1.- 在西班牙租房。 一般主题
通常,有3种租用方式:
- 短期/旅游租金:此类租金适用于希望将该物业用于旅游/度假的游客。 这种类型的租金必须在巴伦西亚的特别登记处进行注册,其中一项要求是居住证明。 短期住宿:少于2个月。
- 长期租赁:这是指租户希望使用该房产不是为了旅游,而是为了长期居住和居住。 这样,您将始终有权出租房产,因为此类租金的规定与旅游租金不同。
- 长期居留期限:一年以上。
- 中期租金: 这是指租户既不打算度过几天的假期,也不希望作为永久居住地长期居住。 租户使用该房产的目的是在一定时间内工作,或留在该地区寻找可购买的房产,或学生接受教育等。
- 要求与长期项目相同,不受旅游项目的严格条款限制。
- 中期居留期限:2至11个月
从中创造了最高的租金收益 旅游活动,这导致长期租金的传统活动导致租金提高。
但是,由于获得旅游许可证的要求增加,在两种租赁中间,可以选择比长期获得更好的收入:
中期活动。 如上所述,中长期租户是指打算在物业中长期居住但并非出于永久目的的住户。 他们会比游客更尊重酒店(因为他们会使用一段时间),并且由于短期住宿,他们会接受更高的租金。
同样,中长期活动将不受不管理旅游活动的严格法律的约束。
2.- 巴伦西亚地区的旅游租金 – 流程、步骤和规定
在巴伦西亚地区(“ Comunidad Valenciana”)的西班牙租赁房地产市场上,对于在巴伦西亚地区开展租赁活动的确切要求,义务和过程存在很大的困惑。 在收到有关这方面的数十个信息要求之后,我们决定详细说明此报告,以阐明客户和联系人所要求的最常见问题。
出于旅游目的而决定租用房产时,需要考虑两个重要方面:
- 正式义务
- 税收义务
有一项关于旅游活动的一般法令, Decreto 92/2009,始于3rd 的2009 。 该法令旨在:
–确认房东的法律义务和责任
–保障消费者和用户的权利
–控制房东的活动
a) 手续
1.什么是“ Vivienda或ApartamentoTurístico”?
这是一个具有以下条件的属性:
–补偿使用时。
–当公寓立即可用时。
–当公寓的“用途”或“目的地”为“旅游”时
–定期进行时。 定期进行就意味着您处于 一 以下情况
–当租金由大型旅游运营商/公司管理时
–当您通过旅游渠道(互联网,报纸等)发布媒体资源时。
–即使不是“公司”,您也可以提供以下服务中的一部分:财产维护和维修,客房服务,打扫公寓,厕所等,洗衣服或公寓设备(床单,毛巾等),行李寄存,等等
所以, 当您出于“住宅”目的租用物业时,由于家庭或个人的中长期租用是为了“生活”而不是“旅游”,因此,您的财产不属于该“旅游财产”规定。 “住宅租金”将受一般租赁法律(或“ Ley de Arrendamientos Urbanos”)的约束。 因此,您将不需要遵循这些正式的注册要求,但是,如下所述,您将需要申报西班牙税的租金收入。
2.- 在瓦伦西亚地区开展旅游租赁活动需要哪些手续?
在度假租赁巴伦西亚注册中心(HRVR)中进行注册。
– 如果您只租一到四处房产,则必须注册为 “特定”.
