CONSTRUCȚIE DE CASE PE TEREN RUSTIC ÎN ANDALUSIA – actualizat 2023

Poti construi locuinte rezidentiale pe teren rustic in Andaluzia?

Raspunsul este da.

Legislația andaluză permite construirea de locuințe de locuit pe teren rustic și o face prin cifra numită „acțiuni extraordinare pe teren rustic”. Acest regulament se bazează pe Decretul 550/2022, din 29 noiembrie, prin care se aprobă Regulamentul general al Legii 7/2021, din 1 decembrie, de promovare a durabilității teritoriului Andaluziei - Click aici pentru a vedea .

Acest regulament permite construirea de case pe teren rural în Andaluzia. Pentru aceasta, activitatea de construcție a acestui tip de locuințe le încadrează în ceea ce ea numește „acțiuni extraordinare” pe teren rustic.

Ce sunt „acțiuni extraordinare pe teren rustic”? Articolul 30

Acestea sunt acțiuni ale interes public și social acea contribuie la planificarea și dezvoltarea mediului rural, sau care trebuie să fie amplasate pe acest tip de teren deoarece amplasarea acestuia pe teren intravilan este incompatibilă.

În conformitate cu articolul 22.2 din Lege, acțiunile extraordinare pot avea ca scop realizarea de dotări, precum și acțiuni industriale, terțiare sau utilizări turistice si orice alta care trebuie implementata in acest tip de teren, inclusiv lucrari, constructii, cladiri, drumuri, infrastructuri si servicii tehnice necesare dezvoltarii acestuia.

Ar putea fi luate în considerare atunci construcțiile rezidențiale pe teren rustic?

În conformitate cu prevederile aceluiași articol, clădirile destinate utilizării rezidenţiale pot fi autorizate în comun, şi trebuie garantată proporționalitatea și legătura dintre acestea și acțiunile extraordinare.

Acestea sunt condițiile și cerințele:

1. În general, o locuinţă poate fi autorizată prin acţiune atunci când este necesar pentru dezvoltarea sa economică și este justificat de funcții de supraveghere, asistență, conducere sau control. În mod excepțional, poate fi autorizat un număr mai mare pentru acțiuni care motivează o nevoie diferită și respectă, de asemenea, următoarele condiții.
2. Că casa și acțiunea extraordinară au loc pe aceeași proprietate .
3. Că execuția casei presupune o investiție viabilă economic și amortizabilă într-un termen determinat în raport cu veniturile pe care le generează acţiunea.
4. Să se mențină legătura dintre locuință și acțiunea extraordinară . În aceste scopuri se vor aplica condițiile stabilite la articolul 29.3 și 4 5. Atunci când reglementările sectoriale aplicabile stabilesc cerințe care condiționează implementarea acțiunii extraordinare, respectarea acestora trebuie să fie acreditată în procesul de autorizare prealabilă.

Se pot construi case rustice unifamiliale nelegate de actiunile extraordinare?

Raspunsul este DA.

În conformitate cu articolul 22.2 din Lege, locuințele unifamiliale izolate pot fi autorizate pe terenuri rurale nelegate de acțiuni ordinare sau extraordinare, cu condiţia ca acestea să nu conducă la formarea de noi aşezări în conformitate cu prevederile art. 24 sau împiedică desfăşurarea normală a utilizărilor obişnuite ale terenului rustic.

