带有购买选项的租金合同 (RTB)
关于房地产住宅市场，即首次/永久居民的买卖，我们在谈论“潜在需求对于那些想来西班牙永久居住的来自其他国家的外国人而言，这在西班牙是存在的。
在过去的XNUMX年中，一个事实一直是外国人的到来，他们选择了西班牙作为他们的永久居住地，而我们通常将这些人称为“外籍人士“或”外籍人士”。 Ť在过去的二十年中，选择西班牙作为居住地的外籍人士的数量和数量一直保持不变，甚至在危机时期或危机后时期也有所增加，例如2008年西班牙经历的移民以及2011。
在房地产领域拥有超过15年的经验，我们公司已经证明， 危机发生后的紧迫时期，对在西班牙购置房产感兴趣的外籍人士数量有所增加。
而且，根据我们的经验，我们发现，由于不稳定和不确定性的背景，无论是从融资角度还是从财务角度来看，在那一刻完成的首批收购都特别复杂。房产市场。
就是说，那些打算在西班牙投资以购买永久居留权的买主沉迷于不确定性，这种不确定性是由思考我们是否已经进入危机的最后阶段，还是还有路要走。 （“我会以优惠的价格购买吗？“）。
但是，在这些类型的购买者中，购买的兴趣很明显。 他们也清楚这一刻。 他们想现在购买。 他们知道时间到了，但是不清楚在危机后的不安全气氛消失或消失之前，价格和出售条件是否最合适。
在这一点上，提出了可以选择购买的租赁工具作为解决方案。
租赁并可以选择购买（RTB）这是什么意思？
可以选择租用， 是一项合同，其中买方希望获得永久居住的财产，并想占有并立即使用，但希望将最终的购买决定推迟到以后。
而且，b尤耶尔希望，在使用财产期间，卖方不能在市场上出售该财产，因此在整个合同期间内，保留买方全部的购买选择权。 这与该合同和“正常租金合同”最重要的区别在于，即使存在租赁协议，房东也可以将财产出售给他人。
因此，在实时出价合同中 涉及两个主要概念：
–这是一份采购合同，带有“购买选项”。
即， 买主想买房子，但要求房子待他使用，直到他确认决定。 换句话说，他希望购买选项是他的排他性。 因此，与购买权在财产上的专有权相对应的是，买方向卖方支付一定金额，以补偿房屋保留给买方的时间以及退出市场的时间。
一旦符合合同中约定的条款或条件， 到达时，买方必须决定执行购买财产的权利。 目前，有两种情况：
- 买方可以行使其购买权， 然后，在这种情况下，完成购买。 因此，买方将把剩余的价格支付给卖方，从而完成销售交易。
- 买家希望退出购买因此，他假设损失的是根据“购买选择权”所支付的金额，这笔款项留给了卖方的帐户，卖方将这笔款项归还给自己，这要考虑到他为买方保留房屋的时间。
–这是一个租赁协议。
买方想立即占用房屋，但是， 如上所述， 他更喜欢将形式化和最终购买决定留给以后。 提议以此为前提，假定“承租人”或“承租人”这个数字，直到他决定在合同规定的时间内行使或放弃购买选择权为止。
这样，买方（现在是承租人/承租人）在合同期限内与卖方（现在是房东/出租人）就租赁条件和租金支付达成协议。
并且与购买期权的行使一样， 一旦达到了行使的最大期限，买方或承租人/承租人就可以有以下几种选择：
- 要执行他的购买选项并完成销售。 在这种情况下，租赁交易被取消，现在转换为销售。
- 买方会自动执行购买选项。 在这种情况下，租赁协议也将被废止。 显然，如果双方同意，则可以延长租赁合同，或者可以创建新的租赁协议，然后该合同仅用于出租。
重要问题：
1.-购买选项中支付的金额会怎样？
它被视为价格的一部分吗？ 换句话说，期权可以从最终价格折价以支付财产吗？
答案很简单。 双方都同意。 也就是说，如果双方都同意，将从价格中扣除为期权支付的金额。 在这种情况下，购买期权所支付的金额要比其余价格折价以支付财产。
这是市场上使用最广泛的选项。
