Cumpărarea unei noi construcții-proprietate în Spania – Off plan

Echipa noastră de Avocați spanioli experți în proprietăți spaniole vă va ghida în procesul de cumpărare a proprietății spaniole din Valencia, Alicante, Costa Blanca, Almería, Murcia, Costa del Sol, Málaga sau Catalonia.

Procesul de cumpărare  nou Proprietăți spaniole este foarte asemănătoare decât să cumpere revanzarees, dar există diferențe importante de luat în considerare. Echipa noastră de avocați spanioli a pregătit un ghid practic cu principalele aspecte implicate în achiziționarea de proprietăți spaniole, în legătură cu procesul de transfer.

Aspecte juridice și proces

– Ce înseamnă cumpărarea în afara planului în Spania? 

Inseamna cumpărarea unei proprietăți în construcții când lucrările încă nu sunt finalizate. În majoritatea cazurilor, primul acord de cumpărare a proprietăților spaniole se face atunci când construcția este proiectată, iar lucrările nu au fost încă demarate.
Proiectele în afara planului cer a procesul de achiziție/construcție pe termen lung ceea ce poate crea nesiguranță în partea investitorului, mai ales atunci când aceștia trebuie să depună și să plătească sume de bani în contul prețului final al unei proprietăți când, în acel moment este doar un „proiect”. Această incertitudine este și mai mare atunci când cumpărătorul/investitorul nu cunoaște aspecte esențiale ale proiectului precum:  reputația Constructorului sau credite score, situația economică a proiectului clădirii, etc. Și, cel mai important, ce fel de garanții sunt oferite pentru a asigura plățile necesare în cazul în care proiectul nu este finalizat.
Pentru a reduce riscul investiției, am pregătit o listă de aspecte de luat în considerare atunci când cumpărați proprietăți noi în proiecte off-plan:

– Acte de constructie juridice si administrative

La cumpărarea unui imobil nou, există mai multe documente care trebuie studiate și verificate corespunzător pentru a controla situația juridică a terenului și imobilului, precum și buna desfășurare a construcției.
Aceasta este o sarcină care trebuie îndeplinită de avocați recunoscuți și specialiști în construcții, și trebuie făcut în fiecare pas al procesului de construcție: de la primele etape ale procesului până la finalizare. Așadar, la fiecare pas, există documente și informații care trebuie furnizate și obținute de la cumpărători, sau de către avocații acestora, pentru a confirma îndeplinirea corectă a tuturor cerințelor legale și administrative.

- Cheltuieli, taxe și alte costuri

Deși, în general, procesul de achiziție de noi proprietăți este aproape același cu cel de cumpărare a unei revânzări, există anumite costuri, taxe și cheltuieli care au un concept și un tratament diferit.

Sfaturi legale atunci când cumpărați o proprietate în afara planului în Spania

1.- Verificați Promotorul/Dezvoltatorul

Una dintre cele mai importante decizii atunci când cumpărați proprietăți noi sau neplanificat este de a plăti depozitul inițial și următoarele plăți în contul prețului unei proprietăți care nu este încă construit.
Așadar, este extrem de important să obțineți cât mai multe informații de la firma constructor, scorul de credit și financiar al acesteia, cât timp este compania în afaceri, proprietari și parteneri etc.

2.- Puncte de verificare

Deci, atunci când cumpărați proprietăți noi, este foarte important să luați în considerare următoarele puncte de verificare despre proces:

