftar till fritid, underhållning och rekreation såsom temaparker, vattenparker, djurparker eller botaniska anläggningar, resorter och spaanläggningar och liknande)

 Dessa anläggningar kommer, förutom att de är villkorade att utvecklas av stadsbestämmelserna för användningen av marken där de är belägna, att omfattas av samma kriterier för kvalitets- och servicegaranti som hotellservicen. I denna mening ingår det i konsten. 35 i 2011 års lag:

 "... de måste uppfylla minimikraven för infrastruktur, de som fastställts i termer av säkerhet, de som rör miljön, de som har att göra med hälsa och säkerhet på arbetsplatsen i enlighet med bestämmelserna om förebyggande av arbetsrisker, samt, där så är lämpligt. , de som krävs enligt andra tillämpliga bestämmelser. Inom ramen för sina tillstånds- och kontrollförfaranden kommer kommunerna att kräva bevis på att dessa bestämmelser följs vid handläggning av motsvarande tillstånd, om tillämpligt."

 Dessutom måste de vara registrerade i det andalusiska turistregistret . För dess registrering kommer det att krävas (art. 37 och följande artiklar).

 De kommer att styras av principen om ” exploateringsenhet ", det är, det antar påverkan på tillhandahållandet av turistlogitjänster för alla boendeenheter som ingår i byggnaden, eller en oberoende och homogen del av den, som upptas av varje anläggning, varvid förvaltningen av det hela utövas av ett enda ägarbolag.

Som vi säger, det är uttryckligen förbjudet att använda boendeenheterna för annan användning än turistboende, vare sig det gäller boende eller på annat sätt.

De kan bildas under ordningen för horisontell egendom, förutsatt att var och en av de individuella bostäderna förblir påverkade av exploateringsenheten och till villkoren för dess användning för turism.

III.- LANDSBOENDE

De regleras både av Lag från 2011 , och genom att DEKRET 20/2002 av den 29 januari om turism i landsbygdsmiljöer och aktiv turism.

 1.- TYPER AV LANDLIGT BOENDE

För dessa ändamål anser 2002 års dekret att boende på landsbygden är följande:

Boendeanläggningar på landsbygden kan specialisera sig på en eller flera av följande specialiteter:

1. Agroturism. Boende på en aktiv gård, där turisten, som en kompletterande verksamhet, kan delta i traditionella uppgifter som är typiska för gården.
2. Albergue (Vandrarhem) . Det är en anläggning för kortare vistelser och är i grunden riktad till en specialiserad användare, intresserad av att lära sig om regionen, naturen eller lokala livsstilar.

Dess huvudsakliga syften är att välkomna besökare och främja allmänhetens användning och miljöns naturvärden. Dessutom kan den stödja miljöutbildning eller liknande aktiviteter.

De kommer att ha följande:

• Köksfaciliteter för brukare, utan hinder av att även kunna erbjuda måltider och andra tjänster.
• Trebäddsrum eller flerbäddsrum med tvåbäddsvåningssängar kommer att tillåtas i dem, upp till högst åtta bäddar per rum och med en hastighet av en våningssäng med två sängar för varje 4 m rumsyta.
• Sanitära anläggningar kan vara kollektiva, men separerade efter kön, med ett förhållande på en sanitetsanordning (toalett, dusch och handfat) för var 7:e bädd.
• De kommer även att ha lokaler för gemensamt socialt bruk, med en hastighet på minst 1.5 m för varje regleringsutrymme.

3. Aulas de la Naturaleza (Naturens klassrum) . Boende med utrustning avsedd för huvudsakligen utbildningsändamål och njutning av naturen, riktad till isolerade besökare och organiserade grupper, skolbarn i de flesta fall, där aktivitetsprogram genomförs under kortare vistelser.

Tjänsterna som tillhandahålls av denna anläggning är relaterade till tolkning av naturliga processer, miljöutbildning och aktiviteter relaterade till själva naturrummet.

Dessutom måste dessa centra vara utrustade med nödvändiga faciliteter för att tillhandahålla boende och underhållstjänster till användarna.

