Vad är bättre i skatt när man köper hus i Spanien, köper med företag eller som privatperson?

INKOMSTSKATT – FÖRETAGSSKATT

a) ATT KÖPA I SPANIEN SOM EN INDIVID

Skatter och utgifter kommer att vara olika med avseende på din övervägande som spansk skatteboende eller icke bosatt.

a) SPANSKA INNEHÅLLARE

a.1) Skatter vid förvärv av fastighet

a.2) Skatter på inkomster – Inkomstskatt

a.3) Skatter på försäljningen – Realisationsvinster

a.1) SKATTER PÅ FÖRVÄRV AV EN FASTIGHET:

Ingen skillnad med icke-invånare, förutom en NEDSÄTTNING PÅ 90 % av den genomsnittliga stämpelskatten vid förvärv av ett NYBYGGT hus som ska användas som "permanent bostad" av köparen.

– FÖRVÄRV AV NYBYGGNADER, TOMTER OCH FÖRETAGSÄGDA FASTIGHETER:

– Moms på förvärvsfastigheterna kan inte dras av.

– Resten av kostnaderna för förvärvet såsom notarieavgifter, fastighetsregistreringsavgifter, advokater, som härrör från förvärvet + strukturella reformer (endast strukturella) kan dras av enligt Realisationsvinster vid försäljning.

– FÖRVÄRV AV ÅTERFÖRSÄLJNINGAR: Överlåtelseskatt och resten av kostnaderna för förvärvet såsom notarieavgifter, fastighetsregistreringsavgifter, advokater, strukturella reformer (endast strukturella) kan dras av enligt kapitalvinster vid försäljning.

a.2) SKATTER PÅ INKOMST – INKOMSTSKATT:

1.- Allmänt

Individer som äger bostäder i Spanien är alltid skyldiga att lämna in årliga inkomstdeklarationer (IRPF) varje år och inkludera sina fastigheter i nämnda deklarationer, och detta både i händelse av att den skattskyldige är skattemässigt bosatt i Spanien eller inte.

När det gäller skattemässigt hemmahörande ska fastigheterna tas upp i den årliga inkomstdeklarationen, även om ingen inkomst eller inkomst har erhållits från den (till exempel hyra etc).

För det fall att fastigheten är den vanliga bostaden (en som används permanent i minst 3 år), även om den ska finnas med i deklarationen, beskattas den inte. Det är undantaget från skatten.

För det fall att fastigheten inte är den vanliga bostaden, det vill säga en andra bostad (fritidsbostad, garage etc.), ska dessa fastigheter ingå i skattedeklarationen, och i det fall:

1.- Fastigheter som har genererat inkomster (hyra m.m). I detta fall läggs inkomsten eller inkomsten som genereras av fastigheten till resten av inkomsten som erhållits under ägarens räkenskapsår och betalas enligt skatteskalan:

Skattesats för ordinarie inkomster
Hyra	sKATTESATS
Upp till 12.450 €	19%
12.450 - 20.200 €	24%
20.200 - 35.200 €	30%
35.200 - 60.000 €	37%
60.000 - 300.000 €	45%
+ 300.000 €	47%

 

 

I händelse av att den "permanenta bostaden" har hyrts (helt eller per rum) fastställer lagen om personlig inkomstskatt att på nettovinsten från uthyrningsverksamheten (det vill säga det belopp som är resultatet av att subtrahera den erhållna inkomsten mindre avdragsgilla kostnader), är det möjligt att få en minskning med upp till 60 %.

Till exempel, om vi under ett år har fått 10,000 4,000 EUR i inkomst från ditt permanenta hem, och du har haft 6,000 60 EUR i utgifter (reparationer, reformer, skatter etc.), kommer du att ha en nettovinst på 6,000 60 EUR. Vad lagen säger är att detta belopp kommer att ha en minskning med 2,400%. Därför kommer endast XNUMX XNUMX – XNUMX % = XNUMX XNUMX EUR att vara den definitiva inkomstskattebasen.

2.- Fastigheter utan inkomst – Imputering av inkomst: För de fastigheter som har genererat någon inkomst måste de fortfarande deklareras för skatt, och de betalar en "minimum" skatt som kallas "imputation of Income".

Det är ett skattebegrepp etablerat av det spanska systemet som i grunden anser att "alla fastigheter genererar inkomst även om de står tomma eller oanvända". Det är därför det spanska systemet alltid kommer att anse att det har funnits en förmån, trots att huset står tomt, och att det kommer att betala en "minsta" skatt.

Denna ”minsta” skatt som tillämpas på betalning av fastigheter som inte är vanliga bostäder beräknas på 1.1 % av fastighetens matrikelvärde (denna andel stiger till 2 % om värdet inte har granskats under det senaste decenniet).

Detta "minimum" kommer att tillämpas för den period av räkenskapsåret som fastigheten inte har genererat inkomst. Det vill säga denna betalning är proportionell mot antalet dagar som fastigheten inte har varit uthyrd.

Till exempel: När det gäller fastigheter som hyrs under TURIST RENTAL-regimen. Dessa fastigheter beskattas:

– För den tid de har hyrts av det allmänna inkomstskatteunderlaget för de dagar som de faktiskt hyrs ut, som vi har angett ovan i denna artikel.

– Under den tid de inte hyrs ut beskattas dessa fastigheter för "minimum genom imputation" av inkomst som förblir tomma.

2.- Kostnader och rabatter vid uthyrning:

De spanska systemen presenterar många skatteförmåner för inkomster som härrör från hyror.

Som förklarats ovan tillämpas en minskning med 60 % på det beloppet om hyresgästen har det huset som sin huvudsakliga bostad (det skulle inte vara giltigt om en fastighet hyrs ut för kommersiellt bruk, till exempel ett kontor). Motsvarande inkomstskatteklass kommer redan att tillämpas på resultatet (vilket beror på den årslön som den skattskyldige får och som ökar i takt med inkomsten).

Dessa är de sänkningar som accepteras av skattelagen:

• Bolåneräntor
• Kostnader för reparationer och underhåll av fastigheten
• IBI-rådet Skatt, avgifter och andra lokala skatter
• Samhällsavgifter och andra gemensamma utgifter
• Amortering av hus och fastighet (3 % enligt inkomstskatt)
  • Avdrag på 60 % av hyran vid permanent bostad: Det är dock viktigt att veta att turisthyresfastigheter, till skillnad från allmänna uthyrningar (de för säsong eller längre vistelse), även om underhållskostnader kan dras av, kan de inte dra nytta av de 60 % minskning.

