财产合法化。 常见问题和法律方面
TLA律师已经处理了整个西班牙全境的乡村土地交易和财产案件超过20年。 来自加泰罗尼亚（塔拉戈纳和巴塞罗那），巴伦西亚地区（卡斯特利翁，巴伦西亚和阿利坎特–科斯塔布兰卡），马略卡岛和伊维萨岛，穆尔西亚，阿尔梅里亚（阿尔曼索拉谷）和马拉加。
由于我们丰富的经验以及对不同区域规范的认识，我们准备了在城市和乡村土地（农村）购买/出售房产时需要考虑的一些方面，并特别考虑了我们建议的问题在西班牙购买房产时要避免的情况。[/vc_column_text][vc_column_text]因此，请您在下面找到一些可能会影响西班牙房地产和建筑法律考虑的常见问题：
西班牙的建筑合法化。 一般方面
我需要房屋许可证来装修房屋吗？
是的，您需要房屋牌照才能重新装修房屋。 这些作品所需的许可类型取决于要进行改革的作品。
小型工程许可–“ licencia de obra menor”： 这是改变房间使用和墙壁分布等所必需的。要获得此许可证，不需要建筑师的项目，因为可以通过细节来应用它，只需对作品进行解释并评估其费用即可。税收。
为了更好地理解，如果要在不动产中进行的工程不影响不动产的基本基础设施（例如更换屋顶，建筑物的支撑拱顶或结构或内部楼梯），则应使用此许可证。
需要此许可证的普通情况：屋顶的改造（不要完全改变屋顶，而只是要对其进行更新）。 以下是申请此许可证的一些情况：
- 建造车库，棚子或仓库
- 建篱笆
- 建立一个游泳池（取决于区域）
- 建造畜栏等
请注意，所描述的情况以及获得许可的条件可能因区域或地区而异。
大型工程许可-“欧文市长许可证”： 这与建造房屋所要求的许可相同，在“乡村土地的建设”和“城市土地的建设”部分中进行了说明。 当建筑中要完成的工程影响到建筑物的主要部分时，需要此许可证，并且需要建筑师的项目。 例如，建造房屋的延伸部分（例如新房间）或更换屋顶。
- 彻底更换屋顶
- 新建一间扩大建筑的房间
- 用瓷砖和混凝土建造一个车库
- 建二楼
- 建立一个池（取决于区域和区域），等等。
T这里不是产权契约或“契约” 对于土地，或者土地的延伸或边界不正确
我们经常会发现某些物业没有escritura（产权契据），并且您需要通过称为“ “权宜之计”或“公证行为”。 这很复杂，涉及在BoletínOficial de la Provincia（官方公报）中发表您的主张。 两种程序之间的区别主要是，“权宜之计”是在法庭的正常程序中作出的，而“公证行为”是在该地区公证人面前进行的程序。 不必说“行为研究”总是更可取，因为它比另一个过程更短，更便宜，更快速。 通常，当土地状况，所有权与邻居有争议或不清楚时，使用“权宜之计”。 如果所有权是众所周知的，并且存在财产边界或规模问题，则使用“实际行为”。
然后，您需要确保Registro de la Propiedad和Catastro的记录一致，并且这些记录符合当地习惯作为财产边界。 您只能在一定比例的土地面积上建造。 您需要检查公用设施的可用性，尤其是水和电。 您需要检查servidumbres de paso（通行权），因为这些不能被阻止。 然后“创建”您的财产，有必要进行首次注册。 对于所有这些问题，您需要西班牙律师的服务。
也经常 土地面积与实际土地不同。 在这些情况下，必须再次使用“权宜之计”或“事实证明”，以确认哪些是该国的真正边界，并同时更新西班牙灾难和西班牙土地注册。
房子没有在房产证上登记怎么办？
有时会发生房屋（建筑）本身的情况 可能未注册，无论是出于历史原因，还是因为建造它的人都希望避免税收和注册费用。 通常，在这种情况下，出现在土地登记册和官方文书中的全部是土地。
在其他一些情况下，该建筑已注册（在契约和土地注册处中显示），但未作为“房屋”，可能作为仓库或棚屋（“ albergue”或“almacén”）或其他类似建筑。 这不足以使建筑合法地宣布为“房屋”。 这种情况应该在合同前阶段就已经突出，因为必须要从一个简单的方面就清楚知道。