Locuințele vor necesita autorizatie inainte de licenta , în conformitate cu articolul 32, și trebuie să respecte, de asemenea, următorii parametri și condiții:

1. Nu va fi admisă mai mult de o locuință unifamilială izolată pe parcelă sau compartimentări orizontale, cu excepția celor cu tipologie cortijo, hacienda sau similară, finalizate anterior intrării în vigoare a Legii 19/1975, din 2 mai. , care dovedesc existenţa de la acea dată a unei folosinţe multifamiliale.
2. Parcela trebuie sa aiba o suprafata minima de 2.5 hectare si permit trasarea unui cerc cu raza de 50 de metri in interior. Zona minimă când Terenul este situat pe teren forestier va fi de 5 hectare .
3. Casa trebuie să fie situată la a distanță mai mare de 100 de metri față de orice altă clădire cu destinație rezidențială .
4. Suprafața ocupată de clădire destinat locuințelor nu trebuie să depășească un procent din parcelă . În restul suprafeței, arborii, topografia și condițiile naturale ale terenului vor fi menținute în mod esențial, cu excepția cazului în care alterarea lor este necesară pentru realizarea acțiunilor obișnuite.
5. Suprafața de ocupare a terenului din construcții, prin defrișare sau terasament, necesară executării imobilului, nu va depăși treizeci la sută din suprafaţa pe care o ocupă.
6. Suprafața maximă construibilă nu va depăși unu la sută din suprafața proprietății, iar înălțimea maximă va fi de două etaje , socotindu-le în conformitate cu prevederile instrumentelor de urbanism.
7. Imobilul va avea conditiile tipologice ale unei locuinte unifamiliale izolate, trebuind sa respecte a distanta minima de 25 de metri pana la limitele parcelei .
8. Serviciile de bază cerute de locuință trebuie garantate în mod independent și de preferință prin instalații de autoconsum cu surse regenerabile de energie. În mod excepțional, alimentarea va fi permisă prin rețelele de infrastructură atunci când acestea au autorizația sectorială corespunzătoare și pentru aceasta sunt necesare doar lucrările de racordare.
9.  Clădirea va fi amplasată în afara zonelor inundabile iar cand se desfasoara pe teren forestier, conditiile de siguranta a populatiei trebuie sa fie garantate in caz de incendiu si sa respecte conditiile stabilite in legislatia silvica.

Necesitatea audierii prealabile a vecinilor vecini

Decretul stabilește că desfășurarea unor acțiuni extraordinare și, printre acestea, construcția de locuințe de locuit pe teren rural, nu poate împiedica desfășurarea unor acțiuni „obișnuite” pe acest teren. Acțiunile „obișnuite” pe terenul rural sunt cele agricole, zootehnice, silvice etc. ale zonei, în special în vecinătate și învecinate.

În acest scop, articolul 22 stabilește o procedură prin care, pentru aprobarea proiectelor de construcție de locuințe în zonă, rezidenții vecini vor solicita o AUDIERE PREALABILĂ pentru a-și putea exercita drepturile în cazul în care o astfel de construcție împiedică sau limitează desfășurarea normală. a activităților lor obișnuite.

Care este procedura de obținere a autorizației de construire a locuințelor rustice? – AUTORIZARE ANTERIOARĂ A CONSILIULUI ORAȘ.

În cadrul procesului de aprobare a acțiunilor extraordinare, pe lângă Autorizarea Prealabilă a zonelor adiacente, va fi necesară și o autorizație din partea Consiliului Local, care va fi anterioară acordării licenței.

În acest sens, articolul 32 include Procedura de autorizare a actiunilor extraordinare . Același precept stabilește că, pentru a limita acțiunile extraordinare, an este necesară autorizarea primăriei înainte de eliberarea licenței care califică terenul pe care intenționează să se stabilească și că alternativ:

• a) Declara actiunea lui „ interes public sau social ”, în cazurile articolului 30.2.b).
• b) Recunoaște-i incompatibilitate cu mediul urban , în cazurile articolului 30.3.
• c) Autorizați implementarea unei locuințe fără legătură , în conformitate cu articolul 31.

Articolul în sine enumeră procedurile care trebuie urmate pentru obţinerea autorizaţiei prealabile de la Consiliul Local :

• a) Solicitare din partea persoanei sau entității promotoare însoțită de Proiectul de Acțiune, în conformitate cu articolul 33. În cazul în care cererea nu întrunește cerințele, solicitantul va fi obligat să remedieze lipsa sau să însoțească documentele obligatorii în termen de zece zile, cu un indicație că dacă nu faceți acest lucru, cererea dumneavoastră va fi considerată retrasă, după o rezoluție prin care o declară astfel
• b) Odată cu admiterea spre prelucrare a cererii, în urma unui raport tehnic și juridic, Proiectul de Acțiune va fi supus informației publice pe o perioadă de cel puțin o lună, în conformitate cu prevederile art.