Det är också mycket viktigt att veta att utgifterna för skatterådgivarens avgifter och utgifter för att hantera hyran inte kan dras av om skattebetalaren är en individ.

* Angående hyresintäkter av FÖRRUM och PARKERINGSPLATSER:

– De som hyrs tillsammans med huset och ligger i samma byggnad eller urbanisering beskattas inte separat från fastigheten som de tillhör, upp till max 2 parkeringsplatser.

– När det gäller parkeringsplatser eller förråd som hyrs enskilt eller separat från lägenheten ska de dock deklareras oberoende av resten, och de har inte 60 % rabatt.

c.3) Skatter på försäljningen: REALISATIONSVINSTER

1.- Beräkning av skatteunderlaget

För att beräkna BASEN FÖR SKATTEN för KAPITALVINSTER måste du överväga följande formel:

FÖRSÄLJNINGSPRIS- FÖRVÄRVINGSPRIS

1. FÖRVÄRVINGSPRIS består av:

• Priset för förvärvet
• Kostnaden för investeringar och förbättringar som gjorts i de förvärvade tillgångarna. Nu måste vi påpeka att kostnaderna för konservering och reparation inte kommer att inkluderas i alla fall. Endast reformer som innebär strukturella reformer av fastigheten eller tillbyggnader är tillåtna. Så mindre arbeten kommer inte att accepteras.
• Kostnader och skatter relaterade till förvärvet, såsom:
  • Provisioner från fastigheter eller andra agenter som är involverade i köpet.
  • Notarie, advokater och registreringskostnader relaterade till förvärvshandlingen och till och med beviljandet av pantlånet som erhållits för nämnda förvärv.
  • Betalning av skatter som överföringsskatt och stämpelskatt
• Övriga kostnader relaterade till upprättandet av inteckningen för lånet som beviljats ​​för dess förvärv. I inget fall kommer räntorna som betalas för lånet att beräknas.
• Alla andra kostnader som uppstår vid förvärvet av bostaden och som är inneboende i den.
• I sin tur kommer kostnaderna för avbokning av bolån att minska försäljningsvärdet.
  1. FÖRSÄLJNINGSPRIS är sammansatt av
• Priset på försäljningen
• Resten av utgifterna och skatterna hänför sig till försäljningen som fastighetsprovisioner, notarie- och registraturkostnader, kostnader för inteckningsavbokning, när dessa har betalats av säljaren.

Vinster som erhålls genom försäljning av fastigheten kommer att förenas med resten av inkomster som den skattskyldige erhåller (löner etc.) och beskattas med skattesatsens skala som anges ovan i detta avsnitt.

2.- Skillnader med personer som inte är skattskyldiga

Om du anses vara «spansk skattebosatt» (vilket innebär att du betalar din inkomstskatt i Spanien som bosatt i Spanien), kommer du, när kapitalvinsten har beräknats, att ha följande förmåner på skatten:

• INGA KAPITALVINST FÖR PERMANENT BOSTAD: Om fastigheten du säljer är din permanentbostad (du har använt den i mer än 3 år som din "permanenta bostad"), kommer du att ha följande fördelar:
• Om du är yngre än 65 år: Du betalar inte CG för beloppen av den erhållna försäljningen «återinvesterade» i förvärvet av en ny fastighet som ska användas som din permanenta bostad. Du har 2 år på dig att praktisera denna «återinvestering» (förbi 2 år utan att investera dessa belopp kommer du att beskattas i sin helhet).
• Om du är äldre än 65 år: Du betalar inte CG för de belopp som erhålls vid försäljningen. Och detta även om du inte «återinvesterar» i en ny fastighet.
• INGEN 3 % RETENTION: När försäljningen har slutförts får du hela priset från köparen utan retention.

 

     b) SPANSKA ICKE BORANDE

b.1) Skatter vid förvärv av fastighet

b.2) Skatter på inkomster – Inkomstskatt

b.3) Skatter på försäljningen – Realisationsvinster

b.1) SKATTER PÅ FÖRVÄRV AV EN FASTIGHET:

Ingen skillnad i förhållande till boende, förutom en NEDSÄTTNING PÅ 90 % genomsnittlig STÄMPELAVGIFT vid förvärv av ett NYBYGGT hus som ska användas som "permanent bostad" vilket inte är tillåtet om köparen inte har för avsikt att bo permanent i fastigheten.

– FÖRVÄRV AV NYBYGGNADER, TOMTER OCH FÖRETAGSÄGDA FASTIGHETER:

– Moms på förvärvsfastigheterna kan inte dras av.

– Resten av kostnaderna för förvärvet såsom notarieavgifter, fastighetsregistreringsavgifter, advokater, strukturella reformer (endast strukturella) kan dras av enligt kapitalvinster vid försäljning.

FÖRVÄRV AV ÅTERFÖRSÄLJNINGAR:

– Överlåtelseskatt och resten av utgifter för förvärvet såsom notarieavgifter, fastighetsregistreringsavgifter, advokater, strukturella reformer (endast strukturella) kan dras av enligt kapitalvinster vid försäljning.

b.2) SKATT PÅ INKOMST – INKOMSTSKATT FÖR UTAN BORTA (IRPFNR)

1.- Allmänt

Individer som äger fastigheter i Spanien är alltid skyldiga att lämna in årliga inkomstdeklarationer (IRPFNR) varje år, och inkludera sina fastigheter i nämnda deklarationer, och detta både i händelse av att den skattskyldige är skattemässigt bosatt i Spanien eller inte.

I fallet med icke-skattehemma ska fastigheter ingå i den årliga inkomstdeklarationen, även om ingen inkomst eller inkomst har erhållits från den (till exempel hyra etc).

Eftersom fastigheten INTE är en permanent bostad, beskattas den då den inte är undantagen från skatten (i motsats till fallet med spanska skatteinvånare).

1.- Om fastigheterna har genererat inkomster (hyror etc). de ska läggas till resten av inkomsterna som den skattskyldige har erhållit i Spanien under hela räkenskapsåret.