在这种情况下，购买房产之前，您的西班牙律师-或卖方-必须首次注册房屋（如果尚未注册），或者首次注册为“ house2”（如果已注册但作为其他任何类似的构造） （棚子，仓库等）。 这是通过所谓的 “declaraciónde obra nueva” （新作品的声明）。 即使房屋已经存在了数百年，也必须这样做，因为就登记册而言，这是首次登记，或者至少是首次登记为房屋。
“declaraciónde obra nueva”（DON）是土地注册处对建筑物或建筑进行铭刻的过程. 这个过程与房子刚建时非常相似，区别在于所需的文件，而简化为西班牙公证人的事迹，在声明中，对新楼进行了声明，并详细说明了房型，服务，大小和尺寸，计划等。
如果房屋是最近建造的（通常少于4-8年，具体取决于区域），则文件与所考虑的房屋完全一样，即为新房屋，这些文件如下：
- 以您的名义行事的土地-证明土地所有权。
- 建筑师的建筑项目–为了证明房屋和建筑物的大小，描述等。
- 建筑许可证–为证明该物业已获得西班牙当局的适当许可。
- 最终作品许可证–（CFO）Licencia o Certificado Obra最终作品–证明西班牙财产中的作品已完成。
- 十年保险（Seguro Decenal）–如果您最终选择签定此保险。 如果没有，您必须向公证人表明您没有以这种方式进行，以便通知买方并获得他们同意的确认。
- 市政厅的居住证明–为证明西班牙当局将建筑物视为西班牙的“房屋”。
但是，如果房子不是新房子，那就是旧房子（超过4-8年，具体取决于区域），那么所需的文件是不同的。 在这种情况下，由于西班牙房子很旧， 有必要证明它多大了。 为此，有几个系统：
由建筑师或工程师或“ Certificado deAntigüedad”颁发的年龄证明： 如果房屋没有在土地注册处或其他官方登记处（例如西班牙的Catastro）中未声明，则必须有人向这些机构确认建筑的年代，建筑的大小和描述（多少平方米，许多楼层，有多大等）。 为此，在西班牙的某些地区，要求由专家检查该物业，该专家将通过对该物业进行的个人调查来确定建筑物的大致年龄，以检查房屋的财产，并考虑其余财产。诸如市政厅中的注册表和记录以及其他公共或私人数据库之类的证据。
尽管不适用于西班牙法律以制作DON，但建筑师的认证应附有 房子的图纸或平面图，以证明测量结果。 该计划在将来在Catastro或Town Hall等其他注册表中声明房屋时将非常有用。
有些人将此证明与“调查”或银行为批准最终抵押所做出的“评估”相混淆。 如您在本报告中所见，建筑师（有时是工程师）的年龄证明是对房屋进行测量，详细说明和提供房屋的近似年龄。 该证书非常具体，用于 在土地注册处明确声明西班牙建筑 使用Declaraciónde Obra Nueva工艺。
A “调查” 由专业人士制作，他们可以是建筑师，也可以不是建筑师， 指出房屋的状况以及建筑的遗产以检测建筑中的缺陷，它主要用于购买或收购财产的过程中。 实际上，当买卖双方是西班牙人时，不会使用这种方法，但是当买方来自其他国家（例如英国）时，它会在西班牙广泛使用。
最后，该 “评估” 抵押银行所做的不同于“调查”和“年龄证明”，因为它是由专业人员（通常不是建筑师）所做的，只是为了 “评估”房产。 这意味着，作为贷款的债权人的银行想知道其在提供贷款资金之前具有多少价值，主要是检查该财产是否足以担保风险和所借资金。
市政厅的年龄证明。“Antigüedaddel Ayuntamiento证书”。 这是市政厅颁发的认证。 该认证在建筑说明中没有像建筑师所做的那样详细，但可用于向西班牙土地注册处和公证人确认该建筑的确切年龄或大致年龄。
来自Catastro的认证。 “ Castificado Catastral o del Catastro”。 在某些地区，Catastro拥有有关乡村地区的财产，建筑和土地的详细数据库。 这样，尽管无法通知土地注册处当前财产的存在，但是由于其“自动”或“检查”活动，Catastro（土地注册处仅在感兴趣的部分通知了确定交易时才采取行动，它永远不会通过自己的检查来行动，也不会自动行动），以前已经检测到了房屋的存在，并且可以或多或少地确定年龄。 在这些情况下，并且视地区而定，公证人和土地登记处接受Catastro的证明，作为DON进行过程中财产存在和年龄的证明。
