MODIFICĂRI ÎN LEGEA LOCUINȚEI CARE AFECTEAZĂ PROCESUL DE CUMPĂRARE PROPRIETĂȚI REZIDENȚIALĂ ÎN SPANIA – UN NOU SCENARI PENTRU CUMPĂRÂREA DE PROPRIETĂȚI ÎN SPANIA

 Legea 12/2023, din 24 mai, para el derecho de la Vivienda . Click aici pentru a vedea legea 

Această lege introduce, printre altele, un avans fundamental în protecția drepturilor cumpărătorilor și chiriașilor de locuințe de locuit față de constructori și proprietari.

Legea declară asigurarea transparenței în procesul de furnizare a tot felul de informații care afectează proprietatea drept cerințe obligatorii în procesele de cumpărare și vânzare a proprietății.

Astfel, în acest fel, legea stabilește, în articolul 30 al acesteia, că principiile de bază ale dobânditorilor, cumpărătorilor sau chiriașilor de proprietăți sunt să primească informații despre caracteristicile proprietăților, serviciile și dotările acestora și condițiile juridice și economice ale acestora. achiziționarea, închirierea, cesiunea sau utilizarea acestora și că aceasta este:

• Completa
• Obiectiv
• Sincer
• Clar, înțeles și accesibil

Cine trebuie să respecte această obligație de informare față de cumpărător și/sau chiriaș?

Această „datorie de informare” este instituită ca o obligație pentru toți agenții care, activând în sectorul construcțiilor și reabilitării de locuințe și al prestării de servicii imobiliare, sunt împuterniciți să transfere, să închirieze și să transfere proprietăți în nume propriu sau în numele altora, ca:

• Promotori și constructori
• Proprietari, vânzători și alți deținători de drepturi reale
• Agenții imobiliari
• Administratori de proprietate

Toți acești agenți și profesioniști trebuie să respecte și să garanteze că, în exercitarea activității lor, își îndeplinesc obligația de a furniza informații complete, obiective, veridice, clare, inteligibile și accesibile cumpărătorilor și/sau chiriașilor în conformitate cu prevederile prezentului lege. gospodărie.

Pe lângă obligația de informare, agenții trebuie să respecte legislația privind apărarea consumatorilor și utilizatorilor în cazul relațiilor dintre consumatori sau utilizatori și oameni de afaceri, publicitatea pe care o desfășoară fiind supusă legislației generale care o reglementează.

Orice act de publicitate cu informații insuficiente, deficitare sau înșelătoare este interzisă.

Ce tip de informații ar trebui să furnizeze proprietarii, dezvoltatorii, agenții imobiliari și administratorii de proprietăți cumpărătorilor și/sau chiriașilor?

 Trebuie să fie informație „completă”.. Cu alte cuvinte, orice formă de comunicare adresată solicitanților de locuințe, utilizatorilor sau publicului larg pentru a promova direct sau indirect transferul, leasingul și orice altă formă de cesiune de proprietate.

Informația care, „cel putin” trebuie furnizat cumpărătorului sau viitorului chiriaș este, conform art. 31, urmatoarele:

- Identificarea vânzătorului sau locatorului și, după caz, a persoanei fizice sau juridice implicate, în cadrul unei activități profesionale sau de afaceri, pentru intermediere în operațiune. Adică, proprietarul trebuie să fie identificat și, după caz, agent imobiliar implicat în operațiune.

- Prețul și condițiile economice ale tranzacției: Prețul total și conceptele cuprinse în acesta (mobilier, amenajări etc.), precum și condițiile de finanțare sau de plată care, dacă este cazul, ar putea fi stabilite.

– Caracteristici esențiale ale locuinței și clădirii, inclusiv:

1. -  Certificat de locuire, sau certificat de locuință, sau licență de ocupare.

2. - Acreditarea suprafetei utile si construite a locuintei, diferențiind în cazul împărțirii orizontale suprafața privată de cele comune, și fără posibilitatea de a calcula în aceste scopuri suprafețele locuinței cu o înălțime mai mică decât cea impusă prin reglementări.

