De mulți ani încoace trăim o serie de reforme legislative, și schimbări esențiale în modul în care procesul de obținere a creditelor ipotecare în Spania se dezvoltă istoric. Băncile spaniole au fost supuse unui mare stres atunci când vine vorba de confirmarea legală a pozițiilor și condițiilor în care au lucrat, precum și a cererilor pe care le-au fost solicitate de la cetățeni și, drept urmare, au fost emise baterie de legi, reforme, reglementări, hotărâri, sancțiuni etc., care au reprezentat o revoluție în procesul ipotecar spaniol.
Una dintre cele mai recente cerințe ale noii legi ipotecare va intra în vigoare pe 16 iunie 2019. Adică, săptămâna viitoare, va fi generată o schimbare substanțială în forma și procesul de obținere a creditelor ipotecare în Spania.
Ce este acea schimbare? Este foarte ușor, până la intrarea în vigoare a acestei legi, băncile, de obicei, au convenit condițiile particulare ale creditelor ipotecare direct cu clienții. Adică clientul s-a deplasat la bancă pentru a solicita o ipotecă, banca a studiat cazul și, în cazul în care banca a aprobat ipoteca, o astfel de aprobare a fost formulată printr-un document pe care aceeași bancă l-a prezentat clientului, dar că acesta în mod normal nu a fost semnat decât în ziua numirii notarului pentru semnarea titlului de proprietate al cumpărării. Deci, acceptarea de la client cu privire la condițiile ipotecii s-a făcut în același act și ședință notarial pentru semnarea titlurilor de proprietate ale vânzării (nomim asta de obicei „finalizare”). În acel moment, clientul, ca pas anterior semnării actului de ipotecă, i s-a prezentat să semneze documentația privată a ipotecii, cu toate condițiile ipotecare, și a fost prezentat ca pas esențial înainte de semnarea ipotecii și a actelor de ipotecă. vânzarea.
Totuși, acea modalitate de „aprobare ipotecă” a condus la cazuri în care banca, după ce a convenit cu clientul condițiile specifice pentru aprobarea ipotecii, aceste condiții nu au fost acceptate oficial până la semnarea acesteia la notar în aceeași zi de vânzarea. Apoi, în cazul în care banca a efectuat modificări de ultimă oră, clientul ar putea fi în situația de a nu fi fost informat până în momentul în care se află la ședința finală de finalizare în fața notarului.
În alte cazuri, uneori s-a întâmplat ca banca pur și simplu să nu-și informeze clienții în detaliu despre condițiile de împrumut, fiind informată în ultimul moment, și să se depună sub presiunea că, dacă acele condiții nu ar fi acceptate, cumpărarea și vânzarea nu ar dura. loc.
Acest lucru a fost considerat ca o suprapresiune asupra cetățenilor, care au fost lăsați fără apărare față de bancă pentru această informație de ultimă oră, deci, în general, obligați să accepte condițiile impuse dacă nu doreau să piardă vânzarea.
Prin urmare, această dezinformare cu privire la cetățeni a fost considerată lipsă de apărare și considerată un abuz de putere de către bancă față de clienții săi.
Pentru a rezolva asta, ceea ce ridică legea este că clientul semnează CU NOTAR banca cu acceptarea condiţiilor de împrumut cu o perioadă suficientă de timp înainte de încheierea procesului de cumpărare.
Termenul care se stabileste este de 10 zile.
Cum functioneaza ?: By act notarial. Adică, ca pas înainte de semnarea actului de ipotecă (și, în consecință, de vânzare), banca și clientul trebuie să se prezinte la notar (clientul se poate prezenta personal, sau reprezentat de avocatul său), cu un termen de 10 zile în avans, să oficializeze actul de acceptare a condițiilor împrumutului.
În acest fel, se evită presiunea care poate fi exercitată asupra clientului întrucât, în cazul neacceptarii condițiilor stabilite de bancă, clientul nu este supus presiunii acceptării acestor condiții în aceeași ședință pentru semnarea actele de cumpărare.
