Ce este Cédula de habitabilidad – Certificat de locuire – Licență de ocupare

Acesta este un document care reia confirmarea de la Primărie că proprietatea este pregătită pentru locuire, și se aplică odată ce proprietatea este terminată cu Licența Finală de Lucrări (Certificado Final de Obra) și înscrisă în cartea funciară cu Declarația de Construcții Noi (Declaración de Obra Nueva).DON

Aveți nevoie de acest document pentru a obține permisiunea Primăriei de a locui în casă. Înainte de a-l obține, ceea ce ai este o construcție, dar nu o „casă”.

Acest document va fi necesar pentru a obține furnizarea individuală a PRINCIPALELOR utilități pe numele dumneavoastră și cu utilizare „consum”.

Acest document este apoi extrem de important pentru a obține contractele de electricitate și apă pe numele persoanelor fizice în PRIMA CONEXIUNE. Înainte ca constructorul să obțină certificatul de locuire, în construcție ar putea exista alimentare cu apă și energie electrică, așa cum este normal ca constructorul să obțină această alimentare pentru a efectua lucrările (pentru taxe, utilaje etc.). Dar aprovizionarea obținută de la constructor este o aprovizionare pentru „lucrări”, dar nu pentru „consum casnic”.

Uneori, cumpărătorii sau promotorii sunt lăsați în proprietățile lor cu alimentare cu energie electrică și apă pentru uz lucrări ani de zile, deoarece constructorul nu a obținut CH (Certificatul de Locuire) corespunzător. Au apa si curent dar in stare foarte proasta si scumpe decat alimentarea obisnuita pentru o casa.

Pentru a vă garanta, în calitate de cumpărător sau promotor, că constructorul va obține CH corespunzător, va fi foarte recomandabil să lăsați o parte din plata prețului în momentul obținerii CH. Acesta va forța constructorul să lucreze corect și să facă tot posibilul pentru a obține acest document cât mai curând posibil.

După cum s-a explicat, CH este deosebit de important pentru a conecta proprietatea la rețeaua de apă și electricitate pentru PRIMA DATA. Uneori, și în funcție de zonă, nu este necesară SCHIMBAREA contractelor de furnizare în numele noilor proprietari, dar este solicitată pe scară largă pentru PRIMA racordare a proprietății la alimentarea la rețea.

Este necesar acest document pentru a cumpăra o casă în Spania? Pot cumpara o casa in Spania fara certificat de locuire?

Înainte de iulie 2008

Înainte de iulie 2008 nu era necesar să se obțină un Certificat de locuire pentru a finaliza o vânzare. Vânzătorilor nu li s-a cerut să prezinte CH noilor proprietari. Așadar, notarii, ofițerii de carte funciară, băncile, avocații etc. nu solicitau CH să finalizeze vânzările. Astfel, acest document nu era obligatoriu înainte de iulie 2008.

De ce acest document nu era obligatoriu pentru finalizarea vânzărilor? – Pentru că scopul acestui document, așa cum s-a explicat mai sus, este de a „conecta” proprietatea la apă și electricitate pentru prima dată și, odată conectată, de a „schimba” contractele existente în numele noilor proprietari.

De fapt, pentru VANZĂRI, De-a lungul deceniilor, cumpărătorii și vânzătorii spanioli și-au conectat proprietățile la apă și electricitate și au schimbat contractele de furnizare fără acest document. În special în terenurile rustice, companiile de electricitate și apă nu solicitau acest document pentru modificarea contractelor de furnizare.

Așadar, s-au cumpărat și vândut proprietăți NOI, și VANZĂRI, iar vânzările au fost finalizate la notariat, și înregistrate la oficiul de carte funciară, fără CH. Astfel, constructorii își vindeau casele nou construite cumpărătorilor fără acest document. De asemenea, vânzătorii (în revânzări) își vindeau proprietățile cumpărătorilor fără.

