Acesta este un mic ghid despre tipul de proprietăți din VEGA BAJA. O zonă care acoperă proprietățile amplasate Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, având în vedere principalele aspecte juridice pentru transport, realizate de avocații noștri.
Dacă sunteți interesat să cumpărați sau să vindeți o proprietate situată în Vega Baja, TLACORP vă va ajuta să luați o decizie finală de cumpărare sau vânzare.
Zona Costa Blanca Sud este acoperită de birourile noastre din Torrevieja-Ciudad Quesada, perfect conectat prin autostrada. Vizitați birourile noastre din Torrevieja nu va dura prea mult de la Rojales, Ciudad Quesada sau Algorfa și, dacă este aranjat, unul dintre avocații noștri poate vizita aceeași proprietate și vă poate întâlni acolo, evitându-vă să vă mutați la biroul nostru.
Această zonă acoperă o gamă largă de proprietăți, care trece de la rustic, la apartamente, bungalouri, urbanizări etc. Să detaliem principalele aspecte juridice ale fiecăreia dintre aceste proprietăți:
Această zonă acoperă o gamă largă de proprietăți, care trece de la rustic, la apartamente, bungalouri, urbanizări, terenuri de golf, etc. Să detaliem principalele aspecte juridice ale fiecăreia dintre aceste proprietăți:
Această zonă acoperă o gamă largă de proprietăți, care trece de la rustic, la apartamente, bungalouri, urbanizări etc. Să detaliem principalele aspecte juridice ale fiecăreia dintre aceste proprietăți:
– Urbanizări vechi și clădiri tradiționale de case de vacanță: Aceasta este zona care acoperă Ciudad Quesada (partea veche), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa etc.
Tipurile de construcții și proprietăți de acolo sunt a doua reședință sau case de vacanță și proprietăți de reședință.
A) Tipul tradițional de reședință zonele sunt deținute inițial de spanioli, care provin în principal din Elche, Alicante, Madrid și nordul Spaniei, și străini care vin din Europa de Nord. În general, în zone precum Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar și Rojales. Aceste tipuri de proprietăți erau bungalouri și apartamente, lângă plajă și construite de obicei înainte de „boom-ul spaniol” (înainte de 2000).
Într-un transport, cu decizia de cumpărare și din perchezițiile legale normale care trebuie făcute în astfel de proprietăți, mai jos există puncte importante de verificat:
– Studiu juridic și administrativ istoria construcției. Pentru a ști cum a fost construită proprietatea și cum a fost dezvoltată. Este esențial să descoperiți dacă proprietatea a fost extinsă, sau dacă terasa a fost acoperită, sau dacă veranda este acum o bucătărie, sau dacă dedesubtul este acum o cameră. Acest lucru va ajuta să știți dacă proprietarii anteriori au realizat toate acele lucrări cu licențele corespunzătoare sau, de exemplu, dacă există vreo amendă sau penalizare care se încheie asupra acestor proprietăți cauzată de nerespectarea autorizației corespunzătoare.
De asemenea, a ști dacă există vreo modificare a structurii inițiale, va ajuta la identificarea dacă actele sunt actualizate corespunzător cu situația actuală a imobilului.
În plus, în cazul în care proprietatea are penalizare pentru construcție, Primăria poate refuza reînnoirea Certificatului de Locuire, iar noii proprietari pot avea probleme pe viitor la reînnoirea contractelor de utilități.
– contracte de apă și electricitate: Deoarece acestea sunt proprietăți vechi, companiile furnizoare pot cere cumpărătorilor să actualizeze instalația pentru a modifica contractele după finalizare. Acest lucru poate cauza cheltuieli, cum ar fi taxele de electrician sau instalator, pentru inspectarea proprietății și altele, cum ar fi reconectarea, care, dacă sunt cunoscute înainte de finalizare, ar putea face parte din acordul comercial de preț cu vânzătorul.
– Plusvalia: Dacă proprietatea este veche și este deținută de aceiași proprietari pentru o perioadă lungă de timp, atunci această taxă va fi mare. Această taxă municipală trebuie plătită de vânzători, dar, știind acest lucru de la început, va ajuta să luăm garanțiile necesare pentru a fi plătite de vânzător.