– 如果您租用4个以上的物业,那么您必须注册为“公司” or “业务经销商“。
但是,即使您决定不在瓦伦西亚的注册表中注册您的财产,您的财产也必须符合以下部分中有关质量和设备的法律标准。
城市兼容性证书
自 15 月 2018 日第 7/XNUMX 号法律生效以来,要获得旅游许可证,需要提供该地区市政厅的报告。 该报告称为:“Certificado de Compatibilidad Urbanística”。 该文件由市政厅签发,确认该酒店满足建筑法发展旅游活动的要求。
质量和设备的法律标准
市场上作为旅游用途出租的所有已注册或未注册的物业,必须满足法律对以下任何类别的要求:“标准”,“主要”或“高级”。 为了注册该财产,它至少可以达到“标准”要求。
法律附件 用术语详细说明了每个分类的要求。
除了法律规定的要求外,还将在居住,养护,清洁的完美条件下向客户提供物业,并且所有公用事业和服务都将在入住的第一天做好准备。
业主不得按照存款/保证金/担保向客户索取超过250欧元的费用,除非买方明确表示同意更高的金额。
居住许可证/需要居住证明
该物业必须具有居住证明(“ Licencia deocupación”或“Cédulade Habitabilidad”),并且必须配备所有白色物品以及可在完美条件下使用的设备和完美的庚烷。
乡村土地上的房屋要求改变土地的分类
如果将财产放置在乡村土地上,则必须更改土地的分类以允许这种用途。 这是一个非常复杂的过程,称为“国际团结宣言”,市政厅与当地政府听众共同接受土地用途的变更。
3.- 其他正式义务
除了法律要求的最终形式义务和税收义务外,我们还特别建议您执行以下操作:
- 建筑师证书: 获得专家的建议以确认财产是否符合法律要求非常重要。 因此,建筑师将有必要访问该物业并证明该物业是否准备好出租并准备一份 紧急计划。
- 能源绩效证书: 最近西班牙规范力量的房东获得了租赁房屋的能源绩效证书。 因此,必须在将房产出售给市场之前获得该证明。 单击此处以获取有关能源绩效证书要求的更多信息。
- 房屋保险: 作为房东,我们特别建议您购买保险,以承保集装箱,物品和民事责任。 单击此处以了解更多有关租赁时的保险的信息。
如果您已经为自己的财产签定了保险,然后决定租用它,那么这很重要 您通知保险公司 关于这个事实。 否则,保险公司很可能不会承保非申报活动造成的损害。
4.- 注册流程
a) 格式
您必须填写正式表格。 点击这里获取。 请注意,此表格是“负责任的声明”(或“责任声明”),在此声明中,您确认并确认自行确定所包含的详细信息是真实的,并对所包含的内容直接负责。
因此,如果所包含的信息不正确(例如,您声明卧室的最小大小为8平方米,则实际面积要小些),则可能会因虚假证词,欺诈等行为负责。
因此,如果您不是100%确信您的物业需要达到“标准”的所有条件,或者不确定您的物业是否可能是“高级”的,那么,请与建筑师联系以进行调查并检查并证明您的财产符合这些条件。
b) 注册
填写格式后,您必须在阿利坎特,巴伦西亚或卡斯特利翁的瓦伦西亚政府机构之一中展示该格式:
您将收到一份文件,确认注册已完成。 获得注册号后,您必须在您的活动产生的所有宣传、格式、合同等中注册它。
5.- 罚款
未经强制注册而提供服务可能会导致以下后果:
- 最高 90.000 欧元的罚款
- 暂停该财产的活动长达 3 年
- 业主暂停活动最多3年
6.- 常见问题
在为房产做广告时,我必须告知并公布我的注册号码吗?
是。 您的注册号必须显示在所有类型的信息,宣传,顾问等中。e分配给每个房屋的注册号。
我可以只为房间租房吗?
没有。 财产必须全部租用,所有者不能在上面居住。
我可以租用该物业作为标准的短期租金吗?
是。 但是,您必须以这种方式取消在旅游业注册处的注册,因为法律不允许在旅游业渠道中刊登“标准租金”的广告。 在决定租用该物业时,有两种方法:
- 注册标准租金。 它是指短期或长期的租金,并且受租赁合同约束且出于旅游目的而使用。 这样,该房子就无法在旅游渠道中发布(例如,AirBNB)。
- 注册以供旅游使用。 在这种情况下,可以在旅游渠道中刊登广告。
我必须为客人保留入门书吗?