Cu alte cuvinte, proprietarul sau agentul nu poate face publicitate sau oferi ca „suprafață utilă” sau „suprafață construită” acele părți ale casei care nu îndeplinesc înălțimea minimă cerută de reglementări pentru suprafața locuibilă a casei.

3. -  Vechimea clădirii și, acolo unde este cazul, a principalelor reforme sau acţiuni efectuate asupra acesteia. Adică trebuie furnizat un istoric al reformelor efectuate asupra proprietății.

4. -  Servicii și facilități disponibile proprietății, atât individuale, cât și comune, cum ar fi apă, electricitate, canalizare, canalizare, fosă septică, Etc

5. - Certificat de eficienta energetica al casei.

6. - Condiții de accesibilitate a locuințelor și clădirii. Adică dacă casa are dotări și acces pentru persoane cu mobilitate redusă sau redusă.

7. - Starea de ocupare sau disponibilitate a locuinței. Adică dacă casa este ocupată sau liberă.

- Informații juridice ale proprietății: registrul de identificare a imobilului, cu referire la sarcinile, sarcinile și condițiile de orice natură, precum și cota de participare la spațiile comune stabilite în titlul de proprietate.

– În cazul casa este protejata sau in arii protejate, indicarea expresă a acestei împrejurări și a supunerii la regimul juridic de protecție care îi este aplicabil.

– În cazul clădirilor care au oficial protectie arhitecturala deoarece fac parte dintr-un mediu declarat sau din cauza valorii lor arhitecturale sau istorice particulare, se vor furniza informatii despre gradul de protecție și condițiile și limitările intervențiilor de reformă sau reabilitare.

- Orice alte informații care pot fi relevante pentru persoana interesată să cumpere sau închirierea proprietății, inclusiv aspecte ale a teritorial, urbanistic, fizico-tehnic, de protecție a bunurilor sau de natură administrativă aferentă acestuia.

Important!

Nefurnizarea acestor informații va fi înțeleasă ca o încălcare a obligației de informare de către proprietar și/sau agent.

În plus, în general, informația care omite date esențiale sau le conține în termeni de natură să inducă în eroare destinatarii sau să producă repercusiuni economice sau juridice care nu sunt admisibile, se înțeleg ca fiind incomplete, insuficiente sau deficitare, pentru perturbarea bucuriei liniștite a locuinței din conditii uzuale de utilizare.

Informații despre azbest din proprietate sau clădire

În aceleași condiții ca cele stabilite în secțiunea precedentă, persoana interesată să cumpere sau să închirieze un imobil poate solicita informatii despre detectarea azbestului sau alte substanțe periculoase sau nocive pentru sănătate.

Informații despre „zona de stres”

Autoritățile locale vor indica care zone sunt considerate „zone tensionadas” (zone stresate), unde există o cerere mare de proprietăți și o ofertă scăzută.

Când imobilul care urmează să fie închiriat ca reședință obișnuită este situat într-o zonă cu un stresat piata rezidentiala, proprietarul si, dupa caz, persoana care intervine in intermedierea operatiunii trebuie să indice această împrejurare și să informeze , anterior formalizării contractului de închiriere, și în orice caz în documentul contractual, a sumei ultimei chirii a contractului de închiriere a reședinței obișnuite care fusese în vigoare în ultimii cinci ani în aceeași proprietate, precum și valoarea care îi poate corespunde pe baza indicelui de referință al prețului de închiriere a locuințelor aplicabil.

Când ar trebui furnizate aceste informații?

Legea stabilește că obligația de a furniza aceste informații trebuie îndeplinită ÎNAINTE de formalizarea tranzacției și livrarea oricărei sume de bani în cont.

