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西班牙法律和税收新闻和活动

影响西班牙住宅房产购买过程的住房法变化——西班牙房产购买的新场景

 12 月 2023 日第 24/XNUMX 号法律,para el derecho de la Vivienda . 点击此处查看法律 

除其他外,该法律在保护住宅买家和租户的权利免受建筑商和业主的侵害方面取得了根本性进展。

法律宣布在提供影响财产的各种信息的过程中提供透明度作为财产买卖过程中的强制性要求。

因此,通过这种方式,法律在其第 30 条中规定,财产的收购者、购买者或租户的基本原则是获得有关财产特征、服务和设施以及财产的法律和经济条件的信息。他们的收购、租赁、转让或使用,并且这是:

  • 完成:
  • 目的
  • 真实
  • 清晰、易懂且易于访问

谁必须遵守向买方和/或租户提供信息的义务?

这种“信息义务”被确立为所有代理人的义务,这些代理人在住房建设和修复部门经营并提供房地产服务,有权以自己的名义或代表他人转让、租赁和转让财产,例如:

  • 推广者和建设者
  • 所有人、出卖人和其他物权人
  • 房地产经纪人
  • 物业管理员

 

所有这些代理人和专业人士必须遵守并保证,在开展活动时,他们会履行其义务,根据本条款的规定向买家和/或租户提供完整、客观、真实、清晰、易于理解和可访问的信息法律。 家庭。

除了信息义务外,在消费者或用户与商人之间存在关系的情况下,代理商还必须遵守消费者和用户保护法,他们进行的广告受制于对其进行规范的一般立法。

禁止任何信息不充分、不足或误导性的广告行为。

业主、开发商、房地产经纪人和物业经理应向买家和/或租户提供哪些类型的信息?

 肯定是 “完整”信息. 换句话说,任何形式的针对住房申请人、用户或公众的通信,以直接或间接促进转让、租赁和任何其他形式的财产转让。

的信息,“至少” 必须提供给买方或未来的租户,根据艺术。 31、以下:

卖方或出租人的身份证明 并且,在适当的情况下,在专业或商业活动的框架内,涉及的自然人或法人,以在业务中进行中介。 也就是说,必须确定所有者,并且在适当的情况下, 房地产经纪人 参与行动。

交易的价格和经济状况: 总价和其中包含的概念(家具、固定装置等),以及适用时可以确定的融资或付款条件。

– 住宅和建筑物的基本特征,包括:

1.-  居住证明,或可居住证明,或职业执照。

2.- 住宅实用面积和建筑面积的认证, 在水平划分的情况下将私人区域与公共区域区分开来,并且无法为此目的计算高度低于监管规定要求的住宅表面。

换句话说,业主或代理人不得将不符合房屋可居住面积法规要求的最低高度的房屋部分作为“有用表面”或“建筑表面”进行广告宣传或提供。

3.-  建筑物的年龄和, 在适当情况下, 对其进行的主要改革或行动. 也就是说,必须提供对财产进行改革的历史。

4.-  物业可用的服务和设施, 个人的和公共的,例如水、电、卫生设施、污水处理系统、 化粪池等等。

5.- 能效证书 在这所房子里面。

6.- 住房和建筑物的无障碍条件. 也就是说,房屋是否为行动不便或行动不便的人提供设施和通道。

7.- 住所的占用状况或可用性. 也就是说,如果房子有人住或空闲。

房产法律信息:财产的登记识别,参考任何性质的费用、产权负担和条件,以及在产权契约中确定的公共区域的参与份额。

– 在这种情况下 房屋受到保护或在保护区内, 明确表明这种情况以及受适用于它的法律保护制度的约束。

– 对于正式拥有的建筑物 建筑保护 因为它们是已声明环境的一部分,或者因为它们特定的建筑或历史价值,信息将在 保护程度以及改革或康复干预的条件和限制.

可能与有兴趣购买的人相关的任何其他信息 或租赁财产,包括 领土、城市化、物理技术、资产保护或与之相关的行政性质。

重要 !

未能提供此信息将被理解为所有者和/或代理人违反信息义务。

此外,一般而言,遗漏基本数据或以可能误导收件人或产生不可受理的经济或法律影响的方式包含基本数据的信息被理解为不完整、不充分或不充分,以扰乱房屋的和平享受通常的使用条件。

有关财产或建筑物中石棉的信息

按照上一节规定的相同条款,有兴趣购买或租赁房产的人可以 请求有关石棉检测的信息 或其他对健康有害或有害的物质。

关于“压力区”的信息

地方政府将指明哪些区域被视为“zonas tensionadas”(压力大的区域),这些区域对房产的需求高而出价低。

当将要作为经常居住地出租的财产位于具有 有压力的 住宅市场、所有者以及在适当情况下干预运营中介的人 必须说明这种情况并告知 , 在租赁正式化之前,并且在任何情况下,在合同文件中,在过去五年中在同一财产中有效的惯常居住租赁的最后租金金额,以及价值可根据适用的房屋租赁价格参考指数与其对应。

何时应提供此信息?