- Comunitatea de proprietari: Va fi foarte important de știut, nu doar dacă vânzătorul este la curent în plățile comunității, ci și la plățile parțiale mari sau importante în reforma sau întreținerea zonelor comunitare (terase, fațade, parcări etc. ), care nu apar întotdeauna în certificările făcute din comunitatea de proprietari.
B) Zone noi din Algorfa, Ciudad Quesada New, La Marquesa, și alte zone noi urbanizate: Această zonă are în vedere noi urbanizări create odată cu boom-ul spaniol, uneori în urbanizări mari, precum cea de la La Marquesa din Rojales.
Aspectele legale importante de luat în considerare la momentul cumpărării unor astfel de proprietăți sunt următoarele:
– Imobilul trebuie să fie perfect înscris în cartea funciară, ca „casă terminată”. Înseamnă că proprietatea a fost înregistrată, iar constructorul a furnizat Licența Finală de Lucrări, Asigurarea Zece Ani (Asigurare care acoperă timp de 10 ani defectele structurale ale clădirii) și Certificatul de Locuire.
– zonele comunitare: Zonele comunitare precum terenurile de golf, zonele comerciale, piscina, grădinile etc., trebuie să fie finalizate sau în curs de a fi.
De asemenea, este foarte important să „citești” regulile comunității pentru a vedea, de exemplu, dacă vecinul tău poate conduce o afacere care te poate deranja, sau dacă câinii au voie etc.
– taxe comunitare: Astfel de proprietăți pot avea cheltuieli mari de întreținere. Este foarte important să le cunoașteți în primii pași ai transportului.
– Limitări și drepturi de utilizare: Aceste zone obisnuiesc sa aiba infrastructura mare de electricitate, apa, canalizare, colectarea gunoiului, care poate afecta proprietatea dumneavoastra.
Alte puncte esentiale de luat în considerare atunci când cumpărați în zonă:
- Taxe de urbanizare si lucrari: Există unele zone, per total, în care proprietatea poate avea costuri de urbanizare în așteptare și/sau lucrări de urbanizare de finalizat, si pe seama proprietarului!. Deci, vă rog, aveți grijă cuvenită cu asta.
- Certificat de locuire: Chiar si fiind proprietati construite cu licenta de construire corespunzatoare, exista unele complicatii la momentul obtinerii NOUL certificat de locuire.
Așa cum am explicat mai sus, in zonele URBAN din Costa Blanca Sud este foarte important sa se verifice ca urbanizarea in care se afla proprietatea are toata infrastructura de urbanizare finalizata, precum: drumuri, trotuar, asfalt, racord la reteaua de canalizare, apa, electric. Infrastructura de urbanizare a acestor zone a fost dezvoltată cu mult timp în urmă, iar uneori nu corespunde standardelor moderne. Așadar, este destul de comun să găsești proprietăți în care proprietarii trebuie să „dea” o parte din terenurile lor pentru a avea drumuri mai mari, sau să „plătească” unele infrastructuri de urbanizare precum racordarea la canalizare, zone pietonale etc. aflați mai multe despre acest punct în secțiunea noastră specializată: Urbanizări semiconsolidate.
Proprietăți în zone rustice și rurale: Considerații speciale trebuie făcute în zonele din Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente etc.
Zona Vega Baja este o zonă în care există riscuri de inundații. De altfel, în ultimii ani, au avut loc unele inundații din cauza impactului ploilor puternice în râul Segura și Vinolopó. Asadar, este foarte important ca constructia sa fie ridicata fata de teren la cel putin 1,5 m inaltime. Instalarea unui gard care să evite eventualele intrări de apă ar putea reduce, de asemenea, impactul inundațiilor în zonă.
De asemenea, Catral, Dolores, Redovan si Crevillente zona este o zonă în care au fost sute de proprietăți construite fără licență. În zonele de teren rustic este foarte frecvent găsirea de proprietăți fără licență, deoarece proprietarii zonei își construiau case în mediul rural ca „a doua casă” sau „casă de vacanță” în weekend. Deci, nu au fost atenți să îndeplinească legile spaniole. Unele dintre aceste case pot fi legalizate dacă au fost construite în timp determinat și urmând o procedură determinată. Pot obține chiar și un certificat de locuire, dacă sunt îndeplinite unele condiții esențiale.
