När vi överväger det bästa sättet att förvärva en fastighet i Spanien, antingen genom en privatperson eller genom ett företag, är det första vi måste göra PLANERA.
"Planering" är alltid viktigt för att fatta alla typer av beslut, särskilt när det gäller investeringar utomlands, vilket är fallet med att förvärva fastigheter i Spanien.
När vi ställer oss frågan om vad är det bästa sättet att investera i Spanien, antingen som privatperson eller som företag, vi måste ta hänsyn till vår AVSIKT , förstått som motiveringen som ligger till grund för att föreslå köpprojektet i Spanien.
Med andra ord, vad vill vi utveckla i Spanien? Vad vill vi göra med fastigheten? . Handlar det om en försäljning av fastigheter där vi vill tillbringa vår typ semester och semestrar? Handlar det om att köpa en fastighet där vi vill byta bostad och vi kommer att bo i Spanien? Handlar det om en fastighet i det som vi har projekterat ett investeringsprojekt?, söker vi lönsamhet?, Eller söker vi efter en koppling mellan lönsamhet och semester?.
När vi får frågor från våra kunder om vad som är det bästa sättet att köpa i Spanien är vårt svar alltid mycket tydligt, vi brukar svara vad vill du göra med din fastighet i Spanien?
När vi väl har upptäckt exakt vad som är avsikten och motivationen för att förvärva fastigheten i Spanien, är det då vi kan börja analysera de bästa formlerna för att utveckla och genomföra köpprojektet.
ANALYS AV OLIKA FÖRVÄRVSFORMLER I SPANIEN
Vid denna tidpunkt kommer vi att analysera flera frågor angående förvärvet och beslutet att köpa en fastighet i Spanien.
1.- FÖRVÄRV SOM FYSISK PERSON
"Min avsikt är att köpa en fastighet för att använda den individuellt för mig själv och min familj, utan någon avsikt att utveckla ekonomisk verksamhet på fastigheten."
I det här fallet, i de flesta fall, är vårt svar ganska tydligt, vi rekommenderar vanligtvis kunder som vill köpa en fastighet för individuellt bruk, för sin familj, att göra det genom en fysisk person. Därför, i 80% av fallen, de som vill förvärva fastigheter i Spanien för fritid, kommer formeln att använda den fysiska personen.
Därför kan vi dra slutsatsen att i de fall att orsaken eller avsikten med förvärvet är individuell användning, kommer svaret i de flesta fall att vara att använda formeln för fysisk person, även om det är beroende av tillgången på medel. Det har redan varit proprietärt eller som ett företag.
Men vid det här laget stöter vi på en annan fråga som är mycket viktig att ställa, var finns de nödvändiga medlen för köp av bostäder i Spanien?
Det vill säga, köparen vill förvärva för fritid och nöje för sin familj, men har han sagt medel? Finns medlen i ett företag?
I det senare fallet, det vill säga för det fall att de medel som behövs för förvärvet återfinns i ett bolag till förvärvaren, uppstår en annan möjlighet, som blir att studera möjligheterna för det företaget att överföra medlen till den fysiska personen, eller, att företaget deltar i köpet i Spanien, antingen företrädesvis, delat tillsammans med familjen.
Det vill säga, vi kan komma på formler som:
- Fysisk person som köper med medel från ett utländskt företag. I det här fallet individen (normalt företagets generaladministratör). måste i Spanien motivera det sätt på vilket företagets medel har överförts till honom. Vanligtvis görs detta intrång genom ett "låne"-kontrakt från företaget till individen, eller som "utdelnings"-fördelning på företagets vinst etc. I dessa fall kommer det spanska systemet att kräva att köparen presenterar nödvändig dokumentation som motiverar hur medlen har gått från företagskontot till honom.
- Utländskt företag köper 100% av fastigheten i Spanien, men tilldelar den totala eller partiella användningen av den till sin chef. I den här formeln kan "titeln" som chefen använder egenskapen med fastställas med till exempel dessa typer av formler:
- I de flesta fall använder Förvaltaren huset som hyresgäst, det vill säga att hyra huset så länge han/hon trivs med det genom ett hyreskontrakt.
