在安达卢西亚的乡村土地上建造房屋——2023 年更新

你能在安达卢西亚的乡村土地上建造住宅吗？

答案是： 是。

安达卢西亚立法允许在乡村土地上建造住宅，并通过称为“乡村土地上的非凡行动”的数字来实现。 该规定是基于 550 月 2022 日第 29/7 号法令批准了 2021 月 1 日第 XNUMX/XNUMX 号法律的一般规定，促进安达卢西亚领土的可持续性 – 点击这里 看到 .

该规定允许在安达卢西亚的农村土地上建造房屋。 为此，这类住房的建设活动使他们适应了在乡村土地上所谓的“非凡行动”。

什么是“乡土奇事”？ 第三十条

这些是行动 公众和社会利益 这 为农村环境的规划和发展做出贡献， 或者必须位于此类土地上，因为它在城市土地上的位置不相容。

根据该法第 22.2 条，特别行动可能旨在实施捐赠基金以及工业、高等教育或 旅游用途 以及任何其他必须在此类土地上实施的项目，包括其开发所需的工程、建筑、建筑物、道路、基础设施和技术服务。

那么可以考虑在乡村土地上建造住宅吗？

根据同一条的规定， 用于住宅用途的建筑物可以联合授权，并且 必须保证它们与非常行动之间的相称性和联系。

这些是条件和要求：

1. 一般情况下， 住宅可以通过行动授权 当其经济发展有必要并且具有监视、协助、管理或控制功能时。 在特殊情况下，可以授权更多 对于激发不同需求并符合以下条件的行动。
2. 房子和非常行动发生在同一财产上 .
3. 房子的执行假设经济上可行的投资和摊销 在与该行为产生的收入相关的确定期限内。
4. 住宅与非凡行动之间的联系得以维持 . 为此，将适用第 29.3 条和第 4-5 条规定的条件。 当适用的部门法规规定了实施特别行动的条件要求时，必须在事先授权过程中认可遵守这些规定。

乡村独栋住宅能不与非凡行动挂钩吗？

答案是： 可以.

根据该法第 22.2 条，可以在与普通或特殊行为无关的农村土地上批准独立的单户住宅， 只要它们不会导致新定居点的形成 依第二十四条规定或妨碍正常利用乡土之正常用途。

家庭将需要 许可前授权 , 根据第 32 条，还必须符合以下参数和条件：

1. 除了在 19 月 1975 日第 2/XNUMX 号法律生效之前完成的具有 cortijo、hacienda 或类似类型的住宅外，每个地块或水平分区不允许有超过一个孤立的单户住宅 , 证明截至该日多户使用的存在。
2. 地块的最小面积必须为 2.5 公顷 并允许在内部绘制一个半径为 50 米的圆。 当最小面积 该地块位于林地上，占地 5 公顷 .
3. 房子必须位于 与任何其他住宅建筑的距离超过 100 米 .
4. 建筑物占用的表面 用于住房 不得超过地块的百分之一 . 在地面的其余部分，树木、地形和土地的自然条件将基本保持不变，除非它们的改变是实施普通行动所必需的。
5. 建筑施工所需的空地或路堤占地面积不超过 它占据的表面的百分之三十。
6. 最大可建造面积不超过物业面积的百分之一，最大高度为两层楼 ，按照城市规划文书的规定同样计算。
7. 该建筑将具有孤立的单户住宅的类型条件，必须尊重 到地块边界的最小距离为 25 米 .
8. 家庭所需的基本服务必须独立保障 最好通过使用可再生能源的自用设施。 在特殊情况下，当基础设施网络获得相应的部门授权时，将允许通过基础设施网络供电，为此只需要进行连接工作。
9.  该建筑将位于 在洪水区之外 在林地上进行时，必须在发生火灾时保证居民的安全条件，并遵守森林立法规定的条件。

相邻邻居的事先听证会要求

该法令规定，特别行动的发展，其中包括在农村土地上建造住宅， 可能不会阻止在这片土地上开展“普通”行动。 农村土地上的“普通”活动是该地区的农业、畜牧业、林业等，特别是在邻近地区和毗邻地区。

为此，第 22 条规定了一个程序，根据该程序，在批准该地区的住房建设项目时，邻近居民将要求举行事先听证会，以便在此类建设阻碍或限制正常开发的情况下，他们可以主张自己的权利他们的日常活动。

获得建造乡村房屋许可的程序是什么？ – 市议会的事先授权。

在特别行动的批准过程中，除了相邻区域的事先授权外，还需要市议会的授权，这将在颁发许可证之前。

从这个意义上说，第 32 条包括 授权特别行动的程序 . 同样的戒律规定，为了限制非常行为， 在获得许可之前需要获得市议会的授权 使他们打算建立自己的土地合格，或者：

• a) 声明“ 公共或社会利益 ”，在第 30.2.b 条的情况下）。
• b) 承认其 与城市环境不相容 , 在第 30.3 条的情况下。
• c) 授权实施无关住宅 , 根据第 31 条。

文章本身列出了 获得市议会事先授权必须遵循的程序 :

