”Usufruct” i Spanien – Rätt att använda fastigheten
ANVÄNDNING I SPANIEN FÖR FASTIGHETER OCH FASTIGHETER
"Usufruct" i ett fastighetsägande är rätten att använda och dra nytta av att en Fastighet inte är ägare. Det är som att vara hyresgäster men inte betala någon hyra.
Så, ägarna av fastigheten är olika personer än användaren. Den här typen av ägare heter "Nakna ägare".
Den "Naken eller nakna ägare” är de som har äganderätten till fastigheten. Men de kan inte "använda" fastigheten, inte heller att "bo" på fastigheten eller att "hyra" fastigheten, eftersom denna rätt uttryckligen ges till "nyttjanderättsinnehavarna". Faktum är att de nakna ägarna kanske inte har rätt att "tillträda" till fastigheten om nyttjanderätterna inte tillåter dem.
Den "nyttjanderättshavare" är de som har rätt att "bo", "hyra" och "använda" fastigheten, och till och med blockera tillgången till "nakna ägare", om de skulle vilja det.
Låt oss förklara detta koncept bättre på följande sätt:
Den juridiska "äganderätten" till en fastighet består av en grupp juridiska rättigheter som:
- För att begränsa egendomen (till exempel med ledningsrätt)
- Att använda egendomen som garanti för en skuld (till exempel en inteckning)
- Att hyra fastigheten
- Att använda och dra nytta av fastigheten
1.- Konstitution av den spanska nyttjanderätten
Form
Nyttjanderätten kan konstitueras på följande sätt:
- I kraft av en laglig provision . För närvarande är det enda fallet med laglig nyttjanderätt på statlig nivå det som erkänns till förmån för änka make.
- By juridisk transaktion , vilket i sin tur kan fastställas genom dödsorsak (testamentarisk nyttjanderätt) eller inter vivos, oavsett om det är gratis eller betungande (till exempel donation) . I sin tur kan inter vivos-konstitutionen göras
Förmåga
Det krävs ingen särskild kapacitet för att förvärva nyttjanderätt. Om ägaren är en juridisk person är den maximala varaktigheten för nyttjanderätten 30 år. Om den juridiska personen släcks före det datumet upphör även nyttjanderätten.
För att fastställa nyttjanderätten krävs att man har befogenhet att förfoga över nyttjanderättsobjektet.
Samtidig nyttjanderätt
För det fall att nyttjanderätten har upprättats samtidigt till förmån för flera personer gäller följande regler:
- Nyttjanderätten regleras av samfällighetens regler
- Utrotningen av den nyttjanderätt som upprättats till förmån för flera personer som levde vid tidpunkten för dess konstitution inträffar med döden av den sista som överlever.
- Vid testamentarisk nyttjanderätt regleras rätten till ökning bland nyttjanderättsinnehavarna i de villkor som fastställts för arvingarna ( CC art.987 och 982.1 ): rätten till ökning sker när två eller flera personer kallas till samma arv resp. del därav utan särskild partsbeteckning och någon av dem som kallas dör före arvlåtaren eller avstår från arvet eller är oförmögen att ta emot det.
- Har nyttjanderätten fastställts genom donation finns ingen rätt till förhöjning om inte givaren önskar annat. Undantag görs i det fall donationen har skett gemensamt till man och hustru, i vilken rätt till förhöjning finns, om inte donatorn har föreskrivit annat .
Successiv nyttjanderätt
Det sker när nyttjanderätten fastställs till förmån för flera personer som över tid efterträder varandra. I detta fall finns det inte en enda nyttjanderätt, utan flera, som var och en börjar när den föregående upphör.
Om författningstiteln är testamentarisk och flera personer successivt kallas inträder nyttjanderätten endast så länge den inte överstiger andra graden eller när den görs till förmån för personer som är i livet vid testatorns död.
Rättigheterna och skyldigheterna för nyttjanderättshavaren är de som bestäms av titeln som utgör nyttjanderätten och, i annat fall, de som fastställs av civillagen, vilket vi förklarar i följande avsnitt.
Man kan skilja på förpliktelser före tillkomsten av nyttjanderätten, samtidigt med den, och slutliga förpliktelser.
Skyldigheter före upprättandet av nyttjanderätt
De är följande:
- Att göra en inventering . För att tillvarata intressen för den som ska ta emot saken när nyttjanderätten löper ut krävs att nyttjanderättshavaren upprättar en inventering och ställer säkerhet. Inventeringen ska genomföras med kallelse från ägaren eller dennes lagliga företrädare, med värdering av möblerna och beskrivning av fastigheterna. Eftersom ingen särskild blankett krävs kan det göras i en offentlig eller privat handling.