- Vid andra tillfällen kan överföringen av användning som gjorts av företaget till Förvaltaren vara ersättning "in natura" av den professionella ersättningen till Förvaltaren.
- Utländskt företag köper en del av husett.ex. den blottade egendomen, och förvaltaren eller hans familj köper ”nyttjanderätten”. På detta sätt förbehåller sig Förvaltaren rätten att använda och njuta av fastigheten för livet, att kunna använda den, njuta av den, och till och med hyra den, medan företaget innehar den "bar äganderätten" till den utan någon nyttjanderätt eller njutning eller tillgång till den.
I händelse av att du vill använda företaget för köpet, tillsammans med familjen, skulle vi behöva registrera företaget som ett icke-bosatt företag, utan etablering i Spanien. Klicka här för att se de olika formlerna för utländska företag i Spanien.
I båda fallen, det vill säga både i det fall att förvärvsformeln valdes som en fysisk person, antingen helt eller tillsammans med ett utländskt bolag utan fast driftställe i Spanien, skulle inkomstskatten beskattas. inkomsten för icke-bosatta individer (IRPFNR), med specifikationerna som anges nedan. Klicka här för att veta mer om inkomstskatten för personer som inte är bosatta i landet
Men i fallet med att nå nödvändiga medel för förvärvet av fastigheten kommer att finnas i ett företag, skulle vi behöva studera möjligheterna att överföra nämnda medel till ägarna för att agera som en fysisk person, eller, möjligheterna att förvärva fastighetsbolaget i Spanien, vilket kan möjliggöra individualiserad användning av ägarna.
I ett eller annat fall, liksom i det föregående exemplet, skulle valet som fysisk person, eller som juridisk person, inte innebära någon större förändring i skattehänseende, eftersom de både i det ena fallet och i det andra skulle omfattas av Inkomstskatt för fysiska personer (IRPF), vilket, som vi säger, gäller både fysiska personer som äger en fastighet, såväl som utländska företag som inte är bosatta i Spanien.
2.- BLANDAD AVSIKT – Fritid/personlig njutning/lönsamhet – Fysisk person?, köper i ett utländskt företags namn?
I detta fall en köpare som önskar förvärva fastigheten för privat bruk, men önskar även erhålla viss avkastning på fastigheten, normalt genom hyra.
Många kunder frågar oss, måste jag skapa ett företag i Spanien för att hyra min fastighet i Spanien, eller kan jag göra det som fysisk/privatperson?
Som svar måste vi säga att det INTE är nödvändigt att skapa ett företag i Spanien för att hyra ditt hem. Du kan göra detta på många sätt:
– Som en naturlig person.- Du får köpa fastigheten i ditt namn och hyra din fastighet utan problem.
Denna uthyrningsverksamhet kommer att omfattas av den personliga inkomstskatten, i dess "resident" eller "icke-resident" modalitet, med hänsyn till dess status som skattemässigt bosatt i Spanien, med en skattesats på 19 % (för personer som är fysiskt bosatta i Europeiska unionen) eller 24 % (för resten).
Klicka här för att veta mer om inkomstskatten för personer som inte är bosatta i landet
- Som ett icke-bosatt juridiskt företag UTAN permanent etablering i Spanien. Om du vill utveckla en måttlig uthyrningsverksamhet i Spanien kan du registrera ditt företag i Spanien med hjälp av denna formel. Om du har ett företag som redan har skapats i ditt land kan du köpa genom ditt företag, förutsatt att det i sina stadgar har befogenhet att utföra uthyrningsverksamheten.
Denna verksamhet, och den inkomst den genererar, kommer att beskattas i Spanien genom inkomstskatten för personer som inte är bosatta i landet, med en skattesats på 19% (för företag bosatta i Europeiska unionen) eller 24% (för resten).