• a) 根据第 33 条的规定，由推动人或实体提出与行动项目一起提出的请求。如果请求不符合要求，申请人将被要求在 XNUMX 天内补正缺失或随附强制性文件，并附上表示如果您不这样做，您的请求将在决议宣布撤回后被视为撤回
• b) 一旦申请被接受处理，根据第 8 条的规定，在提交技术和法律报告后，行动项目将提交公开信息不少于一个月的时间。

同时，根据认证中显示的数据，将在同一时期为保护受影响的公共利益的公共行政部门和可能受到该行动影响的毗邻土地的产权持有人举行听证会. 为此目的要求的地籍和土地登记处。

• c) 根据第 71 条的规定，当行动影响或发生超本地事件时，将在公共信息过程中要求负责领土规划的部门提供关于行动项目的具有约束力的报告，该报告将在两年内发布月，如第 72 条所规定。
• d) 根据地方政府立法的规定，批准或否决行动项目的程序决议对应于最终批准城市规划文书的主管市政机构。
• e) 相应的协议将在省政府公报和市议会网站上公布，批准的行动项目也将在网站上公布。

回答期限：6 个月和负面沉默。- 期后 6个月 从申请进入主管机构的电子登记处进行处理，而不通知有关方程序的决议，将被理解为 拒绝授权 .

事先授权可以与工作许可申请一起申请

推动行动的个人或实体可以要求联合办理事先授权和建筑许可，并且必须在申请时提供行动项目和相应的建筑项目。

特别行动行动项目是如何处理的？

33 年法令第 2022 条在这方面规定，实施非常行动的行动项目将包含以下决定：

1. 确定推动该行动的公共行政部门、实体或个人。
2. 行动的详细描述，其中将包括：

• a) 作为资格对象的土地的情况、位置和划界。
• b) 土地的物理和法律特征。
• c) 行动的社会经济特征。
• d) 其发展所必需的建筑物、建筑、工程、道路、基础设施和技术服务的特征，包括活动正常运作所必需的外部特征以及其发生领土内的现有建筑、基础设施和公共服务.
• e) 根据第 30.4 条，酌情说明住宅建筑的实施条件。
• f) 工程的开工和竣工期限，并酌情确定施工的阶段。

根据行动的特点，以下极端情况的理由、理由和定义：

• a) 根据第 30 条，公共或社会利益或不适合将行动定位在城市土地上。
• b) 在农村土地上实施的起源或需要以及所提议的具体位置的理由。
• c) 该行动与农村土地制度以及应用的领土和城市规划的兼容性。
• d) 说明遵守受影响的部门法规的理由，并附上它所要求的文件。
• e) 遵守防止形成新定居点的措施。
• f) 分析领土、景观和环境影响，并确定可能产生的影响的纠正措施。
• g) 行动的经济-财务可行性。
• h) 如果适用，土地城市资格的持续时间。

非常规活动（在本例中为建设）发起人承担的义务是什么？

第 33 条第 4 点明确列出了活动发起人承担的义务，具体如下：

• a) 与农村土地制度的法定职责相对应的。
• b) 承诺维持 建筑物与乡村土地利用之间的联系 证明他们的授权是正当的，并在条例规定的情况下将土地恢复到自然状态。
• c) 付款 农村土地补偿收益 , 根据法律第 22.5 条。
• d) 申请城市规划许可证 , 根据批准的行动项目，自事先授权程序决议之日起最长一年内。

上述期限届满将决定授权的届满 ，将在听取利害关系方意见后予以申报。

因此，正如我们所见 , 感兴趣的一方有一年 从授予事先授权申请建筑许可证。 尽管，正如我们在法律条款中看到的那样，允许联合提交事先听证会请求和施工许可证。

进行建筑活动的授权是否有期限？

第三十四条对土地资格期限的规定如下：

– 通常，该期限是无限的。 换句话说，一旦获得事先授权和许可，进行建设活动的土地资格就不受限制。

– 然而，这一点很重要，法规规定，如果要开展的活动连续五年停止，将导致授权失效。

也就是说，如果该物业被废弃，或停止使用至少连续 5 年，在这种情况下，行政部门将撤销授权，土地必须恢复到初始状态，这将意味着拆除建造的建筑物。

– 授权在有限时间内使用或活动的特殊行动，那些需要在公共土地上获得行政特许权的行动，以及那些在领土和城市规划文书规定的改造区内的土地上获得授权的行动。

在这些情况下，授权将确定资格期限，同时考虑到投资摊销所必需的时间，并在适当情况下确定相应行政特许权的期限，并规定可应要求更新资格有兴趣的，在它完成之前。

期限届满将导致授权失效，迫使单位和发起人或被代位义务的人将土地恢复到自然状态，而无权获得补偿。

根据抵押立法的规定，上述条件将记录在授权执行行动的许可证和财产登记处。

补偿金

乡村房屋的建设项目被认为是对土地的“特殊”使用，因此，法规认为除了支付费用和衍生税款外，这项活动还必须支付补偿金。 工程许可证的批给。

第 35 条是包含条款和条件的条款 补偿金 :

• 这是一个好处 非税性质
• 付款是 由市政当局管理和制作
• 上述金额将分配给市政土地遗产
• 金额为 工程材料执行预算的百分之十 (10%) 进行，不包括与机器和设备相应的成本，但不影响根据市政条例的规定可能对其进行的削减。
• 然而，金额的情况下 无论如何，单户住宅将占百分之十五。 （15％）。
• 现有建筑物中不意味着改变用途的行为将不予补偿 .