Concomitent, și pentru aceeași perioadă, se va ține o audiere pentru Administrațiile Publice care protejează interesele publice afectate și titularii dreptului de proprietate asupra terenurilor adiacente care ar putea fi afectate de acțiune, conform datelor care figurează în certificări. . cadastrală și Cartea Funciară solicitate în acest scop.

• c) Atunci când acţiunea afectează sau are o incidenţă supralocală în conformitate cu prevederile art. 71, în cadrul procesului de informare publică se va solicita un raport cu caracter obligatoriu asupra Proiectului de Acţiune de la Direcţia responsabilă cu amenajarea teritoriului, care va fi eliberat în termen de două ori. luni, în condițiile prevăzute la articolul 72.
• d) Rezolvarea procedurii, de aprobare sau respingere a Proiectului de Actiune, corespunde organului municipal competent pentru aprobarea definitiva a instrumentelor de urbanism, in conformitate cu prevederile legislatiei administratiei publice locale.
• e) Acordul corespunzător va fi publicat în Monitorul Oficial al Provinciei și pe site-ul Consiliului Local, unde va fi publicat și Proiectul de Acțiune aprobat.

TERMEN DE RĂSPUNS: 6 LUNI ȘI TĂCERE NEGATIVE.- După perioada de șase luni de la intrarea cererii în Registrul electronic al organului competent pentru prelucrarea acesteia fără notificarea celui interesat a soluționării procedurii, se va înțelege ca a refuzat autorizația .

AUTORIZAREA PREALABILĂ POATE FI CERERE ÎMPREUNĂ CU CEREREA LICENȚEI DE LUCRĂRI

Persoana sau entitatea care promovează acțiunea poate solicita prelucrarea în comun a autorizației prealabile și a autorizației de construire, și trebuie să prezinte împreună cu cererea Proiectul de acțiune și proiectul de construcție aferent.

Cum este procesat Proiectul de Acțiune Extraordinară?

Articolul 33 din Decretul 2022 stabilește în acest sens că Proiectul de acțiune pentru implementarea unei acțiuni extraordinare va conține următoarele determinări:

1. Identificarea Administrației Publice, entității sau persoanei care promovează acțiunea.
2. Descrierea detaliată a acțiunii, care va include:

• a) Situația, amplasarea și delimitarea terenurilor care fac obiectul calificării.
• b) Caracterizarea fizică şi juridică a terenului.
• c) Caracteristicile socioeconomice ale acţiunii.
• d) Caracteristicile clădirilor, construcțiilor, lucrărilor, drumurilor, infrastructurilor și serviciilor tehnice necesare dezvoltării acestora, inclusiv cele exterioare necesare bunei funcționari a activității și ale construcțiilor, infrastructurilor și serviciilor publice existente în aria sa teritorială de incidență. .
• e) Justificarea, după caz, a condițiilor de realizare a unei clădiri de locuit, în conformitate cu articolul 30.4.
• f) Termenul de începere și finalizare a lucrărilor cu determinarea, după caz, a fazelor în care se împarte execuția.

Justificarea, rațiunea și definirea, în funcție de caracteristicile acțiunii, a următoarelor extreme:

• a) Interes public sau social sau incompatibilitate de a amplasa actiunea pe teren intravilan, dupa caz, in conformitate cu art. 30.
• b) Originea sau necesitatea implementării pe teren rural și justificarea amplasamentului specific propus.
• c) Compatibilitatea actiunii cu regimul funciar rural si cu amenajarea teritoriala si urbanistica de aplicare.
• d) Justificarea conformarii cu reglementarile sectoriale afectate, insotita de documentatia ceruta de aceasta.
• e) Respectarea măsurilor de prevenire a formării de noi aşezări.
• f) Analiza incidenței teritoriale, peisagistice și de mediu și definirea măsurilor corective pentru impacturile care ar putea fi generate.
• g) Viabilitatea economico-financiară a acţiunii.
• h) Dacă este cazul, durata calificării urbanistice a terenului.

