在西班牙出售房产的技巧和流程
如果您决定出售您的财产,请注意以下信息:
1.- 检查文件和财产的合法性
1.-检查产权契约中的财产描述(“Escritura”)
检查产权契约: 签入财产契约,以确保该财产正确显示。 财产契约必须有 完美的描述 该物业现有建筑物的数量。
由不同所有者拥有多年的房地产,通过扩展(新房间,关闭门廊或露台等)或新建筑(车库,游泳池,来宾)进行修改是很常见的屋)。
如果实际尺寸和构造与契约中的描述不一致s 别担心! 有可以完成的过程,也有解决问题的方法! 但你必须在决定出售的同一时刻了解它们,以便清楚地知道你必须做“什么”以及这些行动“有多少”。
例如:您有一个 120 平方米的房子,有一个 2 平方米的游泳池和一个改建为宾馆的车库。 在契约中,房子只显示为 50 平方米,但契约中没有提到游泳池。 车库在契约中被描述为“车库”而不是“招待所”。
在这种情况下,您的事迹必须更新,您需要为此付费。
注意: 我们不是在谈论房屋的“内部描述”,而是被称为“建筑尺寸”(西班牙语为“superficie construida”)的房产周边。
契约不需要显示房屋“内部”的真实描述或分布。 如果您通过更改内墙修改了财产的内部,则无需更新契约。 完成后向公证人申报新的分配就足够了。
例如,契约显示有4间卧室,您在购买物业时将其转换为2间卧室。 在这种情况下,无需更新事迹。 作为所有者,您可以自由在物业内部进行改造(始终获得适当的许可)。
2.- 检查财产如何在 Catastro 办公室注册(也称为“SUMA”或“IBI”或“COUNCIL TAX”)
与契约中的方式相同,财产必须在“Catastro”中登记,就像它是真实的一样。 每年的 Catastro 账单都会显示财产的实际规模。 然后,您必须检查 Catastro 记录是否显示财产的实际大小,因为它是“真实的”,包括已完成的任何外部修改或扩展。
请记住,Catastro 办公室根据房产的大小计算市政税,并考虑到所有建筑组件,如房屋、游泳池、车库等。如果您对房产进行了扩建,并且您没有通知 Catastro 办公室,当您决定出售时就是正确的时机。
注意: 请, 遵循这个例子:购买物业时,这里有120平方米的房子。 行为和Catastro法案中也显示了这一点。 因此,Catastro帐单(IBI)为2欧元。
建造了50平方米的游泳池和2平方米的车库一年后。 您没有向Catastro声明它们。 如果您向Catastro宣布了新的游泳池和车库,则议会税的账单将从40欧元增加到2欧元(大约),由于新建筑而增加了300欧元。
现在,如果您决定出售您的财产,则必须更新在Catastro Office中注册的信息。 然后,您可以将您所进行的扩展告知Catastro办公室,然后,他们可以要求您为未申报的扩展支付50欧元(约)的费用,直到4年前。
问题:在我成为所有者的时间内,我已经扩大了财产,或者简单地说,我的事迹和Catastro办公室与我财产的实际规模不一致。 如何解决?
3.- 检查施工的合法情况:
要出售财产,必须获得财产合法性的证明。 两个文档可以通过以下方式为您提供帮助:
- 居住证(CH)
- 无违规证书(CNUI)
A) 在西班牙出售/购买房产时,居住证明或职业许可证是“强制性的”吗?
