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在西班牙购房时为什么要使用律师?

在西班牙购房时为什么要使用律师? 1024 1024 TLA

在西班牙购买房地产时,为什么要聘请律师? 在西班牙购买房地产的公证人和律师/律师.

西班牙的购买过程与其他国家非常相似。 西班牙体系中的外国投资者将发现与本国的许多相似之处。

但是,但是, 我们可能会发现许多差异。

最明显的区别是 律师公证人 功能。

一。-欧洲其他国家的一些例子:

A)英国流程: 在英国的购买和运输过程中,公证人完全不参与房地产出售过程。 买卖双方在自己的律师的帮助下协助交易。 然后,买方的律师和卖方的律师从第一步到完成都控制着销售过程,进行和传达财产名称的更改以及价格,税款的支付,两位律师都是签订合同的人,要注意各方履行其义务,缴纳税款,组织和接收付款并完成向新所有者的财产登记等。

结论: 公证人不参与英国的产权转让制度 买卖财产,有两名律师/律师,一名在买方,另一名由卖方,他们参与了该过程的所有阶段。

B)大陆欧洲的流程: 法语,比利时语,瑞士语,荷兰语,德语和其他语言:在这些国家/地区,在物业的买卖过程中,公证人的存在至关重要。 公证员会做一切。 与英国制不同,在大陆制中,买卖双方从头到尾都使用公证人作为交易的中介,他做出以下决定:

  1. 各方之间的近似,以及合同交易的形式化。
  2. 控制各方的义务履行。
  3. 对财产进行法律,行政和税收研究。
  4. 物业的城市化与建设研究。
  5. 他从销售中付款并收到所有款项。
  6. 完成买卖契据。
  7. 代表新所有者在土地登记册中完成注册。
  8. 报告并支付购销税
  9. 更改水,电,地税等的供应合同。

 PaaS 在这些国家/地区,律师在购买/销售过程中的作用是 。 律师不参与此过程,除非有明智诉讼引起的诉讼。

 II。-西班牙的运输过程

可以说,购买西班牙文的过程是所考虑的两种系统的混合体:“英国”和“大陆”。

在西班牙的运送过程中,公证员确实很重要,但不足以提供全面的担保和安全性。 在购买过程中必须有西班牙公证人的存在,因为与其他国家(例如法国,比利时,荷兰等)一样,如果不经过公证行为(或“抄写员”)的正式化,就不能在土地注册簿中注册买卖。 »)。

公证人还会检查基本信息,例如:

–买卖双方的能力。 也就是说,如果买方具有购买的法律能力,而卖方具有出售的法律能力。

–研究财产的限制和收费。

–研究财产文件,例如建筑许可证和执照等。

–验证付款方式等

但是,与《大陆公证人》不同的是,西班牙公证人的职责不外乎上述职能。 那就是说西班牙公证人的职能:

  • 法律和城市研究: 公证人不会作为咨询计划对该物业进行建筑/城市研究。 该物业的信息来自各种来源,例如地籍,市政厅,城市和规划发展部门,地方和地区部门,西班牙公证人在购买过程中未进行咨询或验证。
  • 公证人不检查该物业是否对建筑有任何处罚或罚款,或例如拆除令。
  • 公证处会检查财产的注册情况,但在西班牙,大多数施工罚款,罚款不记录在财产/土地注册处.
  • 没有研究或验证未来可能的开发项目 可能会影响财产的行为(例如,征用,未来的高速公路,甚至是城市化项目等)。

不幸的是,在西班牙,有些情况下买方在没有专业律师协助的情况下完成了购买,并具有完善的公证正式程序,并完美地记录在地籍和土地登记册中。 因此,正式完美。 接着, 在购买过程之后,他发现缺少执照或职业证明(《居住证明》),甚至有高速公路项目的征用令,或者该物业收取了城市化费用,或部分该地块必须给予或输给主管部门以扩建公共道路等 .