是。 您需要保留一本记录所有客户的书,该书的格式必须在物业所在地的当地Pólice站或Guardia Civil处获得。
3.- 安达卢西亚的游客租金(马拉加、格拉纳达、阿尔梅里亚、塞维利亚、加的斯)
什么是“安达卢西亚的旅游租赁活动”?
这是使用Airbnb,Homeaway,Booking等在线平台出租房屋和公寓并提供假期(而不是永久居留)的活动。
这是一个具有以下条件的属性:
- 当有使用补偿时。
- 当公寓立即可用时。
- 当公寓的“用途”或“用途”是“旅游”时
- 当它“定期”完成时。 定期意味着您处于 一 以下情况
- 当租金由大型旅游运营商/公司管理时
- 当您在旅游渠道(互联网、报纸等)发布房产时。
- 即使不是“公司”,您也提供一些服务:物业维护和修理、客房服务、清洁公寓、厕所等、清洗私人衣服或公寓设备(床单、毛巾等)、行李保管等。
所以, 当您出于“住宅”目的租用物业时,由于家庭或个人的中长期租用是为了“生活”而不是“旅游”,因此,您的财产不属于该“旅游财产”规定。 “住宅租金”将受一般租赁法律(或“ Ley de Arrendamientos Urbanos”)的约束。 因此,您将不需要遵循这些正式的注册要求,但是,如下所述,您将需要申报西班牙税的租金收入。
如何获得安达卢西亚地区的旅游租赁许可证
为了开展旅游租赁活动,有必要考虑以下几个因素和最低要求:
- 直接通风到室外每个房间(或露台)的外部,并采用某种类型的窗户变暗系统。
- 配备足够的家具并配备所有必要的设备,以供立即使用。
- 在以下情况下,通过房间和房间中的固定元件进行热调节:
XNUMX月至XNUMX月的月份:制冷
XNUMX月至XNUMX月的月份:供暖 - 公寓必须配备急救箱。
- 您需要提供该地区的旅游信息,游客感兴趣的休闲区域,服务,交通方式,城镇地图和旅游指南。
- 房屋将向所有客人提供投诉和索赔表。
- 彻底清洁客人入口和出口处的房屋。
- 必须向所有用户提供电话联系号码,以便用户可以解决所有的疑问或事件。
- 每个设备的手册和说明书。
最后,所有用户都必须了解有关使用房屋设施、单位和设备的内部规则,以及宠物进入房屋、吸烟者限制以及限制使用区域的信息,以及 紧急计划程序和许可证文件。
3.- 安达卢西亚地区旅游租赁需要居住证明
为了确保房屋可以用于旅游目的,它必须有 旅游用居住证 根据法令28 /22。BOJA No. 28 of 11/02/0216。
要获得“旅游目的的占用许可证”,有两种方法:
1.- 拥有“居住证”的房屋 ,1988年之前获得。
在这些情况下,相同的“居住证明”可有效获得“旅游许可证”。
2.- 没有居住证的房屋 建于“1988年之后”。
在这种情况下,必须在市政厅的规划部总登记处申请旅游目的的居住许可证。 所需文件:
- 申请表格:1份副本和1份提供地籍参考的正本
- 复印DNI,NIE或CIF。
- 是法人的重新代表证明。
- 相应费用的付款证明。
在这种情况下,也需要提供技术文档,即:
- 由合格的技术人员制作和签名的描述性和图形证书,其中必须包含:
- 工作完成日期
- 建筑物及其设施状态的描述。
- 财产的地籍和注册证明。
- 根据市政厅城市规划管理的Model 14文件,由官方学院发布的技术人员负责声明或其他文件。
一旦获得安达卢西亚旅游出租的入住许可证, 在安达卢西亚旅游登记处注册是强制性的,为了提供游客租赁的住房住宿服务,您必须向负责旅游业的地区政府提交一份名为“责任声明”的文件,该文件的内容为:
- 与房屋识别相对应的数据:
- 地籍参考
- 容量基于占用许可
- 所有者数据和通知地址。
- 进行活动的人员的身份以及启用该活动的标题
3.- 从西班牙旅游租赁活动中获得的租金的税务要求和义务
a) 旅游租金收入纳税申报
当您拥有房产并且不将其用作永久居住地时, 每年,您必须出示您的财产的纳税申报单,无论该财产是出租的还是非出租的。 这是通过一个 年度纳税申报。
而且,当您租用房产并获得“收入”时,您必须在收到收入的同一时刻以 季度申报.