Această obligație legală stabilește o schimbare substanțială în procesul tradițional de cumpărare, vânzare și închiriere de bunuri imobiliare în Spania. Până în prezent, pe piața imobiliară spaniolă a fost o practică obișnuită ca informațiile care trebuie furnizate cumpărătorului sau chiriașilor să fie făcute DUPĂ livrarea unui semnal sau a unei plăți în contul tranzacției de cumpărare sau închiriere.

"Dar daca legea include obligația proprietarilor de a furniza aceste informații cumpărătorilor sau chiriașilor în momentul în care aceștia decid să-și scoată proprietățile spre vânzare sau închiriere.

In acest fel, legea încearcă să corecteze acele cazuri în care cumpărătorii sau viitorii chiriași au livrat sume de bani „orbește”, și fără a fi furnizate informații esențiale despre proprietăți.. Acest lucru a dat naștere la situații complicate în care cumpărătorii, sau chiriașii, au descoperit vicii legale în proprietate, având deja livrate și în mâinile agenților și/sau vânzătorilor anumite sume de bani.

Prin urmare, se impune o modificare substanțială a procedurii în activitatea de cumpărare, vânzare și închiriere de bunuri imobiliare. Va fi necesar ca proprietarii sau vanzatorii, in momentul in care opteaza pentru decizia lor de a vinde sau inchiria imobilul, sa faca demersurile necesare obtinerii acestei documentatii, fie singuri, fie asistati de agenti imobiliari si/sau avocati. pentru a-i reprezenta în proces.

Certificatul de locuire sau licență de ocupare (CH)

Legea stabilește ca obligație din partea proprietarului să furnizeze Certificatul de locuire sau Licența de Ocupare ÎNAINTE cumpărătorul sau chiriașul efectuează orice tip de livrare pe seama prețului.

Din acest motiv, se confirma tendinta care in ultimii ani s-a practicat in procedura de vanzare ca proprietarul trebuie sa furnizeze Cumparatorului si/sau chiriasului Certificatul de Locuire sau Licenta de Ocupare.

Se pune atunci întrebarea acele case care nu au Certificat de Locuibilitate.

În aceste cazuri, pot apărea următoarele ipoteze:

• Că casa este în stare să obțină CH. În aceste cazuri, proprietarul trebuie să efectueze acțiunile corespunzătoare pentru obținerea acestui document, angajând serviciile tehnicienilor și avocaților necesari acestuia.
• Că casa nu este în stare să obțină CH. Pe piață sunt multe case care întâmpină dificultăți în obținerea CH sau Licența de Ocupație, în majoritatea cazurilor pentru că aceste case nu respectă reglementările urbanistice. În aceste cazuri, va fi necesar ca proprietarul să contacteze arhitecți și/sau avocați pentru a-i îndruma și a-i sfătui să studieze modalitățile de obținere a acestui document.

În aceste cazuri de lipsă a Certificatului de Locuibilitate trebuie să se țină seama de ceea ce Legea spune că este „Casa”.

Legea definește „o Casa de Locuinta" la fel de:

Clădire sau parte dintr-o clădire cu caracter privat și destinată locuirii și locuirii persoanelor, care îndeplinește condițiile minime de locuință impuse legal, putând avea acces la spațiile și serviciile comune ale imobilului în care se află, toate acestea. in conformitate cu legislatia aplicabila si cu amenajarea urbanistica si teritoriala. "

Cu alte cuvinte, stabilește că, pentru ca o construcție să devină „Locuință”, este nevoie