Prin urmare, procesul de până acum a fost următorul:
– Clientul solicită ipoteca, iar banca o acceptă
– Se stabilesc data si semnatura actelor de vanzare si ipoteca
– În aceeași zi cu semnătura stabilită la notar, clientul semnează act de ipotecă și act de vânzare. Acceptarea condițiilor băncii se face prin document privat (care se anexează la conținutul aceluiași act de ipotecă).
Deci, clientul semnează două fapte: Acte de vânzare și Acte de ipotecă.
Noua lege ipotecară care stabilește următoarele:
– Clientul solicită ipoteca. Banca îl aprobă
– Banca face o programare cu clientul la notar pentru a semna a acte de acceptare a condiţiilor ipotecii cu un minim de Cu 10 zile înainte de data stabilită pentru semnarea ipotecii definitive și vânzarea. Clientul asista la aceasta numire prin prezenta personala sau prin imputernicire din partea avocatului sau.
– Clientul asistă (în persoană sau prin împuternicire) data la care clientul semnează acte de cumparare precum şi acte ipotecare.
Deci, clientul semnează TREI acte notariale:
1.- Acte de acceptare a ipotecii
2.- Acte de vânzare + Acte de ipotecă.
In acest fel, se ofera garantii mai bune cetatenilor in dreptul lor de a fi informati in detaliu si liberi sa-si confirme decizia de a obtine creditul ipotecar.
Așadar, pe scurt, băncile sunt obligate ca, cu cel puțin 10 zile înainte, clienții lor să asiste la biroul notarial pentru a semna personal, sau prin procură, actele de acceptare a ipotecii.
Cum afectează acest lucru cumpărătorii străini nerezidenți? După cum vedem, procesul de cumpărare ipotecară, până acum, le-a permis nerezidenților din Spania care au cumpărat proprietăți în Spania să își permită, doar într-o singură zi, ambele: achiziționarea proprietății și ipoteca acesteia. Adică în ONE ar putea finaliza actul la cumpara proprietatea, și obtinerea unui credit ipotecar.
Cu toate acestea, prin această reformă, există o altă acțiune anterioară de făcut. Deci, devine necesar ca clientul nerezident, sau care nu locuiește în Spania, să fie nevoit să călătorească în Spania înainte de finalizarea procesului de cumpărare pentru a oficializa acceptarea condițiilor Băncii. Aceasta presupune că cei care nu locuiesc în Spania, trebuie să călătorească într-o călătorie înainte de finalizare pentru a semna aceste condiții ipotecare în fața unui notar.
Prin aceasta, este important ca, pentru toți cei care cumpără locuințe în Spania, și care solicită credite ipotecare la o bancă spaniolă, trebuie să aveți în vedere că este posibil să fiți nevoit să vă mutați în Spania, nu doar să formalizați procesul de cumpărare la sfârșitul procesului, dar și, cu aproximativ 10 zile înainte de încheierea procesului.
Evident, în cazul în care cumpărătorul străin, sau nerezident, decide sau preferă să nu vină în Spania în prealabil, va trebui să furnizeze avocatului său, sau reprezentantului său legal, împuternicirile necesare de reprezentare (împuternicire) pentru a face acest lucru.
SOLUȚIE: Deci, o soluție pentru client pentru a evita această deplasare suplimentară ar fi ca el acordă un POA avocatului său.
Întrucât împuternicirile în Spania sunt protocolate într-un mod diferit decât în alte țări și, de asemenea, împuternicirile acordate în străinătate necesită legalizări care durează un timp, recomandăm tuturor celor care cumpără o proprietate în Spania cu o ipotecă spaniolă sau care au intenția de a face acest lucru, să ia în considerare această nouă cerință a vizitei personale în Spania înainte de finalizarea cu avocații lor, pentru a oferi cea mai bună soluție, inclusiv dacă este posibil să acorde împuterniciri avocaților sau reprezentanților legali ai acestora.
În acest fel, cei care nu pot ajunge atât de departe în Spania, avocații lor vor putea semna orice tip de document pe care banca lor le cere pentru a oficializa procesul de cumpărare și ipotecă.
