在西班牙出售房产的技巧和流程
如果您决定出售您的财产，请注意以下信息：
1.- 检查文件和财产的合法性
1.-检查产权契约中的财产描述（“Escritura”）
检查产权契约： 签入财产契约，以确保该财产正确显示。 财产契约必须有 完美的描述 该物业现有建筑物的数量。
由不同所有者拥有多年的房地产，通过扩展（新房间，关闭门廊或露台等）或新建筑（车库，游泳池，来宾）进行修改是很常见的屋）。
如果实际尺寸和构造与契约中的描述不一致s 别担心！ 有可以完成的过程，也有解决问题的方法！ 但你必须在决定出售的同一时刻了解它们，以便清楚地知道你必须做“什么”以及这些行动“有多少”。
例如：您有一个 120 平方米的房子，有一个 2 平方米的游泳池和一个改建为宾馆的车库。 在契约中，房子只显示为 50 平方米，但契约中没有提到游泳池。 车库在契约中被描述为“车库”而不是“招待所”。
在这种情况下，您的事迹必须更新，您需要为此付费。
注意: 我们不是在谈论房屋的“内部描述”，而是被称为“建筑尺寸”（西班牙语为“superficie construida”）的房产周边。
契约不需要显示房屋“内部”的真实描述或分布。 如果您通过更改内墙修改了财产的内部，则无需更新契约。 完成后向公证人申报新的分配就足够了。
例如，契约显示有4间卧室，您在购买物业时将其转换为2间卧室。 在这种情况下，无需更新事迹。 作为所有者，您可以自由在物业内部进行改造（始终获得适当的许可）。
2.- 检查财产如何在 Catastro 办公室注册（也称为“SUMA”或“IBI”或“COUNCIL TAX”）
与契约中的方式相同，财产必须在“Catastro”中登记，就像它是真实的一样。 每年的 Catastro 账单都会显示财产的实际规模。 然后，您必须检查 Catastro 记录是否显示财产的实际大小，因为它是“真实的”，包括已完成的任何外部修改或扩展。
请记住，Catastro 办公室根据房产的大小计算市政税，并考虑到所有建筑组件，如房屋、游泳池、车库等。如果您对房产进行了扩建，并且您没有通知 Catastro 办公室，当您决定出售时就是正确的时机。
注意: 请， 遵循这个例子：购买物业时，这里有120平方米的房子。 行为和Catastro法案中也显示了这一点。 因此，Catastro帐单（IBI）为2欧元。
建造了50平方米的游泳池和2平方米的车库一年后。 您没有向Catastro声明它们。 如果您向Catastro宣布了新的游泳池和车库，则议会税的账单将从40欧元增加到2欧元（大约），由于新建筑而增加了300欧元。
现在，如果您决定出售您的财产，则必须更新在Catastro Office中注册的信息。 然后，您可以将您所进行的扩展告知Catastro办公室，然后，他们可以要求您为未申报的扩展支付50欧元（约）的费用，直到4年前。
问题：在我成为所有者的时间内，我已经扩大了财产，或者简单地说，我的事迹和Catastro办公室与我财产的实际规模不一致。 如何解决？
3.- 检查施工的合法情况：
要出售财产，必须获得财产合法性的证明。 两个文档可以通过以下方式为您提供帮助：
- 居住证（CH）
- 无违规证书（CNUI）
A) 在西班牙出售/购买房产时，居住证明或职业许可证是“强制性的”吗？
答案：这取决于属性的类型
In “新”属性，制造商有义务在销售过程完成后将此文件提供给买方。
但是请注意 在“转售”中, 没有法律强制卖方在销售完成时提供此文件。 西班牙法律规定，“买方”必须在完成后以其名义获得此文件，才能进行水电名称的变更。
在这一点上，我们不得不说，如果物业遭受前所有者的未经装饰的工程等，则行政当局可能拒绝在完成后将CH交给买方。 因此，如果该物业的法律条件不完善，则有可能在完成后没有得到本文件的批准。 这可能会使买方陷入非常复杂的境地，因为他可能会因此而难以以自己的名义获得公用事业合同。
这里非常重要的一点是，CH的存在或有效性以及有关CH的其余信息并未在事迹中显示，而是在该区域的本地市政厅中显示。
因此，您的律师必须使用其专业知识和经验仔细检查此事，以确认像本文件一样重要的文件。
根据结论， 该证书是必需的 出售物业，其确认必须从购买/出售过程的开始就进行检查。
众所周知，CH是一份文件，显示财产的建造符合并遵守西班牙的建筑法。
在您首次购买物业时，还需要该文件将水和电连接到该物业，并保证合同的变更以及为第二个和后续所有者的供应。
CH的有效期为5-10年，并且在出售或转让该财产时必须进行续期，并显示当前所有者的姓名。
C请点击下面了解更多关于转售过程中提供居住证明的要求：
B）–没有违规证明书-这称为 “城市信息证书”（CNUI）.