4. Casa Forestal (Skogshus) . Etablering isolerad i ett skogsområde och funktionellt kopplat till exploateringen av skogen, magasinen eller fiskresurserna i inlandet.
5. Casa Molino (Brukshus). Isolerad anläggning och belägen i en byggnad som bevarar traditionella anläggningar, maskiner och mekanismer som är typiska för sliparbete.
6. Grotthus. Modell av en troglodytbostad utgrävd i mjuka och ogenomträngliga material från steniga områden. Upp till 50 % av den användbara ytan i traditionell konstruktion är tillåten, vilket säkerställer tillräcklig direktventilation i rum utan ytterfönster.
7. Chozas y Casas de Huerta (Hyddor och fruktträdgårdshus) . Isolerade hus, gjorda av enkla material, med karakteristiska tak gjorda av balkar, vass, vass, pinnar, sammanvävda vegetabiliska fibrer eller arabiska tegelpannor.
8. Cortijo – Bondgård . Byggnad som tjänar eller har fungerat som förvaltningscentrum för en medelstor eller stor gård, i allmänhet motsvarande typen av hus-uteplats, med ett centralt utrymme runt vilket de olika enheterna är fördelade, som presenterar en traditionell konstruktiv och dekorativ typologi. .

Den är i allmänhet mindre än haciendorna och med en större förenkling i sina beroenden.

9. Bondskola. Boendeetablering med kompletterande tjänster som syftar till att föra människor närmare livet på landsbygden genom att utöva aktiviteter som är typiska för en gård, såsom trädgårdsodling, jordbruks- och hantverksverkstäder, boskap och skötsel av husdjur, och generellt avsedda för barngrupper och ungdomar.

När det gäller boendet antas som standard siffran som vandrarhem.

1. Hacienda . Ställ isolerad inom området byggnader för bostäder och agro-industriell användning av en viss arkitektonisk komplexitet och stora dimensioner, beläget i stora gårdar och främst olivlundar. Komplexet är uppbyggt kring en stor central innergård, med faciliteter för agroindustriell omvandling såsom oljebruk, källare eller stall, samt bostäder för ägare och anställda.
2. Refugio (Shelter). Takkonstruktion som är skapad för att ge skydd och tillåta vila eller övernattning under en eller flera dagar, vanligtvis på rutter som är svåra att öva, och för att täcka de kontinuerliga kraven från besökare i berg, högfjäll och andra isolerade områden eller områden med svåra tillgänglighet. . Befrielse från elförsörjning och vägtillfart kommer att tillämpas.
3. Alojamientos especiales (Särskilda boende). Alla de faciliteter som är avsedda för boende vars egenskaper inte tillåter att de inkluderas i någon av de specialiteter som förtecknas i denna bilaga tillhör denna specialitet. Dessa boenden kommer att kräva ett särskilt tillstånd från General Directorate of Tourism Planning och deras respektive reklam måste tydligt och fullständigt avslöja deras speciella egenskaper.

2.- CASAS RURALES (CR) – LANDSHUS

Vad är ett lantligt hus? Som föreskrivs i art. 47 i 2011 års lag.

"1. Landsbygdshus är de byggnader belägna på landsbygden som har speciella egenskaper vad gäller konstruktion, läge och typicitet; De tillhandahåller boende och andra kompletterande tjänster och är registrerade som sådana i Andalusian Tourism Registry enligt villkoren i denna lag.

Och enligt dekretet från 2002, i dess artr. 15, definierar "landsbygdshus" som:

1. Med landsbygdshus avses de byggnader som avses i artikel 41.1 i lag 12/1999 av den 15 december om turism, som uppfyller följande krav:
2. a) När det gäller fristående bostäder, inklusive beroende byggnader såsom redskapsrum, stall, bodar eller andra av liknande karaktär.
3. b) I inget fall får det finnas fler än tre bostäder i samma byggnad.
4. c) Överskrid inte dess inkvarteringskapacitet på tjugo platser.