答案:这取决于属性的类型
In “新”属性,制造商有义务在销售过程完成后将此文件提供给买方。
但是请注意 在“转售”中, 没有法律强制卖方在销售完成时提供此文件。 西班牙法律规定,“买方”必须在完成后以其名义获得此文件,才能进行水电名称的变更。
在这一点上,我们不得不说,如果物业遭受前所有者的未经装饰的工程等,则行政当局可能拒绝在完成后将CH交给买方。 因此,如果该物业的法律条件不完善,则有可能在完成后没有得到本文件的批准。 这可能会使买方陷入非常复杂的境地,因为他可能会因此而难以以自己的名义获得公用事业合同。
这里非常重要的一点是,CH的存在或有效性以及有关CH的其余信息并未在事迹中显示,而是在该区域的本地市政厅中显示。
因此,您的律师必须使用其专业知识和经验仔细检查此事,以确认像本文件一样重要的文件。
根据结论, 该证书是必需的 出售物业,其确认必须从购买/出售过程的开始就进行检查。
众所周知,CH是一份文件,显示财产的建造符合并遵守西班牙的建筑法。
在您首次购买物业时,还需要该文件将水和电连接到该物业,并保证合同的变更以及为第二个和后续所有者的供应。
CH的有效期为5-10年,并且在出售或转让该财产时必须进行续期,并显示当前所有者的姓名。
C请点击下面了解更多关于转售过程中提供居住证明的要求:
B)–没有违规证明书-这称为 “城市信息证书”(CNUI).
这是市政厅颁发的一份证书,证明该财产不受(或没有)因未经适当许可而在该财产上进行的建筑或行为而产生的任何罚款。
例如,在没有得到市政厅适当许可或许可的情况下建造主屋、车库、扩建工程、水池、土地工程、景观等。
为什么在西班牙出售房产需要无违规证明?
这将有助于您的销售顺利进行。 如果您拥有所有文件的顺序,例如证明您的财产不受任何建筑罚款的证明,那么流程和销售将以更快,更轻松的方式进行。
拥有财产的所有文件后,就可以对可能的买方及其自己的律师产生信心。
请注意,如果有罚款影响您的财产以进行建筑或任何扩展, IT 不会显示在契约中 和/或财产中的其他文件。 该信息只能在该地区的当地市政厅获得。
从现在开始,此证书是 本质 出售财产,并且必须从所有者处获得 before 完成。
如何获得“Certificado de No Infración Urbanística”——西班牙无违规证明?
获得它的最佳方法是您在市政厅申请。 您可以要求您的律师这样做。
无违规证明显示了一些处罚或罚款,甚至是拆除令,在这些情况下我可以出售房产吗?
如果无违规证明的结果显示有关最终罚款、处罚或其他任何类型的信息,您应该向建筑律师专家表明如何进行。 有时,该证书中的信息包含已经支付或现已过期的历史性罚款,而在其他情况下,存在可能影响销售过程的严重问题。
话虽这么说,该房产是可以出售的,因为西班牙的制度允许买家用建筑罚款购买房产,但是,买家必须完全了解这些罚款的细节,以及他们作为新业主可能产生的后果。 如果买家得到适当通知,并且明确同意用这些罚款购买房产,那么出售就可以进行。
2.- 检查您的个人税务情况 – 在西班牙出售房屋时的税务规划
a) 如何计算出售西班牙财产的资本收益?
西班牙物业的销售产生了卖方的资本收益责任。
要缴纳的资本利得税是销售“净利润”的 19%。
要获得销售的“净利润”,您需要遵循以下公式:
销售价格 - 收购价格 - 收购费用和税收 - 对财产进行“结构改革”的成本
资本收益计算示例:
- 您在2015年以200.000 EUR的价格购买了转售物业。
- 在那一刻,您支付了24.000欧元,占支出的12%:10%的转让税+ 2%的公证费,土地登记,律师费等。
- 然后,您进行了内部改革,费用为17.000欧元(更换地板的耕作,修理游泳池和新窗户)。
- 几年后,您建造了一个价值20.000欧元的车库
然后,您决定立即以260.000 EUR的价格出售。
什么是资本收益源自 Free Introduction 盐?
注意:在我们进行计算之前,我们需要告知西班牙政府将考虑上述所有概念来减税,但价值 17.000 欧元的“内部改革”除外。 这是因为不属于“结构性”改革的“内部”改革不考虑税收优惠。
我们使用公式:
260.000 (销售价格) - 200.000 (收购价格) - 24.000 (购置费和税金) - 20.000 (新车库) =
16.000 EUR
这是通过销售获得的“净利润”
由于资本利得税率为19%,因此资本利得税的税额为:
16.000 * 19%= 3.040 EUR
b) 如何支付出售西班牙房产的资本收益
1.- 计算西班牙居民的西班牙资本收益
如果您是西班牙的非税居民,则您支付资本收益的方式如下:
– 出售完成后:3% 保留
: 销售完成后,西班牙政府强制买方保留销售价格的 3%。 因此,您没有收到完整的商定价格。 买方保留总价的 3%,并有义务将其存入税务局。 这是在“销售完成的同一天”完成的。
注意:根据上述示例,如果销售价格为260.000欧元,则买方保留的保留金额为260.000 * 3%= 7.800 EUR.