Denna skattesats är lägre än den spanska företagsskatten (25 %), och den har lägre mindre löpande utgifter, men tvärtom har den lägre möjligheter att sänka skatter med utgifter som härrör från uthyrningsverksamheten, eftersom den endast är tillåten att minska vissa begrepp om utgifter, och uteslutande proportionellt till den tid under vilken fastigheten har varit i verksamhet.
Klicka här för att veta mer om inkomstskatten för utländska företag utan fast driftställe
I båda prejudikatfallen kan du välja att köpa fastigheten till 100 % i namn av en fysisk person, eller ett utländskt företag, eller köpa den tillsammans med en bestämd procentsats på ditt namn, och en annan procentsats i namnet på företag (eller använda andra alternativ som att köpa er nyttjanderätt av fastigheten, och företaget att köpa den blotta ägandet).
- Som en juridisk person som inte är bosatt i Spanien MED ett fast etableringsställe. Om du ville utveckla en intensiv uthyrningsverksamhet i Spanien, inom ett investeringsprogram eller projekt, och du behövde en viss affärsstruktur i Spanien, såsom kontor, anställda, etc., kan du registrera en "filial" eller "delegation ” av ditt företag i Spanien. Detta företag kommer, även om det har separata och individualiserade konton för den verksamhet det bedriver i Spanien, att tillhöra och vara beroende av det moderbolag som det är kopplat till.
Denna affärsverksamhet, liksom de inkomster och utgifter den genererar, kommer att omfattas av spansk bolagsskatt, med en skattesats på 25 %. Denna skatt är högre än icke-inkomstskatten, och den har högre löpande kostnader (bokförare, skatterådgivare, etc.), men den har stora möjligheter att sänka skatter med alla förlorar och kostnader som härrör från verksamheten.
Klicka här för att veta mer om företagsskatt i Spanien
- Som spansk juridisk person (SL eller SA). Samma som i föregående fall. Om du ville utveckla en solid och varaktig affärsverksamhet i Spanien, och, som i det tidigare fallet, du vill anställa materiella och/eller mänskliga resurser (anställda, etc.) i Spanien, kan du välja att starta ett oberoende företag i Spanien, som kan anta de vanligaste siffrorna för SL (aktiebolag) eller SA (Sociedad Anónima). I det här fallet kommer det skapade företaget inte att fungera som en "filial" eller "delegation" av ditt företag, eftersom det kommer att vara helt oberoende.
Skattebehandlingen kommer att vara exakt densamma som i det tidigare fallet eftersom inkomster och utgifter som genereras från verksamheten kommer att beläggas med spansk bolagsskatt, med en skattesats på 25 %.
Därför, som förklarats ovan, och som slutsats, är förvärvet av ett hus som en fysisk person i Spanien fullt möjligt för utveckling av uthyrningsverksamhet och lönsamhet för fastigheter, i liten skala.
Som vi ser ovan, när motivationen att förvärva en fastighet i Spanien är att avse fastigheten för privat bruk, och även att få lite avkastning, då, köparen kan välja att köpa som fysisk person eller att använda någon av ovanstående formler för företagets struktur.
Men som i det föregående exemplet, i händelse av att de nödvändiga medlen för förvärvet av fastigheten kommer att finnas i ett företag, kommer det att vara nödvändigt att studera möjligheterna att överföra dessa medel till ägarna för att agera som en fysisk person, eller att studera de eventuella möjligheterna att förvärva fastigheten i Spanien i företagets namn på ett sätt som kan möjliggöra individuell användning av ägarna (till exempel att förvärva fastigheten i företagets namn och sedan hyra det ut till familjen).
Vi kan också välja att köpa i ett utländskt företags namn när tillgängliga medel för förvärvet av fastigheten finns i ett utländskt företag, och/eller avsikten är att göra en investering i Spanien, eller en affärs- eller yrkesverksamhet, i låg skala. Med andra ord, att förvärva en fastighet, eller två, där det är avsett att bedriva en viss uthyrningsverksamhet, utan att detta innebär en stor investering eller en hög affärsstruktur, och inte heller att anställa betydande mänskliga och materiella resurser, så i en liten- skala aktivitet.
