Părți care intervin în procesul de construcție spaniolă. Constructor, Arhitect, Promotor

AGENȚI INTERVENȚI ÎN PROCESUL DE CONSTRUIRE

Legea organică spaniolă a construcțiilor (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1. - Agenti care intervin in Promovare

Proprietar și Utilizator

proprietar este proprietarul lucrării sau al principalilor, în timp ce cel utilizator este cel care -nefiind proprietar- deține fie un drept real asupra imobilului terț (de exemplu, drept de uzucapiune, drept de suprafață etc.), fie un drept personal de folosință (de exemplu, drept de închiriere, transfer de utilizare etc.).

Deși este logic ca aceste două cifre să fie menționate ca receptorii finali a imobilului, includerea acestora in randul agentilor constructori nu este considerata in intregime corecta, intrucat regimul de raspundere prevazut in LOE nu ar trebui sa li se aplice, intrucat obligatiile lor nu sunt altele decat de a mentine imobilul in buna stare si corespunzator acesteia. utilizare. La sfârșitul zilei, ei sunt cei afectați de prejudiciu și, prin urmare, cei care exercită acțiunile corespunzătoare cerând responsabilități atunci când își văd drepturile vătămate.

Obligații de îndatorire de conservare, utilizare și întreținere

Obligațiile proprietarului și cele ale utilizatorului sunt distins, indiferent dacă proprietarul este sau nu.

Obligațiile ale Proprietarii iar comunitățile de proprietari sunt:

– Păstrați clădirea în stare bună prin utilizarea și întreținerea corespunzătoare;

– Primește, păstrează și transmite documentația lucrării executate și asigurările și garanțiile de care dispune.

Astfel, conform Codului Tehnic al Construcțiilor:

• Clădirea și instalațiile sale trebuie utilizate corespunzător, în conformitate cu instructiuni de folosire, abținându-se de a face utilizarea incompatibilă cu utilizarea prevăzută. Proprietarii și utilizatorii trebuie să informeze pe cei responsabili cu întreținerea oricărei anomalii observate în funcționarea normală a clădirii.
• Clădirea trebuie păstrată în stare bună prin întreținere corespunzătoare . Aceasta presupune efectuarea următoarelor acțiuni:

– realizează planul de întreținere al clădirii, încredințând unui tehnician competent operațiunile programate de întreținere a clădirii și a instalațiilor acesteia;

– efectuează controalele stabilite prin regulament și păstrează documentația corespunzătoare; ȘI

– documentează pe toată durata de viață utilă a imobilului toate intervențiile, fie că sunt reparații, reforme sau reabilitare efectuate la acesta, consemnându-le în cartea imobilului.

Utilizatorii, indiferent dacă sunt sau nu proprietari, sunt obligați să utilizeze în mod corespunzător clădirile sau o parte din acestea, în conformitate cu instrucțiunile de utilizare și întreținere cuprinse în documentația lucrării executate. Obligațiile utilizatorilor ajung până la proporția convenită în contractul corespunzător. În lipsa acesteia, sau când nu există o clauză legată de proporția menționată mai sus, aceasta corespunde unuia sau celuilalt într-un sistem de repartizare egală a taxelor și beneficiilor, în funcție de natura sau nu a reparațiilor minore care au asemenea atribuții, motivat de utilizarea zilnică a facilităţilor şi serviciilor.

Prin urmare, atât proprietarii, cât și utilizatorii sunt obligați să facă o utilizare adecvată și corectă a clădirii și să mențină clădirea în stare bună.

De asemenea, proprietarii sunt obligați să păstreze clădirea.

O parte a doctrinei înțelege că obligația de a utilizați în mod corespunzător clădirea în conformitate cu instrucțiunile de utilizare și întreținere trebuie să cuprindă obligația de conservare, întrucât utilizarea și întreținerea corectă sunt obligații instrumentale ale conservării. LOE în sine se referă la Codul tehnic al clădirii (CTE) ca cadru de reglementare în care să se regăsească cerințele de bază de calitate ale clădirilor și ale instalațiilor acestora, care permit respectarea cerințelor de bază și, în consecință, se poate înțelege că acolo se află limitele obligației de utilizare, întreţinerea şi conservarea clădirii sunt stabilite .

Complexe imobiliare și de urbanizare

În cazul ansamblurilor imobiliare, aceasta obligația de utilizare și conservare se referă la elementele exclusive și, de asemenea, la elementele comune. Astfel, în cazul modificării elementelor arhitecturale, a dotărilor sau a serviciilor elementului privat, aceasta trebuie efectuată într-o manieră adecvată pentru a evita afectarea sau alterarea securității clădirii, a structurii sale generale, a configurației sau a stării exterioare a acesteia. sau lezarea drepturilor altuia. proprietar.

Obligațiile fiecărui proprietar, printre altele, sunt să respecte elemente comune și dotări generale ale comunității, fie că sunt de uz general sau privat al oricăruia dintre proprietari, făcându-le uz adecvat și evitând, în orice moment, producerea de pagube sau pagube.

In ceea ce priveste intretinerea in buna stare de conservare a apartamentului sau a incintei si a acestuia facilitati private , trebuie să se înțeleagă sfera sau măsura acestei obligații, în măsura în care nu provoacă niciun prejudiciu comunității sau celorlalți proprietari. Legea impune obligația de a despăgubi daunele care se produc comunității sau celorlalți proprietari din propria neglijență, fie în elementul privat, fie în elementele comune ale ansamblului imobiliar sau imobilului supus regimului de proprietate orizontală. , sau din neglijența persoanelor pentru care trebuie să răspundă.

Pe lângă obligația particulară de utilizare, întreținere și conservare a fiecăruia dintre proprietari, comunitate de proprietari are datoria de a efectua lucrările necesare pentru întreținerea și conservarea adecvată a proprietății și a serviciilor acesteia, astfel încât să îndeplinească condițiile corespunzătoare. structurale, de etansare, locuibilitate si siguranta.

 Limitele obligației de conservare

 Obligația de conservare are următoarele limite:

• Cand demolare a clădirii este adecvată. Această limită a obligației de conservare nu împiedică impunerea unor lucrări sau reparații de urgență recunoscută și cu caracter provizoriu și excepțional pentru a veghea la securitatea și chiar sănătatea imobilului atât timp cât acesta este locuit sau în picioare.
• În afară de cazul precedent, taxa de conservare ajunge până la jumătate din valoarea unei construcții noi, echivalent cu originalul in raport cu caracteristicile constructive si suprafata utila. Această limită cantitativă a obligației legale de conservare este legată de conceptul de ruina economică .

Dacă datoria de a menține clădirile în condiții sigure, sănătoase și de podoabă publică face parte din continutul normal al dreptului de proprietate , aceasta datorie isi are limita sau momentul incetarii in situatia ruinei, deoarece atunci cand demolarea este cazul se stinge, pentru incompatibilitate, datoria de conservare, care nu constituie obstacol in calea impunerii lucrarilor sau reparatiilor de urgenta recunoscuta si de cu caracter provizoriu și excepțional, pentru a se asigura siguranța și chiar sănătatea clădirii atâta timp cât aceasta este locuită sau în picioare.

 Încălcarea obligației de conservare

 In cazurile de neexecutare nejustificata a lucrarilor comandate in termenul conferit in acest scop, se va efectua out subsidiar de către Administrația Publică competentă sau aplicarea oricăror alte formule de reacție administrativă, la alegerea acesteia. În astfel de cazuri, limita maximă a taxei de conservare poate fi majorată, dacă astfel este prevăzut de legislația regională, până la 75% din costul de înlocuire al construcției sau clădirii corespunzătoare.

Prin urmare, reglementările regionale sunt responsabile de precizarea măsurilor în cazul nerespectării obligațiilor de conservare, utilizare și întreținere menționate mai sus. Reacția administrativă tipică este constituită de ordine de executare pentru efectuarea acelor lucrări de întreținere și conservare care sunt necesare și pe care le consideră adecvate pentru a garanta buna stare de conservare și întreținere a clădirilor.

Nerespectarea unui ordin de executare a lucrărilor emis de Administrația pentru conservarea unui imobil, poate duce la executarea de către Administrație a lucrărilor de conservare dispuse, cu repercusiuni asupra plății acestora către proprietarul imobilului. . De asemenea, Administrația în exercițiu va transmite la Registrul Proprietății o certificare a actului sau actelor corespunzătoare pentru dovada acestuia prin nota marginala a ultimei înregistrări a domeniului.

Nerespectarea atrage după sine și corespunzătoare sancțiuni administrative .

Documentatia, asigurarea si garantiile cladirii

 Proprietarii au obligația să primiți, păstrați și transmiteți documentatia lucrarii executate si asigurarile si garantiile de care dispune.

În linii mari, această documentație ar putea fi grupată în următoarele blocuri :

• Documentatie in legatura cu paternitatea operelor : Trebuie livrată o listă cu toate firmele și profesioniștii care au intervenit în construcție pentru a identifica agenții de construcții.
• Documentatie tehnica :

– planuri clădiri;

– Instructiuni de utilizare si intretinere;

– lista materialelor utilizate în lucrări;

– Comenzi semnificative de întreținere și întreținere a clădirii incluse în cartea de comenzi, asistență și incidente;

– Documente care sunt cerute legal sau care au fost cerute de conducerea proiectului, cu care se acreditează calitatea proceselor de construcție, materialelor, instalațiilor sau a oricărui alt element sau părți din lucrare.

• Documentație juridică : Proprietarii trebuie sa li se dea o copie a autorizatiilor legal de construire a locuintei si a certificatului de urbanism sau a certificatului de acreditare a imprejurarilor urbanistice ale imobilului, cu referire la respectarea operatiunilor de reparcelare sau compensare, precum si de licența sau actul echivalent de folosință sau ocupare a locuinței (licență sau certificat de ocupare), a spațiilor comune și a serviciilor accesorii.

Informații de înregistrare și alte circumstanțe referitoare la statutul juridic al imobilului trebuie să fie predate sau furnizate proprietarului: date de înregistrare, taxe, statut și reguli de funcționare, dacă există, ale comunității de proprietari, informații despre contractele de prestări de servicii și bunurile comunitare și locative.