这是市政厅颁发的一份证书，证明该财产不受（或没有）因未经适当许可而在该财产上进行的建筑或行为而产生的任何罚款。
例如，在没有得到市政厅适当许可或许可的情况下建造主屋、车库、扩建工程、水池、土地工程、景观等。
为什么在西班牙出售房产需要无违规证明？
这将有助于您的销售顺利进行。 如果您拥有所有文件的顺序，例如证明您的财产不受任何建筑罚款的证明，那么流程和销售将以更快，更轻松的方式进行。
拥有财产的所有文件后，就可以对可能的买方及其自己的律师产生信心。
请注意，如果有罚款影响您的财产以进行建筑或任何扩展， IT 不会显示在契约中 和/或财产中的其他文件。 该信息只能在该地区的当地市政厅获得。
从现在开始，此证书是 本质 出售财产，并且必须从所有者处获得 before 完成。
如何获得“Certificado de No Infración Urbanística”——西班牙无违规证明？
获得它的最佳方法是您在市政厅申请。 您可以要求您的律师这样做。
无违规证明显示了一些处罚或罚款，甚至是拆除令，在这些情况下我可以出售房产吗？
如果无违规证明的结果显示有关最终罚款、处罚或其他任何类型的信息，您应该向建筑律师专家表明如何进行。 有时，该证书中的信息包含已经支付或现已过期的历史性罚款，而在其他情况下，存在可能影响销售过程的严重问题。
话虽这么说，该房产是可以出售的，因为西班牙的制度允许买家用建筑罚款购买房产，但是，买家必须完全了解这些罚款的细节，以及他们作为新业主可能产生的后果。 如果买家得到适当通知，并且明确同意用这些罚款购买房产，那么出售就可以进行。
2.- 检查您的个人税务情况 – 在西班牙出售房屋时的税务规划
a) 如何计算出售西班牙财产的资本收益？
西班牙物业的销售产生了卖方的资本收益责任。
要缴纳的资本利得税是销售“净利润”的 19%。
要获得销售的“净利润”，您需要遵循以下公式：
销售价格 - 收购价格 - 收购费用和税收 - 对财产进行“结构改革”的成本
资本收益计算示例：
- 您在2015年以200.000 EUR的价格购买了转售物业。
- 在那一刻，您支付了24.000欧元，占支出的12％：10％的转让税+ 2％的公证费，土地登记，律师费等。
- 然后，您进行了内部改革，费用为17.000欧元（更换地板的耕作，修理游泳池和新窗户）。
- 几年后，您建造了一个价值20.000欧元的车库
然后，您决定立即以260.000 EUR的价格出售。
什么是资本收益源自 Free Introduction 盐?
注意：在我们进行计算之前，我们需要告知西班牙政府将考虑上述所有概念来减税，但价值 17.000 欧元的“内部改革”除外。 这是因为不属于“结构性”改革的“内部”改革不考虑税收优惠。
我们使用公式：
260.000 （销售价格） - 200.000 （收购价格） - 24.000 （购置费和税金） - 20.000 （新车库） =
16.000 EUR
这是通过销售获得的“净利润”
由于资本利得税率为19％，因此资本利得税的税额为：
16.000 * 19％= 3.040 EUR
b) 如何支付出售西班牙房产的资本收益
1.- 计算西班牙居民的西班牙资本收益
如果您是西班牙的非税居民，则您支付资本收益的方式如下：
– 出售完成后：3% 保留
: 销售完成后，西班牙政府强制买方保留销售价格的 3%。 因此，您没有收到完整的商定价格。 买方保留总价的 3%，并有义务将其存入税务局。 这是在“销售完成的同一天”完成的。
注意：根据上述示例，如果销售价格为260.000欧元，则买方保留的保留金额为260.000 * 3％= 7.800 EUR.