VAD MENAS MED "LANDSBYGDSMILJÖ"

 Enligt artikel 3 i dekretet från 2002 förstås det som " Lantlig miljö "

• I denna förordning avses med landsbygd de där jordbruk, skogsbruk, flodfiske och boskapsverksamhet till övervägande del bedrivs.
• De kommer inte att ta hänsyn till landsbygdsmiljön :

a) Skyddszonerna för motorvägarna och deras områden och servicezoner enligt bestämmelserna i lag 8/2001, av den 12 juli, om andalusiska motorvägar.

b) Befolkningscentra belägna på den andalusiska kusten.

c) Befolkningscentra som enligt den uppdaterade folkräkningen överstiger tjugo tusen invånare.

d) Områden nära fabriker, industrier, deponier, anläggningar eller verksamheter som ingår i bilagorna I och II till lag 7/1994 av den 18 maj om miljöskydd, som orsakar förorenande effekter, buller eller olägenheter som påverkar turister. . På order av ministeriet för turism och sport kommer avstånden till sådana områden att specificeras.

URBAN BEGRÄNSNINGAR:

I händelse av att bygdegården etableras den mark klassad som obebygglig , tolkas registreringen i Andalusian Tourism Registry utan att det påverkar dess tidigare behandling som ” åtgärder av allmänt intresse ” i enlighet med gällande bestämmelser.

KRAV:

Landsbygdshusen måste vara utrustade med följande faciliteter och utrustning, beroende på deras kategori, som alltid måste hållas i ett gott skick för bevarande och drift:

1.- Grundkategori:

A) Icke-delat boende, i vilken det kommer att finnas en ansvarig person som genom återkommande besök ombesörjer påfyllning av vatten och bränsle i förekommande fall samt anläggningarnas goda skick och vars namn, adress och telefonnummer kommer att göras kända. av användarna.

a) Lounger och matsalar: Matsal lämplig för anläggningens maximala kapacitet, vederbörligen utrustad för dess användning. Dess storlek kommer att relateras till regleringskapaciteten, med en minsta yta på 12 m som kan delas mellan två rum.

Om driftperioden inkluderar månaderna oktober till april, både inklusive, kommer de att vara utrustade med värme som kan nå och bibehålla en omgivningstemperatur på 19ºC under användning.

Möblerna och inredningen måste nå en optimal nivå av lämplighet med hänsyn till den andalusiska landsbygdens estetik.

b) Kök:

Den kommer att ha tillräcklig yta beroende på boendekapaciteten och måste vara utrustad med ett kök med flera brännare, ugn eller mikrovågsugn, kylskåp, porslin, bestick, glas, matlagnings- och städredskap.

Diskbänk och avlopp med varmt och kallt rinnande vatten.

Den kommer att ha direkt eller forcerad ventilation för luftförnyelse och rökutsug.

c) Sovrum:

1. Minsta yta på rummen kommer att vara 7 m för enkelrum och 10 m för dubbelrum. För varje ytterligare utrymme måste du ha ytterligare 4 m. Området som används för terrassen och det som upptas av badrummet exkluderas från beräkningen, medan det som upptas av garderober kan inkluderas inbäddat.
2. Möblerna i rummen ska i alla fall ha sängbord och en säng per kvadrat på minst 90 x 180 cm om den är enkel, eller 135 x 180 cm om den är dubbel. Madrassen är mycket styv och tillåter inte användning av ull- eller skummadrasser.
3. En garderob för var fjärde säng, med ett tillräckligt antal galgar, som kan placeras i vilket som helst av sovrummen.
4. Ljuspunkt bredvid sängen.
5. Den minsta fria höjden på taken kommer att vara 2.00 m. I rum med snedtak kommer minst 70 % av rumsytan att ha denna minimihöjd.
6. Belysning och ventilation kommer att ske direkt till utsidan eller till tillräckligt ventilerade uteplatser. Ventilationshålet kommer att ha en storlek som passar sovrummets volym, vilket inte tillåter användning av assisterade ventilationssystem. Fönstren kommer att förses med persienner, persienner eller gardiner.
7. Om driftperioden omfattar månaderna oktober till april, båda inklusive, måste de ha uppvärmning som kan nå och bibehålla en omgivningstemperatur på 19ºC under användning.
8. Tillgång till dem kommer alltid att vara från gemensamma element. I inget fall kan den nås via ett annat rum.
9. Du kommer att ha tillräckligt med sängkläder för antalet passagerare, med en hastighet av en match per vecka.