- Att betala en deposition som garanti . Dess syfte är att säkerställa efterlevnaden av nyttjanderättshavarens skyldigheter. Förbindelsen kan vara personlig eller verklig och i alla fall måste den vara tillräcklig för att säkerställa efterlevnaden av nämnda skyldigheter.
Säljaren eller givaren som har reserverat nyttjanderätten till den sålda eller donerade egendomen och änkan med avseende på den nyttjanderättskvot som lagen beviljar är befriade från skyldigheten att tillhandahålla denna garanti, såvida de inte ingått ett efterföljande äktenskap.
Både inventeringsskyldigheten och garantiskyldigheten kan avstås , oavsett typ av nyttjanderätt, så länge ingen skadar någon. Dispensen kan komma antingen från den blotta ägaren eller från den rättsliga myndigheten, på begäran av nyttjanderättshavaren. Den dispens som arvlåtaren gör i sitt testamente är också möjlig. För att dispens ska ske krävs ett uttryckligt utlåtande.
Breach
För det fall nyttjanderättshavaren inte uppfyller skyldigheten att upprätta en inventering eller ställa säkerhet fastställs följande konsekvenser:
- Den blotta ägaren kan beröva nyttjanderättshavaren att träda i besittning av fastigheten och kan kräva att fastigheterna sätts under förvaltning, att inventarierna säljs, att allmänna effekter eller namn- eller innehavarrätter omvandlas till äganderättsregistreringar. den offentliga skulden eller är insatta i banker eller offentliga inrättningar, samt att kapitalet eller beloppen i kontanter och försäljningspriset för lös egendom placeras i säkra värdepapper. Intressena och produkterna av de tillgångar som ställs under förvaltning tillhör nyttjanderättshavaren.
- Den blotta ägaren får också behålla tillgångarna som förvaltare, med skyldighet att leverera den flytande produkten till nyttjanderättshavaren, med avdrag för det belopp som är överenskommet eller rättsligt bestämt för denna förvaltning.
- När det gäller lös egendom kan den ägare som inte vill att den ska säljas för sin konstnärliga förtjänst eller för att den har ett lågt pris kräva att den levereras till honom, vilket garanterar betalning av laglig ränta på dess taxeringsvärde.
- Det är dock tillåtet för nyttjanderättshavaren, även om han inte har ställt säkerhet och under enkel edsvurande säkerhet, begära att de för hans bruk nödvändiga möblerna levereras, att han tilldelas ett rum för sig och sin familj i ett i nyttjanderätten integrerat hus. , och de instrument, verktyg och annan lös egendom som är nödvändig för den bransch som den är avsedd för, varvid domaren avgör med hänsyn till de särskilda omständigheterna i målet.
- När depositionen har lämnats har nyttjanderättshavaren rätt att ta emot alla produkter från och med den dag då han enligt titeln som utgör nyttjanderätten borde ha börjat ta emot dem, vilket innebär att iakttagande av skyldigheten att lämna pant har retroaktiv verkan.
Förpliktelser under innehavet av tillgångarna
Nyttjanderättshavaren är skyldig att:
- Bevara formen och innehållet i egendomen, om inte lagen eller den konstituerande titeln tillåter annat.
- Informera ägaren om följande fakta:
- Behovet av att göra brådskande reparationer som är ägarens ansvar.
- Varje handling från tredje part som du känner till, som kan kränka äganderätten. Om du inte gör det måste du vara ansvarig för skadorna som om de hade orsakats av ditt fel.
- Ta hand om nyttjanderättstillgångarna som en god familjefar. Om godset i enlighet med denna skyldighet naturligt försämras på grund av användning, kan den blotta ägaren inte kräva något från nyttjanderättshavaren. Om tvärtom denna skyldighet åsidosätts och åsamkas ägaren avsevärd skada, kan ägaren begära att saken utlämnas till honom, förpliktande att årligen betala nyttjanderättshavaren den flytande produkten av densamma, efter avdrag för utgifterna och priset. som tilldelas av dess administration. I vart fall är nyttjanderättshavaren ansvarig gentemot den blotta ägaren för eventuell skada som genom bedrägeri eller vårdslöshet lidits på de saker som är föremål för nyttjanderätten.
- Utför de vanliga reparationerna av saken, ägaren kan kräva att han fullgör denna skyldighet, och om han inte följer begäran kan han göra dem på nyttjanderättshavarens bekostnad. Nyttjanderättshavaren ska betala ränta motsvarande de belopp som ägaren har utbetalat för att utföra reparationer eller betala bidrag på ägarens bekostnad. Extraordinära reparationer åligger den blotta ägaren och nyttjanderättshavaren måste meddela honom när behovet av att utföra dem är brådskande.
- Betala de årliga avgifterna och bidragen och de som anses vara belastande för frukterna. Den blotta ägaren ansvarar för att betala de som läggs direkt på kapitalet.
- Betala kostnader, kostnader och domar för de rättegångar som uppstått över nyttjanderätten.
