Cum se construiește o casă pe teren rustic în Spania – Teren neurbanizabil
Aspecte generale
Avocații TLA se ocupă de mai bine de 15 ani de tranzacții și cazuri de proprietăți în terenuri rustice pe tot teritoriul Spaniei. Din Catalonia (Tarragona și Barcelona), Regiunea Valencia (Castellón, Valencia și Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Valea Almanzora) și Malaga.
Ca urmare a experienței noastre vaste și a recunoașterii diferitelor normative regionale, am pregătit un ghid de urmat pentru cei care au intenția de a cumpăra un teren/un teren în zone rustic-camponale din Spania, cu proiectul de a construi o casă pe aceasta.
Dacă cumpărați un teren sau o proprietate în țară, cum ar fi o fermă (cortijo), este esențial să aflați dacă este amplasată într-un zona in care este permisa urbanizarea (în acest caz se numește „finca urbana” sau „suelo urbano”) sau acolo unde urbanizarea și dezvoltările rezidențiale nu sunt permise („finca rustica” sau „suelo rustico”).
Terenurile din Spania sunt clasificate în mai multe tipuri:
1. Pământul Uban – „Suelo urbano
Acesta este un teren în care este autorizat să construiască cu specificații determinate cuprinse în „Planurile de Dezvoltare” ale orașului, sau zonei (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), sau în zone specifice de urbanizare numite „Planuri parțiale” (Planes Parciales) Etc.
Acest teren obisnuieste sa aiba toate facilitatile si cerintele pentru a locui acolo in densitate mare a populatiei, cum ar fi sursa corespunzatoare de apa si electricitate, racordarea la reteaua de canalizare, parcuri si zone verzi, sport, invatamant, spitale etc.
Teren intravilan sau „Suelo Urbano” este cea pe care o găsim în orașe, sate, sau urbanizări și obișnuia să avem acces adecvat pe drumuri, cu trotuar, zone pietonale, străzi, zone comerciale, centre de sănătate, școli, spitale, sport etc.
2. Teren neurbanizabil – ” Suelo no UrbanizableMatei 22:21
„Fără urbanizabil” este un tip de teren unde nu este posibilă dezvoltarea niciunui teren industrial, rezidențial sau comercial, deoarece este destinat unor utilizări protejate determinate, în principal legate de pădure, agricultură și altele. Deci, în acest tip de teren, alte utilizări precum rezidențiale, industriale sau comerciale sunt foarte limitate, restricționate și nu întotdeauna permise.
În interiorul terenului „Neurbanizabil” găsim o clasificare pe subtipuri de teren, în funcție de utilizarea permisă, și de nivelul de protecție:
- Teren protejat (în spaniolă „Suelo No Urbanizable Protegido”): Acesta este un teren unde, din motive determinate (de obicei legate de natură, pădure, etc), construcțiile și alte tipuri de activități sunt limitate pentru a „proteja” o anumită valoare.
- Teren neprotejat (în spaniolă „Suelo No Urbanizable Comun”): Acesta este un teren în care utilizarea principală este agricolă și agricolă, și unde pot fi permise alte utilizări (ca rezidențiale, comerciale etc.), respectând condiții determinate.
Teren rustic” este numele care de obicei este adoptat la Suelo No Urbanizable Comun în Spania. Cu alte cuvinte: zonele in care nu se pot dezvolta urbanizari, care sunt destinate utilizarii agricole, sunt permise si alte utilizari precum constructii de proprietati rezidentiale, industrii, etc, cu respectarea intotdeauna normative si conditii determinate.
3.- Teren urbanizabil – “Suelo Urbanizabil":
Acesta este tipul de teren unde poate fi dezvoltat pe viitor cu urbanizări, zone comerciale, parcuri industriale etc. Deci, în cazul în care se aprobă un proiect de construcție public sau privat, atunci zona poate fi urbanizată.
Pasi de urmat pentru construirea unei case de locuit in teren rustic
Vorbesc acum despre „teren rustic”, acesta este un teren în care principala utilizare permisă este „agricol”, sau pentru a fi folosit de fermieri pentru a dezvolta o activitate agricolă.
Însă, în acest teren, în mod excepțional, este autorizată să construiască construcții noi cu destinație rezidențială. Aceste construcții trebuie să fie într-o densitate foarte mică de construcție, încercând să se evite crearea de zone construite de mare densitate care ar putea crea „urbanizări de fapt”.