d) Hygieniska tjänster:

• De kommer att ha ett komplett badrum för var 6:e ​​bädd eller bråkdel därav, utrustad med varmt och kallt vatten, och utrustade med handfat, badkar eller dusch och toalett. Den ska placeras i samma byggnadskropp som rummen.
• Den kommer att förses med spegel, handdukshängare, klädhängare och hylla för toalettartiklar.
• Flödet av tillgängligt varmvatten måste säkerställa renlighet, inklusive dusch, för alla användare under en timme.
• De kommer att ha direkt eller forcerad ventilation.
• Det kommer att ha lämpliga handdukar för antalet passagerare, med en hastighet av två matcher per vecka.

B) Delat boende. Följande ytterligare krav är fastställda:

• Möblerna i rummen måste ha en stol för varannan sittplats, ett litet bord och en egen garderob.
• Förekomsten av ett kök enligt punkt b) ovan tillgängligt för kunder är valfritt.
• Badrummet måste vara exklusivt för kunderna. Måste ha badkar och bidé.

2.- Superior kategori:

A) Icke-delat boende.

Utöver kraven ovan måste de uppfylla följande:

a) Lounger och matsalar:

• Minsta storlek 15 m + 2 m för varje person från tredje.
• Uppvärmning som kan hålla en lägsta temperatur på 21ºC.

b) Kök:

• Det måste vara fristående från ett annat rum, även om ett kök-matrum är tillåtet om det finns ett fristående och separat vardagsrum.
• Kök med fyra brännare, ugn eller ugn-mikrovågsugn, tvättmaskin.

c) Sovrum: 1. Minsta yta på rummen kommer att vara 10 m för enkelrum, 14 m för dubbelrum och 18 m för trebäddsrum.

• Minsta storlek på sängarna kommer att vara 190 x 90 cm för singlar och 190 x 140 cm för dubbelrum. Varken bäddsoffor eller våningssängar räknas som sängar.
• Möblerna ska ha en garderob per rum, en halvlång spegel, en stol eller fåtölj per person, ett skrivbord och dekorativa element.
• Uppvärmning som kan hålla en lägsta temperatur på 19º C, med ett temperaturregleringssystem.

d) Hygieniska tjänster:

• Minsta badyta kommer att vara 3.5 m
• Den måste ha ett komplett badrum (badkar, bidé, toalett och handfat) för var fjärde säng.
• Mängden ackumulerat varmvatten fastställs till 20 liter vid 90º C multiplicerat med antalet passagerare, eller i kontinuerligt flöde (butanvärmare och liknande).
• Uppvärmning.

e) Övriga villkor:

• Omgivningsvärme för hela byggnaden med fast installation, som samtidigt kan hålla en lägsta temperatur på 19ºC i hela byggnaden och 21ºC i vardagsrummet, med ett temperaturregleringssystem.
• Elinstallation på 220 V enligt REBT, helt inbyggd och jordad.
• Särskild uppmärksamhet på miljöfrågor, såsom avfall, värmeisolering och att spara energi och vatten, med konkreta åtgärder för att minska deras påverkan.
• Övervägande av naturliga material och element
• traditionella inom konstruktion, dekoration, möbler och utrustning.

B) Delat boende. Följande ytterligare krav är fastställda:

• Vardagsrum, för exklusiv användning av kunder.
• Om det finns ett kök tillgängligt för kunderna måste det vara ett annat än ägarens.
• Ingredienserna för att förbereda frukosten kommer att göras tillgängliga för kunderna.
• Alla rum måste ha ett komplett badrum (badkar, bidé, toalett och handfat), integrerat i rummet. Dusch, toalett och handfat räcker om det även finns ett gemensamt badrum med badkar.