租房时,您会收到“收入”,这是西班牙西班牙“收入税”的主题,具体取决于您是“西班牙税收居民”还是“西班牙非居民”。
如果您是居民,则该税为居民所得税(IRPF-“ Impuesto de la Renta de las PersonasFísicas”);如果您不是居民,则该税为非居民所得税(IRPFNR-“ Impuesto de la Renta de las PersonasFísicasNo Residentes)。
如果您是“西班牙税收居民”,则必须在我们的“年度税收”申报表(型号100)中声明您的租金收入。
但是,如果您是居民非西班牙居民,则必须通过以下方式在居民非居民所得税(模型210)中申报收入:
–季度: 租房时,您需要在产生这些收入的同一季度宣布这些收入。 因此,在本博文中,我们已经考虑了为“旅游”目的租房的情况,但是,您也可以出于“住宅”目的租房。 在这两种情况下,您都必须声明价格在相应季度的收入。
“住宅租金”:这是指,当您出于“居住”目的租房时,有中长期家庭或个人出于“生活”而非“旅游”目的租用它。
- 每年: 作为居民或非税收居民,您必须进行年度税收申报(IRPF / IRPFNR)。 因此,对于您当年不出租房屋(非居民)的时间段,需要缴纳一笔税款,该税款将在次年末宣布。
一个例子:
您是非居民,并于2022年XNUMX月获得旅游物业的租金.
1.-季度声明: 您必须声明同一季度的收入。 这些声明的陈述必须在季度结束后的20天之前完成。 在该示例的情况下,应在纳税申报单中声明从20月到XNUMX月的季度租金收入,并在XNUMXth 四月2022。
2015年剩余的时间,该物业将不再收取租金。
2.-年度宣言: 然后,在第二年2016年年底之前,您必须出示税收申报单,并支付未出租财产的时间。
因此,请注意,在为旅游目的租用房产时,连同您的法律义务登记您的房产,您应承担纳税义务,以季度和年度名义申报收入,然后每年剩余的时间申报收入。
b) 我需要为旅游租赁缴纳增值税吗?
市场对此问题有很大的困惑。 纯粹来说,租金收入无需缴纳增值税。
所以, 如果您将财产用于居住或旅游目的,则无需产生发票,而无需进行交易 不按增值税征税.
但是,以防万一您获得的收入仅用于出租。 但是,当您提供类似于酒店的其他服务时,例如:
- 餐厅、食物、早餐
- 公寓内部清洁
- 洗涤毛巾、床单等
在这些情况下,您必须 生产发票 和 收取增值税 为您服务。
要求将是:
- 为每位客人开具发票
- 收取增值税 (10%)
- 每季度申报增值税
- 每年申报增值税
- 在税务局注册为商业专业人士
- 每季度申报所得税
- 每年申报所得税
c) 旅游租金收入需要缴纳多少税?