Care sunt obligatiile asumate de promotorul activitatii extraordinare (in cazul de fata, constructii)?

Articolul 33, la pct. 4, enumeră în mod expres obligațiile asumate de promotorul activității și care sunt următoarele:

• a) Cele corespunzătoare îndatoririlor legale ale regimului funciar rural.
• b) Angajamentul de a menține legătura dintre clădiri și utilizările rustice ale terenului care justifică autorizarea acestora și să readucă terenul în starea sa naturală în cazurile prevăzute de Regulament.
• c) Plata prestaţie compensatorie pe teren rural , în conformitate cu articolul 22.5 din Lege.
• d) Cerere de licență de urbanism , în conformitate cu Proiectul de Acțiune aprobat, în termen de maximum un an de la soluționarea procedurii de autorizare prealabilă.

expirarea termenului menționat va determina expirarea autorizației , care se va declara după audierea celui interesat.

Prin urmare, după cum putem vedea , cel interesat are la dispoziție UN AN de la acordarea autorizaţiei prealabile de a solicita licenţa de construire. Deși, după cum am văzut în articolele de lege, este permisă prezentarea în comun a cererii de audiere prealabilă și a licenței de construire.

Autorizația de desfășurare a activității de construcții este supusă unui termen?

Articolul 34 reglementează durata calificării terenului după cum urmează:

– În general, termenul este nelimitat. Cu alte cuvinte, odată ce s-au acordat autorizația și licența prealabilă, calificarea terenului pentru desfășurarea activității de construcții nu este supusă unui termen.

– Totuși, și acest lucru este important, reglementările stabilesc că în situația în care activitățile ce urmează a fi desfășurate încetează pe o perioadă neîntreruptă de CINCI ANI la rând, se va duce la pierderea valabilității autorizației.

Adică dacă imobilul este abandonat, sau folosirea acestuia a încetat pe o perioadă neîntreruptă de cel puțin 5 ani, în acest caz, administrația va revoca autorizația, iar terenul trebuie să revină la starea inițială, ceea ce va însemna demolarea clădiri construite.

– Acțiuni extraordinare care autorizează utilizări sau activități cu durată limitată în timp, cele care necesită concesiune administrativă pe teren din domeniul public și cele care sunt autorizate pe terenuri cuprinse în zone de transformare prevăzute în instrumentele de urbanism și teritoriu.

Autorizarea în aceste cazuri va stabili termenul de calificare ținând cont de timpul esențial pentru amortizarea investiției și, după caz, de termenul concesiunii administrative corespunzătoare, prevăzând posibilitatea reînnoirii acesteia la cererea cel interesat, înainte de finalizarea acestuia.

Expirarea termenului va duce la pierderea valabilității autorizației, obligând entitățile și promotorii sau cei care se subrogă în obligațiile lor să readucă terenul în starea sa naturală fără drept de despăgubire.

Condițiile de mai sus vor fi consemnate în licența care autorizează executarea acțiunii și în Registrul Proprietății, în conformitate cu prevederile legislației ipotecare.

Plata compensatorie

Proiectul de construcție a unei case rustice este considerat a face o folosință „extraordinară” a terenului, iar din acest motiv reglementările consideră că această activitate trebuie să fie supusă plății despagubirilor, pe lângă plata taxelor și impozitelor derivate. a acordarii autorizatiei de lucrari.