在这两种情况下，我的意思是在相对的新房子或旧房子的情况下，所需的文件将提供给公证人，公证人将准备适当的契约，称为 Declaraciónde Obra Nueva，必须由土地所有者签署。 契约正确签署后，这些将成为该物业的当前契约，而仅包含土地的先前契约将被取消。
然后，一旦您拥有所有这些文件， 你需要带他们去公证处。 公证人将准备建筑的地契，您将 给他们签名。 这个过程叫做 Declaraciónde Obra Nueva。 这将声明，在先前存在的地块上，现在有一个建筑，即一所房屋。
然后，您将需要o将这些文件带到土地注册处 对土地（现在包括房屋）的铭文进行适当的修改，房屋将合法完工。
因此，DON的费用主要为：
- 准备DON契约的公证费
- 土地注册处将DON铭刻在土地铭文上的费用
- 印花税–财产评估的1，1,5，，2％（取决于面积）
在这种情况下，强烈建议您与卖方协商在进行销售之前，他们用适当的DON注册房屋。 实际上，如果您要抵押，则在使用DON对房屋进行登记之前，银行将无法对房产进行估值，因为在此之前（1）它确实存在； （2）在注册之前，没有关于财产的确切名称（大小，土地面积和边界等）的官方名称。 而且，它无法完成未注册财产的抵押。 因此，在这种情况下，别无选择：供应商必须先注册它，然后才能购买。
土地已在契约中完美注册，房屋出现了，但未声明其完整扩展名，或者契约中未声明其他元素，例如车库，游泳池，仓库等。
这些情况在乡村土地上确实很常见。 这些是典型的案例，在确定的时间内，有人在土地上刻有铭文，并宣布了房屋，甚至还有房屋，但它们并未包括房屋的其他部分或其他元素，因为它们是在之后建造的。
例如，拥有者在购买房屋后建造了游泳池或车库，或用新房间，新门廊，新地板或露台等将房屋扩建。
这些情况极具问题，因为使用新扩展名声明和更新契约的过程 需要对此事进行专门研究.
有很多不同的概率和要求，具体取决于 土地面积是多少; 物业位于 （瓦伦西亚，阿尔梅里亚，阿利坎特，穆尔西亚，卡斯特利翁，格拉纳达，加的斯，马拉加等），地区之间甚至城市之间的差异都非常大； 进行这些扩展时 （之前4年，10年，20年），以及 他们是如何建造的 （无建筑许可证，有建筑许可证等），绝对不可能对此事进行有效的概述，而这可能会对受影响的业主起到指导作用。
什么是西班牙建筑的“Fuera de ordenación”？
“ Fuera deordenación”是旧建筑物，或建筑物中的旧零件，该建筑物未经许可而建，不符合建筑规范，因此不能合法化。
- 旧建筑：必须在西班牙政府对建筑作出反应（拆除+精细）之前，再建造建筑。
- 2014年之前：从建设之日起4年
- 2014年以后：从建设时间起15年
- 它现在无法获得将其合法化的许可证
积极后果：
- 它可以是家长制的：可以是您的遗产或个人财富的一部分。 可以在土地注册处进行注册，抵押，出售，继承等。
- 尽管尚不符合规范，但到那时该结构已合法化并合法合并。 因此，从法律的角度来看，如果目前没有任何罚款影响该财产，那么市政厅就不会因其年龄而对该财产采取任何行动，并且行政当局也无法拆除。
负面影响：
同样，由于这个事实，市政厅尊重现有的建筑，但是无法扩展。 因此，无法在该物业中建造新建筑。 市政厅允许对这类物业进行内部改革，但不能扩建，也不允许对其他建筑物（例如车库）进行建造。
但是，由于该物业不合规范，因此市政厅不会批准对建筑物的基础结构部分（如地基，屋顶等）进行改造的许可证。市政厅将承认“改造”现有房屋，并“修复”现有结构，而不是“删除”旧零件以安装新零件。 例如，在发生“火灾”或洪水泛滥而可能影响房屋结构的情况下，市政厅可能不会授予“重建”财产的权利。 因此，作为结论，市政厅允许内部改革以维持建筑，但不允许进行仓位，地基，屋顶更换等结构性改革。
续订/应用CH时最终出现问题：将来在Fuera deOrdenación的物业可能会在获取/翻新CH时遇到问题。
什么是西班牙的半整合城市化？ 未完成的城市化
在此报告中，我们解释了 城市土地 和 不可燃 (俄罗斯土地）.