När det gäller inkomster som kommer från HYRA, är det mycket viktigt att veta att, som skillnad med fallet med "invånare", det inte finns INGEN minskning av de 60 % av nettovinsten som bas för skatten.

2.- Som nämnts i fallet med de spanska skatteinvånarna, i händelse av att fastigheter har inte genererat några inkomster, de måste fortfarande deklareras för skatt, och de betalar en "minsta" skatt som kallas "imputation of Income".

Denna ”minsta” skatt som tillämpas på betalning av fastigheter som inte är vanliga bostäder beräknas på 1.1 % av fastighetens matrikelvärde (denna andel stiger till 2 % om värdet inte har granskats under det senaste decenniet).

2.- Kostnader och rabatter vid uthyrning:

Alla utgifter som tillåts för de spanska skatteinvånarna i händelse av hyra är också tillåtna i fall av icke-invånare att sänka skattebasen, med undantag för 60%-reduktionen vid uthyrning av den permanenta bostaden.

Resten av minskningarna är tillåtna, men det finns en viktig skillnad mellan EU-medborgare och icke-EU-medborgare när det gäller detta reduktionsbidrag.  

– EU-medborgare: När den skattskyldige är bosatt i något av EU-länderna, de kan minska från skattebasen ALLA utgifter härrör från den verksamhet som har genererat inkomsten/hyran.

Till exempel, i händelse av hyra, kan det dras av kostnader för underhåll, lokala skatter, städning, reparationer, etc enligt de som är godkända för spanska invånare.

– ICKE EU-medborgare kan inte dra av från skattebasen ovanstående utgifter som genererats för att producera hyran. Alltså Skatteunderlaget kommer att vara det exakta beloppet av hyran som erhålls årligen i Spanien utan avdrag.

3.- Skattesats:  

Hyran värderad enligt ovan (2.- Tillräknad hyra vid tomt hus), kommer att läggas till resten av inkomster/hyror som erhållits från fastigheten under året (1.-Hyra effektivt erhållen), för att sedan reduceras med ev. sänkningar godkända och sedan underkastade följande skattesats:

EU-NATIONALER, Island och Norge	ICKE EU-NATIONALER
19%	24%

 

b.3) SKATTER PÅ FÖRSÄLJNINGEN – REALVINST FÖR SPANSKA ICKE SKATTERBORTA

1.- Beräkning av skatteunderlaget

För att beräkna BASEN FÖR SKATTEN för KAPITALVINSTER måste du överväga följande formel:

FÖRSÄLJNINGSPRIS- FÖRVÄRVINGSPRIS

           1.- FÖRVÄRVINGSPRIS består av:

• Priset för förvärvet
• Kostnaden för investeringar och förbättringar som gjorts i de förvärvade tillgångarna. Nu måste vi påpeka att kostnaderna för konservering och reparation inte kommer att inkluderas i alla fall. Endast reformer som innebär strukturella reformer av fastigheten eller tillbyggnader är tillåtna. Så mindre arbeten kommer inte att accepteras.
• Kostnader och skatter relaterade till förvärvet, såsom:
  • Provisioner från fastigheter eller andra agenter som är involverade i köpet.
  • Notarie, advokater och registreringskostnader relaterade till förvärvshandlingen och till och med beviljandet av pantlånet som erhållits för nämnda förvärv.
  • Betalning av skatter som överföringsskatt och stämpelskatt
• Övriga kostnader relaterade till upprättandet av inteckningen för lånet som beviljats ​​för dess förvärv. I inget fall kommer räntorna som betalas för lånet att beräknas.
• Alla andra kostnader som uppstår vid förvärvet av bostaden och som är inneboende i den.
• I sin tur kommer kostnaderna för avbokning av bolån att minska försäljningsvärdet.

          2.- FÖRSÄLJNINGSPRIS är sammansatt av

• Priset på försäljningen
• Resten av utgifterna och skatterna hänför sig till försäljningen som fastighetsprovisioner, notarie- och registraturkostnader, kostnader för inteckningsavbokning, när dessa har betalats av säljaren.

2.- Skattesats:

Vinster som erhålls vid försäljning av fastigheten kommer att förenas med resten av inkomster som den skattskyldige erhåller (löner etc.) och beskattas med de 19 % av den erhållna vinsten  som anges ovan i detta avsnitt.

3.- Skillnader med skatteinvånare

Eftersom du INTE är skattemässigt bosatt i Spanien, är det sätt på vilket du betalar kapitalvinster på följande sätt:

• INGEN UNDANTAG AV HUSET SOM PERMANENT HOSTAD. Eftersom du inte är bosatt anses det att du inte bor permanent på fastigheten.

 VID SLUTFÖRANDE AV FÖRSÄLJNINGEN: 3 % RETENTION: När försäljningen har slutförts tvingar den spanska administrationen köparen att göra ett RETENTION av de 3 % av värdet av försäljningspriset. Du får alltså inte det fulla överenskomna priset. Köparen behåller de 3 % av det totala priset och han är skyldig att deponera det hos Skatteverket. Detta görs "samma dag som försäljningens slutförande".

OBS: Om du följer exemplet ovan, om försäljningspriset var 260.000 260.000 EUR, skulle behållningen av köparen vara 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• FÖRE 6 MÅNADER EFTER SLUTFÖRANDE AV FÖRSÄLJNINGEN: DELARATION AV REALVINST (19 %): Efter avslutad försäljning har du 6 månader på dig att presentera «Kapitalvinstdeklarationen» för det spanska skattekontoret. I denna deklaration måste du (eller din advokat) beräkna skatten enligt exemplet ovan. I det här fallet är beloppet du måste betala 3.040 XNUMX EUR.

OBSERVERA: Som förklaras här är CG som härrör från denna transaktion på 3.040 7.800 EUR. Eftersom du hölls kvar med ett högre belopp (XNUMX XNUMX EUR), så har du en «kredit» hos den spanska administrationen för mellanskillnaden.

Så om den spanska administrationen har 7.800 3.040 EUR av dig för CG-skatt, eftersom det slutliga resultatet av skatten bara är XNUMX XNUMX EUR, då, den spanska administrationen måste «återbetala» dig skillnaden: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hur gör man anspråk på denna återbetalning? Din advokat/skatterådgivare måste inkludera detta faktum i samma kapitalvinstdeklaration, för att uppvisa till Skattekontoret efter avslutad försäljning.