Articolul 35 este cel care cuprinde termenii și condițiile plata compensatorie :

• Este un beneficiu cu caracter nefiscal
• Plata este administrat si facut la municipalitate
• Suma respectivă va fi alocată Patrimoniului Funciar Municipal
• Suma este zece la sută (10%) din bugetul material de execuție al lucrărilor să se efectueze, cu excepția costului aferent mașinilor și utilajelor, fără a aduce atingere reducerilor care se pot efectua asupra acestuia în conformitate cu prevederile Ordonanțelor municipale.
• Cu toate acestea, suma în cazul casele unifamiliale vor fi, în orice caz, cincisprezece la sută. (15%).
• Acțiunile din clădirile existente care nu presupun schimbarea destinației nu vor fi supuse plății compensatorii .

Legea stabilește că cuantumul plății compensatorii pentru acțiuni extraordinare poate fi redus în ordonanțe municipale în conformitate cu următoarele criterii, care pot fi cumulate:

• a) Volumul investiţiilor pentru implementarea utilizărilor productive.
• b) Impactul acţiunii asupra economiei locale şi a ocupării forţei de muncă.
• c) Contribuția la protecția patrimoniului istoric și a mediului.
• d) Încorporarea instalaţiilor energetice din surse regenerabile.
• e) Măsuri suplimentare celor strict necesare pentru integrarea mediului și peisagistic a acțiunii.

Există obligația de a plăti plata compensatorie atunci când se realizează extinderi ale clădirilor construite legal?

Raspunsul este da.

Reglementările stabilesc că cuantumul beneficiului compensatoriu în acțiuni de construcție, constând în extinderea unui imobil legal, se va calcula ținând cont exclusiv de bugetul pentru execuția materială a lucrărilor de extindere și se va acumula fără a aduce atingere necesității procesării. o nouă autorizație prealabilă în conformitate cu articolul 25.3.

Adică, extinderea locuințelor rustice construite legal va necesita:

• Autorizare prealabilă alăturată
• Autorizație prealabilă de la Consiliul Local
• Plata indemnizatiei compensatorii pentru 10 sau 15% din bugetul lucrarii.

ACȚIUNI CONSTRUCTIVE ASUPRA HABITATULUI RURAL DISSEMINAT

Ce se înțelege prin „habitat rural diseminat”?

Articolul 23 din lege stabilește că, în conformitate cu articolul 14.2 din Lege, domeniile de habitat rural diseminat constituie o zonă teritorială pe care a ansamblu de clădiri fără structură urbană şi legate în originea lor de activitatea agricolă şi zootehnică sunt situate. mediul rural, ale cărui caracteristici trebuie păstrate.

Habitatul rural diseminat constituie a aşezare cu caracter extraurban pe teren rustic si pentru pastrarea acestor caracteristici, instrumentele de amenajare nu pot delimita suprafete, nici nu pot propune o amenajare a acestora, ceea ce presupune o densitate mai mare de trei locuinte la hectar. .

Ce tip de spectacole sunt permise în „habitatul rural diseminat”?

Potrivit articolului 36, acțiunile care se pot desfășura asupra habitatului rural diseminat sunt:

1. În zonele delimitate ca habitat rural diseminate prin instrumentele de urbanism general sau prin planuri speciale se pot desfășura acțiuni de urbanism care contribuie la conservarea, întreținerea și îmbunătățirea acestuia și care sunt compatibile cu regimul de protecție al categoriei de sol rustic. unde sunt situate.

Acest lucru se va realiza prin instrumente de reglementare urbană numite „Planuri speciale”.

2. Proprietarii terenurilor și clădirilor cuprinse în aceste zone au obligația de a plăti pentru obținerea terenului destinat dotărilor publice și lucrările de îmbunătățire a infrastructurilor și serviciilor prevăzute în instrumentul de urbanism care le dispune.
3. Planurile speciale care vor reglementa actiunile ce se pot desfasura in aceste „zone diseminate” vor stabili, pe langa conditiile de urbanizare, infrastructuri etc., necesare desfasurarii acestor actiuni in conditiile legii, si conditiile de constructie. a locuintelor din zona.

