När det finns månatliga betalningar på efterskott, vanligtvis, där ger de spanska bankerna två lösningar för att utföra ett obetalt bolån:
1.- Offentlig auktion – Embargo
När ett bestämt antal icke-betalda månatliga bolånebetalningar inträffar, stämmer banken fastigheten i domstol och inleder en beslagsprocess. I detta ögonblick höjs kostnaderna för bolånet med dröjsmålsräntan, och alla kostnader som är involverade i domstolens process (advokater, åklagare, officiella kostnader och domare) förenas med skulden, och om kunden vill städa egendomen från inteckningsskulder, måste han betala det TOTALA BELÖPET av inteckningen, tillsammans med de nya utgifterna som skapas. Så, i det ögonblick då banken presenterar kravet i domstol, kan kunden inte undvika att bara betala de försenade betalningarna, det totala beloppet för bolånet krävs då, och bara betala det, och resten av kostnaderna, banken avbryta anfallet.
När beslagsprocessen är klar skickar banken fastigheten till domstolarna på offentlig auktion, där en potentiell köpare kan köpa fastigheten till ett specialpris, ibland samma belopp som banken betalar. Om något vilar måste gäldenären betala resterande till banken. Banken kommer då att gå emot gäldenären, var han/hon än är, och för resten av hans liv, tills skuldbeloppet är helt betald. Under tiden kommer dröjsmålsräntor och kostnader att göra skulden högre. Detta är det spanska systemet.
Tyvärr är priset som betalas i en auktion för fastigheten extremt lägre än det slutliga marknadsvärdet. Ibland säljs fastigheten på auktion per 25% av priset på marknaden. Så jag är säker på att du nu har en uppfattning om situationen som skapas hos många gäldenärer som ser hur de har förlorat sina ägodelar och fortfarande är skyldiga pengar till banken.
2.- Återtagande – Dacion en Pago
I vissa fall är banken inte intresserad av att sälja fastigheten på offentlig auktion, och föredrar att få äganderätten till egendomen som betalning, och annullerar skulden och undviker kostnaderna och utgifterna som härrör från den tidigare embargoprocessen.
Detta kallas "Dación en Pago". Det betyder att banken accepterar att få fastigheten som betalning av skulden, och skulden avskrivs i det ögonblicket. Så gäldenären, efter att han har gett egendomen, avskrivs skulden.
Ibland accepterar inte banken att avskriva 100 % av skulden, bara vad som är det aktuella värdet på fastigheten på marknaden i det ögonblicket. Så de ansöker om en uppdaterad utvärdering, och de kommer att avskriva skulden för det erhållna beloppet.
I dessa båda fall (fullständig uppsägning eller delvis) är situationen mer fördelaktig för gäldenären än embargot, eftersom:
– Vid fullständig uppsägning ger gäldenären egendomen och skulden annulleras.
– Vid partiell hävning ger gäldenären fastigheten till ett pris som är högre än det som erhållits vid en eventuell auktion, eftersom han får fastighetens uppdaterade kommersiella värde.
Det värsta scenariot är att banken bestämmer sig för att sälja fastigheten på offentlig auktion, eftersom priset som erhålls vid den försäljningen kan vara mycket lågt, och banken kommer att gå emot gäldenären för resten av skulden, även om han/hon lever ut ur Spanien.
Vårt arbete är att undvika detta. Så om du kontrakterar våra tjänster kan vi förmedla med din bank och förhandla med dem för att komma fram till en "dación en pago"-lösning.