În caz de subrogare a cumpărătorului imobilului în oricare operatiune de credit cu garantie reala asupra imobilului din care nu este parte, informațiile trebuie să fie deosebit de detaliate și clare cu privire la notarul care a autorizat actul, data acestuia, datele de înscriere în Cartea Funciară și obligația ipotecară aferentă locuinței în cauză, cu expresie a scadențelor. si sume.

In relatie cu garanții ale clădirii și ale elementelor acesteia (asigurare de un an și zece ani) , ca și cele prevăzute în orice alte reglementări aplicabile, proprietarul trebuie să primească informații despre identitatea garantului și a titularului garanției, drepturile care îi corespund titularului respectiv și termenul de valabilitate.

Fără a aduce atingere celor de mai sus, reglementările de urbanism reglementează continut obligatoriu că titlul trebuie să cuprindă în virtutea căruia se formalizează înstrăinarea terenurilor și imobilelor:

• situația urbană terenului, atunci când acestea nu sunt adecvate pentru uz privat sau construcție, au clădiri în afara planificării sau sunt destinate construcției de locuințe supuse unui regim de protecție publică care să permită evaluarea prețului maxim de vânzare al acestuia, închiriere sau alte forme de acces la locuințe.
• Obligațiile și obligațiile legale în așteptare la îndeplinire, atunci când terenul este supus unei acțiuni de urbanizare sau de dotare.

Încălcarea acestei obligații, împuternicește achizitorul să rezilieze contractul în termen de 4 ani și să solicite despăgubiri, după caz, potrivit dreptului civil.

livrare a documentației menționate mai sus se face, odată cu finalizarea lucrării, dezvoltatorului de către conducătorul de construcție, care este responsabil cu predarea acesteia proprietarilor și utilizatorilor finali ai clădirii.

În cazul în care proprietatea asupra unei clădiri sau a unei părți a acesteia este dobândită, toată documentația aferentă imobilului sau părții achiziționate trebuie să fie predată persoanei care dobândește imobilul. , în timp ce, în cazul arendă , persoana care folosește imobilul trebuie să primească instrucțiuni de utilizare și întreținere.

 promotor

 Se consideră promotor orice persoană fizică sau juridică, publică sau privată, care, individual sau colectiv, decide, promovează, programează și finanțează , cu resurse proprii sau ale altora, clădirea lucrează pentru sine sau pentru vânzarea, livrarea sau cesiunea ulterioară a acestora către terți sub orice titlu.

Munca de promovare presupune, prin urmare, a organizare permanentă prin care o persoană ia inițiativa într-o lucrare de construcție și răspunde de coordonarea fazelor acesteia.

Ei activitate constă în proiectarea operațiunii, organizarea acesteia și coordonarea acesteia din punct de vedere juridic, tehnic, administrativ și financiar. Așadar, pentru a înțelege această cifră, trebuie luată în considerare funcția ei economică de intermediar, adică de agent care gestionează transformarea capitalului în lucrări de construcții.

Promotorul este cel care realizează funcții de decizie, promovare, programare și finanțare a lucrărilor de construcții. În principiu, conceptul de promotor nu trebuie să includă agenții sau managerii de afaceri străine care intervin, exclusiv și exclusiv, în interesul persoanei sau persoanelor care le comandă acțiunea. Promotorul este principalul acestora. Totuși, agenții menționați mai sus se încadrează în conceptul de promotor și răspund ca atare dacă se verifică că intenția lor este de a folosi figura mandatului pentru a evita responsabilitatea promotorului.

Codul tehnic al construcțiilor (CTE), într-un mod mai simplu decât LOE, definește figura promotorului ca „agentul de constructii care decide, promoveaza, programeaza si finanteaza lucrarile de constructiiMatei 22:21

Un promotor poate fi:

• Orice persoana fizica sau juridica . Spre deosebire de restul agenților de construcții, nicio calificare academică sau profesională sau acreditare de competență nu este necesară legal pentru a fi promotor. De asemenea, este de reținut că, dacă persoana dezvoltatorului și a constructorului nu coincid, prima nu intervine în execuția imobilului.
• Public sau privat . Acesta cuprinde atât societăți civile, comerciale sau industriale, cât și corporații, asociații sau fundații. Se constată astfel, spre deosebire de ceea ce a afirmat Curtea Supremă în numeroase hotărâri anterioare intrării în vigoare a LOE, că scopul profitului este irelevant în fața faptului de a avea sau nu a fi considerat promotor. În acest sens, LOE echivalează în expunerea de motive cifrele de promotor, manager de cooperative sau comunități de proprietari, sau alte figuri analoge care apar cu o frecvență tot mai mare în gestiunea economică a imobilelor. De asemenea, responsabilitatea promotorului se extinde în mod expres asupra persoanelor fizice sau juridice care, în temeiul contractului sau al intervenției lor decizionale în cadrul promovării, acționează ca atare promotori sub forma de promotor sau administrator de cooperative sau comunități de proprietari sau alte figuri analoge
• Individual sau colectiv . Sunt considerați promotori atât persoana care îndeplinește individual funcțiile acesteia, cât și atunci când sunt mai multe persoane care îndeplinesc aceste funcții. Este cazul când mai multe companii din același grup se angajează la promovarea unui proiect, unele fiind însărcinate cu finanțarea proiectului, iar altele de organizarea, coordonarea, programarea și conducerea execuției acestuia. Cazuistica in acest sens este nenumarata.
• cu resurse proprii sau terțe . Promotorul își poate îndeplini funcțiile de decizie, promovare, programare și finanțare a lucrărilor de construcție atât cu resurse proprii, cât și ale altora. Recurge la mijloace din afara atunci când, de exemplu, merge la mijloace financiare, la entități bancare, folosind interpunerea unei comunități de proprietari. În acest sens, și în sensul răspunderii pe care o asumă promotorul, trebuie avut în vedere cine este persoana care îndeplinește efectiv funcțiile de promotor atunci când apar persoane fizice sau juridice care se dedică conducerii, consilierii tehnice a proprietarilor. si management.

Obligatiile Promotorului:

 Următoarele sunt obligații ale promotorului:

• Deține dreptul de proprietate asupra terenului care îi împuternicește să construiască pe el. Nu este necesar să fii proprietarul terenului pe care se dorește a fi construit. Ceea ce este relevant este că promotorul are puterea de a construi pe site , ceea ce ar fi suficient cu a avea o procură acordată de proprietarul terenului.
• Furnizați documentație și informații prealabile necesare întocmirii proiectului, precum și să autorizeze conducătorul lucrărilor pentru modificările ulterioare ale acestuia.
• Gestionați și obțineți necesarul licențe și administrativ autorizațiile , precum și semnarea actul de recepție a lucrării . Promotorul este persoana însărcinată cu gestionarea obținerii tuturor licențelor, avizelor și autorizațiilor necesare execuției imobilului. În acest sens, trebuie menționat că promotorul va fi responsabil, împreună cu antreprenorul, dacă lucrările încep fără licențele necesare. În practică, dacă încălcarea acestei obligații presupune întârzierea lucrărilor, cu excepția cazului în care s-a convenit altceva între părți, subiectul neconform poate fi obligat să despăgubească restul agenților implicați în lucrare. Toate acestea, fără a aduce atingere dreptului pe care agenții respectivi îl pot avea, după caz, de a rezilia contractele aferente în cazul în care interesul lor contractual este frustrat.
• Semnează asigurari si garantii de un an și zece ani de responsabilitate.
• Promotorul imobilului în construcție trebuie să garanteze, din momentul obținerii licenței de construire, restituirea sumelor livrate (inclusiv taxele corespunzătoare) plus dobânda legală, în cazul în care termenele convenite pentru începerea construcției sau livrarea locuințelor .
• Livrarea cumpărătorului, după caz, a documentatia lucrarii executate , sau orice alt document solicitat de Administrația competentă. Documentația lucrării executate este compusă din:

– proiectul, cu încorporarea, după caz, a modificărilor aprobate corespunzător;

– certificatul de primire;

– Relația de identificare a agenților care au intervenit în procesul de construcție; Y

– Instructiuni de utilizare si intretinere a cladirii si a facilitatilor acesteia.

Toată această documentație constituie cartea clădirii.

Autopromovare – Autopromotor

 Din punct de vedere juridic, nu există diferențe între dezvoltatorul care își îndeplinește funcțiile pentru a dispune de ceea ce s-a construit, și cel care construiește, cel puțin inițial, pentru uzul și plăcerea proprie.

Un autopromotor este considerat a fi o persoană care, nefiind un profesional , programează și angajează profesioniștii necesari în vederea construirii unei clădiri pentru uzul și plăcerea proprie, presupunând Riscurile provenite din dezvoltarea imobilului pe teren propriu.

tratament juridic a promotorului și a autopromotorului este același. Toate prevederile referitoare la promotor sunt pe deplin aplicabile autopromotorului și, în special, cele referitoare la regimul de răspundere și garanție.

În consecință, autopromotorul este obligat să furnizeze ceea ce se cere garanții Promotorului în orice caz, cu excepția celor indicate în obligația de garanție a asigurării pe zece ani, și nu numai pentru cazul în care intenționează să dispună de proprietate sau când procedează efectiv la înstrăinarea acesteia.

Control asupra constituirii garanțiilor mai sus menționate se efectuează, nu la momentul vânzării, ci la momentul actului și înregistrării declarației noii lucrări la oficiul de carte funciară.

Unul din probleme practice care ar putea apărea dacă garanțiile menționate anterior nu sunt constituite la momentul declarării noii lucrări, amânând constituţie la momentul înstrăinării a imobilului, ar fi ca in cazul in care, in vederea dobandirii imobilului, cumparatorul (sau entitatea care finanteaza), solicita un credit ipotecar, entitatea financiara va solicita documente justificative ale terminarii lucrarii pentru care este necesara declaratia acreditarea că a fost subscrisă asigurarea pe zece ani corespunzătoare. Având în vedere că pentru o societate de asigurări să emită o asigurare de răspundere civilă pe zece ani pentru o construcție, aceasta ar fi trebuit să facă obiectul unui control de calitate specific încă de la început, va fi imposibil în practică să declare noua lucrare și finalizarea lucrării și , prin urmare, va fi imposibil să obțineți creditul.