法律规定，非常行为的补偿金数额 可能减少 根据以下标准在市政条例中，这些标准可能是累积的：

• a) 用于实施生产用途的投资额。
• b) 行动对当地经济和就业的影响。
• c) 对保护历史遗产和环境的贡献。
• d) 纳入可再生资源的能源设施。
• e) 行动的环境和景观整合所绝对必要的额外措施。

依法建造的建筑物进行扩建时是否有支付补偿金的义务？

答案是肯定的。

条例规定，建筑行动中的补偿性福利金额，包括合法建筑的扩建，将在计算时专门考虑扩建工程的材料执行预算，并且将在不影响处理需要的情况下累积新的事先授权 根据第 25.3 条。

也就是说，扩建合法建造的乡村住宅需要：

• 相邻的事先授权
• 市议会的事先授权
• 支付工作预算的 10% 或 15% 的补偿金。

农村分散人居建设行动

“分散的农村栖息地”是什么意思？

该法第 23 条规定，根据该法第 14.2 条，以下领域 分散的农村栖息地 构成一个领土区域，其上 一组没有城市结构的建筑 并在其起源与农业和畜牧业活动相关联的地方。 乡村环境，应保留其特色。

分散的乡村栖息地构成了 非城市性质的定居点 在乡村土地上，为了保护这些特征，规划工具可能不会划定区域，也不会提出规划建议，这意味着密度大于每公顷三套住宅 .

“分散的乡村栖息地”允许进行哪些类型的表演？

根据第 36 条，可对分散的农村生境采取的行动有：

1. 在城市总体规划工具或专项规划划定为乡村栖息地的地区，可开展有助于其保护、维护和改善并符合乡村土壤保护制度的城市规划行动他们所在的位置。

这将通过称为“特别计划”的城市监管工具来完成。

2. 这些地区的土地和建筑物的所有者有义务为获得用于公共捐赠的土地和改善城市规划文书中规定的基础设施和服务的工程支付费用。
3. 规范可在这些“散布地区”开展的行动的专项规划，除依法开展这些行动所需的城市化条件、基础设施等外，还将确定建设条件该地区的房屋。

并且，为此，新建筑必须遵守以下条件：

1. a) 类型、美学和建设特征将与乡村景观和聚落的传统建筑保持一致。
2. b) 将保留传统价值，优先采取现有建筑的修复、翻新和再生行动。
3. c) 一般来说， 最大高度 的建筑物将是 两层楼 .
4. d) O每块新房子 将被建造并且 最大可建面积将是该地区的平均值。
5. e) 当它们的实施需要超过第 23.3 条规定的密度时，它们将不会被授权。

在“分散的农村栖息地”中可以使用和允许使用什么？

第 39 条规定，一般而言，分散式农村栖息地的允许用途如下：

1. a) 住宅用途 具有典型的乡村土地类型。
2. b) 设施的必要使用。
3. c) 不改变该地区特征的农村土地的一般用途。
4. d) 与住宅用途相辅相成的第三用途。
5. e) 旅游用途 在现有建筑物中。

哪些用途是被禁止的？

条40。

• a) 城市土地的建筑物、类型和特征用途。
• b) 改变细胞核形态的细分和作用。
• c) 城市化工程，不包括实施部门法规或规划文书中规定的基础设施或捐赠所必需的工程，以及有助于保护、维护和改善栖息地条件的工程。

在分散的农村栖息地可以开展哪些类型的城市基础设施建设？

条41。

1. 新建筑的植入
2. 现有的保护、维护和改进
3. 执行捐赠和公共基础设施以提供基本服务和电信，前提是它们在划定区域的保护、维护和改善方面是合理的。

此外，可以开展旨在获得禀赋的城市规划行动，并且可以应用该法第 114 条规定的技术来获得一般和地方系统，通过非系统的管理 形态 .

规划工具中规定的行动将受到相应的 市级预防控制措施及实施中未规定的一般和非常措施，按《条例》规定的条件和程序执行。

非系统执行的管理可能是（第 42 条）：

1. 公众 , 根据该法第 109 条及以下条款的规定，通过支付配额或在适当情况下通过征收特别捐款。
2. b) 私人 , 如果有超过 50% 的分散农村栖息地的土地所有权的倡议, 通过建立一个合作实体, 目的是在公平分配费用的制度下承担相应的费用, 申请与第 241 至 249 条中所述的方式类似。

被纳入分散式农村栖息地范围的农场主，如未在第 132.7 条规定的期限内遵守，将被强制纳入合作实体。

换句话说，这些物业的业主将共同支付在“重点区域”依法或根据城镇化“专项规划”开发的基础设施工程的费用。

因此，请在分散购买房产时注意这一点。

TLACORP 2023 年 XNUMX 月