3.- VIVIENDAS TURÍSTICAS DE ALOJAMIENTO RURAL – LANDLIGT BOENDE TURISTHUS – VTAR

Enligt art. 48 i lagen:

1. Turisthus på landsbygden är de som är belägna på landsbygden där inkvarteringstjänsten tillhandahålls, och som erbjuds allmänheten, för tillfälligt eller tillfälligt bruk, för turiständamål, en eller flera gånger under året. anus.
2. Landsbygdsboende turisthus måste vara möblerade och ha nödvändig utrustning för omedelbar användning.

 Och enligt dekret 2002, Artikel 19. Turisthus för boende på landsbygden.

1. Lantligt boende turisthus är de som uppfyller följande krav:

a) När det gäller fristående bostäder, inklusive beroende byggnader såsom redskapsrum, stall, bodar eller andra av liknande karaktär.

b) Erbjudas till allmänheten för tillfällig eller säsongsbetonad användning eller vara upptagen ibland, en eller flera gånger under året.

c) Tillhandahålla endast boendeservice.

d) I inget fall får det finnas fler än tre bostäder i samma byggnad.

e) Överskrid inte dess inkvarteringskapacitet på tjugo platser.

De ska vara möblerade och ha nödvändig utrustning för omedelbar användning. Minimikraven för infrastruktur för turisthem på landsbygden kommer att vara de som fastställs i bilaga II. dess specifika föreskrifter kommer åtminstone att vara de som fastställs i bilaga III för den grundläggande kategorin landsbygdshus.'

NÅGRA ASPEKTER ATT TÄNKA MELLAN DE OLIKA TYPERNA AV TURISTBOENDE

 1.- MAXIMAL UTNYTTJANDETID:

Med fokus på de olika typerna av boende för turism som analyserats, kommer vi att börja med att påpeka att Casas Rurales-CR och Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural – VTAR är två typer av boende på landsbygden som har gemensamma aspekter, men också några mycket viktiga skillnader.

Även om båda typerna av boende måste uppfylla kraven i dekret 20/2002 av den 29 januari om turism i landsbygdsmiljöer och aktiv turism (bilaga II och III), ur juridisk och skattemässig synvinkel har de inte samma behandling . Och på samma sätt har VFTs en annan behandling, skattemässigt, än CRs.

En relevant skillnad mellan RC och VFT med avseende på boende på landsbygden turistbostäder (VTAR), är att den senare åläggs en maximal årlig period för att hyra den för turiständamål . Redan i förordning 20/2002 krävs att nämnda årliga öppningsperiod ska meddelas. Detta dekret anger dock inte tidsgränsen, även om det anges att det måste vara mindre än ett år, samlar artikel 19 att "deras tillfälliga eller säsongsbetonade användning, eller vara upptagen ibland, en eller flera gånger under året". Denna generiska begränsning specificeras senare i lag 13/2011, av den 23 december, av Tourism of Andalusia (BOJA nr 255, 31 december), i dess artikel 48.1, där den maximala exploateringsperioden fastställs. att det kan vara mer än tre månader på hela året.

För CR och VFT finns, som antytts, ingen tillfällig begränsning av hyran.

2.- ERBJUDANDE TJÄNSTER:

Med avseende på tjänster som dessa boenden kan ge, är det nödvändigt att särskilja det faktum att i Landsbygdsturistboende Bostäder och Endast VFT den strikta boendeservicen kan tillhandahållas (lag 12/1999, förordning 20/2002, lag 13/2011 av den 23 december och förordning 28/2016 av den 2 februari).

I fallet med Lantliga hus , å andra sidan, förutom boendeservicen, någon annan kompletterande service måste tillhandahållas, såsom turistinformation, tvätt, frukostar, måltider, aktiva turismaktiviteter etc.