Fără a aduce atingere celor de mai sus, este posibil Soluţii la problema practică a unei societăți de asigurări care emite o asigurare de răspundere civilă pe zece ani pentru o construcție care nu a fost supusă controlului de calitate corespunzător, poate fi:

– stabilirea obligației de a efectua un control de calitate al clădirii fără ca aceasta să implice subscrierea imediată a asigurării corespunzătoare (OCT); fie

– Că obligația de a semna asigurarea corespunzătoare revine constructorului, întrucât poate fi convenită în mod expres cu constructorul, care este titularul asigurării în numele acestuia.

 Casa unifamiliala pentru uz propriu

 Această ipoteză este exclusă din cerința de a contracta asigurare de raspundere decenala pentru daune materiale.

Fără a aduce atingere celor de mai sus, în cazul în care transferul „inter vivos” într-o perioadă de 10 ani , autopromotorul este obligat sa subscrie la asigurarea corespunzatoare pentru timpul ramas pana la indeplinirea celor 10 ani. În legătură cu această obligație a autopromotorului , este posibil să se convină altfel .

În ciuda posibilității de a nu încheia o asigurare de răspundere civilă pe zece ani atunci când o casă unifamilială este auto-dezvoltată pentru uz propriu, nu trebuie uitat că, dacă este a scapat de înainte de expirarea termenului de 10 ani de la finalizarea lucrărilor, poate fi foarte dificil În practică, o societate de asigurări emite asigurare de răspundere civilă pentru timpul rămas până la finalizarea celor 10 ani, pe o construcție care poate să nu fi fost supusă calității. control de la începuturile sale.

Comunitate de proprietari in constructii

În cazurile în care a comunitate de proprietari îndeplinește funcțiile de promotor, nu există persoană juridică căreia i se poate acorda considerația de promotor. În teorie, comunitățile de proprietari nu au dăruire profesională în sectorul construcţiilor, spre deosebire de cooperativele de locuinţe.

Având în vedere posibilele îndoieli cu privire la cine are statutul de promotor în anumite situații care apar în practică, este necesar să se sublinieze că:

• Promotorul este manager profesionist care, primind comisionul de la membrii comunitatii, ia deciziile relevante si fundamentale cu privire la ordonarea constructiei si a procesului de construire.

Toată comunitatea membrii au calitatea de promotor:

– când nu există manager profesionist; fie

– Atunci când este unul dintre membrii comunității care dezvoltă intervenția decizională în promovare, aceasta nu are ca dedicație profesională dezvoltarea imobiliară sau activitatea sa obișnuită nu se desfășoară în cadrul pieței construcțiilor.

În aceste două cazuri, toți membrii comunității sunt responsabili pentru obligațiile care decurg din intervenția decizională a comunității în promovare. Proprietarii de condominii sunt răspunzători pentru obligațiile asumate de comunitatea de proprietari în baza cotizației de participare. The responsabilitate față de părțile vătămate este, așadar, solidar și nu solidar ( CC art.393 ). Fără a aduce atingere celor de mai sus, în cazul în care este unul dintre membrii comunității care desfasoara interventia decizionala in promotie si aceasta are ca activitate profesionala dezvoltarea imobiliara sau orice alta direct legata de piata imobiliara, aceasta va fi singura persoana considerata promotor in sensul LOE.

Cooperative in constructii

 Cooperativele de locuințe sunt asociații de persoane ale căror scopul este comun interes sau nevoie socio-economică, adică de a asigura membrilor lor locuințe sau spații și clădiri, precum și de a le conserva sau administra, putând dobândi, parcela și dezvolta teren în acest scop. și efectuează acele lucrări, lucrări și servicii care sunt necesare și chiar contribuie direct și personal la munca partenerilor săi.

Cooperativa este una dintre formele care, în principiu, se prezintă ca ieftin de a proceda la construcția și achiziționarea unei locuințe, întrucât figura promotorului este lăsată în afara procesului de construcție și, prin urmare, membrii cooperatori își economisesc profitul afacerii (în jur de 25% din valoarea locuinței), reușind să adaptarea prețurilor la posibilitățile de cerere și adaptarea formelor de plată la posibilitățile și nevoile membrilor cooperatori atâta timp cât respectiva adaptare este compatibilă cu finanțarea lucrării. Pe de altă parte, partenerul cooperant este responsabil, chiar și financiar, în calitate de membru al societății cooperatiste, pentru locuințele și spațiile care nu sunt atribuite la finalul promoției.

In ceea ce priveste contractant , cooperativele de locuințe pot:

• Angajați direct toți profesioniștii implicați în procesul de construcție, de la tehnicianul responsabil cu proiectarea clădirii până la antreprenorii care execută lucrările. În acest caz, nu se semnează niciun contract cu niciun promotor, partenerii asumându-și promovarea și, prin urmare, cei care trebuie să monitorizeze lucrările, asumându-și eventualele costuri suplimentare sau întârzieri la livrare.
• Angajați o societate de administrare, adică o entitate specializată în înființarea și administrarea de cooperative de locuințe, percepând o taxă în funcție de prețul locuinței. În acest caz, entitatea de management este cea care răspunde față de cooperativă însăși pentru acțiunile sale în raport cu interesele acesteia și, de asemenea, și în mod individual, față de membri și terți.

Cu toate acestea, din punct de vedere legal, se acordă condiția de promotor nu numai celor care desfășoară în mod colectiv funcțiile de promotor, ci și celor care, în temeiul contractului sau al intervenției lor decizionale în promovare, acționează ca atare promotori sub forma de promotor sau administrator de cooperative.

În acest sens, și în fața posibilului îndoieli despre cine are statutul de promotor în anumite situații care apar în practică, trebuie menționat că aceștia au statut de promotor:

• profesional director de construcție căruia consiliul guvernamental îi acordă puteri suficiente pentru a lua deciziile relevante cu privire la planificarea construcției.
• În cazul în care nu se acordă sau nu se acordă putere, aceasta nu include puterea de a decide asupra actelor fundamentale în procesul de construire, cooperativă . Răspunderea consiliului de conducere al cooperativei și a membrilor săi față de cooperativă din cauza viciilor sau defectelor locuințelor, impune o acțiune vinovă din partea directorilor.

Controlul asupra conformității cu nu sunt avute în vedere garanții la momentul înregistrării încetării cooperativei în Registrul Societăţilor Cooperative. În acest sens, trebuie avut în vedere faptul că statutele cooperativelor trebuie să stabilească ca a termenul minim de durata a societatii , timpul necesar ca casele să fie atribuite individual partenerilor, și să mai subziste cel puțin încă 5 ani. de la acordarea certificatului sau licenţei de locuinţă.

Agenti imobiliari si intermediari

 Aceasta figura nu este avut în vedere în LOE ca atare. Totuși, din punct de vedere economic, este o figură interesantă în contractele de cumpărare și vânzare imobiliare deoarece concurența acestuia are un impact direct asupra ajustării prețurilor.

Nu sunt dezvoltatori imobiliari. Este activitate nu se concentrează atât pe construcții cât pe vânzarea de clădiri. Intermediarii sunt agenți sau profesioniști care oferă consiliere cu privire la cauta si cumpara de locuinte si alte tipuri de cladiri. În cele mai multe cazuri, ei au grijă de tot ce este necesar Proceduri până la achiziţionarea efectivă a unei anumite clădiri.

Fundamental avantaj oferit de intermediari nu este altceva decât economisirea de timp pentru persoanele care sunt interesate să achiziționeze o locuință sau un alt tip de clădire. Acestea oferă informații cu privire la prețul imobilului, facilitează oferte adaptate nevoilor și posibilităților viitorului cumpărător, intermediază între vânzător și cumpărător și consiliază în căutarea finanțării.

Serviciile acestui tip de intermediere imobiliară generează a comision care este suportat de obicei de persoana care vinde proprietatea, dar care uneori poate fi plătită și de persoana care dobândește proprietatea (comision dublu).

Tipurile de intermediari sunt următoarele:

• real Agenți imobiliari.
• Proprietate manageri .
• Companii imobiliare .

Intermedierea serviciile (consiliere, informare, management etc.) oferite de cele trei tipuri de intermediari sunt foarte asemănătoare. Diferența de bază dintre agenții imobiliari și alți brokeri imobiliari este că aceștia au asigurare de răspundere civilă, în timp ce restul nu o au întotdeauna.

2.- Agenti care intervin in procesul de constructie

Constructorul

Constructorul sau antreprenorul este agentul imobilului care isi asuma, contractual in fata promotorului, angajamentul de a executa cu resurse umane si materiale, proprii sau externe, lucrarile sau o parte din acestea care fac obiectul proiectului si contractului.

obligația principală al constructorului este să ofere un rezultat util promotorului, să realizeze lucrarea executată; cu toate acestea, antreprenorul îşi asumă diverse obligaţii şi responsabilitati:

– În domeniul contractual suportă riscul și costul pierderii sau distrugerii lucrării până la livrarea acesteia, cu excepția întârzierilor la recepție (CC art.1544 , 1588 s. și 1596 ; LOE art.17 );

– la locul de muncă (poate atrage vinovăție în alegere și în monitorizare );

– în raport cu materialele (fie furnizate sau amplasate chiar de constructor);

– în raport cu capitalul, finanțarea acestuia etc.

Inspirat de principiul riscului și șansă al antreprenorului, contractul de lucrări este cunoscut și ca un contract de companie , făcând aluzie la diferitele obligații și responsabilități asumate de antreprenor în temeiul contractului și la faptul că antreprenorul trebuie să asigure mijloacele resursele umane și materiale necesare obținerii rezultatului promis.

Cerinţe

 Constructorul trebuie să aibă calificări sau pregătire profesională care se califică pentru îndeplinirea condiţiilor cerute pentru a acţiona în calitate de constructor.