法律规定必须履行提供此信息的义务 在交易正式化和交付任何金额的账户之前。

这项法律义务对在西班牙购买、出售和租赁房地产的传统过程进行了实质性改变。 迄今为止,西班牙房地产市场的惯例是在购买或租赁交易发出信号或付款后向买方或租户提供信息。

然而, 法律规定业主有义务在他们决定出售或出租其房产时向买家或租户提供此信息。

以这种方式, 法律试图纠正买家或未来的租户“盲目”交付大量资金并且没有提供有关房产的基本信息的情况. 这导致了复杂的情况,在这种情况下,买家或租户发现财产存在法律缺陷,已经交付并在代理人和/或卖家手中,一定数额的钱。

因此,购买、出售和租赁房地产的程序需要发生重大变化. 业主或卖家在决定出售或出租房产时,有必要采取必要步骤自行或在房地产经纪人和/或律师的协助下获取此文件。 在这个过程中代表他们。

可居住证明或职业许可证 (CH)

法律规定业主有义务提供可居住证明或职业许可证 在买方或承租人根据价格进行任何类型的交付之前.

因此,确认了近年来在销售过程中业主必须向买方和/或租户提供可居住证明或职业许可证的趋势。

那么,那些没有可居住证书的房屋就会出现问题。

在这些情况下,可能会出现以下假设:

  • 房子有条件获得 CH. 在这些情况下,所有者必须采取适当的行动来获取该文件,并聘请必要的技术人员和律师提供服务。
  • 房子不具备获得 CH 的条件. 市场上有很多房屋很难获得CH或Occupation License,大多数情况下是因为这些房屋不符合城市规定。 在这些情况下,业主将有必要联系建筑师和/或律师,指导和建议他们研究如何获得该文件。

在这些缺乏可居住证书的情况下,必须考虑法律所说的“房屋”。

法律定义“住宅“ 作为:

私人性质的建筑物或建筑物的一部分,旨在供人们居住和居住,符合法律要求的最低居住条件,能够使用其所在建筑物的公共空间和服务,所有这些根据适用的法律以及城市和区域规划设立的区域办事处外,我们在美国也开设了办事处,以便我们为当地客户提供更多的支持。“

换句话说,它确定,要使建筑成为“住房”,它需要

  • 这是私人区域的“建筑物”. 换句话说,房屋或公寓中不完全属于房屋的部分,例如公共区域或属于业主社区的部分,不能被视为建成区或使用区。
  • 建筑的目的是“居住”和“居住”. 在许多情况下,我们找不到建筑物或其中的一部分,它们被建造成“仓库”、“农业仓库”、车库、无法居住的地下室, 因此,法律上说的是这些部分或建筑不能计算为住宅的建筑面积。
  • 他们满足法律要求的最低可居住条件. 因此,需要卖方或业主确认房产符合法律要求和可居住条件。 证明这一点的最佳方法是提供更新的有效居住证明或职业许可证。
  • 根据适用的法律以及城市和区域规划. 简而言之,这所房子符合当地和地区的城市规划和建设法规。

卖方或业主有义务提供更新和有效的可居住证明或职业许可证。

这一要求消除了房地产市场多年来存在的混乱,其中提到业主有义务证明他正在出售可居住的房产。 多年来,该行业的代理人和专业人士目睹了与 出售的业主拒绝提供其财产的信息文件以保证其对买家的合法性。 其中,我们几乎可以说最重要的是可居住证明或职业许可证。

业主所持的反对意见是基于 争论这样的 如:

  • “必须要拿到适居证的是买家,不是我”
  • “我去了市政厅,他们告诉我,我不应该更新居住证,因为必须由买家更新”
  • 公证人告诉我,更新的居住证明不是出售房产所必需的

......以及一长串用于避免获得此类文件的费用和努力的论据,这对于向买方确认财产的合法性至关重要。

这种情况引起了 业主、买家之间的冲突,以及所有在西班牙参与购买、销售和租赁交易的专业人士。

现在,有了这项新法律,法律义务确认它是 卖家 or 业主 谁必须从他们决定出租或出售其财产的第一刻起就提供此文件。

这会阻止买方在收购后获得CH吗?

没有

卖方必须提供更新的 CH 以确认该物业符合法律,但取决于当地规范 可能会要求买方对其进行翻新并以他的名义进行更改 收购后完成水、电等的变更(如旅游租赁许可证)。

有关受保护住房的信息和城市信息。

与占用许可证或占用证书的情况一样,在西班牙房地产市场上,业主通常会将其财产出售或出租,总金额为 缺乏文件,甚至不了解财产的法律状况和规划, 将上述文件的搜索和检测留给买方或租户。

在本法生效之前,这一立场假设了一个理由 不安全和法律不确定性 西班牙的房地产买卖业务。

根据这项新法律,卖方有义务,首先, 对房子进行分析和法律研究 在投放市场之前。 所述法律研究涉及提供影响它的各种信息,并且基于以下内容:

  • 房屋是否受到保护或是否有保护制度?
  • 它是否受到任何类型的公共条件或限制的影响(海岸、林业、公共领域、征用等的影响?
  • 房产位于什么类型的土地上,城市的,乡村的,可开发的?
  • 房子装修了吗?
  • 房子的确切边界和大小是多少?
  • 它是否有任何类型的城市限制或条件(城市侵权,半巩固城市化,住房计划外?