3.- SKYLDIGHET ATT GERA TURISTINFORMATION

VFT måste ha tillgänglig och kommer att erbjuda "turistinformation, i fysisk eller elektronisk support, om området, fritidsområden, restauranger och cafeterier, butiker och livsmedelsbutiker, närmaste parkeringar till bostaden, befintlig sjukvård i området, medel. över stadstrafik, karta över staden och guide till shower”. Det är med andra ord en skyldighet.

Men 2002 års dekret fastställer att för VTR:er kommer denna tjänst att vara "kompletterande" och därför inte obligatorisk.

4.- PLATSER

 Smakämnen VFTs kan hyras komplett eller efter rum , och i inget fall får de överstiga 15 bäddar i det första fallet och 6 bäddar i det andra.

Men i vad som hänvisar till lantliga hus , Och den VTAR, en max 20 platser är etablerad, men i båda fallen kan det inte finnas fler än 3 hus i samma byggnad som hyrs ut.

5.- BESKATTNING OCH SKATTEASPEKTER

Vi måste säga att vi inte kan upprätta ett adekvat skattesystem för vart och ett av alternativen för CR, VFT och VTAR. Ur den spanska administrationens synvinkel finns det en bred tolkning av de olika fallen, så vi kan hitta helt olika ärenden och beslut för samma ärende, och ibland till och med motstridiga.

Av denna anledning kommer den skattemässiga planeringen av projektet att bero på varje fall och på de personliga förhållandena för var och en av ägarna till dessa anläggningar. Av denna anledning rekommenderar vi dig särskilt att konsultera en skattespecialist för att studera ditt fall och individuellt planera ditt projekt.

I ingressen till dekret 28/2016 fastställs att boendeserviceverksamheten för både VFT och VTAR inte är ägarens huvudsakliga verksamhet och därför inte är den huvudsakliga inkomstkällan. Detta dekret fastställer att, när det gäller RC:er, representerar boendeverksamheten ägarens huvudsakliga verksamhet.

Dessutom är själva kärnan i perioden för att utföra verksamheten i fallet med VTAR, där tjänsten är begränsad till 3 månader om året, helt oförenlig med en företagstjänst.

Däremot har lag 13/2011, art. 41, när man hänvisar till principen om enhetlig drift av turistinkvarteringsanläggningar som ingår i art. 40 (Turistbostäder), bland vilka är Landsbygdshuset, när man behandlar frågan om att detta boende måste drivas enligt principen om exploateringsenhet, med hänvisning i sin text till termerna "driftsföretag", "företag som förvaltar" etc. , framgår det i princip och därför i ordalydelsen av densamma att exploatering av ett lanthus anses vara näringsverksamhet.

Sammanfattningsvis kan man dra slutsatsen att inkvarteringsverksamheten i ett landsbygdshus anses vara en affärsverksamhet, eftersom den anses vara en huvudverksamhet för ägaren eller operatören och måste tillhandahålla någon kompletterande service till boendet; Uthyrning för turism av en VTAR och en VFT betraktas inte korrekt som en affärsverksamhet, utan snarare som exploatering av fastigheter, vars inkomst anses som inkomst av fastighetskapital och därför måste deklareras i den årliga inkomstskatten avkastning .

6.- ARBETS- OCH SOCIALFÖRSÄKRINGAR

Parallellt med de skattemässiga aspekterna, när det gäller arbets- och socialförsäkringsförpliktelser, skiljer det sig också från varandra:

• Turisthem och landsbygdshus: För att utveckla boendeverksamheten i landsbygdshus, eftersom det är en affärsverksamhet, krävs registrering hos socialförsäkringen för ägaren eller operatören i den särskilda ordningen för egenföretagare (autonoma).
• VTAR: Dessa skyldigheter krävs inte för ägarna av exploateringen.
• VFT: I princip krävs inte heller denna typ av skyldighet.