Întrucât calificarea sau pregătirea profesională la care se face referire nu este precizată și nu există nicio calificare specifică care să aibă ca scop formarea antreprenorilor, prevederea legală referitoare la calificarea de calificare a constructorului este goală de conținut, rămânând o simplă declarație de bune intenții.

Deoarece nu există un titlu oficial pentru a fi antreprenor, în prezent orice persoană, fizică sau juridică, cu persoana juridică capacitate a fi obligat și cu capacitate profesională (și economică) suficientă pentru a îndeplini contractul de muncă poate fi antreprenor.

Cu toate acestea, acolo unde este cazul, antreprenorul trebuie să respecte obligațiile stabilite de comunitățile autonome pentru exercitarea profesiei de constructor, întrucât acestea sunt singurele competente să dicteze reglementări în ceea ce privește exercitarea profesiilor neautorizate în domeniul constructie.

Da sunt câteva calificări oficiale, pregătire profesională, aferentă diverselor activități materiale de construcție (de exemplu execuție și planuri de lucru, zidărie etc.). În acest sens, există certificate de profesionalism care confirmă competența și experiența dobândită de unii tehnicieni în construcții.

Obligatii

 Pe lângă cerința referitoare la calificarea sau pregătirea profesională calificată pentru a fi constructor, se aplică următoarele obligații:

• executarea lucrarii sub rezerva proiectului, a legislatiei aplicabile si a instructiunilor conducatorului constructiei si directorului de executie a lucrarii, in vederea realizarii calitatii cerute in proiect.

Executarea lucrării de către antreprenor trebuie să respecte următoarele parametrii :

– la comanda primită de la mandant sau promotor;

– la proiectul întocmit de proiectant;

- la lex arts al constructorului, care face parte din contract ( CC art.1258 ), adică să respecte regulile uzuale și bunele practici specifice profesiei sale;

– la legislația aplicabilă, în special cea referitoare la produsele pentru construcții, controlul calității, sănătatea și securitatea, prevenirea riscurilor profesionale etc., și trebuie să aibă autorizațiile, permisele și licențele necesare etc.;

– La instrucțiunile promotorului, în general canalizate prin managementul de proiect, adică managerul de proiect și managerul de execuție a proiectului.

Așa cum s-a analizat anterior, antreprenorul nu se conformează cu desfășurarea unei activități cu diligență, fiind necesară realizarea rezultatului stabilit în contract. Din acest motiv, risc a pierderii lucrului este pe cheltuiala dumneavoastră până la livrarea lucrării.

Antreprenorul nu se poate limita la executarea instructiunilor tehnice deoarece calitatea sa de expert il face capabil sa evalueze fezabilitatea instrucțiunilor și comenzile primite, precum și adecvarea materialelor de construcție dacă acestea sunt furnizate de client. El are obligația de a avertiza comitentul atunci când instrucțiunile sau ordinele sunt incorecte sau nerealizabile și este, prin urmare, în dreptul său de a nu executa sau executa ordinele atunci când, în opinia sa, acestea sunt incorecte sau nerealizate.

Antreprenorul trebuie să se supună instructiunile promotorului , insa, nu are loc sa pretinda si sa se ascunda in spatele faptului ca face ceea ce ii ordona tehnicienii in cazul in care va incerca sa evite eventuala lui responsabilitate in legatura cu lucrarile .

• desemnarea directorului de construcție care își asumă reprezentarea tehnică a constructorului în lucrare și care, datorită calificărilor sau experienței sale, trebuie să aibă o pregătire adecvată în conformitate cu caracteristicile și complexitatea lucrării.

Managerul site-ului nu este obligat să aibă un universitar gradul . Este de obicei, în general, un arhitect tehnic sau o persoană cu mare experiență în lumea construcțiilor.

Pentru a putea da ordine subordonaților săi, este necesar ca conducătorul de construcție să cunoască construcția care urmează să fie executată și să poată comanda resursele umane și materiale necesare pentru efectuarea și executarea lucrării în conformitate. cu ceea ce s-a convenit de către antreprenor și principalul în contract.

• alocarea resurselor umane si materiale pe care importanţa lucrării o cere. Constructorul trebuie să aloce lucrării resursele umane și materiale necesare pentru atingerea rezultatului stabilit în contract.

De obicei, constructorul nu își desfășoară activitatea în mod direct, ci mai degrabă acționează prin structura sa de afaceri. Prin urmare, total sau parțial subcontractarea a lucrărilor este posibilă, atâta timp cât sunt îndeplinite cerințele prevăzute în L 32/2006, care reglementează figura subcontractantului în sectorul construcțiilor, cu excepția cazului în care puterea respectivă a fost exclusă în mod expres în contract, sau dacă principalul atribuire sau comandă toate lucrările antreprenorului în baza condițiilor personale ale acestuia.

• formalizarea subcontractării a anumitor parti sau facilitati ale lucrarii in limitele stabilite in contract si in Legea 32/2006 .

Subcontractarea este inclusă printre obligațiile antreprenorului, cu toate acestea, nu este atât o obligație cât a putere a antreprenorului.

Antreprenorul este direct responsabil , înaintea proprietarului lucrării, pentru lucrarea pe care o execută subantreprenorii. La rândul său, dacă lucrarea a fost ajustată pe o bază mai mare, subcontractantul poate aduce a subrogarea şi acţiunea subsidiară împotriva aceluiaşi proprietar al lucrării să pretindă ceea ce datorează antreprenorul.

• Semnarea aspect sau certificat de începere si certificat de receptie A muncii. Actul de amenajare trebuie semnat de către antreprenor și de către conducerea proiectului, adică conducătorul de construcție și directorul de execuție a lucrării.

Amenajarea trebuie efectuată de către constructor ca parte a execuției lucrării. Actul de amenajare trebuie să precizeze dacă începe sau nu începerea lucrării și, dacă este cazul, actul de amenajare servește drept început formal A muncii.

De asemenea, este o obligație a antreprenorului să semneze actul de receptia lucrarii , care trebuie semnat, cel putin, de catre antreprenor si de catre promotor ( LOE art.6 ). Dacă rezervări sunt consemnate în certificatul de acceptare, odată ce aceste rezerve sunt corectate, antreprenorul trebuie să semneze certificat de rectificare ( LOE art.6.2.d ).

• Furnizați șefului de construcție datele necesare executării lucrării documentatia lucrarii executate . Antreprenorul trebuie să predea conducătorului de construcție informațiile și documentația necesare întocmirii de către acesta a documentației aferente lucrării executate ( LOE art.12. 3f ).
• Abonamentul la garanții prevăzute de lege, în special de asigurare pe zece ani , Şi asigurarea daunelor materiale , fidejusiune sau garantie financiara pe care constructorul trebuie sa o subscria in garantie a pagubelor materiale datorate viciilor sau viciilor de executie care afecteaza elemente de incetare sau finalizare a lucrarilor si care trebuie compensate pe o perioada de o ani de la finalizarea lucrărilor și predarea acestora către promotor.

Abonamentul la asigurarea respectivă poate fi înlocuit cu o reținere la sursă by il promotor de 5% din valoarea executiei materiale a lucrarii pe toata perioada de garantie. Trebuie să se înțeleagă, deși nu se spune nimic în LOE, că antreprenorul ar putea înlocui și subscrierea asigurării menționate mai sus cu livrarea către promotor a unei bancă garanție care să garanteze cel puțin 5% din valoarea execuției materiale a lucrării pe o perioadă de un an, prin care s-ar produce pagube materiale aduse clădirii din cauza viciilor sau defectelor de execuție a acesteia care au afectat elementele de finisare sau de finisare în cursul anului menționat anterior. fi compensat.

Promotorul poate conveni în mod expres cu contractantul ca acesta din urmă să fie asiguratul în numele primei, în ceea ce privește asigurarea de daune materiale sau asigurarea de garanție pentru a garanta despăgubiri pentru daunele cauzate de defecte sau vicii ale elementelor de construcție sau instalațiilor pt. 3 ani . care cauzează nerespectarea cerințelor de locuință; Y

– asigurare de daune materiale sau asigurare de fidejusiune de garantat pt ani 10 compensarea pagubelor materiale cauzate clădirii prin vicii sau defecte care au originea sau afectează fundația, suporturile, grinzile, planșeele, pereții de sarcină sau alte elemente structurale, și care compromit direct rezistența mecanică și stabilitatea clădirii.

subcontractant

Subcontractantul este persoana fizică sau juridică care își asumă contractual în fața antreprenorului sau a altui subcontractant care pune în funcțiune angajamentul de a îndeplini anumite părți sau unități de lucru , sub rezerva proiectului prin care este guvernată execuția acestuia. The variante din această cifră pot fi cele ale primului subcontractant (subcontractant al cărui client este antreprenorul), al doilea subcontractant (subcontractant al cărui client este primul subcontractant) și așa mai departe.

Legea 32/2006 reglementează subcontractarea in sectorul constructiilor și își propune să îmbunătățească condițiile de muncă din sector, în general, și condițiile de sănătate și siguranță ale lucrătorilor săi, în special. Această Lege presupune o schimbare radicală în raport cu modelul preexistent, întrucât abordează pentru prima dată, și în mod strict sectorial, o reglementare a regimului juridic al subcontractării care, recunoscându-i importanța pentru sectorul construcțiilor și specializarea pentru creșterea productivității, stabilește o serie de garanții menite să prevină ca lipsa de control în această formă de organizare productivă să provoace situații obiective de risc pentru securitatea și sănătatea lucrătorilor, într-o țară precum Spania, care continuă să înregistreze o rată a accidentelor. muncă foarte notorie pentru numărul și seriozitatea sa.

Această regulă, care este strict sectorială, se aplică contractelor încheiate, în cadrul subcontractării, pentru executarea următoarelor: lucrari efectuate in lucrari de constructii :

– excavare;

– Mișcări ale pământului;

– clădire;

– asamblarea si demontarea elementelor prefabricate;

– fitinguri sau instalatii;

– transformare;

– reabilitare;

- reparație;

– dezmembrari;

- doborî;

- întreținere;

– lucrări de conservare și vopsire și curățare;

– salubritate.

