Varför ska du använda en advokat för att köpa en fastighet i Spanien?. Notarie och advokat/advokat i färd med att köpa fastigheter i Spanien.
Den spanska köpprocessen är mycket lik andra länder. Utländska investerare i det spanska systemet kommer att hitta många likheter med sina hemländer.
Men dock också vi kan hitta många skillnader.
Den mest anmärkningsvärda skillnaden är positionen och funktionerna från advokat och notarius publicus funktioner.
I.- NÅGRA EXEMPEL I ANDRA LÄNDER I EUROPA:
A) BRITTISK PROCESS: I den brittiska köp- och överlåtelseprocessen är notarien inte alls involverad i processen för en fastighetsförsäljning. Säljare och köpare assisteras i affären med hjälp, var och en av dem, med sin egen advokat. Sedan är köparens advokat, och säljarens advokat, de som från de första stegen till färdigställandet tar kontroll över försäljningsprocessen, gör och förmedlar namnbytet på fastigheten och betalningen av priset, skatter, etc. Båda advokaterna är de som gjort kontrakten, ser till att vardera parten fullgör sina skyldigheter, betalning av skatter, de organiserar och tar emot betalningar och slutför registreringen av fastigheten till den nya ägaren, etc.
Som slutsats: Notarius publicus deltar inte i det brittiska överlåtelsesystemet av att köpa och sälja fastigheter, och det finns två advokater/advokater, en på köparen och den andra av säljaren, som deltar i alla skeden av processen.
B) PROCESS I KONTINENTALEUROPA: Franska, belgiska, schweiziska, holländska, tyska och andra: I dessa länder, i fastigheternas köp-/försäljningsprocess, är närvaron av notarie avgörande. Notarien gör allt. Till skillnad från det brittiska systemet, i det kontinentala systemet använder båda parter, köpare och säljare, notarien, som förmedlare av transaktionen, från början till slutet, och han gör följande:
- Approximation av parter och formalisering av transaktionen genom kontrakt.
- Kontroll av fullgörandet av varje parts skyldighet.
- Utför juridiska, administrativa och skattemässiga undersökningar av fastigheten.
- Urbanistisk och konstruktionsforskning av fastigheten.
- Han gör och tar emot alla betalningar från försäljningen.
- Fyll i köpebreven.
- Fullfölj registreringen i fastighetsboken för den nya ägarens räkning.
- Rapportera och betala skatt från köp och försäljning
- Gör ändringen av avtalen om leverans av vatten, el, lokala skatter etc.
Slutsats: Advokatens funktion i köp/säljprocessen i dessa länder är noll-. Advokat är inte inblandad i denna process, förutom när det finns rättstvister som är ett resultat av välgrundade rättstvister.
II.- SPANSK PROCESS
Man kan säga att processen att köpa spanska är en blandning mellan de två systemen som betraktas: det "brittiska" och det "kontinentala".
I den spanska överlåtelseprocessen är notarie verkligen viktig, men inte tillräckligt för att göra ett köp med totala garantier och säkerhet. Närvaron av den spanska notarie i köpprocessen är viktig eftersom, liksom andra länder som Frankrike, Belgien, Holland, etc., försäljningen inte kan registreras i fastighetsregistret utan att ha gått igenom formaliseringen av notariehandlingar (eller "escrituras" ”).
Notarien kontrollerar också viktig information som:
– Parternas förmåga att köpa eller sälja. Det vill säga om köparen har laglig förmåga att köpa och säljaren att sälja.
– Studie av begränsningar och avgifter på fastigheten.
– Studiet av fastighetshandlingar, såsom bygglov och licenser m.m.
– Verifiering av betalningssätt m.m.
Men till skillnad från de "kontinentala" notarierna, gör de spanska inte mer än de funktioner som nämns. Det vill säga om de spanska notariernas funktioner:
- JURIDISK OCH URBANISTISK STUDIE: Notarien gör ingen bygg-/stadsstudie av fastigheten som konsultplanering. Det finns information om fastigheten på olika källor, såsom Cadastre, eller Town Hall, Urbanistic and Planning Development Departments, lokala och regionala avdelningar, som inte rådfrågas eller verifieras av den spanska notarien under köpprocessen.