Men ändå, som vi säger, kommer det att vara nödvändigt att vara medveten om det specifika antagandet, eftersom det kan förekomma att det finns VFT-innehavare som har flera aktiva fastigheter, med en ansvarig anställd för förvaltning eller underhåll, och att detta är anses vara en affärsverksamhet som kräver registrering i ordningen för egenföretagare eller företag; och det kan vara så att en RC-innehavare bedriver sitt utnyttjande utan att detta är hans huvudsakliga verksamhet, att han gör det sporadiskt och att det inte är hans huvudsakliga inkomstkälla.

7.- Moms

Som vi har erinrat om i andra artiklar på vår webbplats, när det gäller momsplikten på turistuthyrning, fastställer lag 37/1992 att leasing är undantaget.

Men i händelse av att ytterligare städning, catering, tvättservice etc., typiska för hotelltjänster, tillhandahålls, kommer denna typ av tjänster att vara föremål för moms på 21 %.

I det här fallet kommer vi att sätta några exempel på kasuistik:

Exempel 1.- Ägaren får som betalning hyrespriset för bostaden (oavsett om det är enligt CR-, VFT- eller VTAR-regimen). Denna betalning är utan moms.

Exempel 2.- Ägaren, när det gäller VFT:er och CR:er, tillhandahåller transport, tvätt, etc. I detta fall måste du utfärda en faktura för dessa kompletterande tjänster med moms.

Exempel 3.- Ägaren överlåter uthyrningsverksamheten till tredje part, till exempel till ett företag som uteslutande ska exploatera uthyrningen mot en med ägaren överenskommen ersättning. I detta fall måste ägaren utfärda en momsfaktura för tjänsten "överföring av exploatering" och ska bära 21 % moms. I detta fall ska företaget som sköter uthyrningen utfärda en faktura utan moms till gästen. Den kommer endast att fakturera med moms för de kompletterande tjänsterna tvätt, städning, underhåll, transport, etc., och det kommer att göra det med 10 % moms (moms på besöksnäringen).

Exempel 4.- Ägaren hyr huset genom en portal eller förmedlingsbyrå. I det här fallet är det ägaren som hyr ut direkt till slutanvändaren. Ägaren kommer att utfärda en faktura utan moms, och endast i det fall att kompletterande tjänster från hotellbranschen tillhandahålls, tillkommer 10 % moms.

Förmedlingsbyrån (bokning, Airbnb eller fastighetsbyrå) kommer att utfärda en faktura med moms på 21 % (den allmänna momsen på tjänster)

Vad betyder "tilläggstjänster för hotellbranschen"?

Den spanska momslagen i dess artikel 23 fastställer att:

”Kompletterande tjänster anses vara restaurang, städning, tvätt eller andra liknande tjänster”

Å andra sidan inkluderar DGT:s doktrin i flera av dess bindande samråd det

"logiverksamheten kännetecknas, till skillnad från bostadsuthyrningsverksamheten, eftersom den normalt innefattar tillhandahållande av en rad tjänster såsom reception och permanent och kontinuerlig uppmärksamhet till klienten i ett utrymme som är avsett för detta ändamål, periodisk städning av fastigheten och boendet , periodiskt byte av sängkläder och handdukar och tillhandahållande av andra tjänster till kunden (tvätt, bagageförvaring, press, bokningar etc.), och ibland tillhandahållande av mat och restaurangtjänster”.

Tvärtom, följande anses inte kompletterande tjänster som är typiska för hotellbranschen:

• Städning av lägenheten tillhandahålls vid ingången och utgången av huset
• Byte av sängkläder i lägenheten tillhandahålls vid ingången och utgången av huset.
• Teknisk assistans och underhållstjänster för eventuella reparationer av VVS, el, glas, persienner, låssmed och elektriska apparater.

 8.- SKATT PÅ EKONOMISK VERKSAMHET – IAE

Vi förstår att exploateringen av landsbygdshus och VTAR måste registreras i IAE, eftersom de har ett specifikt ramverk i nomenklaturen.

Men för VFT:er, i händelse av att de utnyttjas på ett icke-affärsmässigt sätt, anser vi att det inte skulle vara nödvändigt.