明确了以上内容后,我们现在将考虑如何支付通过度假屋收到的收入。
如果您居住在任何欧盟国家+冰岛+挪威,则从租金中收到的净额, 你可以减少:
- 为购买房产而支付的抵押贷款(或用于购买房产的任何其他类型的信贷)的比例利息(不是资本)。
- 按比例征收的市政税、垃圾收集、房屋保险、社区费用等。
- 比例改造、维修、家具、设备、水、电、网络等。
- 营销、宣传、律师等
- 财产、家具和家用电器的摊销
重要注意事项: 如果您居住在某个国家/地区 欧盟以外 (美国、英国、加拿大、墨西哥、俄罗斯等),那么, 你不能扣除 上述前任 来自税基的笔。
因此,西班牙非居民所得税最重要的区别如下:
- 欧盟居民+挪威+冰岛:
- 税基可以从上述费用中扣除
- 税率:19 %
- 非欧盟居民
- 任何项目都不能降低税基。 因此,租金收入的金额将全额征税。
- 税率 24 %
一个例子:
“ A”在科斯塔布兰卡(Costa Blanca)拥有一所房屋,该房屋未被用作永久性房屋,他决定通过Airbnb或任何其他类似平台出租该房屋。
- 申报租金: 这栋房屋的价值为150.000欧元,在6.000年4月,2022月,XNUMX月,XNUMX月的XNUMX个月内获得的总租金为XNUMX欧元。
- 议会税。 每年为500欧元。 因此,500/12 * 4 = 166,6 EUR。 这是房屋租用期四个月内的议会税的比例金额。
- 抵押利息:“ A”已于当年支付了1.200欧元的抵押利息,因此400欧元对应于租赁期。
- 社区费用:每年600欧元,因此200欧元对应于租用期。
- 垃圾收集:150 /年。 因此,50欧元对应于租赁期。
- 房屋保险:350 /年。 因此,33,1 EUR对应于租赁期。
- 支付营销费:300欧元
- 水,电,煤气,互联网:450欧元对应租期。
总费用:1.599,7欧元。 这将是“ A”可以从收到的收入中扣除的总金额。 所以:
6.000 – 1.599,7 欧元 = 4.400,3 欧元
支付4.400,3 EUR 836,057 EUR税,按以下比例尺:
I.- 2023 年税率 – 出租物业取得的收入 非财政居民 :
- 欧盟国民 + 冰岛 + 挪威 19%:从税基中,这些国民可以从以下概念中扣除:-电、水、电。 市政税 (IBI)、业主社区、改革费用、物业维护和维修、抵押贷款利息和摊销。
- 非欧盟国民(美国、英国、加拿大、墨西哥等)为 24%: 从税基来看,这些国民不能扣除上述任何费用,因此,税基按 24% 全额征税。
II.- 西班牙税务居民的租金税率
经常收入税率 |
|
收入 | 税率 |
高达€12.450 | 19% |
12.450 - 20.200€ | 24% |
20.200 - 35.200€ | 30% |
35.200 - 60.000€ | 37% |
60.000 - 300.000€ | 45% |
+ 300.000€ | 47% |
储蓄税率 |
|
收入 | 税率 |
高达€6000 | 19% |
6000 - 50.000€ | 21% |
50.000 - 200.000€ | 23% |
+ 200.000€ | 26% |
并且此税项声明应在2年的适当季度做出的两份声明中进行。
– 20月和XNUMX月获得的租金应在XNUMX号之前的季度申报中宣布th 7月2022。
– 20月和XNUMX月获得的租金应在XNUMX号之前的季度声明中宣布。th 10月份的2022。
- 宣布今年剩余时间: 由于房屋不是永久性房屋,因此,“ A”必须在剩余的一年中声明并支付费用。 因此,这是付费的:
–在年度所得税申报中。 如果“ A”是西班牙居民,则在2022年31.12.2022月结束之前;如果“ A”是非居民,则在XNUMX年XNUMX月XNUMX日之前。
估算税 – 房产未出租期间的税
物业在年内未出租的期间会发生什么情况?
如果出租的房产不是您的PERMANENT HOME,那么您需要为未出租的时间缴纳税款。 这个税是平均 0,4-0,5 % 从 Catastral 值计算,并在下一年结束前宣布。
在本例中,2022 年“空置”房产的税款应在 2023 年底前提交
4.- 作为商业活动的旅游租金
非居民的旅游租金 – 是否增值税?