• Că este o „cladire” a unei zone private. Cu alte cuvinte, părțile din casă sau apartament care nu aparțin exclusiv casei, precum zonele comune sau care aparțin comunității de proprietari, nu pot fi considerate suprafețe construite sau utile.
• Că destinația construcției este aceea de „reședință” și „locuință”. În multe ocazii, nu găsim clădiri sau părți ale acestora care să fi fost construite ca „depozite”, „depozite agricole”, garaje, subsoluri nelocuibile, Prin urmare, ceea ce spune legea este că aceste părți sau construcții nu pot fi calculate ca suprafață construită a locuinței.
• Că îndeplinesc condițiile minime de locuință impuse legal. Prin urmare, se impune confirmarea din partea vânzătorului sau proprietarului că imobilul îndeplinește cerințele legale și condițiile de locuibilitate. Cel mai bun mod de a dovedi acest lucru va fi furnizarea unui Certificat de locuință sau a unei licențe de ocupare reînnoite și valabile.
• In conformitate cu legislatia aplicabila si cu amenajarea urbanistica si teritoriala. În câteva cuvinte, că casa respectă atât reglementările locale, cât și teritoriale de urbanism și construcții.

Obligația vânzătorului sau proprietarului de a furniza Certificatul de locuință sau Licența de ocupare reînnoită și în vigoare.

Această cerință clarifică confuzia care există de ani de zile pe piața imobiliară și care făcea referire la obligația proprietarului de a demonstra că vinde o proprietate locuibilă. De ani de zile, agenții și profesioniștii din sector au asistat la o confruntare cu proprietarii de proprietăți de vânzare care au refuzat literalmente să furnizeze documentele informative ale proprietății lor pentru a garanta legalitatea acestora cumpărătorilor. Printre acestea, și aproape că am spune că cea mai importantă, Certificatul de locuință sau Licența de Ocupare.

Opoziţia întreţinută de proprietari s-a bazat pe argumente astfel ca:

• „Cumpărătorul este cel care trebuie să obțină certificatul de locuință și nu eu”
• „M-am dus la Primărie și mi-au spus că nu ar trebui să reînnoiesc certificatul de locuință pentru că cumpărătorul este cel care trebuie să îl reînnoiască”
• Notarul mi-a spus că certificatul de locuință reînnoit nu este necesar pentru a vinde o proprietate

… și o listă lungă de argumente care au fost folosite pentru a evita cheltuiala și efortul de a obține acest tip de documentație, atât de esențială pentru a confirma legalitatea unui imobil față de cumpărător.

Această situație a dat naștere conflicte între proprietari, cumpărători, și toți acei profesioniști care participă la tranzacțiile de cumpărare, vânzare și închiriere în Spania.

Acum, cu această nouă Lege, se confirmă prin obligație legală că este vanzatorul or proprietar care trebuie să furnizeze acest document din primul moment în care decid să-și închirieze sau să-și vândă proprietatea.

Acest lucru va împiedica cumpărătorul să obțină CH după achiziție?

NU

Vânzătorul trebuie să furnizeze CH reînnoit pentru a confirma că proprietatea îndeplinește legile, dar, în funcție de normativul local cumpărătorului i se poate solicita să o renoveze și să o schimbe pe numele său dupa achizitie sa finalizeze schimbarea apei, electrice si altele (ca licenta de inchiriere turistica).

Informații despre locuințe protejate și informații urbane.

Ca și în cazul licenței de ocupare sau a certificatului de ocupare, pe piața imobiliară spaniolă a fost o practică obișnuită ca proprietarul să-și pună proprietatea spre vânzare sau închiriere cu o sumă totală. lipsa documentației și chiar a cunoașterii situației juridice și a planificării proprietății, lăsând căutarea și depistarea respectivei documentații în mâinile cumpărătorului sau chiriașului.

Această poziție a presupus, până la intrarea acestei legi, un motiv pentru insecuritate și incertitudine juridică operațiunilor de cumpărare și vânzare imobiliare din Spania.

Prin această nouă lege, vânzătorul este obligat să, în primul rând, efectuați o analiză și studiu juridic al casei înainte de a fi pus pe piață. Studiul juridic menționat presupune furnizarea de tot felul de informații care îl afectează și care se bazează pe următoarele:

• Casa este protejata sau are regim de protectie?
• Este afectat de orice tip de condiție sau limitare publică (Afectarea Coastelor, silvicultură, domeniul public, expropriere etc.?
• Pe ce tip de teren se afla proprietatea, intravilan, rustic, dezvoltabil?
• Casa a fost reformata?
• Care sunt limitele exacte și dimensiunea casei?
• Are vreun tip de limitare sau condiție urbană (infracțiune urbană, urbanizare semiconsolidată, locuințe în afara planificării?

