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一般方面

TLA 律师处理西班牙全境乡村地区的财产交易和案件已超过 15 年。 从 加泰罗尼亚 (塔拉戈纳和巴塞罗那), 瓦伦西亚地区 (卡斯特利翁、巴伦西亚和阿利坎特 - 科斯塔布兰卡), 穆尔西亚、阿尔梅里亚(阿尔曼索拉山谷)和 马拉加.

凭借我们丰富的经验以及对不同区域规范的认可,我们为有意在西班牙乡村地区购买土地/土地并在西班牙建造房屋的人准备了指南。它。

如果您在乡村购买土地或房产,例如农舍 (cortijo),则必须查明其是否位于 允许城市化的区域 (在这种情况下,它被称为“ finca urbana”或“ suelo urbano”) 或不允许城市化和住宅开发的地方 (“ finca Rustica”或“ suelo Rustico”)。

西班牙的土地分为几种类型:

1. 乌班土地——“城市地面

这是一块有权按照城市或地区“发展计划”中规定的明确行动建造的土地(乌尔达纳城市公共规划总局),或在称为“局部计划”的特定城市化区域(飞机Parciales),等。

该土地用于拥有高密度人口居住的所有设施和要求,例如适当的水和电供应,与主污水系统,公园和绿地的连接,体育,教育,医院等。

城市土地或“苏埃洛·厄巴诺(Suelo Urbano)”是我们用来在城市,村庄或城市化中使用的一种,过去习惯通过道路,人行道,行人专用区,街道,商业区,保健中心,学校,医院,运动场所等来进行适当的访问。

2. 不可城市化土地——” 苏埃洛城市化

“无法城市化” 是一种土地,其中 不可能开发任何工业、住宅或商业用地, 因为注定要确定受保护的用途,主要与 森林、农业及其他。 因此,在这些类型的土地上,住宅、工业或商业等其他用途非常有限、受到限制,而且并不总是允许的。

在“不可城市化”的土地中,我们根据允许的用途和保护级别找到了土地子类型的分类:

乡村土地”是通常被采用的名称 Suelo 没有城市化社区 在西班牙。 换一种说法: 不能发展为农业用途的城市化地区,允许将其用作住宅物业或工业等的其他用途,始终遵守确定的规范和条件。  

3.- 可城市化的土地 – “苏埃洛城市化

这是未来可以开发的城市化、商业区、工业园区等的土地类型。 因此,如果公共或私人建设项目获得批准,那么该地区就可以实现城市化。

在乡村土地上建造住宅应遵循的步骤 

 

现在谈论 “乡村土地”,这是允许的主要用途是“农业”或供农民用于发展农业活动的土地。

但是,在这片土地上,特别是被授权建造有住宅用途的新建筑。 这些建筑必须是非常低的建筑密度,尽量避免创造高密度的建筑区域,这可能会造成“事实上的城市化”。

因此,很常见的发现是,只有当土地的最小面积(5.000平方米,2平方米或10.000平方米等)时,您才被授权在此处建造建筑物,也称为“ cortijo”,“ villa”,“ masía”,“chalé”,“ chalet”,“ hacienda”等。

在西班牙农村或农村地区很常见 在地块上建造的房屋,其大小要小于拥有建筑权所需的土地(例如,在少于10.000平方米的地块上建造的房屋)  这是因为这些建筑物是在新规定生效之前建造的,或者简单地说,它们是在不遵守法律的情况下建造的,所以,它们现在被认为是建筑“奥尔德拉纳河畔富埃拉”(不符合现行规范)。 这是很久以前建造的房产的情况,现在不符合当前的规范。 这些财产现在可以是完全合法的,但受到一些使用限制(最重要的是,该财产上其余现有建筑的房屋受到行政部门的尊重,但不能扩展,也不是授权在该地块上建造新建筑)。

所以,如果你打算开发一个在“乡村土地”地区建房的项目,你应该首先检查法律权威(主要是市政厅,理事会=“Ayuntamiento”),这是规格,要求和限制,你可以在那里建造。

1.第一步:确认项目是否可以开发  

“建筑许可”或“建筑许可”或“建筑许可”(Licencia deConstrucción或 Licencia deEdificación Licencia de Obra市长).