4.- Periodisering

Skatten kommer att tillfalla:

– Vid returer, när de förfaller eller på insamlingsdagen om detta är tidigare.

– Vid realisationsvinst när fastighetsförändringen sker.

– Vid tillräknad inkomst motsvarande tätortsfastighet, den 31 december varje år.

– I de återstående fallen, när motsvarande inkomst förfaller.

– Vid den skattskyldiges död ska all inkomst i avvaktan på tillskrivning anses betald på dödsdagen.

5.- Formella skyldigheter

• Skattebetalare som skaffar inkomst på spanskt territorium utan förmedling av ett fast driftställe kommer att vara skyldiga att uppvisa en deklaration, fastställande och ange motsvarande skatteskuld för denna skatt inom en månad från intjänandedatumet. Vid tillräknat inkomst motsvarande tätortsfastighet för eget bruk kommer deklarationen att presenteras från den 1 januari till den 30 juni efter intjänandedagen.
• De solidariskt ansvariga får också göra deklaration och deposition av skulden. Skattskyldiga för denna skatt kommer inte att vara skyldiga att uppvisa deklaration som motsvarar den inkomst beträffande vilken uttag eller förskottsinkomst har gjorts, inte heller för dem som omfattas av innehållande eller förskottsinkomst men undantagna.
• Skattebetalare som får inkomster från ekonomisk verksamhet eller exploatering som utförs i Spanien kommer att vara skyldiga att föra register över inkomster och utgifter.
• På samma sätt måste de bevara, numrerade i datumordning, utfärdade fakturor och mottagna fakturor eller styrkande handlingar.
• De är skyldiga att göra innehållande och förskottsbetalningar med avseende på den arbetsinkomst de tillgodoser, samt övriga innehållspliktiga inkomster som utgör.

KÖP I SPANIEN SOM FÖRETAG – INKOMSTER FRÅN SPANSKA FASTIGHETER AV FÖRETAG

Återigen, som fallet med individer, finns det viktiga skillnader i skattebehandling när köparen av den spanska fastigheten eller inkomsttagaren är en spanska eller ett utländskt företag.

a) HANDLA I SPANIEN I FASTIGHETER MED ETT UTLÄNNANDE FÖRETAG – Inkomster som erhålls utan förmedling av ett fast driftställe

a.1) Skatter vid förvärv av fastighet

a.2) Skatt på inkomster – Inget föremål för bolagsskatt utan inkomstskatt för Icke bosatta (IRPFNR)

a.3) Skatter på försäljningen – KAPITALVINST

 

a.1) Skatter vid förvärv av fastighet:

Ingen skillnad med individer.

– FÖRVÄRV AV NYBYGGNADER, TOMTER OCH FÖRETAGSÄGDA FASTIGHETER:

– Moms på förvärv av fastigheter kan inte dras av.

– Resten av kostnaderna för förvärvet såsom notarieavgifter, fastighetsregistreringsavgifter, advokater, strukturella reformer (endast strukturella) kan dras av enligt kapitalvinster vid försäljning.

FÖRVÄRV AV ÅTERFÖRSÄLJNINGAR:

– Överlåtelseskatt och resten av kostnaderna för förvärvet såsom notarieavgifter, fastighetsregistreringsavgifter, advokater, strukturella reformer (endast strukturella) kan dras av enligt kapitalvinster vid försäljning.

a.2) Skatt på inkomster – Inget föremål för bolagsskatt utan inkomstskatt för Icke bosatta (IRPFNR)

Skattebetalare, företag och/eller fysiska personer som verkar utan fast driftställe, oavsett om de är fysiska eller juridiska personer, beskattas i enlighet med IRPF (spansk inkomstskatt – kapitalvinstskatt) bestämmelser och gör det för varje transaktion, enligt artiklarna 24 och följande i den konsoliderade texten till IRNR-lagen.

Så även om de är ett företag kommer utländska företag som agerar i Spanien utan fast etablering inte att omfattas av den spanska företagsskatten, utan av samma skattelag som för personer som inte är bosatta i landet: inkomstskatt.

1.- Skatteunderlag

 a) Allmän regel:I allmänhet kommer skatteunderlaget att utgöras av hela sitt belopp, fastställt i enlighet med reglerna för personlig inkomstskatt för enskilda.

b) Inkomster från spanska fastigheter/fastigheter:

1.- Inkomstskatt:  Utländska företag som äger fastigheter i Spanien är alltid skyldiga att lämna in årliga inkomstdeklarationer (IRPF) varje år, och inkludera sina fastigheter i nämnda deklarationer, och detta både i händelse av att det skattebetalande företaget är skattemässigt bosatt i Spanien eller inte.

När det gäller företag som inte är skattemässigt hemmahörande, måste fastigheter och hyror inkluderas i den årliga inkomstdeklarationen, men i motsats till PERSONER, i händelse av uteblivna inkomster, kommer "minimiskatten" inte att härledas.

Eftersom fastigheten INTE är en permanent bostad, beskattas den då den inte är undantagen från skatten (i motsats till fallet med spanska skatteinvånare).

2.- Beräkning av skatten – Bara hyror – Ingen imputeringsinkomst  

1.- Om fastigheterna har genererat inkomster (hyror etc). de ska läggas till resten av inkomsterna som den skattskyldige har erhållit i Spanien under hela räkenskapsåret.

När det gäller inkomster som kommer från HYRA, är det mycket viktigt att veta att, som skillnad med fallet med "invånare", det inte finns INGEN minskning av de 60 % av nettovinsten som bas för skatten.

2.- INGA IMPUTERINGSINKOMST vid utländska företag: Som nämnts ovan, när det gäller "individer", i händelse av att fastigheter inte genererade några inkomster under året, måste de fortfarande deklareras för skatt, och de betalar en "minimi" skatt som kallas "imputation of Income ”.

Men detta är inte fallet när ägaren av fastigheten är ett "utländskt företag". Så eftersom det inte är hemmahörande kommer det inte att finnas någon "beräknad skatt" att betala om fastigheten inte har genererat några inkomster under året.