西班牙非居民在西班牙租赁房产的游客的税务影响。
纯粹, 房产租金无需缴纳增值税。 此增值税豁免包括任何类型的租金:
- 短期租金/旅游租金
- 中期租金
- 长期租金
这样做的原因是因为西班牙体系认为存在 不是“商业”或“商业活动” 租赁房产时(即使是游客租金)
但是,当我们说“旅游租金”不缴纳增值税时,我们必须考虑以下情况:
-
案例 1.- 非常设机构。 没有商业活动
业主只需使用自己的营销工具,或使用其他外部在线平台(如 AirBNB、Homeaway 等)将房产出租给客人即可。
与客人的联系由业主直接完成(钥匙、客人接待、紧急情况、维护等)。 在线平台仅处理租金的营销和宣传、预订以及管理租金支付和收取。
此外,业主在一年中的某些时期以不具有“商业”利益的方式出租该房产,每年为自己保留一定的时间供私人使用。
业主可以与当地的专业服务公司签订清洁、园艺、维护等服务,但以“专有”的方式进行租金活动,而不是作为雇员。
在这些情况下,租金将 无需缴纳增值税。
-
案例 2.- 非常设机构 – 无商业活动
同一个非居民业主,连同租金,提供清洁客房服务、衣物清洗,甚至食物/饮料。
在这些情况下,当业主向客人提供“酒店服务”时,将适用增值税。 在这些情况下,适用的增值税将为 10%,业主需要为这些服务向客人单独开具发票。
但是,哪些被视为“酒店服务”呢?。 这里我们要区分一下:
- 仅在入住前和退房后提供清洁和其他服务。 这些服务不会被视为“酒店服务”,因为提供这些服务是为了维持酒店的正常使用条件,供客人使用。
- 每日房间清洁、衣物洗衣服务和食品(早餐、晚餐等):在这些情况下,该服务被归类为“酒店服务”,因此将适用增值税。
-
案例 3.- 常设机构 – 商业活动
非居民业主决定与一名或多名西班牙雇员签订合同,负责房屋的清洁、维护、客户服务和接待、钥匙保管等工作。
在这种情况下,由于业主长期雇用一个人(社会保障、劳动合同或永久专业合同)来专门将其工作定性为租金,因此这将被视为“商业活动”,因此 需缴纳增值税.
事实上,由于这个原因,业主将被视为 “雇主”,在商业活动中,并且该活动在西班牙将被视为“常设机构”,因此需要作为在西班牙“常设机构”的非居民实体承担税收和正式义务。
-
案例 4.- 商业活动
同一非居民业主,即使没有长期聘用雇员,也决定与“租赁代理”或“平台”签订服务合同,以在整个或重要时期内转让、承包或分包房产的租金。一年中的某个时间,用于确定的付款、补偿或其他。
在这种情况下,直接处理客人的通讯、入住、退房、维护等事宜的是代理商/平台。业主没有通过代理商接触到最终的用户/客人,而由平台负责处理。在租赁合同期内使用/租赁该房产拥有专有的使用权和权利。
因此,西班牙制度将再次考虑,尽管业主没有开发租金的“商业”结构,但签约的同一代理商/平台却拥有这种结构。 因此,最后,发展了“商业”活动,因此,业主将被视为从事商业活动,租金将被视为商业活动,并且此活动在西班牙将被视为“常设机构”,因此受到作为在西班牙设有常设机构的非居民实体的税收和正式义务。
税务影响
- 增值税 21 %
- 保留率 19%
那么,在最后两种常设机构的情况下,所有者需要跟进的正式义务是什么? 遵循艺术。 164 来自 Ley 37/1992,以下:
- 提交与确定其纳税义务的活动的开始、修改和停止相关的声明。 我们将其称为“登记审查”,作为增值税的被动主体。
- 向主管部门索取纳税识别号,并在所确定的情况下进行传达和认可。
- 为其所有业务开具并交付发票,并根据法规确定的内容进行调整。
- 按照法规规定的方式保存会计和记录,不得影响商法典和其他会计准则的规定。
- 定期或应主管部门的要求,提供与第三方经济运营相关的信息。 每季模型 303(增值税)和模型 115(保留)
- 提交相应的申报结算并输入由此产生的税额。
- 年度总结声明。