正如我们之前指出的,如果您打算在“乡村土地”地区开发一个项目,  您应该首先咨询当地政府(主要是市政厅或议会=“Ayuntamiento”),或者,咨询并获得以下人士的建议 律师 建筑和乡村发展专家.

因此,在进入该过程的高级步骤之前,您必须 获取有关该地区当地法规和限制的正确信息,并 开发和执行项目的可能性。 与其他国家一样,当您获得市政厅的“建筑许可证”或“建筑许可证”时,您的项目的授权将被正式批准。

所以, 第一步是了解当地规范是否授权在该地块上建造房屋.

非常重要:水和电供应

如上所述,干线的水,电和污水处理是保证居住在“ suelo urbano”城市地区的居民的生活用品。 但是在乡村地区却不在城市地区,而且经常不在与供水和电力的主要连接点之列。

事实上,在 市政厅没有义务为农村地区提供主要水电。 仅在城市。 因此,仔细研究所选地块上获得水和电的可能性非常重要。

 例如: 如果土地附近有干线供水和电力供应,并且可以连接,则没有任何问题。

但有时会发生这样的情况 最近的水电连接点距离较远。 因此,这意味着,为了连接,您需要支付高昂的成本和费用来为物业带来供应。

只有 咨询当地电工和水管工或当地建筑商,您将获得必要的信息来确认该地块的水电供应和连接的可能性。

因此,您必须从流程的开始就考虑到这一点,然后再继续进行购买流程。

您始终可以从酒店内安装的内部储水箱以及典型的西班牙水箱中取水。 “POZOS” = 水井。 同样,可以从太阳能电池板或风能“风力”中获取电力。 但是,此类物资并不总是得到当地市政厅授权建造的。 因此,必须在购买/构建过程的早期步骤中考虑这些信息。

因此,我们建议在购买地块之前,或对交易做出任何决定,请记住 项目初步研究 向市政厅建筑部门的当地律师,建筑师,建筑商或建筑技术人员咨询(都市主义部门)。 这将使投资更加安全,因为毕竟,在开始购买土地之前,您将有一个具体的想法并确认在该土地上建造的条件和限制。 最好由律师进行研究 建筑专家 并在可能的情况下咨询将要开发项目和建筑的建筑师。

另外,在这项初步研究中,您的律师不仅要确认该地块上的特定建筑权,还要发现该地区计划进行哪些其他开发,例如新建道路,高速公路,火车线,工业园区,商业区,甚至是城市化。

这些信息可以从您的律师在市政厅举行的会议上获得,以研究当地的规范,也可以从市政厅获得,其文件名为“CÉDULAURBANÍSTICA”。

一旦您知道确切的授权在那片土地上建造的建筑物的类型,那么您就必须与建筑师签约以开发 建设项目建筑项目.

在建筑项目中,您的建筑师必须使您的想法和偏好适应该地区市政厅的特定规定。 因此,您的建筑师将在整个过程中为您提供指导,并告知您在符合该地区规定的建筑中改造“理想房屋”的各种可能性。

最重要的是让架构师指定每个细节。 让您的建筑师尽可能详细地研究计划。 尝试形象化从不同窗户看到的景色,以及客房可以处理的床铺尺寸等。

简而言之:尝试从您的建筑师那里获得尽可能多的关于最终房屋的信息。 试着在纸上的房子里装修和居住。 您可能不会在现场捕捉到可能困扰您数年的东西,例如卧室偏心的窗户或天窗未完全落在浴室水槽的上方。

项目完成后,您的建筑师必须出席建筑项目,并到达建筑部门当地市政厅(“城市主义部门o”或“康塞哈利亚城市生活”)。 申请建筑许可后,您需要支付市政税, Impuesto光纤链霉菌酮,Instalaciones和Obras,适用于需要建筑许可证的所有开发项目(无论是否已申请/授予)。 根据您所在地区的市政厅,此税款可能占建筑成本的2%至4%不等。

然后,他们将研究您的项目如何适合该地区的特定条件或限制。

如果您的项目符合规范,并且符合该领域内建立的法规和要求,那么他们将授权您使用适当的“建筑执照“或”建筑许可”,因此您将有权在那里与该项目向市政厅展示的建筑物完全相同。

2.- 第二步:施工过程

请, 点击下面 当您决定在西班牙开发建筑项目时,获取有关建筑过程的详细信息。

在西班牙为自己建造房屋的施工流程

 

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