公证人缺乏计划研究,在以下方面造成了特殊的问题:

城市化物业: 例如,建设者没有完成城市发展和城市化基础设施,然后,有一些城市化工作没有完成,而这些工作必须完成,有时由业主支付。

乡村地区或乡村的物业,房屋或别墅:这些属性通常在农村地区和城市地区以外。 这些属性(通常是别墅或度假屋)可能会出现以下问题:

* 缺乏牌照或建筑 主要住宅的

* 缺乏建筑许可证或最终延期的许可证 主楼或其配件(游泳池,车库等)的位置。

* 确定或界定地块边界的问题 或土地等

* 城市和建筑罚款,罚款或拆除命令等。

基础设施存在严重问题的旧房别墅和公寓 或待开发项目或进行改进等。

 西班牙的公证人不会获得上述信息。

不幸的是,在西班牙,影响财产的法律,行政和规划信息并未汇总为一个信息点,因为它应该是土地登记册。 在西班牙,土地登记簿中的信息虽然必不可少,但并不完整。

西班牙不动产/土地注册处所包含的信息不会收集所有影响该财产的必要信息。

  • 合同和付款:公证人准备财产的付款,也不选择也不准备销售合同。 因此,买方不将购买价格支付给公证人。 在西班牙,价格或部分价格的付款将支付给律师,房地产代理商或卖方。

在我们公司,客户有时会要求我们向公证人的银行帐户支付货款,当我们得知在西班牙公证人未收到付款并且必须直接向卖方付款时,我们感到惊讶,或他的律师,或房地产经纪人

  • 登记人的登记和变更:公证人一旦完成购买过程并签署了公证买卖契约,就没有义务在登记土地上进行交易登记。 因此,有些公证人进行这种管理,而另一些人则没有意识到。 并且,即使在没有执行注册服务的公证人中,如果买方没有明确要求,也不要注册购买!

作为律师,我们已经看到很多情况下,卖方发现甚至他们的契约都没有在土地注册处登记。 购买时,现任所有人去了公证处,购买完成后,并且确信公证人将采取必要的行动来完成注册步骤,因此他们没有指示公证人在公证人中进行注册。土地登记册。 所以,公证人从来没有做过! 因此,多年来,发现这些财产仍然代表以前的所有者,因为他没有向公证人下达命令,并且在您的处理过程中没有律师的协助。

  • 水和电力合同及其他市政税的所有者变更:公证人不管理供水合同,电力和其他财产税或市政税的所有权变更。

此外,公证人不会安排直接付款方式将这些服务的付款地址定在买方的银行帐户中。

  • 更改地籍/理事会税的所有者:公证人不管理地籍各方的所有权变更。 他们与Cadastre通信,但不同意这样做,并指示Cadastre通过直接付款将税款的付款顺序转交给所有者的银行帐户。
  • 居住证明如本网站其他部分所述,购买者必须已获得居住证明,也称为“居住证明”。 在新的房产(直接从建筑商那里购买的房产)中,公证人不要求向卖方提供有效的居住证明。

房地产经纪人:除上述内容外,西班牙的房地产活动不受监管。 在市场上出售房地产的活动是“免费的”。 与严格控制和规范代理商的专业的其他国家不同,西班牙的情况并非如此。

所以, 在西班牙没有任何保证可以确认房地产经纪人以专业态度回应或简单地说,他们只有最低限度的法律认可才能知道他们在市场上提供的房地产的合法性。

因此,我们建议您选择信誉良好且设施完善的代理商。 为此,要求提供业务凭据,并在论坛和社交媒体中检查座席的声誉。

那么,为什么要在西班牙使用律师购买合适的决定呢?

如上所述,要有一个完整的想法并获取有关购买过程的信息,您需要从不同的本地,区域资源,土地注册处,规划部门获取此信息,还需要咨询建筑师和其他专家等。所有这些都不会由西班牙公证人提供。

为此,您需要获得律师的服务,该律师可以从不同来源获得所有信息,并检查所有必要的法律和行政要点。

不幸的是,除此之外,此过程非常复杂, 并非所有律师都可以进行财产交易。 因此,您需要一位律师,他不仅会说您的语言,而且知道房地产法,他还必须 成为建筑和城市规划法专家,并依靠他与建筑师以及其他专业人员和技术人员的团队,具有足够的能力和技能来获取所有必要的信息,并完成有关购房的各个方面。

因此,在此阶段,一旦确定购买决定,我们的公司TLA建议您:

与律师签约。 有一些公司或代理人以律师身份出示并提供“法律服务”,或者以“承租人”的身份出卖自己,而实际上他们不是律师。 有时他们甚至都不是西班牙人!

与在西班牙注册的律师签约。 不要试图在自己的国家使用律师。 只有国家律师知道购买系统和西班牙购买过程。

律师必须说您的语言。 避免使用不会说您的语言并且使用秘书,助手或翻译的律师。 您的律师必须能说出一口流利的语言,才能直接与您交流,而不是通过秘书或翻译。

检查律师是否为城市和建筑法专家。 他必须是房地产法专家,而且还必须了解城市规划和建设。


而且,一旦您选择了喜欢的物业,就可以.....

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