1. Pentru a verifica „cui” deține terenul de construcție:  Este necesar să se studieze actele legale ale proprietății pentru a verifica cine este proprietarul terenului/parcelului pe care se proiectează sau se execută imobilul.
2. Pentru a verifica dacă nu există împrumuturi/datorii: De asemenea, este foarte important să știm dacă terenul/parcela are orice fel de datorii, limitări, taxe etc., care ar putea afecta situația juridică a proiectului.
3. Pentru a se asigura că Constructorul/Dezvoltatorul și-a plătit-o Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Dacă nu este plătită, această taxă este atașată proprietății, astfel încât noul proprietar va deveni răspunzător în viitor.
4. Pentru a obține situația cadastrală a parcelei, limitele, limitele și modul în care este considerată parcela în planurile de construcție și aspectele de dezvoltare a planificării zonei: Este esențial să se verifice dacă proiectul respectă normativul de construcție și, de asemenea, să cunoască evoluția și situația juridică a zonelor înconjurătoare, pentru a obține informații suplimentare despre ceea ce se dezvoltă în zonă și cum poate afecta acest lucru asupra proprietatea dumneavoastră în viitor.
5. A se consulta cu Dpt. Construcții al Primăriei  pentru a se asigura ca dezvoltarea indeplineste normele si ca toate actele de constructie proprie sunt obtinute si acordate. De asemenea, este foarte important să verificați că în apropiere nu există alte dezvoltări planificate care ar putea afecta proiectul.
6. Pentru a verifica dacă constructorul a obținut a Licencia de Obra (Licență de construcție/construcții)
7. Pentru a obține toate informațiile/documentele necesare de la constructor conform prevederilor legale. Legile spaniole obligă constructorii/dezvoltatorii să furnizeze informații complete și detaliate despre proiect, proprietate, cum va fi dezvoltat proiectul de construcție, materiale de calitate etc.
8. Pentru a obține documente traduse în limba dvs. Documentele și contractele legale esențiale, materialele de calitate etc., trebuie explicate și traduse în limba dumneavoastră. Uneori constatăm că constructorii nu adaptează aceste documente pe limba dvs. și vi se oferă să semnați în spaniolă. Solicitați avocatului dumneavoastră să le traducă în limba dumneavoastră pentru o mai bună înțelegere a condițiilor cuprinse.
9. Pentru a confirma că sumele plătite în contul prețului vor fi garantate conform legilor. Plățile în contul prețului trebuie să fie acoperite cu suficiente garanții, pentru a le „proteja” și a vi le „rambursa” în cazul în care proiectul de construcție eșuează sau în cazul oricăror alte circumstanțe care ar putea duce la încălcări esențiale ale contractul din partea constructorului.
10. Pentru a confirma că constructorul va obține Licența de Ocupare/Certificatul de Locuire la finalizare. Legile spaniole obligă constructorii să furnizeze acest document cumpărătorilor înainte de finalizarea procesului de cumpărare.
11. Pentru a confirma cine va efectua racordarea diferitelor utilități și servicii ale proprietății precum: apa, electricitate, gaze, comunitate de proprietari, etc. Uneori constructorii nu procedeaza la aceste bransamente, lasandu-i pe cumparatori in situatia incomoda de a face fata acestor bransamente.
12. Altele: deschideți un cont bancar/număr NIE: Solicitați-vă avocatului să vă ajute cu procesul de deschidere a unui cont bancar în Spania și de obținere a numărului NIE.

3.- Calculați cheltuielile de cumpărare

• Taxe notariale: Pentru formalizarea titlurilor de proprietate.
• Taxe de carte funciara: Pentru înscrierea actelor la oficiul de carte funciară, și procedarea la schimbarea dreptului de proprietate din proprietate.
• TVA (TVA în spaniolă): În prezent, acesta este 10% peste prețul total al casei. 10% se aplică și altor elemente secundare ale proprietății, cum ar fi garaje, parcări, depozite, etc, care sunt situate în imobil. Însă, în cazul în care garajul/parcarea este amplasat într-un alt imobil diferit de cel în care se află apartamentul, atunci cota de impozitare va fi de 21%. (Vă rog, luați în considerare faptul că, în cazul în care vânzarea este doar pentru o parcelă, TVA-ul ar putea fi de 21 % dacă vânzătorul este o companie). 
• Taxă de timbru: De obicei este 1-2%% peste prețul total al clădirii, în Murcia, Regiunea Valencia și Andaluzia. Această taxă poate fi redusă substanțial dacă cumpărătorii cumpără cu intenția de a folosi proprietatea CA RESEDINTA PRINCIPALA.
• Altele: Onorariile avocatului spaniol, cheltuieli ipotecare, contracte de apă, electricitate și gaz, Plusvalía etc.

4.- Altele

• Obținerea NIE: Nerezidenții în Spania trebuie să aplice numărul de identificare fiscală NIE al străinului atunci când cumpără proprietăți în Spania. Când sunteți în proces de cumpărare a unei proprietăți, cererea pentru acest număr trebuie făcută înainte de finalizarea procesului de cumpărare.
• Deschidere cont bancar: La un moment dat al procesului, va fi recomandabil să deschideți un cont bancar în Spania. Acest lucru va ajuta la finalizarea plăților către constructor, și la plata prin debit direct a diferitelor servicii ale proprietății precum taxe comunitare, electricitate, apă, gaz etc.

În cazul în care ați decis să cumpărați un teren pentru a vă construi propriul proiect de construcție în Spania, vă rugăm să vizitați secțiunea noastră specializată:

CONSTRUIREA SI LEGALIZAREA PROPRIETATILOR