 Cerințe pentru antreprenor și subcontractant

Se stabilesc o serie de cerințe pentru antreprenori și subcontractanți, în comandă să evite participarea companiilor fără o structură organizatorică minimă care să permită garantarea faptului că acestea sunt în măsură să își îndeplinească obligațiile de a proteja sănătatea și securitatea lucrătorilor. .

Pentru ca o firmă să poată interveni în procesul de subcontractare din sectorul construcțiilor, ca antreprenor sau subcontractant, trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:

• Avea propria organizaţie de producţie , dispune de resursele materiale și personale necesare, și le utilizează pentru desfășurarea activității contractate.
• Să presupunem că riscuri, obligații și responsabilități inerente dezvoltării activităţii de afaceri.
• Exercita direct atributiile de organizare si management asupra muncii desfășurate de lucrătorii acestora pe șantier și, în cazul lucrătorilor independenți, desfășoară munca cu autonomie și responsabilitate proprie și în afara sferei de organizare și conducere a întreprinderii care lucrează pentru aceștia. au angajat.

Pe lângă cerințele de mai sus, companiile care intenționează să fie contractate sau subcontractate pentru lucrări pe un șantier trebuie:

• Demonstrează că au resurselor umane , la nivelul lor managerial și productiv, că au pregătirea necesară în prevenirea riscurilor profesionale, precum și o organizare preventivă corespunzătoare L 31/1995 , privind prevenirea riscurilor profesionale.
• Fiți înregistrat în Registrul Firmelor Acreditate . Aceasta inregistrare se face din oficiu de catre autoritatea de munca competenta, pe baza declaratiei angajatorului la care se face referire in alin.

Companiile contractante sau subcontractante trebuie să certifice conformitatea cu cerințele de mai sus prin a declaraţie semnate de reprezentantul legal al acestora formulat in fata Registrului Firmelor Acreditate. Înregistrarea se face din oficiu de către autoritatea de muncă competentă, pe baza declarației menționate.

În plus, firmele a căror activitate constă în a fi contractate sau subcontractate în mod obișnuit pentru a efectua lucrări pe șantiere trebuie să aibă, în condițiile determinate prin regulament, un număr de lucrători contractați pe perioadă nedeterminată adică nu mai puţin de 10% în primele 18 luni de valabilitate ale prezentei reguli, nici 20% în lunile de la 19 la 36, ​​nici 30% din luna a 37-a, inclusiv. În aceste scopuri, în cooperative de munca asociate, partenerii lucrători se calculează în mod similar lucrătorilor salariați, în condițiile stabilite prin regulament.

Regimul de subcontractare

 Excesul în lanțurile de subcontractare, în special în sectorul construcțiilor, operează subminând progresiv marjele de afaceri și calitatea serviciilor prestate până la punctul în care, în ultimele verigi ale lanțului, astfel de marje sunt practic inexistente, favorizând munca scufundată, tocmai în elementul final care trebuie să răspundă de condiţiile de securitate şi sănătate ale lucrătorilor care execută lucrările. Din acest motiv, indicat excesele de subcontractare poate facilita apariția unor practici incompatibile cu sănătatea și securitatea în muncă.

Subcontractare , ca formă de organizare productivă, nu poate fi limitat , cu excepţia condiţiilor şi cazurilor prevăzute în L 32/2006 . Astfel, regimul de subcontractare in sectorul constructiilor in general este urmatorul:

• promotor poate contracta direct cu oricâti contractori consideră necesar, fie că sunt persoane fizice sau juridice.
• contractant poate contracta cu firme subcontractante sau lucrători independenți pentru realizarea lucrării care a fost contractată cu promotorul.
• primul și al doilea subcontractant pot subcontracta executarea lucrarilor pe care, respectiv, le-au contractat.
• subcontractant terț nu poate subcontracta munca pe care a contractat-o ​​unui alt subcontractant sau independent.
• lucrător pe cont propriu nu poate subcontracta munca care i-a fost încredințată sau altor firme subcontractante sau altor lucrători independenți.
• La fel, nici subcontractanții nu pot subcontracta , a căror organizare productivă pusă în folosință în muncă constă, în mod fundamental, în aportul de muncă, înțeleasă ca fiind aceea care pentru desfășurarea activității contractate nu folosește mai multe echipamente de muncă proprii decât unelte manuale, inclusiv scule portabile electrice, chiar dacă au sprijinul altor echipe de lucru, altele decât cele indicate, cu condiția ca acestea să aparțină altor firme, antreprenori sau subcontractanți ai lucrării.

Fără a aduce atingere celor de mai sus, atunci când este justificat corespunzător cazuri fortuite , din cauza solicitărilor de specializare a lucrării, a complicațiilor tehnice ale producției sau a circumstanțelor de forță majoră pe care le pot întâmpina agenții implicați în lucrare, este necesară, în opinia conducerii proiectului, contractarea unei părți a lucrării cu terților, în mod excepțional se poate prelungi subcontractarea stabilită la un nivel suplimentar, cu condiția ca conducerea proiectului să menționeze aprobarea prealabilă a acestuia și cauza sau cauzele care au motivat-o în cartea de subcontractare ( L 32/2006 art.7 ).

Extindere excepțională a subcontractării nu se aplica in cazurile prevazute la lit.e) si f) de mai sus, cu exceptia cazului in care circumstanta motivanta este forta majora.

Antreprenorul trebuie să informeze sănătate și coordonator de siguranţă şi il reprezentanţi ai lucrătorilor a diferitelor societati incluse in sfera de executare a contractului sau care sunt enumerate in carnetul de subcontractare, subcontractarea exceptionala.

De asemenea, antreprenorul trebuie să informeze competent muncă autoritatea subcontractării excepționale indicate prin depunerea, în termen de 5 zile lucrătoare de la aprobarea acesteia, a unui proces-verbal care indică împrejurările necesității acesteia și a unei copii a înscrierii făcute în carnetul de subcontractare.

Registrul Firmelor Acreditate – (L 32/2006 art.5 si 6 )

În sensul prevederilor referitoare la regimul de subcontractare, se prevede crearea Registrului Societăților Acreditate, în funcţie de forţa de muncă competentă autoritate, înțeleasă ca fiind cea corespunzătoare teritoriului comunității autonome pe care se află sediul social al societății. antreprenor sau subcontractant.

Înregistrare în Registrul Firmelor Acreditate este valabil pe întreg teritoriul național, iar datele sale sunt accesibile publicului, cu excepția celor referitoare la confidențialitatea personală.

Prin regulament, conținut, formă și efecte de înregistrare în registrul respectiv se va stabili, precum și sisteme de coordonare a diferitelor registre dependente de autorităţile regionale de muncă.

Obligațiile contractantului și subcontractantului

Se stabilesc urmatoarele obligatii:

• Datoria de vigilenţă și responsabilități derivate din nerespectare. Întreprinderile contractante și subcontractante implicate în lucrări de construcții incluse în domeniul de aplicare a L 32/2006 trebuie să monitorizeze respectarea prevederilor acesteia de către firmele subcontractante și lucrătorii independenți cu care contractează; în special, în ceea ce privește:

– obligaţiile de acreditare și înregistrare ( L 32/2006 art.4.2 ); Y

- sistem de subcontractare ( L 32/2006 art.5 ).

Societățile subcontractante trebuie să comunice sau să transfere antreprenorului, prin respectivele firme de punere în funcțiune, dacă sunt diferite de primele, orice informatii sau documentatii care afectează cele de mai sus.

Fără a aduce atingere altor responsabilități stabilite în legislația socială, încălcarea a obligaţiilor de acreditare şi înregistrare cerute sau a regimului de subcontractare, determină comun şi mai multe răspunderi a subcontractantului care a contractat săvârșind respectivele încălcări și a contractantului corespunzător cu privire la obligațiile de muncă și de securitate socială derivate din executarea contractului convenit care corespund subcontractantului responsabil pentru încălcarea în sfera executării contractului său, oricare ar fi activitatea companiilor respective.

În orice caz, răspunderea stabilită în Statutul lucrătorilor art.43 se impune (ET) atunci când intervin ipotezele prevăzute în acesta.

• Au documentatia de subcontractare . Fiecare antreprenor trebuie să aibă un carnet de subcontractare în toate lucrările de construcție incluse în domeniul de aplicare a L 32/2006 .
• Datoria de a informa reprezentanţii muncitorilor . Reprezentanții lucrătorilor diferitelor firme care intervin în executarea lucrării trebuie să fie informați despre angajările și subcontractările care se fac în cadrul acesteia.
• Acreditează formarea preventivă a lucrătorilor . Companiile trebuie să se asigure că toți lucrătorii care prestează servicii pe șantiere au pregătirea necesară și adecvată pentru locul de muncă sau funcția lor în materie de prevenire a riscurilor profesionale, astfel încât să cunoască riscurile și măsurile de prevenire a acestora.

(1) Prin intermediul unui contract colectiv sectorial la nivel de stat, se pot stabili sisteme sau proceduri de reprezentare a lucrătorilor prin reprezentanții sindicali sau pe bază bipartită între organizații de afaceri și sindicate, în scopul promovării respectării riscului profesional. reglementari de prevenire in lucrarile de constructii ale teritoriului corespunzator. De asemenea, puteți stabili programe de training şi conţinuturi specifice de natură sectorială şi pentru activitatea fiecărei specialităţi.

2) Specificul sistem de acreditare a instruirii poate consta in eliberarea unui card profesional pentru fiecare lucrator, unic si valabil pe intreg sectorul.

3) Subantreprenorul nu are calitatea de agent de constructii in conformitate cu regimul LOE, care defineste răspundere a agentilor de constructii impotriva defecte de construcție , constructorul fiind responsabil de activitatea subcontractanților, întrucât aceștia sunt legați contractual, limitând acțiunea subcontractantului la respectarea instrucțiunilor antreprenorului său.

4) Încălcările prevederilor L 32/2006 se sancționează în conformitate cu RDLeg 5/2000 din textul consolidat al Legii privind încălcări şi sancţiuni în ordinea socială

Unirea temporară a companiilor –  (L 18/1982)

Având în vedere complexitatea tehnică și comercială, precum și cea legislativă, pe care piața imobiliară și procesul de construcție au dobândit-o, au apărut și apar noi participanți sau subiecți care dezvoltă o prestare de servicii care vine să contribuie într-un fel sau altul. pentru a garanta o construcție mai eficientă și de calitate.