Eftersom det är en småskalig verksamhet skulle vår rekommendation vara:
- Att köpa 100 % i köparens namn som fysisk person
- Att köpa 100 % i namnet på det utländska företag som är registrerat i Spanien som ett utländskt företag utan permanent etablering
- Att välja ett blandat förvärv Fysisk person/Utländskt företag
I dessa fall kommer ägaren att ställas till spansk inkomstskatt för inga invånare (IRPFNR), med måttliga och låga administrations- och ledningskostnader för att underhålla företaget.
3.- UTVECKLING AV STORSKALIG AFFÄRSAKTIVITET
I dessa fall talar vi om en tydlig avsikt från ett företags sida att etablera sig i Spanien för att bedriva en fast och varaktig affärsverksamhet, som kräver, utöver anskaffning av material, och anställning av mänskliga resurser, anställda, kontor, bilar etc. som kommer att behövas för att utföra denna verksamhet.
I dessa fall kan vi inte välja en fysisk person eller ett utländskt företag utan permanent etablering i spann. Anledningen till detta är att samma anställning som en anställd i Spanien, eller förvärvet av ett kontor i Spanien för att utveckla affärsverksamheten, automatiskt kommer att betraktas som "fast etablering" i Spanien. Så det kommer att kräva en mer komplex företagsstruktur för att utveckla sådan verksamhet.
Så vi måste då använda en av följande företagsstrukturer:
- "Filial". Registreringen av ett utländskt företag i Spanien med ett fast driftställe kommer att vara som en filial, eller delegation, av det utländska företag som kommer att vara moderbolaget.
Detta företag kommer att ha en separat redovisning från moderbolaget, men det kommer alltid att betraktas som en filial eller delegation till det utländska moderföretag som det är beroende av. Det kommer därför att finnas ett beroende från det spanska företaget i förhållande till det utländska.
– ”Oberoende spanskt företag”. Bildande av ett spanskt företag (de mest använda formerna är aktiebolaget – SL, eller aktiebolaget -SA). I dessa fall skulle vi tala om ett helt oberoende företag, skapat uttryckligen för att bedriva den verksamhet eller yrkesverksamhet för vilken det har bildats, och för vilket det krävs förvärv av en viss fastighetstillgång i Spanien, antingen för att ha det i prestanda, eller antingen för att använda det som ett kommersiellt eller kontorsutrymme av företaget.
I båda fallen skulle vi tala om två företagssiffror, som INTE längre skulle omfattas av inkomstskatten för icke-bosatta individer (IRPF), utan skulle vara omfattas av den spanska bolagsskatten (IS), vilket kommer att medföra en ökning av utgifterna för ledningen, vid anställning av revisorer, skattespecialister etc. (att de kommer att behöva presentera bokföringsböcker, kvartalsvisa moms- och företagsdeklarationer etc). I dessa fall kommer dessutom en rad bestämmelser att följas och en rad krav regleras i Spanien med avseende på social trygghet, säkerhet och förebyggande av olyckor, etc., från de spanska anställda som så småningom anställs i utövandet av yrket/verksamheten för företagets räkning m.m.
Klicka här för att veta mer om företagsskatt i Spanien
SLUTSATS – Med vilket, vilket är det bästa sättet att köpa i Spanien? Är det bättre att köpa en fastighet i Spanien genom en fysisk person? Eller är det bättre att göra det genom en juridisk person?
Den här artikeln hjälper sedan till att förstå de olika formlerna som ska tillämpas beroende på de väsentliga variablerna i alla typer av investeringar som är, som vi säger, den avsikt eller motivation som driver projektet, såväl som finansiering, förstås som den plats där de nödvändiga medlen finns för att genomföra investeringen.