În unele zone, nici măcar companiile furnizoare nu cereau acest document a contracta. În majoritatea cazurilor, cumpărătorii puteau contracta apa și electricitatea printr-un apel telefonic sau schimbând numele contractelor în numele lor, iar CH nu a fost niciodată solicitat. Chiar și astăzi acest lucru este posibil în anumite zone.

Problema a sosit cu Proprietăți NOI, cum ar fi apartamente noi, urbanizări etc. și pentru explozia crizei spaniole. După cum sa explicat, înainte de iulie 2008 nu era necesar ca constructorii să ofere cumpărătorilor lor CH pentru a-și finaliza vânzările. Așadar, era foarte comun să vândă proprietăți „în construcție”. De exemplu, într-o urbanizare cu 500 de case, constructorul ar putea vinde pe blocuri, de exemplu, 100 de case, odată finalizate, fără să aștepte să finalizeze TOATE infrastructura urbanizării.

CH este ultimul document obtinut dupa finalizarea lucrarilor de constructie a cladirii. Deci, deoarece înainte de 2008 nu era necesar să se prezinte CH la finalizare, constructorii își construiau și își vindeau proprietățile înainte ca acestea să fie „complet terminate”. Cu acest scenariu, cumpărătorii își cumpărau noile proprietăți gata de a fi folosite, dar, uneori, fără să „finalizeze” alte faze sau blocuri din urbanizare, sau vreo infrastructură de urbanizare. Cumpărătorii au fost conectați la aprovizionare cu „aprovizionare pentru clădiri” în cele din urmă, cu speranța că constructorul, odată finalizat restul urbanizării, sau restul lucrărilor de urbanizare, le va asigura apoi aprovizionarea cu „rețea”.

Acesta a fost scenariul dinaintea „crizei” imobiliare spaniole din anii 2008-2011.

După 2008

Dar, odată cu criza, s-a repetat pe piață că constructorii au intrat brusc în faliment, iar companiile lor au avut mari probleme financiare pentru că băncile se închideau. De asemenea, piața s-a oprit, iar urbanizările mari au fost brusc nevândute. Așadar, constructorii au fost blocați cu o poziție dramatică în care nu puteau termina urbanizările sau construcția deja începută, pentru că nu găseau suficient credit pentru a o face de la bănci. În plus, nu au putut obține finanțare privată din vânzările lor, deoarece piața a fost oprită și nu și-au putut vinde proprietățile.

Ca urmare a acestui scenariu, cumpărătorii care anterior și-au finalizat vânzările și au cumpărat unități de la constructor din urbanizări nefinalizate, s-au trezit pe contracte de utilități de „aprovizionare construcții”., și au văzut cum constructorul pur și simplu a dispărut, lăsând complexul de urbanizare neterminat. Întrucât lucrările globale ale urbanizării nu erau finalizate, CH a fost imposibil de obținut, iar cumpărătorii și familiile au rămas cu „provizionare” pentru o lungă perioadă de timp.

Această problemă nu s-a întâmplat în REVÂNZĂRI unde, cu foarte puține excepții, vânzătorii și cumpărătorii de proprietăți VECHI, ​​care erau într-adevăr racordate la apă și electricitate, puteau obține încheierea contractelor în numele noilor proprietari, după vânzare, fără niciun fel. a problemelor. Astfel, era cu adevărat obișnuit pe piață să NU se aplice CH la revânzări (urban și rustic), dacă proprietățile erau deja racordate la apă și electricitate, iar când CH nu era nevoie să schimbe utilitatea în numele noului proprietar. .

Dar, în iulie 2008, o nouă lege a intrat în vigoare pentru tot teritoriul spaniol. Una dintre intențiile acestei legi a fost evitarea situației cumpărătorilor de proprietăți noi în urbanizări, ansambluri, clădiri etc. Această lege spunea că constructorii nu pot finaliza vânzările de proprietăți NOI fără CH. Și a ordonat notarilor, oficiilor de carte funciară, etc, să solicite CH să finalizeze vânzările de noi proprietăți. Dar această lege, îi obliga pe notarii și pe ofițerii de carte funciară să ceară CH finalizarea achizițiilor. NUMAI PENTRU PROPRIETATE NOI.