但是，所有者也可能要求为购买选择权而支付的金额不能从购买物业的价格中扣除。 也就是说，该金额仅涵盖了该物业已退出市场的时间，并且不代表该价格的一部分。 这样，在这种情况下，购买期权的支付将不会比要支付给所有者的价格低。
显然，这对买方而言是更具破坏性的选择，并且在实践中并未广泛使用。
合同中应明确包括任何期权，以阐明期权付款的命运。
2.-租金支付的金额如何？
是否从最终价格中扣除以支付销售费用？
答案与上面相同。 那是， 各方将不得不同意，在同意合同条件时，如果租金是根据最终价格进行折价，则在确认购买决定的情况下。
3.-代理商佣金/费用。 他们什么时候付款？
再次，双方和房地产中介机构之间将达成协议。
但是，从法律的角度来看，除非双方达成相反的协议， 我们了解必须在签订购买期权合同时支付代理商佣金/费用。 其原因是该合同涉及买卖双方之间的购买协议。 并且，尽管所述合同的完成被推迟到以后。
正如我们所说，当RTB合同签订时，双方已经达成“协议”，这是通过代理人的介入完成的。 这就是为什么在 RTB 正式化时必须支付代理佣金/费用的原因。
限制代理商的佣金支付至有效的购买决定，这将被认为是不公平的，该决定将留在买方手中，并由代理商掌握/控制。
4.- RTB如何正式化？
它通常是私人合同，无需经过公证。
因此，最常见的做法是在无需经过公证人的情况下准备双方之间的私人合同。 尽管，正如我们将要看到的那样，由专业律师起草合同是至关重要的。
为了使租户更加安全，合同 可以由公证人制作并在财产登记处注册。 在土地注册处登记购买期权合同的费用如下：
- 公证和土地注册费用
- 律师/律师费
- 税
请注意，只有最长为4年的RTB合同被接受在土地注册处进行注册。
因此，最常见的做法是在无需经过公证人的情况下准备双方之间的私人合同。 尽管，正如我们将要看到的那样，由专业律师起草合同是至关重要的。
5.-买卖合同涉及的税种：
a）房东是公司时：让我们想象一个建筑公司，其房屋种类繁多，无法出售，他们决定正式制定RTB合同。 在这种情况下，如果这是房屋的首次转让，则该合同将需缴纳增值税。 的 增值税 率将是 10%，除非我们处理的是受保护的住房（降低了4％的增值税）。 换句话说，个人将不得不面对作为最终消费者将无法扣除的税款。
如果合同是在土地注册处注册的，则有必要支付 印花税 (0,5％-2％（取决于不同的区域）).
除了就每月租金达成协议外，还能够建立购买选项，称为 “高级”或“购买选项” （支付客户在一定时间内必须购买房屋的选择权）。 此金额也将按21％的一般税率缴纳增值税（根据税收总局，这被视为一项服务）。
如果承租人决定稍后再正式进行购买，则转让将按增值税征税（税率为10％或4％）。 如果潜在买家决定不选择购买，则可以选择终止合同并选择不带选择权的另一项正式租赁，而无需缴纳增值税。 请记住，个人将无法收回或扣除此税。
b）如果房东是个人
在这种情况下，RTB合同（这被视为第二次转让）是一项交易，必须遵守 转让税（ITP），承租人为纳税人。
关于购买选择权（溢价），它也将被征收转让税（ITP），因为“承诺和选择权”也需缴纳此税。
税基 将由 购买期权支付的价格。 如果不同意该选项，或者小于 物业总价的5％ 。 适用税率视自治区而定，因为它是割让的致敬（通常在6％至10％之间）。
例
“A”是一个特定的房东，它同意与“B”签订 RTB 合同，溢价为 7.500 欧元。 该物业的价格为 250.000 欧元。
物业价格的5％为 250.000 x 5％= 12.500欧元。
因此，该价格比商定的保险费高出5％，因此税基为12.500欧元。
由于房东是特定的，因此，溢价将通过转让税– ITP征税。 此税项在巴伦西亚和加泰罗尼亚地区为10％。
所以， 12.500 x 10％TPO = ITP的1.250欧元。
