该建造者必须遵循 建筑师 以便严格按照计划进行施工。
建筑师
此时,注意架构师的工作非常重要。 与西班牙建筑师签定建造项目的服务合同后,一旦获得该项目,他将完成工作。 但是,您也可以将他的服务与 “控制” 建造者所做的工程,并确保按照项目规定完成所有施工步骤。 在西班牙语中,这是 “欧贝拉管制站”或“欧贝拉监督”。 当然,如果由建筑师承担这项工作,则来自建筑师的费用会更高,但是由于建筑商的作品将由建筑师定期检查,因此建筑的担保将更高。
建筑师必须在该地区的官方建筑师学院注册非常重要。
然后,您需要任命一名建筑师,并与他达成一项合同,明确说明他负责的工作,时间表和建筑物的成本。 建筑师的费用包括 “纪念日” (材料质量规格表)。 它必须详细,包括例如混凝土的配方,材料的类型以及管道的尺寸,平面图等。
建筑师将指示 装配工,是一名合格的建筑工程师,他将监督建筑物,进行现场检查,并确保建筑物符合要求的标准。 他将颁发获得西班牙文所需的建筑师证书。 证书的Obra证书 (竣工证书–或最终工程许可证),和 Licencia de PrimeraOcupación(称为第一职业许可证或居住证明)。
您将需要准备建筑物的确切规格,然后 寻找可靠的建造者。 您的建筑师可能对此承担责任并接受监督。 您需要同意一个完成日期,并附有一条有利于您延迟完成的惩罚条款。 这需要并入与制造商签订的具有法律约束力的合同中。
“Seguro Decenal”或“十年保险”
另外,在这一点上,对于您来说,所谓的 SEGURO十进制 或十年的保险。
当您从西班牙的建筑商或开发商那里购买计划外的房产,或者您要建造新的房产(现在就是这种情况)时,建筑商或开发商以及建筑师必须向您保证,房屋的重要和最重要的部分施工至少要十年。
为了确认这一责任,西班牙法规强制要求新建筑的开发商为建筑的最重要部分提供保险,包括地基,内部结构,围栏等。影响该物业可居住性的其他缺陷将覆盖3年。 。 其他轻微缺陷保修一年。 在最后两种情况下,不需要保险,但是显然如果建筑商可以提供此作为额外的担保,那会更好。
另外,这是对施工的额外保证,因为同一家保险公司将迫使建筑商通过确定的质量检查,检查材料和物业中工程的质量,以便提供适当的政策。
如果发起人是一家从事房屋买卖活动的公司,则西班牙十年保险(或“ Seguro Decenal”)是强制性的。
但是,当开发人员是特定人员时,这是自愿的, 通常是情节的所有者。 在西班牙被称为“自动启动器”,翻译为“自我推广者”或“自我开发者””。 在这种情况下,某人打算在西班牙购买土地以为其建造房屋,但他没有进行买卖的活动。 在这种情况下,西班牙法律对这些细节提供了选择不申请此保险的选择,因为西班牙政府了解,如果某人正在建造居住房屋,他将采取必要的措施以安全可靠的方式建造房屋。 因此,人们可以选择是否节省费用以避免支付此保险; 或者,例如,签定这份保险,以更好地保护建筑问题和缺陷。
但是,如果您(作为自我推广者)决定不申请此保险,那么将来,如果您决定将房屋出售给其他买家,则西班牙法律会强迫您告知最终的买家,此保证不涵盖该建筑。 ,并且他们必须明确接受这是销售中的必要条件。 从最终购买者的角度来看,用这种保险购买财产永远是一个更好的选择。 因此,必须及时通知他们,并必须确认该财产没有这种保险。
建设者
作为建筑的发起人,您必须与建筑商签约,以按照项目并按照建筑师的指示执行建筑。 建造物业最重要的要素之一是 建筑合同 与建设者。 建筑商将始终努力保护自己的利益,如果您对此类合同没有经验,您的财产最终将可能会比预期的价格质量差,或花费两倍于承诺甚至更糟的时间。
为了保护自己,请务必确保您的律师起草合同或直接协商建造者提出的合同。
合同中最重要的元素是确保合同考虑:
- 全名和CIF号码(公司税号),并包含所有者。
- 根据建筑师提供的计划和建筑描述尽可能详细地进行施工,并包括材料和质量的详细清单(“品质记忆“)。
- 额外费用(例如车库或游泳池等)已包括在价格中
- 合同中包括开始日期和终止日期,还考虑了延迟完成的罚款。
- 付款条件(新物业在施工开始日期之前支付20%至30%以上的款项,并将其余所有款项固定在施工的不同阶段。也可以建议保留5-10%的价格进行维修建筑完工后的任何缺陷)。
- 最后一次付款时必须提供建筑师,电工和市政厅的证明。
- 交易中涉及的税收,解释和详细说明 IVA(增值税)和印花税(“ActosJurídicosDocumentados”)、公证费、土地登记费等。
我们建议在其他方面与建造者达成共识:
- 为了确保构建者将组织有关文档的过程的最后步骤。 这意味着建造者本身将获得 最终证书 (终极证明书), 或者 新建筑宣言或 水平分割 (水平的声明Obra Nueva o deDivisión),最重要的是 职业执照 – 居住证明 (Cédulade Habitabilidad)。 这些项目在 乡村,在这种情况下通常找不到足够的连接主电源的电或水位。
- 为保证这一点,一旦您支付了建筑价格的最终付款,您将拥有 水和电表连接,并在您的私人名字上签署合同。
为什么从建筑商处获得居住证明、水、电连接等证明很重要?