Deci, este foarte comun să constati că numai atunci când terenul are o dimensiune minimă (5.000 m2, 10.000 m2, sau 20.000 m2 etc.), ești autorizat să construiești acolo o construcție, numită și „cortijo”, „vilă”, „ masía”, chalé”, „cabana”, „hacienda”, etc.
În zonele rurale sau rurale spaniole este destul de comun de găsit case construite pe parcele cu dimensiuni mai mici decât cele necesare pentru a avea drepturi de construire (case construite pe parcele cu mai puțin de 10.000 m2 de exemplu) Asta pentru că aceste clădiri au fost construite înainte de intrarea în vigoare a noilor reglementări, sau, pur și simplu, că au fost construite fără a respecta legile, deci, sunt considerate acum construcții”Fuera de Ordenación” (în afara normativului actual). Este cazul proprietăților construite cu mult timp în urmă, care acum nu îndeplinesc normativul actual. Astfel de proprietăți pot fi perfect legale acum, dar supuse unor restricții de utilizare (cel mai important este ca casa ante restul construcțiilor existente pe proprietate să fie respectate de către administrație, dar nu pot fi extinse, și nu este autorizat sa construiasca noi constructii pe acea parcela).
Deci, dacă intenția dvs. este să dezvoltați un proiect pentru construirea unei case în zone de „teren rustic”, ar trebui mai întâi să verificați în autoritatea legală (în principal Primăria, Consiliul = „Ayuntamiento”), care sunt specificațiile, cerințele și limitări, pe care le puteți construi acolo.
1. Primul pas: Pentru a confirma dacă proiectul poate fi dezvoltat
„Licența de construire” sau „Permisul de construire” sau „Licența de construcție” (Licencia de Construcciónsau Licencia de Edificaciónsau Licencia de Obra Mayor).
După cum am arătat mai înainte, dacă intenția dvs. este să dezvoltați un proiect într-una dintre zonele de „teren rustic”, ar trebui să verificați mai întâi cu autoritatea locală (în principal Primăria sau Consiliul = „Ayuntamiento”), sau, alternativ, consultarea și obținerea de sfaturi de avocati specialisti in constructii si in amenajari rustice.
Deci, înainte de a trece la pașii avansați ai procesului, este esențial să vă obțineți informații adecvate despre reglementările locale și limitările zonei, Şi posibilități de a dezvolta și executa proiectul dvs. La fel ca și în alte țări, autorizația pentru proiectul dumneavoastră va fi aprobată oficial atunci când obțineți „Licența de Construire” sau „Permisul de Construire” de la Primărie.
Deci, Primul Pas este să știi dacă normativul local autorizează construirea unei case pe acel teren.
Foarte important: alimentare cu apă și electricitate
După cum sa explicat mai sus, rețeaua de alimentare cu apă și electricitate, precum și serviciul de canalizare, sunt articole care sunt garantate cetățenilor care locuiesc în zonele urbane „suelo urbano”. Dar în terenul rustic este în afara zonelor urbane, și frecvent în afara punctelor principale de racordare la rețeaua de apă și electricitate.
De fapt, Primăria nu are nicio obligație de a furniza apă principală și energie electrică în terenurile rustice. Doar în urban. Așadar, este foarte important să studiezi cu atenție posibilitățile de a obține apă și electricitate pe parcela selectată.
De exemplu: Dacă în apropierea terenului există rețea de apă și energie electrică și se poate conecta atunci, nu există nicio problemă.
Dar uneori se întâmplă ca cel mai apropiat punct al racordului de electricitate sau apă este departe. Deci, înseamnă că, pentru a fi conectat, trebuie să plătești costuri mari și cheltuielile pentru a aduce alimentarea la proprietate.
Numai consultarea electricienilor și instalatorilor locali, sau constructori locali, veti avea informatiile necesare pentru a confirma posibilitatile de alimentare si racordari de apa si electricitate la respectivul teren.
Așa că trebuie să ții cont de acest lucru încă de la începutul procesului, înainte de a merge mai departe cu procesul de cumpărare.