Dar, există și alte construcții care au fost construite în anii 2002-2006, în principal în zona Catral, dar și în zona de Crevillente, Redovan, Orihuela și Callosa del Segura, care au unele probleme de legalizat, din cauza faptului că au fost amendați, chiar și cu ordine de demolare, din partea Guvernului Regional.
Aceste proprietăți au fost create folosind ceea ce numim: DIVIZIUNEA ORIZONTALĂ. Aceasta este o modalitate de a crea „urbanizări” într-o zonă în care o urbanizare nu este posibilă. În astfel de „mici urbanizări”, proprietarii dețin 100% din construcții, dar suprafețele destinate grădinii, bazinului etc, sunt „împărțite” cu restul vecinilor, pentru că este considerată „zonă comunală”. Pentru mai multe informații despre această problemă vizitați secțiunea noastră specializată Împărțirea orizontală în suprafețe de teren rustic.
Au fost mai multe procese de la primăriile locale pentru legalizarea unor astfel de proprietăți în această situație (între 1.500 – 2.000 de proprietăți în zonă), dar deocamdată nu există niciun plan formal pregătit pentru legalizarea acestora (Informații din martie 2020). ).
Deocamdată, deși pe aceste proprietăți există ordine administrative de demolare, Primăria respectă construcțiile existente, dar edificarea nu poate fi extinsă. Deci, nu se pot construi construcții noi pe proprietate. Sunt permise în interior reforme pe acest tip de proprietăți, dar nu și extinderi, construcții ale altor clădiri precum garaje, piscine etc.
Dar, pentru că aceste proprietăți sunt în afara normativului, Primăria nu va aproba o licență pentru reformarea părților structurale esențiale din clădire precum fundații, acoperiș etc. Primăria va admite „reformarea” casei existente și „repararea” structura existentă, dar nu „înlăturați” din piesele vechi pentru a instala altele noi. De exemplu, în cazul în care există un dezastru natural sau o inundație care poate afecta casa de pe structura acesteia, Primăria poate să nu acorde drepturi de „reconstrucție” a proprietății. Așadar, în concluzie, Primăria permite reforme interne pentru menținerea construcției, dar nu reforme structurale din strânsoare, fundații, schimbarea acoperișului etc. Din acest motiv, vă recomandăm să informați compania dumneavoastră de asigurări că dezastrele naturale și altele care afectează constructiile existente trebuie sa fie acoperite de asigurarea obligatorie pentru a contracta casa la finalizare.
De asemenea, rețineți că zona se află într-un risc „mediu-ridicat” de inundații, așa că este esențială importanța de a avea o asigurare care să acopere acest risc.
Consecințele caselor considerate „în afara normativului”:
- Dacă construcțiile nu au fost sancționate în 15 ani, nu este posibil să fie penalizate ulterior, sau demolate de sistemul spaniol. Este consolidată legal până la momentul respectiv.
- Construcțiile existente sunt respectate în dimensiunea lor, dar nu este posibilă construirea unui nou element de construcție și nici măcar extinderea celor existente.
- De asemenea, datorită acestui fapt, Primăria respectă construcțiile existente, dar nu poate fi extinsă. Deci, nu se pot construi construcții noi în proprietate.
- Primăria permite reforme în interior pe acest tip de proprietăți. Dar, din cauza faptului că proprietatea este în afara normativului, Primăria nu va aproba licența de reformare a „părților structurale esențiale” din clădire precum fundații, acoperiș etc. Primăria va admite „reformarea” existentei. casa și „repararea” structurii existente, dar nu „scoaterea” din părțile vechi pentru a instala altele noi. De exemplu, în cazul în care există un „incendiu” sau o inundație care poate afecta casa de pe structura acesteia, Primăria poate să nu acorde drepturi de „refacere” a proprietății. Așadar, în concluzie, Primăria permite reforme interne pentru menținerea construcției, dar nu reforme structurale din bine, fundații, schimbarea acoperișului etc.
