"Nyttjanderätt" är rätten att åtnjuta, använda och få vinst och hyra av en fastighet.
”Obart ägande” är äganderätt som finns kvar efter nyttjanderätten och som inte ger nyttjande- eller förfoganderätt över den så länge nyttjanderätten består.
Vid många tillfällen upptäcker vi att köpare, rådgivna av sina skatterådgivare, eller vägledda av allmän information på Internet, rekommenderas att köpa en fastighet genom att förvärva nyttjanderätten för sig själva och att deras barn förvärvar resten av ägandet av fastigheten (detta är vad vi kallar "bar" eller "naken" ägande").
De gör detta med tanken att nyttjanderätt kan bidra till att sänka arvsskatten, eftersom det är en formel som tillåter föräldrarna att:
- Sänk arvsskatten: I köpet förvärvar föräldrarna nyttjanderätten, vilket vanligtvis är en låg andel av priset på fastigheten, och resten förvärvas direkt av barnen. Därför äger barn i framtiden, vid föräldrars död, redan en stor del av fastigheten, så barn behöver bara betala för arvsskatten den del av föräldrarnas nyttjanderätt.
- Behåll kontrollen över fastigheten. Nyttjanderätten tillåter föräldrar (eller andra nyttjanderättshavare) att använda huset på föräldrarnas önskemål, med undantag för möjligheten att barnen kan ha rätt att använda det eller att bestämma över det.
Därför, när föräldrarna går bort, nyttjanderätten släcks automatiskt och går direkt till barnen, som blir 100 % ägare till fastigheten och betalar endast arvsskatten för värdet av nyttjanderätten som föräldrarna hade .
Ett annat alternativ för att minska arvet skulle vara att dela upp försäljningen i procent, det vill säga att var och en köpte en procentandel av fastigheten (till exempel 30 % för föräldrarna och resten till barnen), men det ger inte till någon av delägarna ”rätt att använda” och uteslutande åtnjuta fastigheten. Det vill säga att du kan vara delägare i en fastighet i förhållande till en annan delägare, men du och alla kommer att ha rätt att nyttja fastigheten i förening, utan att någon har ensamrätt till nyttjanderätt, ej heller den exklusiva användningen av fastigheten.
Men även om nyttjanderätten är tillrådlig för att sänka arvsskatten, måste vi vara tydliga med att nyttjanderätten, när den förvärvats, kan betala köpskatten, och för detta hanterar vi TRE ASPEKTER:
– Förvärv av nyttjanderätt vid köp av återförsäljning
– Förvärv av nyttjanderätt vid köp av nya byggnader
– Förvärv av nyttjanderätten genom arv or donation
I.- ANVÄNDNING AV KÖP AV ÅTERFÖRSÄLJNING ELLER ANDRA HAND
Vid förvärv av återförsäljningsfastigheter är skatten inte momsen (som betalas vid förvärv av nybyggnad), utan "Överföringsskatten" (ITP).
- MOMS betalas till Madrid, och det är vanligtvis 10 % på fastigheter
- Överföringsskatt betalas till regionen och varierar från den ena till den andra: Valencia är 10%, Katalonien är 10% -11%, Madrid 6%, Andalusien och Balearerna är en skala som börjar med 8%, etc.
Så när en återförsäljningsfastighet förvärvas, Överlåtelseskatt betalas för det totala värdet av transaktionen och var och en av ägarna betalar i proportion till den förvärvade rättigheten. Till dem som förvärvar nyttjanderätten beräknas den procentsats som representerar nämnda rätt (normalt relaterad till nyttjanderättshavarens ålder), och resten av delägarna tilldelas resten. Var och en av dem betalar överföringsskatten i förhållande till den procentsats som tilldelats dem.
Men, efter skattereglering i Spanien, när nyttjanderätten förvärvas genom köp av en återförsäljning, vid föräldrarnas/nyttjanderättsinnehavarnas död, vid arvsprocessen, måste barnen/barna ägare återigen betala den del av Överlåtelseskatt de inte betalade när de förvärvade då den betalades av deras föräldrar. Detta, även om det verkar inkongruent eftersom det verkar "betala två gånger” Överlåtelseskatten är lagen väldigt tydlig med det. Alltså Lagen om överlåtelseskatt, fastställer uttryckligen:
"Vid sammanläggning av äganderätten, uppdelad vid förvärvet av egendomen i nyttjanderätt och naken/bar egendom, närhelst sammanläggningen skett på grund av iakttagande av tidsfristen för nyttjanderätten, eller nyttjanderättshavarens död, kommer den blotta ägaren att krävas för likvidation/betalning av överlåtelseskatten, för 100 % av nyttjanderättens initiala värde"
Så, om barnen genom föräldrarnas död förvärvar nyttjanderätten, de kommer inte att betala arvsskatt på dess värde. Skatten de kommer att betala kommer att vara Överföringsskatt.
Låt oss sätta ett EXEMPEL:
A + B köper en återförsäljningsfastighet i nyttjanderätt för ett belopp av 150,000 2 EUR, "nakna/barna ägare" är deras två barn: I och II.
Värdet på nyttjanderätten är 60,000 XNUMX EUR.
Värdet på det blotta ägandet är 90,000 XNUMX EUR.
För transaktionen betalas 10 % (Valencia-regionen) av ITP (Transfer Tax), vilket resulterar i 15,000 6,000 EUR. A + B betalar 9,000 XNUMX EUR och I + II betalar XNUMX XNUMX EUR.