De exemplu, această lege nu spunea nimic referitor la VANZĂRI. Prin urmare, pentru a finaliza o vânzare a unei revânzări, nu a fost necesară prezentarea acestui document.

Această lege a ajutat la evitarea viitoarelor probleme cu cumpărătorii care cumpără proprietăți NOI, dar, întrucât nu au menționat nimic în legătură cu VANZĂRI, creând o mare confuzie pe piață.

După cum sa explicat mai sus, cumpărătorii și vânzătorii își vindeau și își revândeau proprietățile fără CH. Cumpărătorii de revânzare își schimbau fără nici un fel de probleme facturile de apă și electricitate, iar notarul nu au cerut CH în tranzacțiile lor.

Confuzia s-a creat atunci când, după aprobarea acestei legi, în perioada 2009-2010, cumpărătorii au început să ceară vânzătorilor să furnizeze acest document. Vânzătorilor li s-a cerut să furnizeze CH, dar, în momentul în care s-au consultat la notariat pentru a confirma dacă acest document este obligatoriu a fi furnizat, li s-a confirmat că nu este cerut de lege. Așadar, notarii, oficiile de carte funciară etc., au cerut CH-ul doar pentru vânzări NOI, nu și pentru REVÂNZĂRI.

În acea perioadă a început o mare confuzie între cumpărătorii care solicitau acest document în REVÂNZĂRI și vânzătorii care nu doreau să-l furnizeze, deoarece nu erau obligați să o facă.

Care sunt consecințele cumpărării unei case fără certificat de locuire în teren rustic? 

Să vorbim despre VANZĂRI în RUSTIC Proprietăți de teren construite în mai puțin de 10.000 m2.

Multă vreme Primăriile din zonele rustice nu au știut cum să reacționeze atunci când vânzătorii, sau cumpărătorii, au cerut CH să-și finalizeze vânzările.

Mai multe primării (TH) au decis să dea CH fără restricții. Ei au considerat CH ca un document „administrativ” pentru a obține sau a schimba contractele de electricitate și apă. Întrucât aceste Primării nu au considerat acest document ca fiind un document „legal”, au existat cazuri în care o proprietate putea avea un CH perfect, iar amendă pentru a fi construită ilegal.

În alte cazuri, TH a decis să dea CH tuturor proprietăților (construite în mai mult sau în mai puțin de parcela minimă), întotdeauna că nicio amenzi pentru construcție nu afectează acea proprietate. Aceasta a fost poziţia cea mai logică.

De exemplu, alții au decis să nu dea CH proprietăților de teren rustic, dacă nu respectau dimensiunea minimă a terenului (în principal 10.000 m2). Poziția acestor Primării a creat situația nedreaptă și ilogică în care proprietăți destul de vechi, chiar construite în urmă cu 20-40 de ani, au fost refuzate să obțină CH pentru că erau construite pe parcele mai mici decât minimul.

De asemenea, confuzia a fost și mai gravă pentru că, în majoritatea cazurilor, cumpărătorii au cerut vânzătorilor CH să-și cumpere proprietățile, chiar știind că, în zona în care se afla acea proprietate, CH nu era solicitat de către CH. companiilor furnizoare să schimbe contractele de utilităţi pe numele lor.

