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西班牙财产销售税。 资本收益

 

 

如果您决定出售您的西班牙财产,请注意以下概念,这些概念将帮助您了解销售时必须支付的资本利得税:

1.-收购价格: 这是完成房地产购买后支付给卖方的房地产总价。

2.-购置费用: 这是您在价格之上支付的总费用和税款,例如:公证费,土地注册费,转让税,律师费等。

3.-为减少资本收益而接受的改革: 请注意,财产改革的费用并不总是被接受以减少资本收益。 只有被视为“结构性”的改革才是可以减少这种税收的概念。

通常,如果对房产进行的工程和改革属于房产结构改革的一部分,则该工程和改革将被扣除,这通常由“市长世界许可证”涵盖,而不适用于不影响建筑结构部分的其他工程( “最终作品许可”)。

在“市长工程许可证”的情况下,西班牙政府习惯于接受建筑师项目中列出的用于申请此类许可证的金额作为免赔额。 这些建筑师的项目用于包括对要完成的工程的经济研究,这被认为是工程的总成本。 列为总成本的金额是根据资本收益可被视为可扣除的金额。

为了更好地了解每个案例对应的作品(主要和次要作品),请参阅以下内容:

主要工作许可证

这是从市政厅获得的建筑许可证,用于需要技术复杂性且具有经济重要性的工程。 出于这个原因,这些作品必须受到安全、可居住性等方面的规定的监管。

要获得主要工程许可证,必须由建筑师、工程师等准备 ARCHITECT PROJECT。

作为一般规则,在以下情况下需要主要建筑许可证:

  • 房屋整体修复。
  • 影响房屋结构的工程(地基、结构、立面、屋顶等)
  • 增加建筑高度或体积。
  • 与防火有关的行动。
  • 拆除或细分。
  • 建筑物或房屋用途的变化。
  • 商业场所的空调。
  • 新的建筑工程。
  • 影响建筑物公共元素的工程。

小型工作许可证

改革等小型工程也需要许可证。 但是,这些都是简单的工作,不需要项目或专门的项目,而且成本要低得多。 这些例子可以是小的改革、墙壁或包层的改变、室内装饰项目、建筑障碍的移除、路面的改变、厨房或浴室的更新、供暖、污水、管道和电力的安装、调查、品尝等。

4.-保留资本收益: 在房地产销售中,当卖方不是西班牙的纳税居民时,会从商定的销售价格的 3% 中留存,不支付给卖方。 买方有义务“持有”价格的 3% 并将其存入西班牙税务局,作为卖方支付的资本收益的“预付款”。

资本利得计算

西班牙物业的销售产生了卖方的资本收益责任。

要缴纳的资本利得税是销售“净利润”的 19%。

要获得销售的“净利润”,您需要遵循以下公式:

销售价格 - 收购价格 - 收购费用和税收 - 对财产进行“结构改革”的成本


资本收益计算示例: 

  • 您在2015年以200.000 EUR的价格购买了转售物业。
  • 在那一刻,您支付了24.000欧元,占支出的12%:10%的转让税+ 2%的公证费,土地登记,律师费等。
  • 然后,您进行了内部改革,费用为17.000欧元(更换地板的耕作,修理游泳池和新窗户)。
  • 几年后,您建造了一个价值20.000欧元的车库

然后,您决定立即以260.000 EUR的价格出售。

什么是资本收益源自 Free Introduction?

注意:在我们进行计算之前,我们需要告知西班牙政府将考虑上述所有概念来减税,但价值 17.000 欧元的“内部改革”除外。 这是因为不属于“结构性”改革的“内部”改革不考虑税收优惠。

我们使用公式:

260.000 (销售价格) - 200.000 (收购价格) - 24.000 (购置费和税金) - 20.000 (新车库) =

16.000 EUR

这是通过销售获得的“净利润”

由于资本利得税率为19%,因此资本利得税的税额为:

16.000 * 19%= 3.040 EUR

 


付款方式

1.-适用于西班牙非居民

如果您是西班牙的非税居民,则您支付资本收益的方式如下:

  • 出售完成后:3%的保留率: 销售完成后,西班牙政府强制买方保留销售价格的 3%。 因此,您没有收到完整的商定价格。 买方保留总价的 3%,并有义务将其存入税务局。 这是在“销售完成的同一天”完成的。

注意:根据上述示例,如果销售价格为260.000欧元,则买方保留的保留金额为260.000 * 3%= 7.800 EUR.

  • 4个月前 出售完成后:资本收益声明 19% 适用于欧盟和非欧盟国民):出售完成后,您有 6 个月的时间向西班牙税务局提交“资本收益申报表”。 在此声明中,您(或您的律师)必须按照上述示例计算税款。 在这种情况下,您必须支付的金额为 3.040 欧元。

注意:如此处所述,从该交易中获得的 CG 为 3.040 欧元。 由于您保留了更高的金额(7.800 欧元),因此您在西班牙管理部门获得了差额的“信用”。

所以,如果西班牙政府扣留了你 7.800 欧元的 CG 税,由于税收的最终结果只有 3.040 欧元,那么,西班牙政府必须“退还”你的差额:7.800-3.040 = 4.760 EUR.