Skyldigheter vid upphörande av nyttjanderätt
När nyttjanderätten har upphört ska nyttjanderättshavaren överlämna besittningen av nyttjanderätten till ägaren.
2.- Nyttjanderättshavarens rättigheter
Rättigheterna för nyttjanderättshavaren är de som bestäms av den konstituerande titeln och, om detta inte är möjligt eller på grund av dess otillräcklighet, de som fastställs i civillagen.
Använd fastigheten
Nyttjanderättshavaren har rätt att nyttja fastighetens nyttjanderätt, få direkt och omedelbar besittning.
Så snart nyttjanderätt uppkommer förvärvar nyttjanderättshavaren rätt till besittning och åtnjutande av nyttjanderättsegendomen.
Uppfattning om frukt/inkomst
Nyttjanderättshavaren erkänns ha rätt att ta emot frukterna/renterna, oavsett om de är naturliga, industriella eller civila.
- De naturliga och industriella frukter som är anhängiga vid tidpunkten för nyttjanderättens början tillhör nyttjanderättshavaren, utan skyldighet att betala några kostnader till ägaren. Om de är under behandling vid slutet av nyttjanderätten gör du dem till dina, men betalar kostnaderna till ägaren.
Borgerliga frukter förstås mottagna per dag, och tillhöra nyttjanderättshavaren i proportion till den tid som nyttjanderätten varar. Har nyttjanderättshavaren arrenderat de i nyttjanderätt givna marken och detta upphör före arrendet, får han endast den proportionella del av hyran som arrendatorn ska betala.
- Vid nyttjanderätt av rätten att få en inkomst eller en periodisk pension, antingen kontant eller i frukt, anses varje löptid vara en frukt av den rätten.
- I nyttjanderätten över skyldigheter eller innehavartitlar som ger ränta, anses varje löptid vara frukten av dessa rättigheter.
- Om nyttjanderätten består i att åtnjuta fördelarna med deltagande i en kommersiell eller industriell exploatering vars spridning inte har en fast löptid, anses förmånerna som frukter.
Rätt att hyra fastigheten
Nyttjanderättshavaren kan upplåta nyttjanderättshavaren till annan, men alla avtal som ingås som sådan nyttjanderättshavare sägs upp vid nyttjanderättens upphörande.
De av nyttjanderättshavaren anordnade bostadsarrenden upphör vid nyttjanderättens slut ( LAU art.13.2 ). Hyresavtal för annat bruk än bostad regleras vid denna tidpunkt av bestämmelserna i civillagen, om inte parterna kommer överens om annat.
När nyttjanderätten upphör anses däremot upplåtelse av bygdegårdsfastigheter bestå under jordbruksåret. Vidare kan dessa avtal bestå under den tid som anges i avtalet, även efter det att nyttjanderättshavarens rätt upphört, om ägaren hade närvarat vid dess beviljande. Avtalets uppehälle under jordbruksåret, vilket är obligatoriskt, utgör inte ett nytt upplåtelseavtal .
Förvaringsfakulteter
Nyttjanderätt är en överlåtbar och inteckningsbar verklig rättighet.
Överlåtelsen kan ske både mot vederlag och utan kostnad, varvid förvärvaren förvärvar nyttjanderätten på samma villkor som den upprättades. Det bör nämnas att:
- Den livslånga karaktären som nyttjanderätten normalt har gör att den beror på överlåtarens liv och inte på överlåtarens.
- Nyttjanderättshavaren ska svara för den skada som nyttjanderättshavaren lider på grund av fel eller försummelse av den som ersätter honom, med vilken överlåtaren blir borgensman för förvärvaren.
När det gäller inteckningen upphör den närhelst nyttjanderätten upphör på grund av en händelse utanför nyttjanderättshavarens kontroll (t.ex. på grund av dennes död). Om det vore efter hans vilja (t.ex. genom avstående), skadar utsläckningen inte panthavaren, så att inteckningen består på nyttjanderätten tills den garanterade förpliktelsen fullgörs eller den tid löper ut då nyttjanderätten normalt skulle ha upphört om det var inget ingripande. det faktum som satte stopp för det.
SLUTSATSER
Det finns huvudsakligen två typer av nyttjanderätter:
- "Tillfälliga" or " Betingad": När användningen av Fastigheten har en deadline i tid eller är villkorad.
- För livet: När användningen av egendomen är under användarens livstid.
Nyttjanderätt kommer från de romerska lagarna och det är ganska vanligt i arvsprocessen och familjerätten i europeiska kontinentala länder som Spanien, Frankrike, Portugal, Tyskland, etc.
I arvsprocessen, är ganska vanligt att arvlåtaren lämnar nyttjanderätten till den permanenta bostaden till den efterlevande maken och lämnar resten av Fastighetsägandet till barnen (nakenägande). På så sätt ser den avlidne delen till att den efterlevande maken får ett boende trots eventuella konflikter med barnen.