De spanska systemen presenterar många skatteförmåner för inkomster som härrör från hyror.

2.- Kostnader och rabatter vid uthyrning:

Som förklarats ovan tillämpas INTE en minskning på 60 % på det beloppet för personer som inte är bosatta i Spanien

Motsvarande inkomstskatteklass kommer redan att tillämpas på resultatet (vilket beror på den årslön som den skattskyldige får och som ökar i takt med inkomsten).

Dessa är de sänkningar som accepteras av skattelagen:

• Bolåneräntor
• Kostnader för reparationer och underhåll av fastigheten
• IBI-rådet Skatt, avgifter och andra lokala skatter
• Samhällsavgifter och andra gemensamma utgifter
• Amortering av hus och fastighet (3 % enligt inkomstskatt)

o Som skillnad på individer, skatterådgivares avgifter och utgifter för att hantera hyran kan dras av om skattebetalaren är ett företag.

När det gäller individer finns det också en viktig skillnad mellan företag som är EU-medborgare och företag som inte är EU-medborgare när det gäller sänkningarna av skattebasen för inkomstskatten i Spanien.

– Företag EU-medborgare: När den skattskyldige är bosatt i något av EU-länderna, de kan minska ALLA utgifter från skattens bas härrör från den verksamhet som har genererat inkomsten/hyran.

Till exempel, vid hyra, kan det dras av kostnader för underhåll, lokala skatter, städning, reparationer etc-

– Företag som inte är EU-medborgare inte kan dra av ovanstående kostnader från beskattningsunderlaget genereras för att producera hyran. Så skattebasen kommer att vara det exakta beloppet för hyran som erhålls årligen i Spanien utan avdrag.

3.- Skattesats:

Inkomsterna/hyrorna som erhållits från fastigheten under året inlämnas till följande skattesats:

EU-NATIONALER, Island och Norge	ICKE EU-NATIONALER
19%	24%

• Särskilda regler för inkomster som erhålls från andra källor än hyra:

När det gäller tillhandahållande av tjänster, tekniskt bistånd, installations- eller monteringsarbeten som härrör från ingenjörskontrakt och i allmänhet från verksamhet eller ekonomisk verksamhet som utförs i Spanien utan förmedling av ett fast driftställe, kommer beskattningsunderlaget att vara lika med skillnaden mellan hela inkomsten och följande utgifter:

– Löner och sociala avgifter för den personal som är direkt anställd i utvecklingen av verksamheten under förutsättning att inkomsten av den tillämpliga skatten eller betalningarna på grund av den betalda arbetsinkomsten är motiverad eller garanterad.

– Tillhandahållande av material för deras definitiva införande i de arbeten som utförs på spanskt territorium.

– Förnödenheter som konsumeras på spanskt territorium för utveckling av verksamhet.

Skatteunderlaget motsvarande realisationsvinster kommer att bestämmas genom att för varje inträffad kapitalförändring tillämpas de regler som föreskrivs för inkomstskatt för person, med vissa undantag.

– När det gäller utländska enheter, när kapitalvinsten kommer från ett icke-lukrativt förvärv (till exempel donation), kommer det beloppet att värderas till det "normala marknadsvärdet" för den förvärvade föremålet.

– När intäkterna kommer indirekt från tillgångar belägna på spanskt territorium, eller från rättigheter relaterade till dem, och enheterna betraktas som "bara innehavare av tillgångar", och de är bosatta i länder eller territorier med vilka det inte finns något effektivt skatteutbyte information kommer de fastigheter som ligger på spanskt territorium att bli föremål för betalning av skatten.

– Arbetsinkomst som erhålls av personer som inte är bosatta på spanskt territorium i kraft av ett visstidskontrakt för säsongsarbetare, i enlighet med bestämmelserna i arbetslagstiftningen:  2%.

– Utdelningar och andra inkomster som härrör från andelar i ett företags eget kapital, och räntor och andra inkomster som erhålls från överföring av eget kapital till tredje part: 19%

4.- Periodisering

Skatten kommer att tillfalla:

– Vid returer, när de förfaller eller på insamlingsdagen om detta är tidigare.

– Vid realisationsvinst när fastighetsförändringen sker.

– Vid tillräknad inkomst motsvarande tätortsfastighet, den 31 december varje år.

– I de återstående fallen, när motsvarande inkomst förfaller.

– Vid den skattskyldiges död ska all inkomst i avvaktan på tillskrivning anses betald på dödsdagen.

5.- Formella skyldigheter

• Skattebetalare som skaffar inkomst på spanskt territorium utan förmedling av ett fast driftställe kommer att vara skyldiga att uppvisa en deklaration, fastställande och ange motsvarande skatteskuld för denna skatt inom en månad från intjänandedatumet. Vid tillräknat inkomst motsvarande tätortsfastighet för eget bruk kommer deklarationen att presenteras från den 1 januari till den 30 juni efter intjänandedagen.
• De solidariskt ansvariga får också göra deklaration och deposition av skulden. Skattskyldiga för denna skatt kommer inte att vara skyldiga att uppvisa deklaration som motsvarar den inkomst beträffande vilken uttag eller förskottsinkomst har gjorts, inte heller för dem som omfattas av innehållande eller förskottsinkomst men undantagna.
• Skattebetalare som får inkomster från ekonomisk verksamhet eller exploatering som utförs i Spanien kommer att vara skyldiga att föra register över inkomster och utgifter.
• På samma sätt måste de bevara, numrerade i datumordning, utfärdade fakturor och mottagna fakturor eller styrkande handlingar.
• De är skyldiga att göra innehållande och förskottsbetalningar med avseende på den arbetsinkomst de tillgodoser, samt övriga innehållspliktiga inkomster som utgör.

MYCKET VIKTIGT: Om fastigheten används av någon av aktieägarna, måste innehavet av fastigheten formaliseras av en hyreskontrakt att bemyndiga aktieägaren att använda fastigheten, med en marknadsvärderad hyra, och betalningen av den hyran beskattas med den allmänna skattesatsen.