如何申请退款? 您的律师必须将此事实包括在同一份《资本利得宣言》中,以提交税务部门。

2.-西班牙居民的资本收益: 

如果您被视为“西班牙税务居民”(这意味着您作为西班牙居民在西班牙缴纳所得税),那么,一旦计算出资本收益,您将获得以下税收优惠:

  • 永久居留无资本收益:如果您出售的房产是您的永久居所(您已将其用作“永久居所”超过 3 年),那么您将获得以下好处:
    • 如果您未满 65 岁:您无需为“再投资”购买新房产用作永久居所的销售金额支付 CG。 您有 2 年的时间来实践这种“再投资”(如果 2 年内没有投资这些金额,您将被全额征税)。
    • 如果您超过 65 岁:您无需为销售所得金额支付 CG。 即使您不“再投资”新房产,也是如此。
  • 没有3%的保留率:完成销售后,您会从买方那里收到全额价格,但没有保留率。
注意:通常,业主将“西班牙税收居所”与“西班牙居住所”混淆.

换句话说,人们认为在西班牙国家警察局取得的“西班牙居留卡”或“居留证”就足以证明他们是“西班牙税务居民”,但不幸的是,事实并非如此。

“”西班牙居留证”(or“西班牙居住证“), 不是将您的税务考虑更改为“税务居民”的有效文件。

西班牙居留卡(或证明)仅用于声明您在西班牙“居住”,以方便警察更好地控制特定地区的居民。

为了成为西班牙居民纳税,然后开始以西班牙普通公民的身份在西班牙缴税,那么您必须 西班牙居民税收证明 由西班牙税务局或西班牙海关签发,然后您将开始在西班牙而不是在您的原籍国缴税。

而且,一旦您需要向您所在国家/地区的税务局申报您是西班牙税务居民,并且您不希望继续在您所在国家/地区作为税务居所,

因此,请与您的税务顾问核对您当前正在支付的税款,因为即使您不是西班牙居民,您也应申报并支付非居民所得税。

 


关于出售非居民时 3% 保留的一些问题

为什么要实行卖家3%的保留?

因为它代表了西班牙政府的保证,即卖方获得的资本收益所产生的税款将在西班牙缴纳。

 如果不支付 3% 的保留金会怎样?

如果买方未实行保留,西班牙政府可以执行所售货物或财产中上述付款的债务。

如果买方不付款,也不扣留卖方,他可能会遭受最终的债务执行程序,并在他的情况下,被扣押所获得的财产。

应用 3% 的保留后,卖家需要做什么?

您必须在签署销售合同之日起四个月内出示纳税申报单(型号 210)。

在这种情况下,如果扣缴的金额少于资本利得计算所得的金额,即向卖方扣缴的金额为 10,000 欧元,而资本利得的计算结果为 15,000 欧元。 ,您必须在销售之日起四个月内,通过展示 5,000 型号贡献剩余的 210 欧元。

否则,如果卖方预扣的金额高于缴纳资本利得税的金额,他将有权要求退还该金额。 该信息必须在销售之日起四个月内提交。

在这一点上很重要,也就是说,如果西班牙政府有 3% 的返还权或上述保留的一部分,这将要求卖方之前遵守该纳税义务。在他的非居民概念中,他有义务作为西班牙的所有者。 也就是说,提交第二居所 IRPFNR 的年度估算所得税,西班牙所有业主作为非居民都有义务缴纳。 通常,该义务的期限为四年。 换句话说,西班牙政府不会要求将推定所得税正规化,即在出售日期之前的最后四年内不缴纳所得税。

西班牙政府有多少时间退还扣留的 3% 的多余部分?

政府有 6 个月的时间退还超额保留。 6个月后,主管部门有义务退还上述金额以及滞纳金利息。

必须特别注意返还期限,因为西班牙政府在某些情况下可能需要一年多的时间才能完成返还。

还必须考虑到,管理机构自销售之日起最多有四年零一个月的时间(《示范法 5》第 210 条(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707)练习退货或报销。 因此,如果您需要一年以上的时间才能获得退款,您就需要聘请专家的服务来瘫痪获得退款的权利的有效期。

如果在西班牙捐赠财产,是否有义务保留 3%?

如果捐赠位于西班牙的财产,由于这些财产是免费的,因此无需支付任何费用,即没有对价,没有义务扣留财产价值的 3% 捐款或通过模型 211 输入。

如果公寓解散或共同所有权消失,是否必须强制扣留 3%?

正常情况下不会 。 换句话说,公寓的解散是一种中立的处置行为,不会为任何一方产生财产转让。 因此,不认为有盈利。

但是 , 如果其中一位共同所有者获得的份额大于属于他的份额 ,在这种情况下,将被认为该部分构成共同所有者的资本收益,其中, 必须实行保留。 上述超出部分的 3% .

换句话说,例如,假设有一种情况,“A”和“B”在西班牙拥有一处房产,其中“A”分享65%,“B”分享35%。 在这种情况下,如果发生公寓解散,确定每人保留 50% 的财产,则将被视为“B”获得了比其出资多 15% 的收益。 也就是说,贡献35%的价值得到50%的结果,这15%的盈余将被视为资本收益,“A”将被迫保留这3%价值的15% “B”。

同样,我们假设还有一个例子,“B”除了拥有 35% 的财产外,还收到了 50,000 欧元的现金。 同样,现金补偿也将保留3%,因为它代表了“B”的现有资产之一。


供应商的其他税种

主要是PLUSVALÍA,是对从购买和出售时间起您的财产所在土地的价值增加的一种税收。 这是我们无法在销售之前计算的唯一税金,因为这取决于市政厅的特定标准。

在这些情况下,从买方到卖方的保留金足以支付该税款。 总体上,卖方在出售后离开该国。

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