- Proprietatea primește considerația de „în afara normativului” atunci când nu a fost sancționată în cei 15 ani de la construcție. Pentru aceasta este nevoie de un certificat de la Primărie pentru a verifica acest punct. Se numește „Certificat de non-infracție”, iar noi am solicitat deja acest certificat, dar primăriei poate dura în medie 4-8 săptămâni pentru a produce acel document.
- Proprietatea nu are „Certificat de locuire”. Pentru informarea dumneavoastră, acesta este un document emis de Primărie prin care se confirmă că proprietatea îndeplinește cerințele de locuire. Acest document este necesar și pentru racordarea apei și energiei electrice pe proprietate și pentru a face modificările contractelor de apă și electricitate pe numele dumneavoastră. Acest lucru este explicat mai jos.
ESTE POSIBIL LEGALIZAREA ACESTE PROPRIETATI?
Acestea fiind spuse, există o LEGEA REGIONALĂ A CONSTRUCȚILOR aprobată în 2019, care „deschide” posibilitatea primăriilor din zonă să legalizeze aceste proprietăți. Această lege este emisă în Guvernul Regional Valencia și oferă șansa primăriilor locale din zonă să elaboreze „Planuri de urbanizări” în zonă pentru a „converti” aceste urbanizări nerecunoscute în urbanizări perfecte și finalizate.
Conform normativelor recente, acest tip de „grup de case” trebuie îmbunătățit în infrastructura urbanizată pentru a le oferi proprietarilor o utilizare mai bună și mai confortabilă a proprietăților lor. Deci, există posibilități mari ca în viitorul apropiat Primaria poate solicita proprietarilor efectuarea/plata unor lucrari de imbunatatire a pavajului infrastructurii, a luminilor publice, a infrastructurii pentru apa potabila, racordare la canalizare publica si asa mai departe.
Doar pentru a sublinia că cel mai scump cost de urbanizare este racordare la reteaua de canalizare din Oraș. Întrucât aceste proprietăți sunt destul de departe de Oraș, în alte zone în care au fost aprobate astfel de urbanizări, deocamdată se acceptă ca, în loc să fie conectate la sistemul principal de canalizare, să permită proprietarilor pentru a instala fosa septică pentru a face față apei uzate.
De obicei, fosele septice din zonă nu sunt instalate oficial cu Certificare CE (Comunitatea Europeană). Așadar, credem că în viitor Primăria ar putea cere să se instaleze o fosă septică modernă adaptată noilor reglementări.
Vă rugăm să rețineți că sistemul spaniol cere vânzătorilor să furnizeze certificatul de locuire numai pentru vânzările de proprietăți noi. Deci, în cazul unui constructor care vinde o proprietate nouă unui anume, notarul va cere constructorului să furnizeze certificatul de locuire pentru finalizarea achiziției. Însă, această obligație nu este cerută vânzătorului în cazul revânzărilor, cum este cazul de față.
Deoarece aceste proprietăți sunt acum „în afara normativului”, atunci, nu există nici o certificare de locuire eliberată pe aceste proprietăți. Pentru obtinerea acestui document va fi necesara finalizarea lucrarilor de urbanizare pentru intreaga urbanizare, si legalizarea locuintelor existente.
Însă, dacă locuințele din zonă vor fi îmbunătățite cu lucrările de urbanizare cerute de viitorul normativ, acestea vor avea următoarele beneficii:
- Casa va fi considerată o casă „total legală”, deci nu va mai fi considerată „în afara normativului”, deci, se vor permite reconstrucția construcțiilor existente, reforme structurale etc.
- Proprietatea va avea certificat de locuire
Va fi necesar să vedem ce fel de lucrări va proiecta Primăria pe care să le solicite proprietarilor, și cine va plăti. In acest moment, acest lucru nu este încă confirmat.
Pentru mai multe informații despre transport, vizitați-ne Secția de drept al proprietății.
TLACORP vă stă la dispoziție, în biroul nostru din CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, cu taxe speciale, pentru proprietățile amplasate în această zonă.
Doar contactați-ne pentru cotație