Det är mycket vanligt att köpare köper en fastighet i Spanien i ett utländskt företags namn i syfte att användas personligen av aktieägarens familjemedlemmar. Detta är inte korrekt. Fastigheten tillhör "Bolaget". Så om användningen av fastigheten görs av aktieägaren av "personliga skäl", måste ett hyreskontrakt ingås med bolaget, med en märkt värdehyra, och inkomsterna som genereras av den hyran ska beskattas av den spanska inkomstskatten som resten av de hyror som erhållits under året.

a.3) Skatter på försäljningen – KAPITALVINST

Försäljning av spanska fastigheter som ägs av utländska företag beskattas på samma sätt som per Icke bosatta individer.

b) ARBETAR I SPANIEN I FASTIGHETER GENOM PERMANENT ETABLERING Inkomster som erhålls genom förmedling av ett fast driftställe

En person eller ett företag som inte är bosatta i Spanien agerar i Spanien genom ett "fast driftställe" i följande fall:

– När den har i Spanien, oavsett titel och kontinuerligt eller regelbundet, anläggningar eller arbetsplatser av något slag, där hela eller delar av verksamheten utvecklas.

– När de agerar i Spanien genom ett auktoriserat ombud, som kontrakterar i namn och på uppdrag av den utländska enheten, förutsatt att han regelbundet utövar nämnda fakulteter.

Närmare bestämt är fasta driftställen ledningshögkvarter, filialer, kontor, fabriker, verkstäder, lager, butiker eller andra anläggningar som gruvor, olje- eller gaskällor, stenbrott, jordbruksföretag, skogsbruk eller boskap eller någon annan plats för exploatering eller utvinning av naturresurser och konstruktion. Även installations- eller monteringsarbeten vars varaktighet överstiger sex månader.

Exempel:  En utländska enhet äger en del mark som är avsedd för en gruva i Spanien.

 1.- Skatteunderlag

Grunden för skatten för det fasta driftstället kommer att fastställas i enlighet med bestämmelserna i den allmänna företagsskatteordningen, utan att det påverkar följande:

1. Varje betalning som det fasta driftstället gör till huvudkontoret eller till något av dess fasta driftställen som avgifter, räntor eller provisioner som betalas som vederlag för tekniska assistanstjänster eller för användning eller överföring av varor eller rättigheter kommer inte att vara avdragsgill.
2. De räntor som betalas av utländska bankers fasta driftställen till deras huvudkontor eller till andra fasta driftställen för att utföra sin verksamhet kommer dock att vara avdragsgilla.
3. Den skäliga delen av förvaltnings- och allmänna förvaltningskostnader som motsvarar det fasta driftstället kommer att vara avdragsgill, förutsatt att de krav som ställs i lag är uppfyllda. Skattebetalare kan begära att Skatteförvaltningen fastställer värderingen av de nämnda utgifterna som är avdragsgilla.
4. I inget fall kommer belopp som motsvarar kostnaden för företagets eget kapital (räntor och andra finansiella kostnader), direkt eller indirekt, att hänföras till det fasta driftstället.

2.- Skattesats

1. Smakämnen skattesats på 30%kommer att tillämpas på skatteunderlaget, utom när det fasta driftställets verksamhet är forskning och utvinning av kolväten, i vilket fall skattesatsen kommer att vara 35%.
2.  En tilläggssats på 19 %kommer att krävas på de belopp som överförs från de eventuella inkomster som erhålls i Spanien av det fasta driftstället, med följande undantag

– Enheter med skattemässigt hemvist i EU:s stater som inte anses vara skatteparadis.

– Enheter med skattemässigt hemvist i en stat som har undertecknat ett avtal med Spanien för att undvika dubbelbeskattning, förutsatt att det finns ömsesidig behandling.

1. I hela skatten kan följande tillämpas:
2. – Beloppet för de förmåner och avdrag som tillämpas av den spanska bolagsskattelagen på de spanska företagen.
3. – Beloppet på innehållen och betalningar på grund av skatten.

3.- Skatteperiod och periodisering

 – Skatteperioden kommer att sammanfalla med det räkenskapsår som fastställts av det fasta driftstället, utan att överstiga 12 månader. När inget annat har deklarerats, avses med beskattningsperiod kalenderåret. Skatten kommer att debiteras den sista dagen av skatteperioden.

– Meddelandet om skatteperioden måste formuleras vid den tidpunkt då den första deklarationen för denna skatt måste lämnas, med förbehåll för att den finns kvar för efterföljande perioder så länge den inte uttryckligen ändras.

– Skatteperioden ska anses ha löpt ut när det fasta driftstället upphör med sin verksamhet eller på annat sätt återföring av investeringen görs på dess dag med avseende på det fasta driftstället, samt i de fall då det fasta driftstället upphör. etablering överförs. till annan fysisk person eller enhet, de i vilka centralhuset överlåter sin bostad och när dess ägare avlider.

4.- Formella skyldigheter

 De fasta driftställena kommer att vara skyldiga att lämna en deklaration, fastställande och ange motsvarande skattesats, genom den förenklade modell 200 eller 201. Deklarationen kommer att presenteras inom 25 kalenderdagar efter sex månader efter utgången av skatteperioden.

De fasta driftställena kommer att vara skyldiga att föra separata räkenskaper som hänvisar till den verksamhet de utför och de förmögenhetselement som var knutna till dem.

De kommer också att vara skyldiga att uppfylla de återstående redovisnings-, registrerings- eller formella skyldigheterna som krävs för enheter som är bosatta på spanskt territorium enligt bolagsskattereglerna.

5.- Betalningar på konto

Fasta etableringar kommer att omfattas av bolagsskatteinnehållning för den inkomst de får, och kommer att vara skyldig att göra delbetalningar på grund av regleringen av denna skatt, på samma villkor som enheter som omfattas av spansk bolagsskatt.

Likaså kommer de att vara skyldiga att göra innehåll och betalningar på konto i samma.

c) SKATTEKONSEKVENSER NÄR DU KÖPER ETT HUS GIA ETT SPANSKA FÖRETAG

c.1) Skatter vid förvärv av fastighet

c.2) Skatt på inkomst – FÖRETAGSSKATT

c.3) Skatter vid försäljning – FÖRETAGSSKATT

 

c.1) Skatter vid förvärv av fastighet

FÖRVÄRV AV NYBYGGNADER, TOMTER OCH ANDRA FÖRETAGSÄGDA FASTIGHETER:

– Moms på förvärv av fastigheter får dras ENDAST vid företag ”med ekonomisk verksamhet”.

