• 英文,法文,荷兰文,德文和俄文

购置不动产公司的税收示例

购置不动产公司的税收示例 940 788 TLA

让我们想象一下一家为房屋的推广和建造而组建的公司。 房屋和地块便是公司的资产。

在建造房屋时,有人决定以收购公司财产的100%的价格购买房屋。 换句话说,通过购买100%的房地产股份来“收购”公司。

通过这种方式,买主直接“购买”了公司,尽管他在做的是间接地在购买房产。

–如果直接购买财产,则在该财产与卖方的商业资产挂钩的情况下,应支付增值税。

–但是,如果该财产不影响卖方的商业资产,则收购该财产将支付ITP(转让税)。

但是,如果我们要与之打交道,那就是通过收购其全部股份来购买该公司,它是否要缴纳增值税或ITP? 。

这取决于…。

增值税法明确规定,如果不以“避免”支付在假定直接税的情况下产生的税款,则不得购买上述股份或参股。收购财产。

因此,有一个 反欺诈规则 在西班牙税制中明确指出以下内容(108月24日第1988/28号法律第314条,关于股票市场,《证券市场法合并文本》当前第4条,已通过第2015/23号皇家法令批准,即XNUMX月XNUMX日(以下简称TRLMV):

«1。 证券/股份的转让将是 被豁免 从增值税和父权制转移税以及成文的法律行为(转移税和印花税)中提取。

但是,法律还规定:

当通过转移或转移支付的“真实意图”本来是要逃避这些税款支付时,将由增值税或ITP征税。

在不损害前款规定的前提下,除非有其他证明,否则应理解为在以下情况下以“意图避免”增值税或ITP付款的方式进行该行为:

  1. 当获得对一个实体的控制权,该实体的资产至少包含位于西班牙的房地产的50%, 与业务或专业活动无关/不受影响, 或者,一旦获得所述控制权,则其中的参与配额增加。
  2. 当获得对一个资产包含股份的实体的控制权时,该实体允许其对资产至少由位于西班牙的财产的50%组成的另一个实体行使控制权 与业务或专业活动无关/不受影响 ,或者一旦获得上述控制权后,其中的参与配额就会增加。
  3. 在成立公司或增加股本之际,以房地产出资收到已转让的股份时, 此类资产不受业务或专业活动的影响 从缴费之日起至转送三年之间尚未过去。 «

当发生上述任何一种情况时,西班牙政府将立即适用 反欺诈规则,并将考虑对上述案件征收相应的增值税或ITP-AJD税。 买方将有“负担”来证明自己的真正动机永远不是避免缴纳此类税款。

在本文的示例中, 出售股票将意味着当事方实际上是在转让财产,但是他们在进行欺诈目的是为了做什么呢?  –缴纳增值税的真正义务(因为在这种情况下,将作为第一笔增值税缴纳增值税),取决于 我们是否正在处理欺诈企图.

不缴纳增值税或ITP的钥匙: 房地产业 必须“影响”公司的经济活动, 在这种情况下,无论是房屋的促销或建造,还是土地的购买/出售或租金等。

因此,资产由超过50%的与经济活动有关的房地产组成的公司的控制权所购买的证券/股票的转让不符合适用的反欺诈规则的要求。

因此,除非西班牙主管部门核实其意图逃避支付此类股份,否则此类股份的转让将免征增值税和有关父权转让和成文法的税项(ITP-转让税)。这些价值所代表的实体拥有的财产的转让本应征收的税款。

  • PaaS

此交易可能无法通过增值税征税 因此,可以很清楚地知道所建造的财产受到公司经济活动的影响,因此可以不需征税就可以出售股票。但是,我们应该知道是否存在欺诈行为完整的交易详细信息。

  • 例如,我们了解到,如果从一开始就已经知道要出售该股票并打算与买方直接达成协议,那么就已经开始进行建造单个物业并出售股票的公司结构的建设。 ,那么检查员可能会确定有逃税的意图。
  • 另一方面,如果我们以出售和重建更多房屋的目的开始建设,但与此同时出现了购房者,无论出于何种原因,他们都愿意继续留在公司,那么就可以说没有理由。传输中的增值税(都不是TPO),因此交易将免税。

正如您所看到的,解释可能是多种多样的,并且都可以接受,因此,我们再次强烈建议您在进行任何房地产交易之前,先向该领域的西班牙专家咨询。