- Notarie kontrollerar inte om fastigheten har någon form av böter eller böter för bygget, eller till exempel en rivningsorder.
- Notarien kontrollerar registreringen av fastigheten, men i Spanien är majoriteten av tbyggavgifter och böter antecknas inte i fastighetsregistret.
- Det finns ingen studie eller verifiering av möjliga framtida utvecklingsprojekt sannolikt kommer att påverka en fastighet (t.ex. expropriation, eller en framtida motorväg, eller till och med ett urbaniseringsprojekt, etc.).
Tyvärr finns det fall i Spanien där köparen har slutfört köpet utan hjälp av en specialiserad advokat, med en perfekt notariella formell process och perfekt registrerad i fastighetsregistret och fastighetsregistret. Så formellt perfekt. Och då, efter köpprocessen fann han att det saknades en licens eller intyg om inflyttning ("intyg om bosättning"), eller till och med hade en expropriationsorder för ett motorvägsprojekt, till exempel, eller att fastigheten hade urbaniseringsavgifter, eller en del av tomten ska ges eller förloras till förvaltningen för utbyggnad av allmän väg m.m .
Denna brist på planeringsstudie av notarien skapar särskilda problem i följande fastigheter:
- Egenskaper i urbaniseringar: Till exempel slutförde byggaren inte stadsutvecklingen och urbaniseringsinfrastrukturen, och sedan finns det urbaniseringsarbeten utan att slutföra, som måste slutföras och ibland betalas av ägarna.
- Fastigheter, hus eller villor i rustika områden eller LANDLIGHET: Dessa fastigheter ligger i allmänhet på landsbygden och utanför tätorterna. Dessa fastigheter, vanligtvis villor eller fritidshus kan ha problem som:
* Brist på licens eller konstruktion av huvudbostaden
* Avsaknad av bygglov eller licens för eventuell förlängning av huvudbyggnaden, eller dess tillbehör (pool, garage, etc.).
* Problem med identifiering eller definition av tomtens gränser eller mark osv.
* Urbanistiska och byggande påföljder, böter, eller rivningsorder osv.
- Villor och lägenheter i gamla bostäder med allvarliga infrastrukturproblem eller i avvaktan på utveckling av projekt eller förbättring, etc.
Ovanstående information kommer inte att erhållas av en notarie i Spanien.
Tyvärr, i Spanien sammanfattas inte juridisk, administrativ och planeringsinformation som påverkar fastigheten till en enda informationspunkt, eftersom det borde vara fastighetsregistret. I Spanien är uppgifterna i fastighetsregistret, även om de är väsentliga, inte fullständiga.
Informationen i fastighetsregistret/fastighetsregistret i Spanien samlar INTE ALL nödvändig information som påverkar fastigheten.
- KONTRAKT OCH BETALNINGAR: Notarien förbereder betalningarna av fastigheten, väljer eller förbereder inte heller försäljningskontrakten. Köparen betalar alltså inte köpeskillingen till notarie. I Spanien betalas betalningar av priset, eller delar av priset, till advokaterna, fastighetsbyrån eller säljaren.
På vårt företag ber kunder ibland oss notariens bankkonto för att betala köpeskillingen och blir förvånade när vi informerar om att notarien i Spanien inte tar emot betalningar och att betalningarna måste betalas direkt till säljaren , eller hans advokat, eller till fastighetsmäklarna
- REGISTRERING OCH ÄGARBYTE PÅ KAPITALET: Notarien, när köpprocessen är avslutad, med undertecknandet av notarieköpebreven, har ingen skyldighet att gå vidare till registreringen av transaktionen i registermarken. Därför finns det notarier som gör denna förvaltning, och det finns andra som inte inser det. Och, även i de notarier som utför registreringstjänsten, kom inte för att registrera köpet om köparen inte uttryckligen begär det!.
Som advokater har vi sett många situationer där säljare har upptäckt att inte ens deras handlingar registrerats hos fastighetsregistret. Vid tidpunkten för köpet gick de nuvarande ägarna till notarien, och när köpet väl slutförts, och var övertygade om att notarien skulle vidta nödvändiga åtgärder för att slutföra registreringsstegen, instruerade de inte notarien att utföra registreringen i jordebok. Så, notarien gjorde det aldrig!. Därför har under åren funnit att fastigheterna fortfarande var på uppdrag av de tidigare ägarna, eftersom han inte gav ordern till notarie, och inte biträddes av en advokat i din process.
