[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]În cazul în care ați decis să cumpărați sau să vindeți o proprietate în Spania, vă rugăm să acordați atenție următoarelor informații:

1.- VERIFICAȚI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII DOCUMENTELE PROPRIETĂȚII

CUM ESTE ÎNREGISTRAT ȘI DESCRIS PROPRIETATEA PE ACTELE DE PROPRIETATE: Verificați în actele de proprietate dacă proprietatea este descrisă și înregistrată corespunzător. Actele de proprietate trebuie să detalieze a descriere perfecta de dimensiunea, bordurile și restul elementelor de construcție existente pe proprietate.

Este destul de comun să constatăm că proprietățile care au fost deținute de diferiți proprietari de mulți ani, au fost modificate/extinse în dimensiuni și/sau dependențe (camere noi, închiderea pridvorului sau a terasei, garaj, piscine etc.).

Dacă suprafața actuală a construcțiilor existente nu face să coincidă cu descrierea din acte, atunci, trebuie să cunoaștem motivul acestei discrepanțe! . În multe ocazii, există procese care pot fi luate pentru a corecta aceste discrepanțe și modalități de a le rezolva. Dar, în alte cazuri, acele diferențe arată o problemă legală care afectează proprietatea pe care trebuie să o cunoști pentru a fi confirmată încă din primii pași ai procesului de cumpărare/vânzare.

---

   Un exemplu: O casă cu o suprafață de 120 m2 cu o piscină de 50 m2 și un garaj transformat în „casă de oaspeți”. In acte casa apare doar ca 120 m2, dar nu piscina, iar garajul este un „garaj” nu o „casă de oaspeți”.

   Consecinţă: Actele trebuie actualizate și cumpărătorul trebuie informat că „casa de oaspeți” este considerată legal drept „garaj”.

  NOTĂ: Nu luăm în considerare „descrierea internă” a casei (număr de camere, toaletă etc.), ceea ce luăm în considerare este „dimensiunea construită” (în spaniolă, „superficie construída”). Nu sunt necesare acte care să arate descrierea exactă sau distribuția fiecărei dependențe interne în interiorul casei. Dacă ați modificat interiorul proprietății prin schimbarea pereților interiori, atunci nu va fi necesară actualizarea actelor, este suficient doar să „declarați” noua distribuție internă la finalizarea vânzării.

adică: Actele arată că există „4” dormitoare și le-ai convertit în „2”. În acest caz nu este necesară actualizarea actelor. În calitate de proprietar, sunteți liber să modificați/reformați dependențele interne din interiorul proprietății (obținând întotdeauna licența de reformă corespunzătoare).

---

PROPRIETATE ÎN CATASTRO (cunoscută și sub denumirea de „SUMA” sau „IBI”, sau „IMPOSTA CONSILIULUI”): La fel ca si in acte, imobilul trebuie inscris in “Catastro” cu dimensiunea si suprafata exacta si actuala.

În fiecare an, facturile Catastro – „Taxa Consiliului” (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) arată dimensiunea proprietății folosind înregistrările Catastro. Dimensiunea construcțiilor luate în considerare în acest proiect de lege este foarte importantă, deoarece este utilizată pentru a face calculul anual „IBI” sau „Impozit de Consiliu”. Deci, este esențial să verificați dacă înregistrările Catastro arată dimensiunea corectă și actualizată a construcției existente pe proprietate, inclusiv orice modificări sau extinderi care au fost făcute.

Așadar, vă rugăm să rețineți că „Oficiul Catastro” calculează Taxa de Consiliu în raport cu dimensiunea construcțiilor, ținând cont de fiecare componentă a construcției precum casa, piscina, garajul etc.

Deci, în cazul în care proprietatea a fost modificată cu extensii etc., acest lucru trebuie considerat și verificat ca o parte esențială a procesului de tranzacționare a proprietății.

---

   An exemplu: La dobandirea proprietatii constructiile existente au facut in total 120 m2, pentru o casa. Așa s-a arătat și în acte și în proiectul de lege Catastro (IBI) . Din acest motiv facturile Catastro (IBI) au fost de 300 EUR.

Câțiva ani mai târziu, proprietarul a construit o piscină de 50 m2 și un garaj de 40 m2. În cazul în care proprietarul nu a declarat aceste noi elemente de construcție la Catastro, facturile Catastro -IBI sunt subplătite. Motivul este, așa cum este explicat în această secțiune, facturile Catastro sunt calculate luând în considerare dimensiunea construcțiilor (în termeni de „dimensiune construită mai mare” = „taxă mai mare”). Deci, probabil, dacă proprietarul ar fi declarat aceste elemente, factura IBI ar fi mai mare de 300 EUR. Deci, în cazul în care cumpărătorul nu se ocupă de acest punct și sortează în timpul procesului de cumpărare, el ar putea fi responsabil față de Catastro de aceste construcții nedeclarate în cazul inspecțiilor Catastro.