和---关联 城市土地，我们正在解释，这是一块有权按照城市或地区“发展计划”（OrdenaciónUrbana总规划）或城市化特定区域（称为“部分计划”）中包含的明确规定进行建设的土地（Plancial Parciales）等
这片土地具有在高密度人口中居住的所有设施和要求，例如为物业和建筑提供适当的水和电，以及公共电力和水。 和其他供应连接，例如污水，天然气，电信等。
城市土地或“ Suelo Urbano”是城市或村庄或城市化的土地，过去通常通过道路，人行道，街道，商业区，医疗救助，学校，学院，体育中心等来获得适当的通道。
但是，谈到城市土地，“综合土地”和“非综合土地”或“半综合土地”之间存在重要区别。
A 合并的城市地块 是一个情节 所有必要的城市化基础设施均已完成，并且该地块具有应被视为“城市”的所有服务（电力，水，道路通行，污水处理等），并且已经为公共管理部门提供了所有必要的空间安装所有这些城市化基础设施。 该地块参与了基础设施的支付，并且已经（如果有必要）提供了部分土地用于该公共基础设施。
如果未建造该地块，则它将是具有当前建筑法所定义的适当建筑权的地块。
如果已经建造了该地块，那么，根据建筑法律建造的现有建筑将完全是合法财产，因为所有权将受到土地和建筑公共管理的绝对保护。
A 非综合性城市地块 相反。 是情节 如果没有安装所有必需的基础结构，则这些基础结构将被视为“已合并”。
因此，如果未建地块，则市政厅将在获得建筑许可之前，根据现有的建筑法律，要求完成该地区的城市化基础设施建设，并且/或者该地块尚未向公众开放空间管理此基础结构的安装。 因此，城市化的最终成本可能在土地上待定，并且该地块的最终部分可能会受到城市化规则的影响，因此，被迫“屈服”于公共行政部门以安装基础设施。
如果该地块已经建成，那么最终 城市化收费 可能会影响这些结构的开发和使用，并且这些结构也可能 如果它们位于未来的基础设施区域中间，则会受到影响。 这些案例是在将区域转换为“城市”之前建造属性的（因为它们已经很旧了），或者仅仅是因为这些结构未经适当的建筑许可而被建造（非法）。
在这种情况下，所有者不合并该地块的所有权以及最终的构造。 换句话说，公共管理部门可能拥有获取部分（或全部）土地的能力，并且在使该地块适应城市化要求时可能会影响建筑。 因此，地块和建筑都没有完全纳入所有者的所有权，因为两者都可能受到城市化要求和项目的影响。
在NON CONSOLIDATED区域内，还有一个特殊的分类称为 半固结 。 半合并区域是指处于以下情况之一的“城市”区域：
- 已经完成了一些城市化工作，但并非全部。
- 有部分土地被分配给公共行政部门用于公共基础设施建设，但并非法律所要求的全部。
这些是我们在瓦伦西亚，阿利坎特（Denia，Campello，贝尼多雷格，昂达，哈韦阿，贝尼萨，莫赖拉，卡尔佩，加塔德戈尔戈斯等）以及其他一些穆尔西亚，阿尔梅里亚（阿尔曼索拉谷，维拉等），马拉加和塞维利亚。
通常，在这些地区，土地总是被认为是“乡村”，并且随着时间的流逝，正在建设具有高密度建筑的房屋（按照目前的规范，每公顷超过6至8个）。 在这些地区，这些建筑或多或少具有确定的水，电，公共通道和道路基础设施。 视情况而定，我们可能会发现已安装基础架构的区域总数，以及其他较差的区域。
在这种情况下，在半合并结构中使用是合法的。 还有“合法的”，因为它们是用适当的建筑许可证建造的，或者因为它们在建造后被合法化了。
那么，在这些情况下，所有者“巩固”建筑的所有权，而不是土地的所有权。 因此，公共行政部门无法对建筑做任何事情，但是土地可能会受到部分最终用于城市基础设施建设的影响，或者受到城市化收费的影响。
在这些属性中可能发现的典型问题是：
- 为了扩展这些区域或在这些区域内的地块中建造房屋，市政厅可能会要求提供一些土地用于公共基础设施的安装（行人专用区，排污连接，电力，煤气，水等的接线等） ）
- 要求业主支付该地区城市化的部分或全部费用（连接污水，水，电，安装现代化粪池，为公共道路提供部分土地等）。