Este întotdeauna posibil să obțineți apă dintr-un rezervor de depozit intern instalat la proprietate și din spaniolul tipic „POZOS” = PUTANȚE DE APĂ. În același mod, este posibil să obțineți electricitate din panouri solare, sau „energie eolică” eolică. Însă, nu întotdeauna astfel de provizii sunt autorizate de către primăriile locale să dea autorizație de construire. Deci, aceste informații trebuie luate în considerare în primele etape ale procesului de achiziție/construcție.
Așadar, vă sfătuim ca înainte de a CUMPĂRĂ terenul, sau pentru a lua orice decizie cu privire la tranzacție, rețineți că aveți a STUDIU PRELIMINAR AL PROIECTULUI consultarea cu avocații locali, arhitecții, constructorii sau personalul tehnic de construcții din cadrul Direcției de construcții a Primăriei (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Acest lucru va face investiția mai sigură pentru că, până la urmă, veți avea o idee concretă și veți recunoaște condițiile și limitările de a construi în respectivul teren, înainte de a trece la cumpărarea terenului. Este mai mult decât recomandabil să faci un studiu de către un avocat expert in constructii și, dacă este posibil, consultarea arhitectului care va dezvolta proiectul și construcția.
De asemenea, în acel studiu premilinar cereți avocatului dumneavoastră să vă confirme nu doar drepturile de construire specifice pe teren, ci și să descopere ce alte amenajări sunt planificate pe acea zonă, de exemplu drumuri noi, autostrăzi, linie de tren, parcuri industriale, zone comerciale, sau chiar o urbanizare.
Aceste informații pot fi obținute de la avocatul dumneavoastră cu ședințe la Primărie, studiind normativul local și, de asemenea, de la Primărie cu un document denumit „CÉDULA URBANÍSTICA”.
Odată ce cunoașteți exact tipul de clădire autorizat a fi construit pe acel teren, atunci trebuie să contractați serviciile unui arhitect pentru a dezvolta PROIECT DE CONSTRUCȚIE, Sau PROIECT DE CONSTRUIRE.
În proiectul de construcție, arhitectul dumneavoastră trebuie să vă adapteze ideile și preferințele la reglementările specifice de la Primărie din acea zonă. Așadar, arhitectul dumneavoastră vă va ghida pe tot parcursul acestui proces, informându-vă despre diferitele posibilități de a vă transforma „casa ideală” într-o construcție care să respecte reglementările zonei.
Cel mai important lucru este să ai fiecare detaliu specificat de arhitectul tău. Puneți arhitectului dvs. să parcurgă planurile cât mai detaliat puteți suporta. Încercați să vizualizați care vor fi priveliștile de la diferite ferestre și ce dimensiuni de paturi pot suporta camerele etc.
Cu cuvinte simple: Încearcă să obții de la arhitectul tău cât mai multe informații despre cum va fi casa finală. Încercați să mobilați și să locuiți în casă cât este încă pe hârtie. Este posibil să nu vă aflați la fața locului pentru a prinde lucruri care v-ar putea enerva în anii următori, cum ar fi o fereastră decentrată într-un dormitor sau luminatoare care nu sunt exact deasupra chiuvetelor din baie.
Odată ce proiectul este finalizat, atunci arhitectul dvs. trebuie să fie prezent la proiectul de clădire la Primăria locală la Departamentul de construcții („Departamentul de Urbanismo” sau „Concejalía de Urbanismo”). Odată cu aplicarea Licenței de Construire, trebuie să plătiți o taxă municipală, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, care se aplică tuturor dezvoltărilor care au nevoie de licență de construire (indiferent dacă este solicitată/acordată sau nu). Această taxă poate varia de la 2% la 4% din costul construcției, în funcție de Primăria din zona dumneavoastră.
Apoi, vor studia cât de potrivit este proiectul dumneavoastră la condițiile sau limitările specifice din zonă.
Dacă proiectul dvs. îndeplinește normele și îndeplinește reglementările și cerințele pentru a construi în acea zonă, atunci ei vă vor autoriza să construiți acolo cu "Licență de construcție"Sau"Autorizatie de constructie”, așa că veți avea dreptul să construiți acolo exact aceeași proprietate cu cea prezentată Primăriei cu proiectul.
2.- A doua etapă: Procesul de construcție
Te rog, faceți clic mai jos pentru a obține informații detaliate despre procesul de construcție, când ați decis să vă dezvoltați proiectul de construcție în Spania.
Procesul de construcție atunci când construiești o casă în Spania pentru tine