În cadrul acestui grup mare se remarcă următoarele:

– management integrat de proiect sau manager de proiect ; ȘI

– colaborarea firmelor și/sau antreprenorilor din sectorul construcțiilor cu asociații în participațiune și societățile mixte .

Uniunile temporare de firme (în continuare, UTE) presupun a sistem de colaborare intre firme si/sau intreprinzatori pe o perioada determinata sau nedeterminata, pentru desfasurarea sau executarea unei lucrari, serviciu sau prestare si cu un regim fiscal determinat.

UTE rezultă dintr-un contract de colaborare semnat între firme și/sau oameni de afaceri și formalizat în un act public care dă naştere unei organizaţii care lipseşte personalitate legală . Din acest motiv, membrii UTE răspund solidar față de terți pentru actele și operațiunile efectuate în folosul comun.

caracteristici

Pentru ca regimul fiscal stabilit prin L 18/1982 să fie aplicabil, UTE trebuie să aibă următoarele caracteristici:

• Ei membrii trebuie să fie persoane fizice sau juridice cu reședința în Spania sau în străinătate. Afacerea venituri a persoanelor fizice care fac parte dintr-o asociere în participație este determinată prin estimare directă în scopul impozitului pe venitul personal.
• Ei obiect trebuie să fie de a dezvolta sau executa exclusiv o anumită lucrare, serviciu sau furnizare în interiorul sau în afara Spaniei, fiind capabil să dezvolte sau să execute lucrări și servicii complementare și accesorii obiectului original.
• Ei durată trebuie să fie aceeași cu cea a lucrării, serviciului sau prestării care constituie obiectul acesteia cu maximum 25 de ani, cu excepția cazului în care execuția sau exploatarea este de lucrări sau servicii publice, caz în care durata maximă va fi de 50 de ani. ani.
• Ele trebuie să fie gestionate de a un singur manager cu puteri suficiente acordate de fiecare dintre membrii UTE pentru exercitarea drepturilor și contractarea obligațiilor corespunzătoare în numele UTE.
• Ele trebuie constituite prin intermediul a act public care conține statutele sau acordurile care reglementează funcționarea acestora, inclusiv, printre altele, proporția sau metoda de determinare a participării diferiților membri la distribuirea rezultatelor UTE și criteriul de alocare a timpului. rezultate sau venituri și cheltuieli. Actul public trebuie să fie înregistrat într-un registru special de natură administrativă de la Ministerul Finanțelor. Înaintea înregistrare , trebuie adresat Direcției Generale a Impozitelor un document în care membrii UTE solicită acceptarea regimului fiscal special și înregistrarea actului. Acest document trebuie depus împreună cu o copie a actului de constituire al UTE, o fotocopie după modelul 036 sau 037 prin care se solicită CIF al UTE și o fotocopie după modelul 845 (pentru taxă municipală) sau 846 (pentru taxă provincială). .

L 18/1982 folosește termenul ” antreprenori” , trebuie însă înțeles că persoanele fizice pot face parte dintr-o UTE, cu condiția să se afle în regim de estimare directă.

 regimul de impozitare

 Regimul fiscal aplicabil acestor entități variază în funcție de îndeplinirea sau nu a cerințelor indicate în L 18/1982:

• Dacă cerințele nu sunt îndeplinite: aceste entități nu sunt contribuabili IS , plata impozitelor in conformitate cu sistemul de repartizare a veniturilor ( LIS art.6 ).
• Dacă cerințele sunt îndeplinite, regimul fiscal depinde dacă sau nu UTE este înscrisă în registrul special : UTE neînscrisă în registrul special se impozitează conform regimului general IS, în timp ce cea înregistrată este supusă regimului fiscal special stabilit pentru aceste entități.

 Regim fiscal special

 UTE-urilor înscrise în registrul special se aplică următorul regim fiscal:

1) Ei nu plătesc IS pentru partea din baza de impozitare atribuibila membrilor rezidenti pe teritoriul spaniol. În cazul în care UTE optează pentru modalitatea de plata in rate , baza de calcul nu include partea din baza de impozitare atribuibila membrilor care trebuie sa suporte imputarea bazei de impozitare. În nici un caz nu se rambursează surplusul de plăți în rate în raport cu aceeași parte.

2) Ei membri rezidenți pe teritoriul spaniol sau nerezidenții cu un sediu permanent pe teritoriul spaniol sunt imputați:

• cheltuieli financiare nete că, în aplicarea limitării deductibilității cheltuielilor financiare, nu au fost deduse de către UTE în perioada fiscală. Cheltuielile financiare nete suportate de parteneri nu sunt deductibile de entitate.
• Pentru perioade de impozitare începând cu sau după 1-1-2015 , rezerva de capitalizare care nu a fost aplicată chiar de UTE în perioada fiscală. Rezerva care se impută asociaților UTE nu poate fi aplicată de către aceștia din urmă, decât dacă asociatul este contribuabil IRPF.
• Pozitiv sau negativ baze de impozitare, obținute de UTE. Bazele fiscale negative atribuite partenerilor nu pot fi compensate de către UTE. Pentru perioadele fiscale care încep la sau după data de 1-1-2015, bazele de impozitare pozitive se reduc sau se majorează, după caz, în rezerva de nivelare.
• bazele deducerilor și bonusurilor în cota la care are dreptul entitatea. Aceste baze de deducere sau spor sunt integrate in lichidarea asociatilor, reducand cota conform reglementarilor IS sau IRPF.
• Retineri si plati in cont corespunzătoare UTE.

3) Dividende și acțiuni în profit corespunzătoare membri nerezidenți pe teritoriul spaniol sunt impozitate ca atare, în conformitate cu reglementările stabilite în RDLeg 5/2004 (venitul nerezidentului), și acordurile de evitare a dublei impuneri semnate de Spania. .

Dividende și partajarea profitului corespunzătoare parteneri care trebuie să suporte alocarea bazei de impozitare și provin din perioade fiscale în care UTE a fost în acest regim, nu sunt impozitate pentru acest impozit sau impozit pe venitul persoanelor fizice.

4) În cazul în care transfer de acțiuni în capitalul, fondurile proprii sau rezultatele unei asocieri în participațiune în regim fiscal special, valoarea de achiziție se majorează cu cuantumul beneficiilor sociale care, fără repartizare efectivă, au fost atribuite partenerilor. ca venituri din acțiunile sale în perioada de timp dintre dobândire și transfer.

5) Pentru perioade de impozitare începând cu sau după 1-1-2015 , valoarea achiziției de acțiuni la UTE se reduce cu valoarea pierderilor sociale care au fost atribuite partenerilor.

Acest regim fiscal nu se aplica în acele perioade fiscale în care se desfășoară activități altele decât cele adecvate scopului lor sau dețin, direct sau indirect, acțiuni la societățile care le sunt parteneri, sau direcționează sau controlează, direct sau indirect, activitățile partenerilor săi sau ale unor terți; .

UTE-urile și lor participanții rezidenți în Spania nu sunt obligați să efectueze rețineri la sursă, în contul IS sau IRPF, cu privire la randamentele supuse reținerii care sunt reciproc satisfăcute ca o consecință directă a activității sindicatului în relațiile sale cu membrii săi. În ceea ce privește celelalte venituri pe care le satisfac, există obligația de a efectua reținerea sau plata în cont corespunzătoare ca plată în contul IS sau IRPF.

Companiile membre ale unei UTE care activează în străinătate pot beneficia de venituri din străinătate la scutire metoda ( LIS art.45 ). Entitățile care participă la lucrări, servicii sau prestări care se execută sau se prestează în străinătate, prin formule de colaborare analoage UTE, pot beneficia de scutirea privind veniturile din străinătate. Entitățile trebuie să solicite scutirea de la Ministerul Economiei și Finanțelor, furnizând informații similare cu cele cerute pentru uniunile temporare ale companiilor înființate pe teritoriul spaniol. Opțiunea de scutire determină aplicarea acesteia până la încetarea UTE. Venitul negativ obținut de UTE este debitat din baza de impozitare a entităților membre. În acest caz, atunci când în anii succesivi societatea în participație realizează venituri pozitive, societățile membre vor include în baza lor de impozitare, pe o bază pozitivă, veniturile negative alocate anterior, în limita sumei respectivelor venituri pozitive. Cele de mai sus nu se aplică în acele perioade fiscale în care contribuabilul desfășoară activități altele decât cele în care ar trebui să constea scopul său social.

Administrația Fiscală consideră similar cu UTE spaniolă „ societățile mixte » (atunci cand nu dau nastere unei noi societati) si consortii cu alte companii străine, care nu au personalitate juridică și al căror scop este executarea unei lucrări, prestări sau servicii similare.

 Extincție

Odata ce scopul social pentru care a fost infiintat a fost indeplinit, UTE se stinge. Rezilierea se formalizează în a act public , care trebuie comunicat Ministerului de Finanțe, care îl scoate din registrul special.

așezare

Dacă lichidarea are ca rezultat a livrarea bunurilor societăților care alcătuiesc UTE ale căror valori de piață sunt mai mari decât valorile contabile, diferența dintre ambele valori trebuie inclusă în baza de impozitare a UTE corespunzătoare perioadei fiscale în care are loc transferul. stingerea, astfel încât se imputa membrilor, care vor majora valoarea fiscală a participării lor la UTE cu valoarea câștigurilor de capital din dizolvarea UTE care le-a fost imputat.

La nivelul membrilor UTE în curs de lichidare, se realizează venituri pentru diferența dintre valoarea de piață a comisionului de lichidare primit și valoarea fiscală a participării la UTE imputate acestora, inclusiv venitul realizat în lichidarea UTE, care se atribuie membrilor săi.