---

2.- ALTE DOCUMENTE DE CONFIRMARE A LEGALITATII PROPRIETATII:

De obicei, pentru a confirma situația juridică a unei proprietăți, este necesar să obțineți următoarele documente:

• Titluri de proprietate asupra proprietății: pentru a confirma modul în care a fost cumpărată proprietatea, frontierele legale și taxele/datoriile legale care ar putea afecta proprietatea
• Catastro (factura de impozit IBI-Consiliu)
• Facturi la utilitati: apa, electricitate, gaz
• Certificat de performanță energetică: Pentru a confirma nivelul consumului de energie din clădire
• Certificatul comunității de proprietari: pentru a dovedi că proprietarii actuali sunt la curent cu taxele comunitare
• etc,

Studiul documentelor de mai sus este standardizat în Spania de către agenți și avocați.

Însă, așa cum se specifică în construcții și în domeniul imobiliar, compania noastră pune un accent deosebit în studiul și luarea în considerare a altor documente, care nu sunt întotdeauna luate în considerare de alți profesioniști care nu sunt atât de specializați în construcții precum TLA.

• Certificat de locuire/Licență de ocupație/Licență de ocupație (CH/LO): Acest document se obtine de la Primarie la finalizarea lucrarilor de constructie, pentru a se confirma ca proprietatea indeplineste conditiile legale de locuire. Acest document este necesar și pentru a conecta apă și electricitate la proprietate și pentru a face modificările contractelor de apă și electricitate pe numele dvs.

Obținerea acestui certificat este „obligatorie” atunci când vindeți/cumpărați proprietăți în Spania?:

Depinde de tipul proprietății: În proprietățile „Noi”, constructorul are obligația de a furniza acest document cumpărătorului la finalizarea procesului de vânzare.

Dar, vă rugăm să rețineți că în „Revânzări”, nu există nicio lege care obligă vânzătorul să furnizeze acest document la finalizarea vânzării. Legile spaniole spun că, „cumpărătorul” este cel care trebuie să obțină acest document după finalizare, pentru a proceda la schimbarea denumirilor de apă și electricitate.

În acest moment trebuie să spunem că administrația ar putea refuza să dea CH-ul cumpărătorului după finalizare, în cazul în care imobilul a suferit lucrări neautorizate etc de la proprietarul anterior. Așadar, dacă imobilul nu se află în condiții legale perfecte, ar putea exista riscul de a nu obține aprobarea acestui document după finalizare. Iar acest lucru l-ar putea lăsa pe cumpărător într-o situație foarte complicată, întrucât ar putea avea atunci probleme să obțină contractele de utilități pe numele său.

Un punct foarte important aici este că existența sau valabilitatea CH nu este arătată în acte!. Așadar, avocatul dumneavoastră trebuie să inspecteze această problemă cu atenție folosindu-și expertiza și experiența pentru a confirma un document atât de important ca acesta.  

Din concluzie, acest certificat este ESENŢIAL până la vânzarea proprietății, iar confirmarea acesteia trebuie verificată încă de la începutul procesului de cumpărare/vânzare.

• Certificat de non-infracție (CNUI): Acesta este un certificat eliberat de Primărie prin care se confirmă că nu există amenzi pentru construcție, nici alte infracțiuni sau ordine de demolare care afectează proprietatea. Acest certificat confirmă dacă proprietatea este supusă la orice fel de sancțiuni de construcție, cum ar fi ordine de demolare etc. Dacă proprietatea a fost construită sau extinsă fără licența de construire corespunzătoare, administrația spaniolă poate avea drepturi de a acționa împotriva acelei clădiri. Dar aceste drepturi ale administrației au o limită în timp. Aceste drepturi expiră în 15 ani de la terminarea lucrărilor de la proprietate sau de la oricare dintre eventualele extinderi efectuate acolo. Obținerea acestui document este recomandată în special la cumpărarea de „vile”, sau „semidecomandate”, sau la cumpărarea de proprietăți. in teren rustic.

 

• Cedula Urbanistica: Acesta este un document obținut de la Primărie care confirmă diferite aspecte ale proprietății, precum:
  • Considerarea „urbanistică” a parcelei și a zonei. De exemplu, dacă terenul este considerat „rustic”, sau „urbanizabil”, sau „protejat”, sau afectat de domeniul public etc.
  • Dacă urbanizarea zonei a fost finalizată sau dacă mai sunt de finalizat alte zone sau infrastructură de urbanizare
  • „Drepturile de construire” exacte ale parcelei (maximum de construcție/construcție permis în parcelă) etc.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]