西班牙法规规定，为了使建筑能够进入财产登记处，公证人必须要求提供建筑许可证以及所有建筑文件，包括最终工作证书等。
这就是 2015 月 30 日第 XNUMX/XNUMX 号皇家立法法令所说的（土地法综合文本）
但是，那些没有建筑许可证而建造的建筑物又是怎样的情况呢？
在这些情况下，同一土地法在其第 28.4 条中规定，由于限制期满，不再适合采取措施恢复城市合法性的那些建筑、建筑物和设施意味着将其拆除。相应的时期， 可以访问财产登记处。
建筑物访问财产登记处的目的是什么？
其根本原因是，不属于财产登记的建筑不能成为任何合法交易的一部分。 也就是说，您不能购买、出售、继承、抵押、纳税等。
有了它，进入财产登记处，使建筑成为合法交易的对象，并成为业主财产权的一部分。 此外，它隐含地暗示该财产不能被法律制度拆除、拆除或以其他方式破坏。 因此，即使该建筑是在没有许可证的情况下建造的，业主也可以借此巩固对上述建筑的产权。
但是，一旦未经许可建造的建筑进入财产登记处，它是否完全合法化？ 换句话说，它可以被认为是100％合法的吗？
答案很复杂。
正如我们之前所说，未经许可进入财产登记处的建筑意味着使该建筑合法可见。
换句话说 ，当有建筑许可证建造建筑时，市议会被告知将要进行建筑 ，西班牙法律体系注意到上述结构。 它还通过建筑师的工作完成证书以及在公证处的声明通过相应的新建筑声明来告知该建筑何时完成。 这样，拥有建筑许可证的建筑就会自动被法律系统识别和认可。
然而，一个没有建造的建筑 施工许可证不是合法交通的一部分，因为其施工尚未向公共管理部门报告 . 出于税收、地籍和 Ibi 的目的，可能有上述建筑的记录，但这并不意味着出于建筑合法性的目的，负责控制和监督该地区工程的机构，已经意识到这种法律结构。
此外，如果是这种情况，也就是说，如果政府知道存在非法建筑，它会自动采取行动，下令拆除该建筑，因为它被认为是非法的。
发生的是 西班牙政府 ，由于法律和商业行为的合法交易中的相同安全原则， 不能无限期地对非法进行的工程和建设采取行动。
不同的西班牙地区法规总是为公共行政部门规定了一个最长时限，以检测未经许可建造的工程和建筑，从而能够通过行政处罚、罚款甚至拆除令对其进行处罚。 在这段时间之后，如果政府没有发现，或者没有对建筑采取行动，它就会在业主的资产中合法化和继承。
在西班牙立法中，这个术语根据不同的自治社区而有所不同。
我们现在要讨论两个案例，瓦伦西亚社区和安达卢西亚。
巴伦西亚社区。
在巴伦西亚社区，法规基于 5 月 2014 日第 25/XNUMX 号法律，关于“领土规划、城市规划和景观” 巴伦西亚社区（俗称“ 洛特普 “），该法律于 2019 年通过 5 月 8 日的法律进行了修改，该法律自 2019 年 XNUMX 月 XNUMX 日起生效。
本法规定如下 有效期 :
为了确定这些情况下主管部门的行为的到期期限，有必要区分两种情况：
未开发的土地，质朴，受保护 . 对于位于不可开发或受保护土地上的工程， 没有有效期 .
因此，无论对上述工程进行经济制裁的可能性是否已经到期，政府都可以随时下令拆除无证建造的工程，因为正如我们所说，政府的权利并没有规定。
- 城市或可开发土地： 对于城市可开发用地，《土地法》（2024 年 XNUMX 月）生效时未按原立法规定期限的建设用地，其期限为 15年。 之前的诉讼时效是 4 年。
换句话说，只要之前已经完成，就可以在没有许可的情况下宣布作品 2010 年 8 月 20 日 . 这个日期非常重要，因为它意味着 四年 在 LOTUP 生效之前，也就是 20 年 2014 月 XNUMX 日。
和， 本法施行之日规定建设工期超过四年（即2010年XNUMX月以前全部竣工）的城市或可开发土地上的工程，可以合法化通过访问财产登记处 。 。
然而， 20年2010月XNUMX日以后在城市可开发土地上无证建设的 ，例如2011年、2012年、2013年等，该建筑的拆迁令的时效 这将是15年 .
同样的情况也发生在建立在 共同未开发土地 ，这 如果它们是在 20 年 2010 月 XNUMX 日之前建造的，则可以访问财产登记处。
然而，非常重要的是，那些在 2010 年 2014 月完成的未开发土地上的建设，受 LOTUP 第 XNUMX/XNUMX 号法律的限制性制度的约束。
而关于 受保护的未开发土地，只有在 1 年 2002 月 XNUMX 日前竣工的无证建设项目方可申报。
之所以如此，是因为这一日期恰逢先前立法中规定的四年的通过以及巴伦西亚城市法 16/2003 的生效，该法于 1 年 2006 月 XNUMX 日生效，该法确立了不可时效性为受保护的土地。
安达卢西亚
安达卢西亚也是如此，尽管城市化和不可城市化之间没有区别。 在这两种情况下，安达卢西亚城市规划法 7/2022 在其 8 年 2012 月 4 日最后一次修改后的措辞中，将政府要求拆除工程的权利的时效期限从 6 年增加到 XNUMX 年. 无证建造。
与巴伦西亚共同体一样，这一期限被理解为适用于在法律批准之日已超过先前立法规定的 4 年期限的无许可证作品。 换言之，8 年 2008 月 XNUMX 日之前建造的所有建筑都可以合法化。
因此，对于在此日期之后建造的建筑，诉讼时效变为 6 年。
加泰罗尼亚
在加泰罗尼亚也可以这样说。 1 月 2010 日第 3/4 号立法法令批准了加泰罗尼亚城市规划法的修订文本，将恢复建筑物城市合法性的行动的时效期限从 6 年增加到 XNUMX 年。
即要求将其拆除或拆除。
然而，在加泰罗尼亚，安达卢西亚和巴伦西亚对新的 6 年延长期限开始适用的期限没有给出解释。 根据加泰罗尼亚标准，那些在法律批准之前建造的工程，即 3 年 2010 月 4 日，将有 6 年的诉讼时效。 而那些后来建造的，期限是 XNUMX。
好的。 明白了！。 那么，如果我有一个没有许可证的建筑，我的自治社区立法规定的期限已经过去而没有得到批准，我的房子是 100% 的吗？
答案有点复杂。
正如我们在本报告中所指出的，制裁/处罚建筑的条款的通过授予了在财产登记处登记所述建筑的权力。
这意味着：所有者可以在没有许可证的情况下“拥有”作品。 可以抵押、出租、出售、继承、捐赠等，所以 西班牙系统不能下令将其拆除。
然而，尽管西班牙体系承认这种结构是合法的， 它不能赋予它法律解释所具有的所有权利和优势 . 换言之，西班牙的制度不能将不遵守法律、不缴纳建筑税、建筑师等的非法建筑同化为经过这些程序、依法建造的合法作品。他们支付了所有相应的税费和费用。
出于这个原因，这些未经许可建造但已在财产登记处登记的建筑以特殊方式进行编目。 它们被称为“无序”结构。
这种类型的结构在法律结构方面受到某些限制：
- 除了仅限于保护、安全和健康的改革工作外，它们不得被允许。 因此，他们不得进行修复工程。
- 不允许对现有建筑进行扩建工程。
- 如果建筑物自然拆除（由于自然原因，毁坏或灾难，洪水等），则不能重建。 它们无法重建。