– 出售完成后 6 个月前:资本收益申报 (19%):
出售完成后,您有 6 个月的时间向西班牙税务局提交“资本收益申报”。 在本声明中,您(或您的律师)必须按照上述示例计算税款。 在这种情况下,您需要支付的金额为 3.040 欧元。
注意:如此处所述,从该交易中获得的 CG 为 3.040 欧元。 由于您保留了更高的金额(7.800 欧元),因此您在西班牙管理部门获得了差额的“信用”。
所以,如果西班牙政府扣留了你 7.800 欧元的 CG 税,由于税收的最终结果只有 3.040 欧元,那么,西班牙政府必须“退还”你的差额:7.800-3.040 = 4.760 EUR.
如何申请退款? 您的律师必须将此事实包括在同一份《资本利得宣言》中,以提交税务部门。
2.- 作为西班牙税务居民计算西班牙资本收益
如果您被视为“西班牙税务居民”(这意味着您作为西班牙居民在西班牙缴纳所得税),那么,一旦计算出资本收益,您将获得以下税收优惠:
- 永久居留没有资本收益:如果您出售的房产是您的永久住所(您已将其作为您的“永久住所”使用超过 3 年),那么您将获得以下好处:
- 如果您未满 65 岁:您无需为“再投资”购买新房产用作永久居所的销售金额支付 CG。 您有 2 年的时间来实践这种“再投资”(如果 2 年内没有投资这些金额,您将被全额征税)。
- 如果您超过 65 岁:您无需为销售所得金额支付 CG。 即使您不“再投资”新房产,也是如此。
- 没有3%保留:完成销售后,您会从买方那里收到全额价格,没有适用的保留额。
通常业主会将“西班牙税务居住地”与“西班牙居住地”混淆.
换句话说,人们认为在西班牙国家警察局取得的“西班牙居留卡”或“居留证”就足以证明他们是“西班牙税务居民”,但不幸的是,事实并非如此。
“”西班牙居留证”(or“西班牙居住证“), 不是将您的税务考虑更改为“税务居民”的有效文件。
西班牙居留卡(或证明)仅用于声明您在西班牙“居住”,以方便警察更好地控制特定地区的居民。
什么是西班牙税务证明,它与“TIE”相同吗?
为了成为西班牙居民纳税,然后开始以西班牙普通公民的身份在西班牙缴税,那么您必须 西班牙居民税收证明 由西班牙税务局或西班牙海关签发,然后您将开始在西班牙而不是在您的原籍国缴税。
而且,一旦您需要向您所在国家/地区的税务局申报您是西班牙税务居民,并且您不希望继续在您所在国家/地区作为税务居所,
因此,请与您的税务顾问核对您当前正在支付的税款,因为即使您不是西班牙居民,您也应申报并支付非居民所得税。
–结论
因此,在上述所有内容中,一旦您决定出售您的西班牙财产,请考虑到这一点,您需要获取/出示以下文件: 出售前的文件:
- 财产所有权契据(写作): 如果可能的话,用原始的。 带有正确和更新的结构说明。
- 市政税法案(IBI – SUMA) .-具有正确的结构说明。
- 水费和电费.-最新的。
- 居住证明 也被称为 ”LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDAOCUPACIÓN“。
- 没有违规证明 。- 这就是所谓的 “城市信息证书=.
- 业主社区证书 (如果有的话)显示您最新的社区费用。
- 原始NIE和原始护照
- 能源业绩证书
税 : 您必须出示以下税务文件:
210或214型 从前3年开始。 如果不是西班牙税务居民
型号100 从前3年开始。 如果西班牙税务居民