A + B dör, så nyttjanderätten till egendomen övergår till deras barn. Barn BETALAR i detta fall INTE Arvsskatt för förvärvet av nyttjanderätten. Det de betalar är överföringsskatten för dess värde. Därför bör de betala 9,000 XNUMX EUR. Och detta även om deras föräldrar redan betalat denna skatt för detta värde när de förvärvade nyttjanderätten vid ursprunget.
Därför beskattas inte förvärvet av nyttjanderätten, även i en arvsprocess, av arvsskatten, utan av ”Överlåtelseskatten” eller ”Köpskatten”.
Konceptet är därför inte att den som först förvärvar enbart äganderätten och senare konsoliderar domänen genom uppsägning av nyttjanderätten inte gör ett första förvärv och därefter ett andra förvärv av nyttjanderätten. Konceptet är att den blotta ägaren, när han köper fastigheten och betalar för den ursprungligen, gör ett enda förvärv, men ska betala hela skatten för fastighetens totala värde, och nämnda betalning av skatten sker i två distinkta faser:
– En del betalas vid förvärvet av den blotta ägandet och motsvarar värdet av den blotta ägandet.
– Den andra delen betalas när nyttjanderätten förvärvas vid nyttjanderättshavarens död och motsvarar värdet eller procentandelen av nyttjanderätten vid tidpunkten för det ursprungliga köpet.
II.- ANVÄNDNINGSFRAKT VID KÖP AV NYBYGGSHUS
När en ny konstruktion förvärvas, Byggherren måste redan från början informeras om köparnas avsikt att de ska köpa nyttjanderätt och ensamrätt genom separat. Och detta beror på att nyttjanderätten, som förklarats här, betalar överlåtelseskatt så att den inte betalar moms (vilket är den skatt som vanligtvis betalas vid köp av nya byggnader).
Konsten. 20.23º1 i mervärdesskattelagen, säger att "upprättande och överföring av verkliga nyttjanderätter som har till syfte att bostäder, garage och deras tillbehörsbyggnader är undantagna från moms.. "
Å andra sidan konsten. 4.4 i mervärdesskattelagen i förhållande till art. 7.5 i LTPOAJD säger att: "upprättandet och överföringen av verkliga nyttjande- och njutningsrätter på fastigheter när de är undantagna från moms, kommer att omfattas av Överlåtelseskatt."
Förvärv av nyttjanderätt vid köp av ny byggnad kommer följaktligen att bli föremål för överlåtelseskatt.
EXEMPEL: I föregående fall:
A + B köper en nybyggnadsfastighet i nyttjanderätt för ett belopp av 150,000 2 EUR, den blotta ägandet köps av deras XNUMX barn I och II.
Värdet på nyttjanderätten är 60,000 XNUMX EUR.
Värdet av det ensamma ägandet är 90,000 XNUMX EUR.
För denna transaktion betalar du följande skatter:
– För förvärv av nyttjanderätt: ITP (10 %) = 60,000 XNUMX EUR
– För förvärv av det blotta ägandet: moms (10 %) + 1.5 % av AJD av värdet på det blotta ägandet = 9,000 10 EUR (1,350 % moms) + XNUMX XNUMX EUR (AJD -stämpelskatt)
A + B dör, så nyttjanderätten till egendomen övergår till deras barn. Barn, BETALA INTE värdet av nyttjanderätten som en arvsskatt (ISD), utan som en överlåtelseskatt. Därför bör de betala 9,000 10 EUR (XNUMX % av ITP).
Därför, som en slutsats, när en köpare har för avsikt att köpa till dem som nyttjanderätt och resten till deras barn, måste det slopas att det vid arvsskatt är tillrådligt, men istället kommer deras arvingar ska betala den del av Överlåtelseskatten som inte betalades på förvärvsdagen då det var ”nyttjanderättsdelen”.
Vidare, i fallet med NYBYGGNADER, måste byggherren informeras om nyttjanderättsavsikten från första köptillfället, eftersom byggherren kanske inte går med på att organisera det på det sättet.
III.- ANVÄNDNINGSFRUKT TIDIGARE ERHÅLLT FRÅN ARV
Det ovannämnda avser nyttjanderätt som erhålls genom KÖP AV EN FASTIGHET. I händelse av att nyttjanderätten har erhållits genom ARV eller DONATION, vid nyttjanderättshavarens död, kommer den tillämpliga skatten inte att vara "Transfer Tax" (ITP), eftersom förvärvet av nämnda rätt inte gjordes genom ett köp, men genom donation eller arv. I detta fall, nyttjanderätten ska betala för arvsskatten.
SLUTSATSER:
– När nyttjanderätten erhålls av nyttjanderättsinnehavarna på grundval av en KÖPSPROCESS, oavsett om det är ny eller återförsäljning, kommer de blotta ägarnas förvärv av nämnda nyttjanderätt vid nyttjanderättshavarens död att betala ITP (köp/överföringsskatt), och INGEN arvsskatt.
– I fallet med KÖP AV NYBYGGNADER, köp i nyttjanderätt regimen skild från ren äganderätt, ger tillämpningen av 2 separata skatter: Transfer Tax (ITP) för nyttjanderättens värde; och moms+ AJD (stämpelskatt) som tillämpas på resten av köpeskillingen för den blotta ägandet.
– När nyttjanderätten erhålls av nyttjanderättshavaren genom arv eller donation, kommer det att beskattas av Arvs- och donationsskatt vid nyttjanderättshavarens död.
MERA ARTIKLAR