Între timp, țara Spaniei a fost susținută financiar de instituțiile UE. Una dintre cerințele UE către Spania pentru a primi ajutor financiar a fost îmbunătățirea protecției mediului și reducerea impactului asupra mediului. Motivul acestei cerințe este că, de-a lungul deceniilor, Spania nu a respectat directivele UE în acest sens. Tradus în piața construcțiilor, înseamnă că construcțiile și clădirile au fost construite în Spania fără a lua în considerare sau respecta legile UE în acest sens (în principal, reducerea consumului de energie și reducerea apei reziduale)

În perioada 2012-2013 și 2014, această confuzie pare acum să ajungă la sfârșit.. Se pare acum că majoritatea primăriilor și guvernelor regionale (inclusiv zonele complicate precum Catral, Elche, Denia, Javea etc.) au creat o bază a ceea ce ar trebui să fie necesar pentru obținerea CH, care este, mai mult sau mai puțin, urmand pt Proprietăți de teren rustic:

• Indiferent de dimensiunea terenului, proprietatea trebuie să fie LIBERĂ de amenzi pentru construcție.
• Ca proprietatea si constructiile acesteia sa fie declarate si sa plateasca taxa de consiliu corespunzatoare
• Este solicitat pe scară largă să furnizeze un raport de arhitect al construcției.
• Proprietatea trebuie sa indeplineasca normativul de mediu al zonei (consum de energie, si apa reziduala).

Cu aceasta, eventualele confuzii create despre dacă proprietățile rustice de teren în mai puțin de 10.000 m2 fără CH au fost terminate. Asadar, este generala pozitia POZITIV a maoritatii Primariei fata de situatia juridica a miilor de proprietati VECHI CONSTRUITE in teren rustic (si proprietati consolidate legal), intr-un teren mai mic decat standardul minim. Așadar, după toate aceste confuzii și dispute, Primăriile dau pe scară largă CH dacă sunt prevăzute condițiile de mai sus.

Trebuie să spunem că sunt doar puține Primării (cum ar fi Crevillente) cu o poziție foarte nerezonabilă de a refuza să dea CH în mod deschis.

Este obligatoriu ca vânzătorul să furnizeze cumpărătorului certificatul de locuire privind procesul de vânzare? 

În majoritatea zonelor Spaniei, cum ar fi Țara Bascilor, Andalucia, Madrid etc

În aceste domenii, din punct de vedere „legal”, pt clădiri noi certificatul de locuire este obligatoriu de obținut, dar nu există nicio obligație de revânzare . Deși a existat o lege națională recentă publicată în 2023 care obligă vânzătorii să furnizeze cât mai multe informații cumpărătorilor, în aceste zone legile regionale nu iau în considerare conceptul de certificat de locuire în procesul de cumpărare-vânzare.

În zone precum Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cadiz, etc, certificatul de locuit sau licența de ocupare se obține în momentul în care se construiește o casă nouă și o singură dată. Înseamnă că aceste regiuni nu iau în considerare renovarea de pe acest certificat în viitoarele vânzări, revânzări sau tranzacții ale proprietății.

Este obligatoriu să prezentați Certificatul de locuit în Catalonia, Valencia, Murcia sau Mallorca atunci când vindeți o proprietate? 

În aceste regiuni, legile regionale consideră certificatul de locuire sau licența de ocupare drept una dintre părțile esențiale ale procesului de construcție și achiziție în Spania.

La fel ca și în restul regiunilor, când construirea a cladire nouă sau casa este terminată, atunci, tCasa are nevoie de Certificat de locuire pentru a fi vândută. Denumirea acestui certificat pentru casele noi se numește „Licencia de Primera Ocupación” sau „Licenta de prima ocupatie".

Apoi, pentru viitor vânzări sau revânzări pe care eventualii cumparatori o pot face ulterior, in zone ca Barcelona, ​​Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja și Murcia, din ianuarie 2023, este obligatorie prezentarea Certificatului de locuire la procesul de vânzare. Motivul este aprobarea unei noi legi care reglementează acest proces. Puteți citi mai detaliat termenii acestei legi făcând clic pe mai jos:

MODIFICĂRI ÎN LEGEA LOCUINȚEI CARE AFECTEAZĂ PROCESUL DE CUMPĂRARE PROPRIETĂȚI REZIDENȚIALĂ ÎN SPANIA – UN NOU SCENARI PENTRU CUMPĂRÂREA DE PROPRIETĂȚI ÎN SPANIA