Dessutom har nyttjanderätten använts i stor utsträckning vid fastighetsaffärer i Spanien, i syfte att undvika eller minska den spanska arvsskatten. Det är ganska vanligt att föräldrar köper fastigheten på barnens namn och behåller rätt nyttjanderätt för sig själva. På detta sätt, om köparna bara köper "nyttjanderätten" och barnen förvärvar "nakenägandet", i händelse av föräldrarnas död, skulle barnen bara behöva betala arvsskatten för värdet av "nyttjanderätten", eftersom de redan är ägare till resten.
Låt oss förklara detta för dig med ett exempel, om fastighetspriset är 200.000 50.000 EUR och föräldrarna behöll nyttjanderätten värderad till 150.000 50.000 EUR och barnen förvärvade äganderätten till resten (XNUMX XNUMX EUR), då, i händelse av föräldrarnas död, kommer arvsprocessen endast att vara för de XNUMX XNUMX EUR. Uppenbarligen minskar denna åtgärd avsevärt arvsskatten.
Men detta system måste studeras noggrant på grund av de senaste tolkningarna av lagar, eftersom föräldrarnas beslut att översätta "nakenägandet" till barnen kan betraktas som en "donation" och sedan betala skatt som en handling av " Donation". Och "Donationsskatter" kan i Spanien vara ännu högre än "Arvsskatt". Ett sätt att undvika detta skulle vara att barnen själva och från sina egna källor betalar priset för "nakenägandet". Men på grund av det faktum att detta är en mycket känslig punkt med viktiga skattekonsekvenser, är det starkt att rekommendera att ta juridisk rådgivning innan du fattar dessa beslut om nyttjanderätt.
VAD ÄR VÄRDET AV ANVÄNDNINGSOMRÅDEN? – Hur kan vi beräkna nyttjanderättens värde?
Värdet på nyttjanderätten beräknas på följande sätt: Du måste göra följande beräkning: REST till nummer "89" användarens ålder (om det finns 2 användare är åldern den yngsta), med en minst 10 %.
Till exempel:
EXEMPEL 1: Förvärv av nyttjanderätt vid köpprocessen:
"A"+"B" har två barn ("1" och "2"). "A" är 69 a "B" är 72. De har båda bestämt sig för att köpa ett hus i Spanien, för ett pris av 200.000 XNUMX EUR. I förvärvsprocessen, så innan de genomför försäljningen, och med syftet att sänka arvsskatterna i framtiden, instruerar de sin advokat att de vill behålla nyttjanderätten och lämna resten av äganderätten till sina barn.
Nyttjanderättens värde: 89 – 69 = 20.
20 är % av fastighetens totala pris, med följande formel:
200.000 20 * 40.000 % = XNUMX XNUMX EUR. Detta är nyttjanderättsvärdet för fastigheten och "beloppet" av priset som A+B skulle stå för.
På samma sätt behåller barnen resten av egendomsrättigheterna värderade till 160.000 XNUMX EUR.
Efter det här exemplet, om A+B dör, kommer barnen att få 40.000 100 EUR automatiskt, vilket konsoliderar 40.000 % av ägandet och betalar endast skatt på de XNUMX XNUMX EUR.
Eftersom 1+2 fick äganderätten på en "Köpprocess", kommer de att betala "Köp eller Överlåtelseskatt" för värdet av ägandet. Så de kommer inte att betala "arvsskatt" utan "överlåtelseskatt".
EXEMPEL 2.- Förvärv av nyttjanderätten via testamente/arv:
I det föregående exemplet köpte A+B den spanska fastigheten till 100 % på egen hand. De behåller egendomen hela livet endast på sina namn, och de bestämmer sig för att överlåta den till barnen via arv.
På detta sätt gör A+B spanska testamente och anger följande:
- Om "A" dör kommer A-delen av fastigheten att fördelas på följande sätt:
- "B" erhåller nyttjanderätten till "A"-delen av huset
- Barnen får resten av äganderätten till fastigheten (”nakenägande”)
- Om "B" dör, detsamma.
I det här fallet, med exemplet att "A" dör, kommer nyttjanderätten från dess sida att överföras till "B" och nakenägandet kommer att överföras till barnen. Och detta kommer att göras genom att verkställa det sista "A"-testamentet i en spansk arvsprocess.
Senare, när "B" dör, kommer 1+2 att få nyttjanderätten till fastigheten även genom arv.
I det här exemplet, eftersom 1+2 fick nyttjanderätten via arv, kommer de inte att betala "överlåtelseskatt" för detta förvärv. De kommer att betala "arvsskatt" för ett värde av nyttjanderätten på 40.000 XNUMX EUR.