– Egendoms-/Equity-bolag kan inte dra av momsen på fastighetsförvärvet.

– Resten av kostnaderna för förvärvet såsom notarieavgifter, fastighetsregistreringsavgifter, advokater, ALLA SLAGS reformer (inte bara strukturella), och i allmänhet, alla typer av kostnader relaterade till uthyrningsverksamheten kan dras av enligt kapitalvinster i fall av försäljning.

FÖRVÄRV AV ÅTERFÖRSÄLJNINGAR:

– Överlåtelseskatt och resten av kostnaderna för förvärvet såsom notarieavgifter, fastighetsregistreringsavgifter, advokater.

– ALLA SLAGS reformer (inte bara strukturella), och i allmänhet, alla typer av kostnader relaterade till uthyrningsverksamheten kan dras av enligt kapitalvinster vid försäljning.

c.2) Skatt på inkomst – FÖRETAGSSKATT

Smakämnen Företagsskattebas erhålls genom bolagets redovisningsresultat/saldo. Så det är på detta bokföringssaldo som skattesatsen kommer att tillämpas.

1.- OFFERT/TASTYPER

Den kommer att tillämpas under den första skatteperioden då skatteunderlaget är positivt (det vill säga det finns en vinst och vi måste betala bolagsskatt) och i nästa.

• Allmän offert/pris: 25%.
• Reducerad offert/pris på 15% för företagare. Nyligen skapade företag kan tillämpa denna reducerade skattesats i TVÅ ÅR (året då verksamheten börjar och följande år) om de uppfyller vissa krav:
  • Att bolagets ekonomiska verksamhet inte tidigare har bedrivits av andra personer eller närstående enheter.
  • Att den ekonomiska verksamheten inte har bedrivits, under året före företagets bildande, av en fysisk person som innehar en andel, direkt eller indirekt, i den nybildade enhetens kapital eller eget kapital som är större än 50 procent.
  • Egendomsbolag undantas från denna reducerade skatt.
• 20 % reducerad offert/pris för kooperativ:Denna offert/sats är tillämplig i skatteskyddade kooperativa företag, med undantag för extrakooperativa resultat, som beskattas med den allmänna offerten/satsen på 25 %.

2.- HUR BERÄKNAS SKATTEN SOM SKALL BETALA?

Bolagsskatten beräknas från redovisningsresultatet under företagets räkenskapsår, det vill säga:

INKOMSTER – KOSTNADER – AVDRAGGSGÄLLANDE KOSTNADER

3.- FÖRETAG MED EKONOMISK AKTIVITET OCH PATRIMONIAL

Det finns två sätt att köpa fastigheter i Spanien genom ett spanskt företag:

1.- FÖRETAG MED "EKONOMISK AKTIVITET" – De som bedriver näringsverksamhet, alltså de normala företag som bedriver verksamhet inom tjänster, produktion, fabriker etc, vilket innebär att företaget åtminstone har:

– En anställd för att utveckla aktiviteten- Observera att "Skatterepresentanten" eller General Manager inte anses vara anställd för detta ändamål.

2.- FÖRETAG UTAN "EKONOMISK AKTIVITET" – FAT-/AKTIEFÖRETAG (på spanska "Sociedades de mera tenencia de bienes" o "Sociedades Patrimoniales" - Detta är det typiska fallet för företag med "enbart ägande av investeringar eller finansiella produkter, aktier, obligationer, inlåning eller fastigheter". Så dess natur. ska ha skattemässiga effekter och inte kommersiella.

FALLET FÖR FAT-/AKTIEFÖRETAG

Det viktigaste är att mer än 50 % av tillgångarna inte påverkas av ekonomisk aktivitet. Det är med andra ord inte avsett att bedriva ekonomisk verksamhet.

Därför kommer det inte att vara en äganderättslig enhet om mer än 50 % av tillgångarna utgörs av uppsättningen av:

– materiella och immateriella anläggningstillgångar (nödvändiga för att utföra verksamheten)

– existenserna,

– Kundfordringar och sådana fordringar som är en följd av ekonomisk verksamhet.

Även om vi också måste betrakta som element relaterade till aktiviteten, lägga dem till de tidigare posterna, statskassan och de investeringar som uppfyller vissa krav. Bland dem kan vi nämna:

– de som produceras genom lagligt mandat, som härrör från ekonomisk verksamhet

De som härrör från verksamhet med de element som är relaterade till verksamheten, och de som, även om de inte är en följd av verksamheten, har till syfte att styra och kontrollera ett annat icke-equity-företags deltagande.

Allt som inte beskrivs i de föregående punkterna kommer att förstås inte påverka den ekonomiska aktiviteten.

Betydelsen av 50% av tillgångarna

Om mer än 50 % av tillgångarna i ditt företag är avsedda att bedriva verksamhet kommer det inte att vara äganderättsligt.

För att beräkna tillgångarnas värde måste genomsnittet av kvartalsbalanserna beaktas (inte saldot vid årets slut).

Å andra sidan, om det är ett moderbolag till en företagsgrupp, är det genomsnitt som ska tas i de konsoliderade balansräkningarna.

Vad menas med ekonomisk aktivitet?

För att betraktas som en "ekonomisk verksamhet" måste minst en person som är anställd med ett heltidsanställningsavtal och den vara dedikerad till att förvalta tillgångarna.

Att skapa ett företag utan ekonomisk aktivitet - Patrimonial är det mest använda sättet för dem som bestämmer sig för att investera i fastigheter i Spanien.

En mycket viktig punkt är det den enda verksamheten att "hyra" en eller flera fastigheter anses inte vara en "ekonomisk verksamhet", om det inte finns ett befintligt oberoende kontor för att sköta verksamheten och en anställd anställd på heltid.

– Vilka är anledningarna till att starta ett egendomsbolag i Spanien?

De främsta skälen är "skattemässiga" fördelar till sina partners:

1.- Tillgångar kommer att vara skyldiga att betala företagsskatt (CT). Den främsta konsekvensen är att företaget kommer att beskattas med den allmänna skattesatsen för CT, som är 25 %.

Detta är en fördel när aktieägaren är "bosatt i Spanien", totalt sett i investeringar av högt värde som skulle kunna beskattas med högre skattesatser för personlig inkomstskatt om investeringen genomfördes som individuell.