Faptul că proprietarul obține sau este obligat să obțină aceste informații va oferi o mai mare siguranță în tranzacțiile imobiliare din Spania, și va permite să fie evitate disputele care au avut loc pe piața spaniolă cu privire la cine ar trebui să furnizeze aceste informații și, mai ales, dacă „a existat” sau era obligatoriu să le furnizeze și cine trebuie să o facă în conformitate cu prevederile lege.

Referire specială la informațiile care trebuie furnizate de către Administratorii de Proprietăți

Stabilește a șasea prevedere suplimentară:

3. Administratorii de proprietăți, în desfășurarea activității lor profesionale, trebuie să acționeze cu eficiență, diligență, responsabilitate profesională și independență, cu respectarea legislației în vigoare și a codurilor etice stabilite în sector, cu o atenție deosebită față de protecție. a drepturilor consumatorilor stabilite de comunitățile autonome și în prezenta lege.

Acest precept al legii ajunge să recunoască datoria administratorilor de proprietate de a proteja drepturile consumatorilor în temeiul prezentei legi. Ceea ce vine să spună este că, înțelegând ca „consumatori” cumpărătorii și viitorii chiriași ai proprietăților pe care le administrează, aceștia trebuie să își protejeze drepturile.

Informațiile despre proprietate conținute în comunitate prin legi și acorduri comunitare sunt esențiale pentru cumpărător pentru a obține aceste informații la timp.

Acest punct este foarte important în practica imobiliară spaniolă, deoarece de zeci de ani am întâlnit situații în care administratorii de proprietăți a împiedicat fluxul de informații către cumpărătorii de proprietăți, susținând că nu au fost autorizați să partajeze aceste informații. Acest comportament a generat a nivel ridicat de insecuritate în tranzacţiile imobiliare, întrucât cumpărătorul a fost obligat să intre într-o investiţie într-o casă despre care nu ştia dacă ar fi putut să ascundă probleme în mâinile proprietarilor şi administratorilor acestora.

Cu care, încă o dată, această lege vine să clarifice obligația impusă administratorilor de proprietăți de a furniza aceste informații importante pentru cumpărător și viitorul chiriaș.

Suprafata IBI – Taxa pe Imobile pentru proprietatile neocupate

În cazul proprietăților de uz rezidențial care sunt permanent neocupate, municipalitățile pot solicita o suprataxă a IBI de până la 50 la sută a sumei nete a impozitului.

În aceste scopuri, va fi considerată un proprietate neocupată. permanent neocupat , în mod continuu și fără motiv justificat, pe o perioadă mai mare de doi ani , în conformitate cu cerințele, mijloacele de probă și procedura stabilite prin ordonanța fiscală, și aparțin proprietarilor a patru sau mai multe proprietăți cu destinație rezidențială.

Suplimentul poate fi până la 100 la sută a sumei nete a impozitului atunci când perioada de vacanţă este mai mare de trei ani , și poate fi modulat în funcție de perioada de vacanță.

În plus, municipalitățile pot crește procentul de suprataxă corespunzător în conformitate cu cele menționate mai sus până la 50 de puncte procentuale suplimentare în cazul proprietăților aparținând proprietarilor de două sau mai multe proprietăți cu destinație rezidențială care sunt neocupate în aceeași zonă municipală.

 Suplimentul IBI afectează a doua reședință deținute de străini nerezidenți?

 Raspunsul este nu. Legea stabilește că, în cazul proprietăților de a doua reședință, termenul de vacanță va deveni PATRU ANI.