之后，在房屋转让时，如果买方行使房屋所有权，则交易也将再次由（ITP）转让税征税。 如本节上文所述，请记住，购买选项后进行出售意味着我们正面临两个合法业务（相关但独立）的结论，因此发生两个不同的应纳税事件，这将在逻辑上增加交易的税收。
在后一种情况下（个人之间有购买选择权的租赁），从房东/卖方的角度来看，有必要澄清交易的个人所得税征税，因为“选择权”的收集买”将是卖方/房东的“收益”。
一旦达到行使购股权的最大期限，并且在买方行使该购股权的情况下，交易产生的费用和税款将是销售的正常费用，即ITP（“财产转移”税”），公证费，注册费，律师费等。
另一方面，应该注意的是，当行使购买期权的权利时，购买最终得以完成，从购买中获得的税款不会因购买期权而支付的先前税款减免。 这是广泛而普遍的混乱，在实践中非常频繁。 原因是，期权权和未来出售在财政上被视为自主且独立的应税交易。
不同的是，可以同意从未来销售中支付的价格中扣除“购买选择权”的金额。 换句话说，各方可以同意，如果销售最终完成，所有支付的金额，包括购买一个的选择权，都从房产价格中打折（与押金打折的方式相同）。
6.- RTB交易中通常会出现哪些最常见的问题？
签订实时出价合同后，通常在这种类型的交易中通常会发生两种类型的冲突：
–有关财产物理状态的争议。 换句话说，与其余的租赁合同一样，承租人在拥有房屋时常常会遇到不同的建筑缺陷或问题，这可能导致与房主发生冲突。
因此，双方有必要在合同中尽可能详细地说明财产所处的条件，以避免在合同期间发生这种类型的冲突。
–财产法律问题。 尽管与发现财产的物理问题不同，可以通过在财产被占用之前对财产进行适当的检查来轻松地避免这些问题，但实际上在实际情况中不会发生可能会影响财产的法律问题。
正如我们在本文中所报道的那样，编辑RTB合同似乎或多或少容易和简单。 也就是说，它可以私下完成，而无需经过公证人，因此可以给人以为它是一个简单的合同：出租合同，只需引入购买选项即可。
这样，在许多情况下，为了节省开支，当事方必须由不合格的专业人员甚至是非专业的律师来进行此类合同的修改。 这样做的原因是，显然，这是一个易于编辑的“简易合同”。 因此，因此，没有指定必要的时间，而是要考虑此事务。
正如我们所说，这不是“特殊”租赁合同……这是具有特殊条件的买卖合同。
因此，在许多情况下，我们发现买家与房主建立了契约关系，已经支付了巨款作为购买选择，在房屋中住了一段时间作为房客，并且会在签署公证书之前行使购买权，或者不幸的是，甚至在以后，他们发现存在影响财产的法律问题，例如电力，水，城市问题，城市违法行为，罚款，续签居住证时出现的问题，甚至更糟糕的是，没有居住证，不遵守城市法规，未经许可或建筑许可进行的建筑物扩建或改建等。
签署实时出价后发现此类法律问题非常危险。
因此，作为律师，我们建议对财产的法律研究必须在合同正式化过程中进行，而不是在事后进行。
必须在RTB合同正式化期间对财产进行合法搜索，并且必须以合同为条件，以获取必要的法律信息，以确认该财产符合法律和建筑规范。
因此，当您作为买方参与RTB合同时，请请求该合同：
–由专门从事财产法的律师撰写。 也就是说，谁已经掌握了有关合同起草以及由此产生的合同义务和当事方权利的法律法规。
这将帮助您准备一份具有最大保证的合同。
–由同时也是建筑和城市规划法专家的律师撰写。
并非所有的财产律师都是建筑法专家。 成为建筑法专家对于能够调查财产，边界，建筑许可和许可证，建筑历史（即建筑方式，如何改革或扩展）的所有基本法律方面至关重要。 ，如果它符合所有当地城市法规，是否需要支付城市化费用以支付城市化费用，或者是否必须减少地块以将其一部分用于城市化的最终工作等？
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