Și, pentru aceasta, construcțiile noi trebuie să respecte următoarele condiții:

1. a) Caracteristicile tipologice, estetice și constructive vor fi în concordanță cu peisajul rural și construcțiile tradiționale ale așezării.
2. b) Se vor păstra valorile tradiționale, prioritizarea acțiunilor de reabilitare, renovare și regenerare a clădirilor existente.
3. c) În general, cel înălțimea maximă de clădiri vor fi doua etaje .
4. d) Oo casă nouă pe teren va fi construită și cea suprafata maxima construibila va fi media pentru zona.
5. e) Nu vor fi autorizate atunci când implementarea lor presupune depășirea densității stabilite la articolul 23.3.

Ce utilizări pot fi făcute și sunt permise în „habitate rurale diseminate”?

Articolul 39 stabilește că utilizările admisibile în habitatul rural diseminat, în general, vor fi următoarele:

1. a) Utilizare rezidentiala cu tipologii tipice terenului rustic.
2. b) Utilizarea necesară a facilităţilor.
3. c) Utilizari obisnuite ale terenului rural care nu altereaza caracteristicile zonei.
4. d) Utilizări terţiare complementare utilizării rezidenţiale.
5. e) Utilizări turistice în clădirile existente.

Ce utilizări sunt interzise?

Articolul 40.

• a) Clădiri, tipologii și utilizări caracteristice ale terenului intravilan.
• b) Subdiviziuni si actiuni care altereaza morfologia nucleului.
• c) Lucrări de urbanizare, cu excepția celor necesare realizării infrastructurilor sau dotărilor prevăzute în reglementările sectoriale sau în instrumentul de planificare și a celor care contribuie la conservarea, întreținerea și îmbunătățirea condițiilor de habitat.

Ce tip de infrastructuri urbane pot fi realizate în habitatul rural împrăștiat?

Articolul 41.

1. Implantarea de noi cladiri
2. Conservarea, întreținerea și îmbunătățirea celor existente
3. Executarea de dotari si infrastructuri comune pentru furnizarea serviciilor de baza si telecomunicatii, cu conditia ca acestea sa fie justificate in conservarea, intretinerea si imbunatatirea zonelor delimitate.

În plus, se pot desfășura acțiuni de urbanism care vizează obținerea de dotări și se pot aplica tehnicile prevăzute la articolul 114 din Legea pentru obținerea sistemelor generale și locale, prin managementul nesistematic. modalitatea .

Actiunile prevazute in instrumentele de planificare vor fi supuse corespunzatoare Controlul preventiv municipal și realizarea acțiunilor ordinare și extraordinare neprevăzute în acestea vor fi ajustate la condițiile și procedurile prevăzute în Regulament.

Conducerea executării nesistematice poate fi (Art. 42):

1. a) Public , prin plata de cote sau, după caz, prin impunerea de contribuții speciale, potrivit prevederilor articolelor 109 și următoarele din Lege.
2. b) Privat , în cazul în care există o inițiativă a mai mult de 50% din proprietatea funciară a habitatului rural împrăștiat, prin constituirea unei entități colaboratoare cu scopul de a achita cheltuielile corespunzătoare în regim de repartizare echitabilă a taxelor, cu aplicarea în într-un mod asemănător cu cele prevăzute la articolele 241 până la 249.

Proprietarii fermelor cuprinse în sfera habitatului rural diseminat vor fi încorporați în mod obligatoriu în entitatea colaboratoare dacă nu au aderat în termenul prevăzut la articolul 132.7.

Cu alte cuvinte, proprietarii unor astfel de proprietăți vor plăti în comun cheltuielile lucrărilor de infrastructură care urmează să fie dezvoltate în „zona diseminată” prin lege, sau prin „planurile speciale” de urbanizări.

Așa că, vă rog, aveți grijă cu el atunci când cumpărați proprietăți în diseminat.

TLACORP mai 2023