2.- De beskattas inte av förmögenhetsskatten utan av bolagsskatten. Detta kan vara en stor skattebesparing i händelse av att tillgångarna var mycket höga.

3.- Du kommer att kunna dra av i bolagsskatten de utgifter som behövs för underhållet av de fastigheter som genererar inkomster för ditt företag.

4.- Eliminera risken (fall av konkurs) som är inneboende i utvecklingen av en ekonomisk verksamhet; eventuella företagsskulder som kan göra dessa tillgångar kan beslagtas i händelse av att de drabbas.

5.- Familjens tillgångar är skyddade.

6.- Boskifte underlättas för arvingarna.

7.- Du sparar på personlig inkomstskatt om du har fastigheter som inte är din vanliga bostad.

8.- Beskattningen av inkomster som kan förekomma i företag kommer att ske med den allmänna skattesatsen (25%), istället för att betala den genomsnittliga skattesatsen.

Nackdelar

1.- Dessa enheter kanske inte tillämpar vissa skatteförmåner som den skattesats på 15 % som gäller för nyskapade enheter.

2.- Den kommer inte heller att kunna tillämpa de skattelättnader som fastställs för små enheter.

3.- De får inte tillämpa undantaget för att undvika dubbelbeskattning av utdelningar och inkomster som härrör från överföring av värdepapper.

Av bolagsskatten på 25 % tillkommer ytterligare 19 % för varje utdelning eller inkomst som mottas av en icke bosatt i Spanien. När det gäller spanska företag med "ekonomisk verksamhet" som delas av utländska medborgare, kan alla inkomster eller utdelningar som kommer från ett spanskt företag skyddas av de eventuella "dubbelbeskattningsavtalen" mellan Spanien och landet där den skattskyldige är bosatt. Så denna extra utdelningsskatt på 19 % skulle kunna sänkas vid eventuella konventioner mellan Spanien och det land där den skattebetalare är.

Men i fallet med "Patrimonial-bolag" kommer skatten på 19 % för utdelningar eller vinster från ett spanskt företag inte att undantas eller skyddas av något dubbelbeskattningsavtal, så den kommer att beskattas i sin helhet.

4.- Negativa skattebaser kan inte kvittas när en rad krav är uppfyllda.

5.- När det finns blygsamma tillgångar kanske det inte representerar besparingar. I första hand eftersom de kommer att tillämpa mindre delar av personlig inkomstskatt.

6.- Konstitutionen och underhållet av företaget (och dess ledning) har en rad kostnader.

7.- Om fastigheten används av någon av aktieägarna, måste innehavet av fastigheten formaliseras genom ett hyreskontrakt att bemyndiga aktieägaren att använda fastigheten, med en marknadsvärderad hyra, och betalningen av den hyran beskattas med den allmänna skattesatsen på 25 %.

Det är mycket vanligt att köpare köper en fastighet i Spanien i ett utländskt företags namn i syfte att användas personligen av aktieägarens familjemedlemmar. Detta är inte korrekt. Fastigheten tillhör "Bolaget". Så om användningen av fastigheten görs av aktieägaren av "personliga skäl", måste ett hyreskontrakt ingås med bolaget, med en märkt värdehyra, och inkomsterna som genereras av den hyran ska beskattas av den spanska företagsskatten som resten av hyran som erhållits under året.

– Hur är ett ägande-/aktiebolag bildat?

Som vi har påpekat är patrimonialsamhället en hänsyn till själva enheten. Och denna hänsyn ges av sammansättningen av dess tillgångar.

Så det som kan bildas är ett normalt och standardiserat SL eller SA civilt eller kommersiellt företag, som kommer att betraktas som äganderätt när det är begränsat till att förvalta tillgångar eller rättigheter utan att i första hand ägna sig åt professionell verksamhet.

* Särskilda regler för enheter som ägnar sig åt uthyrning av fastigheter

Denna ordning är frivillig och kommer att gälla för enheter vars huvudsakliga ekonomiska verksamhet är uthyrning av fastigheter belägna på det spanska territoriet, även om det är förenligt med utförande av annan kompletterande verksamhet och med överlåtelse av de hyrda fastigheterna en gång under minsta underhållsperiod. är godkänd.

För att tillämpa denna speciella ordning måste företag uppfylla följande krav:

• Antalet fastigheter som hyrs ut eller erbjuds för uthyrning är lika med eller större än 8 vid varje tidpunkt.
• Bostäder förblir uthyrda eller uthyrda i minst tre år. Underlåtenhet att följa detta krav kommer att innebära förlust av motsvarande bonus för varje fastighet.
• Fastighetsutveckling och uthyrningsverksamhet är föremål för separat redovisning för varje fastighet som förvärvas eller marknadsförs.
• I fallet med att utveckla kompletterande verksamhet till den huvudsakliga ekonomiska verksamheten för uthyrning av bostäder, att:

 – minst 55 % av inkomsten skatteperioden, exklusive de som härrör från överlåtelsen av de hyrda fastigheterna när minimiunderhållsperioden har löpt ut, eller, alternativt, värdet av enhetens tillgångar kan generera inkomster som har rätt att få bonusen.

Skattelagen förutser en rabatt på 85 % som ska tillämpas på hela kvoten som motsvarar inkomsterna från uthyrning av hus. Dessa inkomster kommer att beräknas genom att subtrahera från den fulla erhållna inkomsten, de avdragsgilla kostnaderna relaterade till nämnda inkomst, och de allmänna utgifterna som proportionellt motsvarar den avsedda inkomsten.

* SÄRSKILD SKATT FÖR INKOMSTER GENERERADE AV FÖRETAG ELLER PERSONER BASERADE I ETT HIMMELLAND

Enbart enheter som är bosatta i ett land eller territorium som anses vara ett skatteparadis och som är ägare eller innehar i Spanien, oavsett titel, fastigheter eller verkliga rättigheter till njutning eller njutning över dem, är föremål för en särskild skatt.

Skatteunderlaget utgörs av matrikelvärdet och, om detta inte finns, kommer det värde som bestämts enligt förmögenhetsskatten att användas.

Skattesatsen blir 3 % och den ska betalas varje år.

TLACORP 2021