业主获得或被迫获得此信息的事实将为西班牙的房地产交易提供更大的安全性, 并将避免在西班牙市场上发生的关于谁应该提供此信息的争议,最重要的是,如果“有”或必须提供,以及谁必须根据法律。

特别参考物业管理人须提供的资料

制定第六条附加规定:

  1. 财产管理人员在开展专业活动时,必须以高效、勤奋、专业责任和独立的方式行事,遵守现行法律和该部门制定的道德准则,特别注意保护 自治区和本法确立的消费者权利。

这条法律的规定开始承认 根据本法,物业经理有责任保护消费者的权利. 它的意思是,将他们管理的物业的买家和未来租户理解为“消费者”,他们必须保护自己的权利。

法律和社区协议包含在社区中的房产信息对于买家及时获得这些信息至关重要。

这一点在西班牙房地产实践中非常重要,因为几十年来我们遇到过物业经理 阻碍了信息流向购房者,声称他们无权分享此信息。 这种行为产生了 高度不安全 在房地产交易中,由于买方被迫对一所房子进行投资,他不知道这是否可能在业主及其管理人员手中存在隐患。

借此,该法律再次阐明了 物业经理有义务提供 对于买方和未来的租户来说,这一重要信息。

IBI 附加费 – 无人居住房产的房地产税

如果是永久性的住宅用途物业 无人居住,市政当局可能要求 IBI 收取高达 50 % 的附加费 税的净额。

出于这些目的,它将被视为 未占用的财产。 永久 空无一人 连续无正当理由,持续两年以上 , 根据税法规定的要求、证明方式和程序,属于拥有四处或以上住宅用途财产的业主。

附加费可能是 达到100百分比 空缺期间的税款净额 三年以上 ,并可根据空缺期进行调整。

此外,各市可根据上述规定提高相应的附加费率,最高可达 额外增加 50 个百分点 在财产属于所有者的情况下 两个或多个在同一市政区域内无人居住的住宅物业。

 IBI 附加费是否影响非居民外国人拥有的第二居所?

 答案是不。 法律规定,对于第二套住宅,空置期限为四年。

无论如何,以下原因 将被认为是合理的 (也就是说,它不会导致考虑该财产无人居住,并且会避免附加费):

  • 业主因工作或培训原因临时调动
  • 由于依赖或健康原因或社会紧急情况而改变地址
  • 用于的属性 第二居所房屋用途 最多四年 连续空缺
  • 需要进行工作或修复行动的财产,或其他使其无法有效占用的情况
  • 它的使用和处置,或者它是房地产,其所有者在市场条件下提供出售,在这种情况下最多一年,或出租,在这种情况下最多六个月。
  • 对于公共行政部门拥有的财产,如果该财产是出售程序的标的或通过租赁方式投入运营,也将被视为正当理由。

该税的纳税人需要缴纳的附加费, 将于31月XNUMX日累计 并将 每年由市政当局结算,一旦该财产的空置情况在该日期得到核实,连同宣布空置的行政行为。

作为永久无人居住的财产的市政声明将需要 纳税人的事先听证会 市议会对空缺迹象的认可,将在上述条例中加以规范,其中可能会出现与市政登记册数据以及供应服务消费相关的信息。

此戒的用意是 将空房子投放市场,从而避免炒作,从而促进房地产市场的产品供给。

 房产中介新场景

业主和房地产经纪人所要求的事先信息义务保护了作为消费者的买方。 然而,它 确实代表了房地产经纪人的风险 因为他们将有义务提供所有者的信息 在能够与买方或租户完成交易之前对财产进行处理。

这种类型的先验信息可能导致以下情况 买家与卖家联系 直接, 增加了房地产交易在他们之间直接、恶意地达成的风险 避免为该机构的服务付费.

这已经是一个习以为常的事实,不幸的是在房地产市场中,很多时候当事人为了在交易中省钱而忽视了房地产中介所做的良好工作,即联系买家和卖家市场。

房地产中介执行的基本任务对房地产市场非常重要,但可能会受到这项义务的影响,即向买家提供有关财产和所有者的事先信息 试图直接联系业主以避免向房地产中介支付佣金或费用。

有了它,对于房地产机构来说很重要并建议 审查他们的委托合同 对于业主和买家或未来的租户,为了 合法地保护他们的专业费用的支付, 如有必要, 包括高 违规处罚. 对于直接签订协议而无需通过房地产中介的良好服务的各方。

此外,它还将要求房地产中介机构获得业主的必要授权,才能按照个人隐私共享私人信息。 数据保护法.

这就是为什么需要在 房地产经纪人的专业化 扇形, 他们肯定必须在该领域具有更大的专业知识,将他们的技能扩展到联系买卖双方的严格商业任务之外。

毫无疑问,这项新规定将提升房地产经纪人的专业水平。

 

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