 Societăți mixte

Întreprindere comună formula presupune colaborarea intre mai multe firme prin a acord contractual sau prin, pe lângă acordul contractual mai sus menționat, constituirea de către mai multe societăți a a filială comună in vederea desfasurarii unei activitati concrete. Acest ultim caz este de obicei cel mai caracteristic. Filiala menționată mai sus este de obicei fie o societate pe acțiuni, fie o societate cu răspundere limitată, constituită și deținută în același procent de toate societățile implicate.

Toate formalitățile prevăzute în reglementările spaniole pentru fiecare dintre ele trebuie respectate pentru constituirea și funcționarea societății filiale comune menționate anterior. Societățile comerciale au, în principiu, un caracter stabil și o anumită vocație de permanență, dar chiar și așa pot avea un caracter temporar, stabilindu-i o anumită durată sau jalon de finalizare.

Întrucât este o formulă specifică de colaborare a partenerilor, este necesar să se stabilească un acord foarte clar asupra scop și formă al societății și al organizației care se creează prin statut și printr-un acord al acționarilor, reglementând în mod corespunzător organele de conducere și cvorumul. minime de vot în organele menționate (adunarea asociaților sau acționarilor și organul administrativ) pentru adoptarea de acorduri, putându-se chiar stabili unele acorduri care necesită acordul tuturor asociaților.

Tipuri de companii

 Ca trăsături identificatoare ale fiecăruia dintre cele două tipuri de companii menționate, trebuie evidențiate următoarele:

• Societate cu răspundere limitată (SA): Trebuie sa aiba un capital minim de 60,101 euro divizat in actiuni, iar asociatii nu raspund personal pentru datoriile societatii, doar patrimoniul societatii fiind raspunzator de onorarea respectivelor datorii.
• Societate cu raspundere limitata (SL): Trebuie sa aiba un capital minim de 3,005 euro divizat in actiuni ce nu pot fi transferate in mod liber altor persoane decat asociati sau rudele sau societatile acestora din acelasi grup. În acest caz, partenerii nu sunt nici personal răspunzători pentru datoriile companiei. Societatea cu răspundere limitată are un regim relativ mai flexibil decât societatea cu răspundere limitată, lăsând mai multă autonomie voinței părților.

 Diferențele dintre UTE și „joint venture”

Alternativa creării unui joint venture pentru dezvoltarea unui proiect imobiliar, în ciuda faptului că acesta este organizatoric și operațional Avantajele iar regimul fiscal special care oferă o mai mare flexibilitate colaborării între companiile care aderă, are dezavantaj că membrii săi Ei răspund solidar față de terți pentru actele și operațiunile efectuate în folosul comun. Un alt dezavantaj este forma organului său de conducere printr-un singur manager care angajează UTE și, în consecință, partenerii săi. Toți partenerii trebuie să convină asupra persoanei managerului care își poate angaja acțiunile.

Acest inconvenient nu apare, însă, în cazul filială comună rezultând din joint-venture (societate cu răspundere limitată sau corporație), deoarece partenerii nu sunt personal răspunzători pentru datoriile corporative ale companiei. Pe de altă parte, această alternativă presupune crearea unei firme cu toate procedurile și costurile corespunzătoare și neaplicarea prevederilor speciale. regimul fiscal al UTE.

Pe de altă parte, caracter temporar din UTE se poate aplica si societatii cu raspundere limitata, stabilindu-se o durata limitata la executarea lucrarii sau prestarea serviciului.

 3. - Direcția tehnică

 Proiectantul proiectului – (LOE art.10 )

Designerul este definit în calitate de tehnician calificat și competent care, din ordinul dezvoltatorului și sub rezerva reglementărilor tehnice și urbanistice corespunzătoare, este responsabil de surprinderea conceptului de imobil într-o serie de planuri și documente în conformitate cu un cod grafic de sferă generală.

Proiectantul poate prelua singur dezvoltarea proiectului sau poate conveni cu promotorul angajarea colaborări parţiale a altor tehnicieni care pot:

– redactarea proiectelor parțiale ale proiectului; fie

– scrieți părți care completează proiectul.

Contractarea colaborărilor parțiale trebuie efectuată în coordonare cu proiectantul care este autorul proiectului principal, evitând dublarea documentației și a onorariilor ce urmează a fi primite de autorii diferitelor lucrări indicate ( LOE art.4.2 ).

Atunci când proiectul este dezvoltat sau finalizat prin proiecte parțiale sau alte documente tehnice, fiecare proiectant își asumă proprietate a proiectului lor.

 Cerinţe

Designerul trebuie să fie în posesia personalului academic și profesional calificare de arhitect, arhitect tehnic, inginer sau inginer tehnic, după caz, și să îndeplinească Condiții necesare exercitării profesiei.

Pentru exercitarea acestor profesii în cauză este necesară deținerea diplomei academice corespunzătoare fiecăruia dintre tehnicienii susmenționați. În acest sens, comentariile făcute la nr. 1695 , privind directorul de execuție a lucrării, în raport cu calificările academice și profesionale calificative, condițiile cerute pentru exercitarea profesiei și intruziunea profesională.

Persoană legală

Daca persoana desemnata ca redactor tehnic al proiectului este o persoana juridica, aceasta persoana trebuie, la randul sau, sa o desemneze pe persoană tehnică care va fi proiectantul care trebuie să aibă calificarea profesională calificată. Proiectantul în acest caz poate fi fie a lucrător angajat de persoana juridică, sau unul dintre parteneri care face parte din ea.

 Director de constructii

 Conducătorul de construcție este agentul de construcții care, în cadrul managementului de proiect, dirijează desfășurarea lucrării sub aspectul ei tehnic, estetic, urbanistic și de mediu, în conformitate cu proiectul care o definește, cu licența de construire și alte autorizații obligatorii. si conditiile contractului, pentru a asigura adecvarea acestuia la scopul propus.

Acesta este tehnicianul calificat competent care, împreună cu directorul de execuție a lucrării, formează management optional a lucrărilor.

Managerul de construcție poate efectua, în plus față de funcții care îi sunt proprii (înalt conducerea lucrărilor), cele ale directorului de execuție a lucrării. Atât funcțiile unuia, cât și ale celuilalt sunt perfect diferențiate și identificabile.

Seful constructiei poate fi persoana care a intocmit proiectul lucrarii care se intentioneaza a fi executata sau o alta persoana. Când este un profesionist altul decât cel care a întocmit proiectul, aceștia au obligația de a revizui proiectul, întrucât își asumă risc și responsabilități derivate din omisiunile, deficiențele și imperfecțiunile proiectului respectiv ( LOE art.17.7.2º ). Cu toate acestea, managerul de construcție are dreptul de repetare împotriva designerului.

Mai mult de un regizor este contractat solidar pentru conducerea lucrarii, raspund solidar fara a prejudicia repartizarea ce corespunde intre ei ( LOE art.17. 7.3º ).

Lucrările lui proiecte parțiale poate fi dirijata de alti tehnicieni sub coordonarea conducatorului constructiei.

Dacă persoana desemnată să îndeplinească funcțiile de manager de proiect este a persoană legală , această persoană trebuie să desemneze la rândul său tehnicianul care urmează să fie manager de proiect și care trebuie să aibă calificarea profesională calificată.

1) A defect al proiectului nu exonerează de răspundere tehnicianul care conduce lucrarea, întrucât calitatea sa de tehnician îl obligă să examineze proiectul și să determine adecvarea acestuia la circumstanțele specifice lucrării, fără a aduce atingere răspunderii proiectantului pentru defecțiunile apărute. Prin urmare, trebuie să se înțeleagă că directorul lucrării, în mod tacit, ratifică și aprobă ceea ce a fost calculat și proiectat de proiectantul tehnic și, în consecință, dacă apar erori, răspunderea care decurge din asemenea acte este solidară. ambii tehnicieni.

2) arhitect directorul unei lucrări se cere a gradul de diligență care derivă din specialitatea cunoștințelor sale și garanția tehnică și profesională pe care o implică intervenția sa în lucrare, incluzând printre atribuțiile sale studiul condițiilor particulare ale terenului pe care va fi construit. Această doctrină jurisprudențială consacrată este inclusă în LOE.

Cerinţe

Pentru a îndeplini funcțiile de director de construcții, este necesar să fie în posesia calificării academice și profesionale calificări și pentru a îndeplini Condiții necesare exercitării profesiei.

Arhitecții, arhitecții tehnici, inginerii și inginerii tehnici pot îndeplini funcțiile de director de construcții. Acești profesioniști trebuie, pentru a-și exercita profesia, să fie în posesia corespunzătoare titlu .

omologarea in Spania a diplomelor eliberate de state care nu fac parte din Uniunea Europeană se realizează în conformitate cu convențiile și acordurile bilaterale pe care, dacă este cazul, Spania le-ar fi putut semna în legătură cu recunoașterea studiilor și a diplomelor. De asemenea, diplomele menționate mai sus pot fi omologate în Spania, cu condiția ca cerințele și procedura de omologare și declarare a echivalenței la o diplomă și la un nivel academic universitar oficial și pentru validarea străinilor studiile de învățământ superior sunt îndeplinite și procedura de determinare a corespondenței cu nivelurile cadrului spaniol de calificări pentru învățământul superior a titlurilor oficiale de arhitect, inginer, absolvent, arhitect tehnic, inginer tehnic și diplomă ( RD 967 / 2014 ).

Omologarea și recunoașterea în Spania a diplomelor eliberate într-un stat membru al Uniunii Europene se realizează în funcție de tipul de diplomă.

În ceea ce privește condiţiile de exercitare a profesiei , pentru îndeplinirea funcțiilor de conducător de construcții este necesară înregistrarea și, în consecință, respectarea obligațiilor determinate de statut de către asociațiile profesionale.

Următoarele sunt atribuțiile managerului de proiect:

• Au academice și profesionale calificarea de arhitect, arhitect tehnic, inginer sau inginer tehnic, după caz, și să îndeplinească Condiții necesare pentru exercitarea profesiei (nr. 1684 ). În general, direcția de execuție a lucrării poate fi efectuată de persoane cu titlul de arhitect, arhitect tehnic, inginer sau inginer tehnic.