- ÄGARBYTE AV VATTEN- OCH ELAVTAL OCH ANDRA KOMMUNALA SKATTER: Notarien hanterar INTE ägarbytet av vattenförsörjningsavtal, el och annat som fastighetsskatt eller kommunal.
Notarien ordnar inte heller domicilieringen av betalningen av dessa tjänster på köparens bankkonto genom autogiro.
- ÄGARBYTE TILL KADASTER-/RÅDSKATT: Notarien hanterar INTE ägarbytet för matrikelns parter. De kommunicerar till fastighetsregistret, men överensstämmer inte med detta, och instruerar fastighetsregistret att skicka ordern om betalning av skatten genom autogiro till ägarens bankkonto.
- CERTIFIKAT OM BOENDE Som förklarats i andra delar av denna webbplats måste köparen skaffa ett intyg om inflyttning, på plats, även kallat "Intyg om boende". Av nya fastigheter (de som köps direkt från byggare) begär inte notarien att tillhandahålla ett giltigt bostadsbevis till säljarna.
MÄKLARE: Utöver ovanstående är fastighetsverksamhetens verksamhet inte reglerad i Spanien. Aktiviteten att erbjuda fastigheter på marknaden till försäljning är "gratis". Som skillnad med andra länder där agenternas yrke är strikt kontrollerat och reglerat, är detta inte fallet i Spanien.
Så, det finns ingen garanti i Spanien för att bekräfta att fastighetsmäklaren reagerar med proffessionellhet, eller helt enkelt att de har minsta lagliga erkännande för att veta om lagligheten för de fastigheter de erbjuder på marknaden.
Så vi rekommenderar att du väljer en välrenommerad och väletablerad agent. För detta, be om företagsuppgifter och kontrollera agentens rykte i forum och sociala medier.
Så varför använda en advokat I SPANIEN FÖR ATT KÖPA ÄR ETT LÄMPLIGT BESLUT?
Som nämnts ovan, för att ha en fullständig idé och för att få information om köpprocessen, måste du få denna information från olika lokala, regionala källor, fastighetsregistret, planeringsavdelningar, och även att rådgöra med arkitekter och andra specialister, etc ... ALLT DETTA KOMMER INTE GÖRAS AV EN SPANSK NOTARIE.
För att göra detta måste du få hjälp av en advokat som kan få all information från olika källor och för att kontrollera alla nödvändiga juridiska och administrativa punkter.
Förutom detta är denna process tyvärr ganska komplicerad så, INTE ALLA ADVOKATER ÄR GILTIGA FÖR ATT BISTÅR I EGENDOMSTRANSAKTIONER. Så du behöver en advokat som förutom det talar ditt språk och som kan fastighetsrätt, han måste också vara specialist på bygg- och stadsbyggnadsrätt, och att räkna med i sitt team med arkitekter, och andra yrkesverksamma och tekniker, att ha tillräckligt med kapacitet och skicklighet för att få all nödvändig information och att slutföra alla aspekter gällande köpet av fastigheten.
Därför, i detta skede, när köpbeslutet är fast, rekommenderar TLA, vårt företag, dig att:
- Anlita en advokat. Det finns företag eller agenter som presenterar sig som advokater och ger "juridiska tjänster", eller erbjuder sig själva som "juridiska rådgivare", och i själva verket är de inte advokater. Ibland är de inte ens spanska!.
- Anlita en advokat registrerad i Spanien. Bli inte frestad att använda advokater i ditt eget land. Endast nationella jurister känner till köpsystemet och den spanska köpprocessen.
- Advokaten måste tala ditt språk. Undvik företag med advokater som inte talar ditt språk.
- Kontrollera att advokaten är specialist på stads- och entreprenadrätt. Han/hon måste vara expert på fastighetsrätt, men han måste också förstå stadsplanering och byggande.
Och när du väl har valt den fastighet du gillar...
KONTAKTA OSS!
