如何在西班牙乡村土地上建造房屋 – 非城市化土地
一般方面
TLA 律师处理西班牙全境乡村地区的财产交易和案件已超过 15 年。 从 加泰罗尼亚 (塔拉戈纳和巴塞罗那), 瓦伦西亚地区 (卡斯特利翁、巴伦西亚和阿利坎特 - 科斯塔布兰卡), 穆尔西亚、阿尔梅里亚(阿尔曼索拉山谷)和 马拉加.
凭借我们丰富的经验以及对不同区域规范的认可,我们为有意在西班牙乡村地区购买土地/土地并在西班牙建造房屋的人准备了指南。它。
如果您在乡村购买土地或房产,例如农舍 (cortijo),则必须查明其是否位于 允许城市化的区域 (在这种情况下,它被称为“ finca urbana”或“ suelo urbano”) 或不允许城市化和住宅开发的地方 (“ finca Rustica”或“ suelo Rustico”)。
西班牙的土地分为几种类型:
1. 乌班土地——“城市地面“
这是一块有权按照城市或地区“发展计划”中规定的明确行动建造的土地(乌尔达纳城市公共规划总局),或在称为“局部计划”的特定城市化区域(飞机Parciales),等。
该土地用于拥有高密度人口居住的所有设施和要求,例如适当的水和电供应,与主污水系统,公园和绿地的连接,体育,教育,医院等。
城市土地或“苏埃洛·厄巴诺(Suelo Urbano)”是我们用来在城市,村庄或城市化中使用的一种,过去习惯通过道路,人行道,行人专用区,街道,商业区,保健中心,学校,医院,运动场所等来进行适当的访问。
2. 不可城市化土地——” 苏埃洛城市化=
“无法城市化” 是一种土地,其中 不可能开发任何工业、住宅或商业用地, 因为注定要确定受保护的用途,主要与 森林、农业及其他。 因此,在这些类型的土地上,住宅、工业或商业等其他用途非常有限、受到限制,而且并不总是允许的。
在“不可城市化”的土地中,我们根据允许的用途和保护级别找到了土地子类型的分类:
- 保护区(西班牙语“Suelo No Urbanizable Protegido”): 这是出于确定原因(通常与自然、森林等相关),建筑和其他类型的活动受到限制以“保护”确定价值的土地。
- 非保护区(西班牙语“Suelo No Urbanizable Comun”): 这是一个土地,主要用途是农业和农业,并且在遵守确定条件的情况下,可以允许其他用途(例如住宅,商业用途等)。
“乡村土地”是通常被采用的名称 Suelo 没有城市化社区 在西班牙。 换一种说法: 不能发展为农业用途的城市化地区,允许将其用作住宅物业或工业等的其他用途,始终遵守确定的规范和条件。
3.- 可城市化的土地 – “苏埃洛城市化“
这是未来可以开发的城市化、商业区、工业园区等的土地类型。 因此,如果公共或私人建设项目获得批准,那么该地区就可以实现城市化。
在乡村土地上建造住宅应遵循的步骤
现在谈论 “乡村土地”,这是允许的主要用途是“农业”或供农民用于发展农业活动的土地。
但是,在这片土地上,特别是被授权建造有住宅用途的新建筑。 这些建筑必须是非常低的建筑密度,尽量避免创造高密度的建筑区域,这可能会造成“事实上的城市化”。
因此,很常见的发现是,只有当土地的最小面积(5.000平方米,2平方米或10.000平方米等)时,您才被授权在此处建造建筑物,也称为“ cortijo”,“ villa”,“ masía”,“chalé”,“ chalet”,“ hacienda”等。
在西班牙农村或农村地区很常见 在地块上建造的房屋,其大小要小于拥有建筑权所需的土地(例如,在少于10.000平方米的地块上建造的房屋) 这是因为这些建筑物是在新规定生效之前建造的,或者简单地说,它们是在不遵守法律的情况下建造的,所以,它们现在被认为是建筑“奥尔德拉纳河畔富埃拉”(不符合现行规范)。 这是很久以前建造的房产的情况,现在不符合当前的规范。 这些财产现在可以是完全合法的,但受到一些使用限制(最重要的是,该财产上其余现有建筑的房屋受到行政部门的尊重,但不能扩展,也不是授权在该地块上建造新建筑)。
所以,如果你打算开发一个在“乡村土地”地区建房的项目,你应该首先检查法律权威(主要是市政厅,理事会=“Ayuntamiento”),这是规格,要求和限制,你可以在那里建造。