În orice caz, următoarele cauze va fi considerat justificat (adică nu va da naștere la considerarea proprietății neocupate și va evita suprataxa) :

• Transferul temporar din motive de muncă sau de formare a proprietarului
• Schimbarea adresei din motive de dependență sau de sănătate sau urgență socială
• Proprietăţi destinate a doua locuință de destinație cu maxim patru ani de post vacant continuu
• Proprietăți supuse acțiunilor de muncă sau de reabilitare, sau alte circumstanțe care fac imposibilă ocuparea efectivă a acestora
• folosirea și înstrăinarea acestuia sau că este un imobil ai cărui proprietari, în condițiile pieței, oferă spre vânzare, cu maximum un an în această situație, sau spre închiriere, cu maximum șase luni în această situație.
• În cazul proprietăților aflate în proprietatea unei Administrații Publice, se va considera cauză justificată și dacă imobilul face obiectul unei proceduri de vânzare sau se pune în funcțiune prin închiriere.

Suprataxa, care va fi ceruta de la contribuabilii acestui impozit, se va acumula la 31 decembrie și va fi decontate anual de primării, odată ce la acea dată s-a verificat vacanța imobilului, împreună cu actul administrativ prin care se declară.

Declarația municipală ca proprietate permanent neocupată va necesita audierea prealabilă a persoanei impozabile și acreditarea de către Consiliul Local a indicațiilor de post vacant, care urmează să fie reglementate în respectiva ordonanță, în cadrul cărora pot apărea cele referitoare la datele registrului municipal, precum și la consumul de servicii de furnizare.

Ceea ce își propune acest precept este pune pe piață case goale, evitându-se astfel speculațiile, care vor promova oferta de produse pe piața imobiliară.

 Un nou scenariu pentru agențiile imobiliare

Obligația de informare prealabilă solicitată proprietarilor și agenților imobiliari protejează cumpărătorul în calitate de consumator. Cu toate acestea, acesta reprezinta intr-adevar un risc pentru agentii imobiliari întrucât vor fi obligați să furnizeze informațiile proprietarului a proprietății înainte de a putea încheia tranzacția cu cumpărătorul sau chiriașul.

Acest tip de informare prealabilă poate duce la situații în care cumpărătorul ia legătura cu vânzătorul direct, crescând riscul ca tranzacția imobiliară să se încheie direct între aceștia, cu răutate evitarea plății pentru serviciile agenției.

Acesta este deja un fapt obișnuit și, din păcate, pe piața imobiliară, în care, de multe ori părțile, cu scopul de a economisi bani în tranzacțiile lor, ignoră munca bună depusă de agențiile imobiliare și anume contactarea cumpărătorilor și vânzătorilor în piaţă.

Sarcina esențială îndeplinită de agențiile imobiliare, atât de importantă pentru piața imobiliară, poate fi afectată de această obligație de a furniza informații prealabile despre imobil și proprietar, cumpărătorilor care pot fi tentat sa contacteze direct proprietarii pentru a evita plata comisioane sau taxe de la agentia imobiliara.

Cu care, va fi important și recomandat pentru agențiile imobiliare să revizuirea contractelor lor de mandat atât pentru proprietari, cât și pentru cumpărători sau viitori chiriași, pentru a să protejeze legal plata onorariilor lor profesionale, inclusiv, dacă este necesar, mare sancțiuni în caz de încălcare. pentru partile care isi incheie contractele direct si fara a trece prin bunul serviciu al agentiilor imobiliare .

În plus, va solicita agențiilor imobiliare să obțină autorizațiile necesare de la proprietari pentru a partaja informații private în conformitate cu cerințele personale. legea protecției datelor.

De aceea vor fi necesare progrese în profesionalizarea agentului imobiliar sector, care trebuie să aibă cu siguranță o specializare mai mare în sector, extinzându-și competențele dincolo de sarcina strict comercială de a contacta cumpărătorul și vânzătorul.

Fără îndoială, această nouă reglementare va spori profesionalismul agenților imobiliari.

TLACORP 2023