– 出售完成后 6 个月前：资本收益申报 (19%):
出售完成后，您有 6 个月的时间向西班牙税务局提交“资本收益申报”。 在本声明中，您（或您的律师）必须按照上述示例计算税款。 在这种情况下，您需要支付的金额为 3.040 欧元。
注意：如此处所述，从该交易中获得的 CG 为 3.040 欧元。 由于您保留了更高的金额（7.800 欧元），因此您在西班牙管理部门获得了差额的“信用”。
所以，如果西班牙政府扣留了你 7.800 欧元的 CG 税，由于税收的最终结果只有 3.040 欧元，那么，西班牙政府必须“退还”你的差额：7.800-3.040 = 4.760 EUR.
如何申请退款？ 您的律师必须将此事实包括在同一份《资本利得宣言》中，以提交税务部门。
2.- 作为西班牙税务居民计算西班牙资本收益
如果您被视为“西班牙税务居民”（这意味着您作为西班牙居民在西班牙缴纳所得税），那么，一旦计算出资本收益，您将获得以下税收优惠：
- 永久居留没有资本收益：如果您出售的房产是您的永久住所（您已将其作为您的“永久住所”使用超过 3 年），那么您将获得以下好处：
- 如果您未满 65 岁：您无需为“再投资”购买新房产用作永久居所的销售金额支付 CG。 您有 2 年的时间来实践这种“再投资”（如果 2 年内没有投资这些金额，您将被全额征税）。
- 如果您超过 65 岁：您无需为销售所得金额支付 CG。 即使您不“再投资”新房产，也是如此。
- 没有3％保留：完成销售后，您会从买方那里收到全额价格，没有适用的保留额。
通常业主会将“西班牙税务居住地”与“西班牙居住地”混淆.
换句话说，人们认为在西班牙国家警察局取得的“西班牙居留卡”或“居留证”就足以证明他们是“西班牙税务居民”，但不幸的是，事实并非如此。
“”西班牙居留证”(or“西班牙居住证“), 不是将您的税务考虑更改为“税务居民”的有效文件。
西班牙居留卡（或证明）仅用于声明您在西班牙“居住”，以方便警察更好地控制特定地区的居民。
什么是西班牙税务证明，它与“TIE”相同吗？
为了成为西班牙居民纳税，然后开始以西班牙普通公民的身份在西班牙缴税，那么您必须 西班牙居民税收证明 由西班牙税务局或西班牙海关签发，然后您将开始在西班牙而不是在您的原籍国缴税。
而且，一旦您需要向您所在国家/地区的税务局申报您是西班牙税务居民，并且您不希望继续在您所在国家/地区作为税务居所，
因此，请与您的税务顾问核对您当前正在支付的税款，因为即使您不是西班牙居民，您也应申报并支付非居民所得税。
–结论
因此，在上述所有内容中，一旦您决定出售您的西班牙财产，请考虑到这一点，您需要获取/出示以下文件： 出售前的文件:
- 财产所有权契据（写作): 如果可能的话，用原始的。 带有正确和更新的结构说明。
- 市政税法案（IBI – SUMA） .-具有正确的结构说明。
- 水费和电费.-最新的。
- 居住证明 也被称为 ”LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDAOCUPACIÓN“。
- 没有违规证明 。- 这就是所谓的 “城市信息证书=.
- 业主社区证书 （如果有的话）显示您最新的社区费用。
- 原始NIE和原始护照
- 能源业绩证书
税 : 您必须出示以下税务文件：
210或214型 从前3年开始。 如果不是西班牙税务居民
型号100 从前3年开始。 如果西班牙税务居民