Ca și în cazul proiectantului, în raport cu directorul de construcție, LOE nu oferă a preferinţă în care se stabilește care profesioniști sunt responsabili de direcția cărora lucrează, limitându-se la enumerarea tehnicienilor care ar putea fi abilitati, cu excepția cazului clădiri din grupa a) of LOE art.2.1 , în care competența direcției lucrărilor este atribuită exclusiv arhitecților.

• Verificați pornind și adecvarea fundație iar proiectat structura la caracteristicile geotehnice ale terenului. Este obligatia conducatorului constructiei sa verifice pe teren fezabilitatea geometrica a proiectului ce se intentioneaza a fi executat, precum si disponibilitatea terenului necesar executarii acestuia.

Trasarea se înțelege ca acțiunea de a desena o dimensiune naturală pe sol sau pe lucrare, o figură geometrică de compoziție variabilă și cu semnificație tehnică proprie, care a fost proiectată anterior pe un plan sau descrierea acesteia este consemnată într-un alt document cu date suficiente. la interpretarea și transferul corect al acesteia ( RD 314/1979 pct. 3.1.1 ).

În legătură cu a doua parte a obligației descrise, este necesară pregătirea a studiu geotehnic astfel încât conducătorul de construcţie să poată verifica adecvarea fundaţiei şi a structurii proiectate. Cu toate acestea, LOE nu indică studiul geotehnic printre documentele obligatorii care trebuie să facă parte din proiect.

Setarea afară presupune marcarea sau determinarea la sol a ceea ce se reflectă în plan de către proiectant, și se limitează la verificarea geometrică pe parcela clădirii proiectate și declararea de către constructor de a fi în măsură să demareze lucrările contractate, cu ce că conducerea proiectului, de comun acord cu promotorul, autorizează începerea imediată a lucrărilor.

• rezolva contingențe care apar pe site și înregistrează în carnet de comanda si asistenta instructiunile precise pentru interpretarea corecta a proiectului. Conducătorul de construcție trebuie să se asigure că lucrările sunt executate conform proiectului, pentru care trebuie să monitorizeze și să asigure desfășurarea lucrărilor și să rezolve eventualele neprevăzute care pot apărea pe parcursul dezvoltării respective. Trebuie să faceți câte verificări sunt necesare pentru ca, efectiv, lucrările să se conformeze celor proiectate, dându-i antreprenorului instrucțiunile necesare pentru a face acest lucru. In acest sens, antreprenorului trebuie sa i se puna la dispozitie planurile si datele necesare pentru interpretarea corecta a proiectului.

Directorul constructiei este responsabil de interpretarea proiectului , atât din punct de vedere tehnic, economic și estetic, cât și adoptarea măsurilor necesare pentru finalizarea derulării proiectului, stabilirea adaptărilor, detaliilor complementare și modificărilor ce pot fi necesare în vederea realizării finalizării totale a lucrării. , conform proiectului.

Seful constructiei trebuie sa consemneze comenzile date in carnetul de comenzi si asistenta, precum si comenzile aferente controlului calitatii, si sa le prezinte finalizate la terminarea lucrarilor.

• Pregătiți, la cererea promotorului sau cu acordul acestuia, posibil modificări ale proiectului , care sunt impuse de mersul lucrărilor, cu condiția să se adapteze la prevederile normative contemplate și respectate la elaborarea proiectului. Din punct de vedere legal, conducătorul de construcție este obligat să efectueze modificări ale proiectului doar atunci când acestea sunt impuse de progresul lucrării. Cu toate acestea, contractual este posibilă extinderea ius variandi al promotorului la câte modificări decide să introducă în proiect în cursul lucrărilor sau chiar să limiteze respectiva putere de a introduce modificări care implică variații ale prețului contractului, fie în sus, fie în scădere. , cu un anumit procent.

Nici LOE, nici Codul civil nu recunosc un drept al promotorului de a introduce modificări în proiect. Conducătorul de construcție este obligat doar să execute modificări ale proiectului în scopul corectării acestuia în ceea ce este incorect sau nerealizabil. The infezabilitatea poate fi determinată de motive tehnice, juridice, urbanistice etc.

In cazul in care se prevede posibilitatea introducerii unor variatii in proiect, modul de reglementare si calcul a ajustarilor de pret si termenul datorat acestor variatii trebuie reglementate in mod specific in contractul de executie a lucrarilor.

Arhitectul director al lucrării trebuie să corecteze proiectul care se execută atunci când apare Erori . Dacă autorul proiectului și directorul lucrării sunt același arhitect superior, este vorba doar de execuția a ceea ce s-a proiectat. Dar dacă este diferit, al doilea devine calificativ și corector al primului, deoarece criteriul este că proiectul este intenția și execuția este realitatea.

1. e) Semnează aspect sau începerea lucrului minute si finala certificat de muncă, precum și pregătirea certificări parțiale si lichidarea definitiva a unitatilor de munca executate, cu vizele care pot fi obligatorii.

Certificatul de amenajare sau începere a lucrărilor sau decopertarea frânghiilor trebuie semnat de către conducerea proiectului, antreprenor și promotor.

Înscrierea de către conducătorul de construcție a certificatului final al lucrării este o cerință necesară pentru a putea înregistra declarația de construcție nouă (sau a dovedi finalizarea în momentul în care a fost declarată noua lucrare în construcție) și pentru a obține licența de primă ocupare.

1. f) Pregătește și semnează documentatia lucrarii executate sa-l livreze promotorului, cu vizele care pot fi obligatorii. Având în vedere că practica dovedește că în lucrări există întotdeauna variații (mare sau minore) în proiect de la începutul execuției acestuia și până la sfârșitul lucrării, este obligația conducătorului de construcție să întocmească și să semneze documentația lucrării. care a fost efectiv executat. O astfel de documentație este cunoscută sub numele de clădire ca – documentație construită .

Conducătorul de construcție trebuie să predea respectiva documentație a lucrării executate promotorului, care la rândul său trebuie să o predea viitorilor cumpărători ai clădirii construite.

g) Obligațiile ale director de executie a lucrarilor , în acele cazuri în care directorul lucrării și directorul de execuție a lucrării sunt același profesionist.

Director Executie – Director Lucrari

Directorul de execuție a lucrării este definit ca agent de constructii care, in cadrul managementului proiectului, isi asuma functia tehnica de a dirija executia materiala a lucrarii si de a controla calitativ si cantitativ constructia si calitatea cladirii. .

două figuri sunt astfel diferențiate în direcția facultativă:

– directorul constructiei; ȘI

– Directorul de executare a lucrărilor.

Ambele cifre sunt compatibil și, în același timp, funcțiile lor sunt perfect diferențiabile.

funcții esențiale ale directorului de executare a lucrărilor urmează să dirijeze, să comande și să verifice execuția și desfășurarea lucrărilor. Cu toate acestea, funcțiile directorului de execuție a lucrării sunt întotdeauna supuse celor ale directorului de lucru.

Figura directorului de execuție a lucrărilor este cea care a fost dezvoltată în mod tradițional în lumea construcțiilor de către topograf cantitativ sau arhitect tehnic . Acest agent nu are nicio putere pentru a pregăti sau redacta proiectul sau modificarea acestuia.

Directorul de lucrări elaborează direcție mediată de execuție a lucrărilor, în timp ce directorul de execuție a lucrărilor exercită ceea ce ar fi directie imediata . Este direct si imediat in lucrari si in procesul de constructie si vine sa achite pe santier deficientele tehnice si de pregatire ale antreprenorului.

Dacă persoana desemnată să îndeplinească funcțiile de director de execuție a lucrării este a entitate legală , această persoană trebuie să desemneze la rândul său tehnicianul care urmează să fie directorul de execuție a lucrării, care trebuie să aibă calificarea profesională calificată.

Directorul de executare a lucrărilor, în calitatea sa de tehnician, trebuie să fie la curent și să cunoască standardele tehnologice ale clădirii , și avertizează directorul lucrărilor de nerespectarea acesteia, verificând dacă construcția este conformă cu aceasta lex arts

Cerinţe

 Pentru a îndeplini funcțiile de director de execuție a lucrărilor, este necesar să fie în posesia calificărilor academice și profesionale calificate și să îndeplinească conditiile cerute pentru exercitarea profesiei. Această cerință este independentă de faptul dacă clădirile care urmează să fie proiectate și gestionate sunt sau nu supuse LOE.

Astfel, arhitecți, arhitecți tehnici, ingineri și ingineri tehnici poate îndeplini funcțiile de director de execuție a proiectului.

Obligatii

Directorul de executare a lucrărilor are următoarele obligații:

• Verificați recepția produse de constructii pe santier , ordonând efectuarea de precis teste și încercări. Printre obligațiile care revin directorului de execuție lucrări se numără și cea de a efectua verificările materialelor utilizate în execuția materială a lucrărilor (amestecuri, încercări și verificări, proporții și dozare a materialelor, analize, amplasarea corectă a lucrărilor). materialele menționate mai sus, documentația aferentă etc.).
• Dirijați execuție materială a lucrărilor, verificarea amenajării, materialelor, execuției și amenajării corecte a elementelor de construcție și a instalațiilor, în conformitate cu proiectul și cu instrucțiunile conducătorului de construcție.
• Înregistrați instrucțiunile corespunzătoare în carnet de comanda si asistenta și, în carte de control al calitatii. Directorul de execuție a lucrării trebuie să consemneze în cartea de comenzi și asistență ordinele și instrucțiunile precise care se dau în lucrare pentru interpretarea și executarea corectă a proiectului.

În ceea ce privește controlul calității, în LOE nu se spune nimic despre obligațiile conducerii de proiect în acest sens. Legislația regională este cea care stabilește obligația de a monitoriza și verifica respectarea gradului de calitate și a programului de control al calității corespunzător clădirii pe managementul proiectului (director de construcție și director de execuție lucrări).

• Semnează minute de layout sau începerea lucrului și certificat final de lucru, precum și pregătirea și semnarea certificări parțiale si lichidare finală a unităţilor de lucru executate.
• Colaborează la elaborarea documentatia lucrarii executate . Directorul execuției facultative trebuie să colaboreze cu ceilalți agenți ai imobilului la întocmirea documentației lucrării executate, furnizând rezultatele controlului efectuat.