TURISTHYRNING Icke-BOENDE ÄGARE – moms eller ej? - AFFÄRSVERKSAMHET?

Skattekonsekvenser för turister som hyr en fastighet i Spanien av en ICKE-BONAD i Spanien.

Rent, hyran av en fastighet är inte momspliktig. Detta momsbefrielse inkluderar alla typer av hyra:

• Korttidshyra / Turisthyra
• Hyra på medellång sikt
• Långtidshyra

Anledningen till detta är att det spanska systemet anser att det finns är inte "affärsverksamhet" eller "kommersiell verksamhet" när du hyr en fastighet (även när det gäller turisthyra)

Men när vi säger att "turisthyran" inte är momspliktig måste vi ta hänsyn till följande situationer:

• Fall 1.- Icke fast driftställe. Ingen affärsverksamhet

Ägaren hyr helt enkelt ut fastigheten till gäster som använder sina egna marknadsföringsverktyg, eller använder andra externa onlineplattformar som AirBNB, Homeaway, etc.

Kontakten med gästerna sker direkt av ägaren (nycklar, gästmottagning, akut, underhåll etc.). Onlineplattform behandlar endast marknadsföringssidan och publicitet av hyran, bokning och även att hantera hyresbetalningar och inkasso.

Dessutom hyr ägaren fastigheten utan "affärsmässigt" intresse, under vissa perioder av året, och reserverar för sig själv en bestämd tid per år för privat bruk.

Ägaren kan anlita lokala professionella tjänster för städning, trädgårdsskötsel, underhåll etc, men i "exklusiv" verksamhet för hyran och inte som anställda.

I dessa fall kommer hyran inte vara momspliktig.

• Fall 2.- Icke fast driftställe – Ingen affärsverksamhet

Samma utländska ägare erbjuder tillsammans med hyran städservice, städning av kläder och även mat/dryck.

I dessa fall skulle moms tillämpas när ägaren tillhandahåller "hotelltjänster" till gästerna. I dessa fall kommer momsen som tillämpas att vara 10 % och ägaren skulle behöva framställa separata fakturor till gästerna för dessa tjänster.

Men vilka anses vara "hotelltjänster"?. Här måste vi skilja på:

• Städning och andra tjänster som erbjuds endast INNAN kontroll och EFTER kassan. Dessa tjänster kommer inte att betraktas som "hotelltjänster", eftersom de tillhandahålls för att underhålla fastigheten i korrekta användningsförhållanden för gästerna.
• Daglig städning av rummet, tvättservice för kläder och mat (frukost, middag, etc.): I dessa fall klassificeras tjänsten som "Hotellservice", så moms kommer att tillämpas.

• Fall 3.- Fast driftställe – Affärsverksamhet

Den icke-bosatta ägaren bestämmer sig för att kontraktera en eller flera anställda i Spanien för att vara i huset för städning, underhåll, kundservice och mottagning, förvaring av nycklar, etc.

I det här fallet, på grund av det faktum att ägaren anställer en person på permanent basis (social trygghet, anställningsavtal eller permanent yrkeskontrakt) för att specifikt avsätta hans arbete till hyran, kommer detta att betraktas som en "affärsverksamhet", så momsbelagda.

Faktum är att av denna anledning kommer ägaren att betraktas som ”arbetsgivare”, i en näringsverksamhet, och denna verksamhet kommer i Spanien att betraktas som ett "permanent etablissement", så att det är föremål för skatte- och formella skyldigheter som en icke bosatt enhet med permanent etablering i Spanien.

• Fall 4.- Affärsverksamhet

Samma ägare som inte är bosatt i landet, även om en anställd inte har anställts på permanent basis, bestämmer sig för att kontraktera tjänsterna från en "Uthyrningsagent" eller "Plattform" för att överlåta, kontraktera eller lägga ut hyran av fastigheten under hela eller en viktig period av tid under året, för en bestämd utbetalning, ersättning eller annat.

I detta fall är det Agenten/Plattformen som direkt sköter gästernas kommunikation, incheckning, utcheckning, underhåll etc. Ägaren har ingen kontakt med slutanvändare/gäster från ombudet och det är plattformen som har exklusiv tillgång och rätt om nyttjande/hyra av fastigheten under hyreskontraktsperioden.

Så, återigen, kommer det spanska systemet att anse att även om ägaren inte har någon "affärsstruktur" för att utveckla hyran, så har samma agent/plattform som kontrakterats det. Så i slutet utvecklas "affärsverksamheten", så ägaren kommer att betraktas som en affärsverksamhet, hyran kommer att betraktas som en affärsverksamhet, och denna verksamhet kommer att betraktas i Spanien som ett "fast etablering", så underkastat skatt och formella skyldigheter som en icke-bosatt enhet med permanent etablering” i Spanien.

Skatteeffekter

• moms 21 %
• Retentioner 19 % 

Så, i de båda sista fallen med fast driftställe, vilka är de formella skyldigheterna att följa upp av ägaren? Att följa konsten. 164 från Ley 37/1992, följande:

1. Lämna in deklarationer som avser början, ändring och upphörande av verksamhet som bestämmer att de ska omfattas av skatten. Vi kallar detta "registro Censal" som passivt ämne från momsskatten.
2. Begär skatteregistreringsnumret från förvaltningen och meddela det och ackreditera det i de fall som fastställs.
3. Utfärda och leverera en faktura för all dess verksamhet, anpassad efter vad som bestäms av förordning.
4. Föra bokföring och register upprättade på det sätt som definieras av förordningar, utan att det påverkar bestämmelserna i handelslagen och andra redovisningsstandarder.
5. Tillhandahålla regelbundet eller på begäran av administrationen information om dess ekonomiska verksamhet med tredje part. Quarterly Model 303 (moms) och Model 115 (Retentions)
6. Skicka in motsvarande deklarationer-avräkningar och ange beloppet för den resulterande skatten.
7. En årlig summarisk deklaration.