Procesul de construcție atunci când construiești o casă în Spania pentru tine
Odată ce ai autorizația de construire, trebuie să contractați serviciile unui constructor sau constructor, să execute proiectul și să construiască casa.
Acest constructor trebuie să urmeze instrucțiunile din arhitect in vederea executarii constructiei conform strict proiectat.
Arhitectul
În acest moment, este foarte important să acordați atenție muncii arhitectului. Atunci când serviciile unui arhitect spaniol sunt contractate pentru realizarea proiectului de construcție, acesta își va finaliza munca odată ce proiectul este obținut. Dar, îi poți contracta și serviciile lui "Control" lucrarile realizate de constructor, si sa garanteze ca toate etapele constructiei se fac asa cum prevede proiectul. În spaniolă, asta este „Control de Obra” sau „Supervisión Técnica de la Obra”. Desigur, onorariile de la arhitect vor fi mai mari dacă arhitectul își asumă această lucrare, dar garanțiile construcției vor fi mai mari, deoarece lucrările constructorului vor fi verificate periodic de către arhitect.
Este foarte important ca arhitectul să fie înscris în Colegiul Oficial al Arhitecților din Regiunea.
Apoi trebuie să numiți un arhitect și să conveniți cu el un contract care specifică exact de ce este responsabil, termenele și costurile clădirilor. Onorariul arhitectului include pregătirea „memoria de calități” (Lista materialelor cu specificații de calitate). Trebuie să fie detaliat, incluzând, de exemplu, formula betonului, tipul de materiale și dimensiunea țevilor, planuri etc.
Arhitectul va instrui an rigger, un inginer arhitect calificat, care va supraveghea clădirea, efectuând inspecții la fața locului și va asigura că clădirea este construită conform standardelor impuse. El va elibera certificatele de arhitect care sunt necesare pentru a obține limba spaniolă Certificat de Fin de Obra (Certificat de finalizare – sau licență finală de lucrări), si Licencia de Primera Ocupație (numită Prima Ocupaţie Licenţă sau Certificat de Locuire).
Va trebui să pregătiți o specificație exactă pentru clădire și apoi găsiți un constructor de încredere. Arhitectul dumneavoastră poate accepta responsabilitatea pentru acest lucru și pentru supraveghere. Trebuie să conveniți asupra unei date de finalizare, cu o clauză de penalizare în favoarea dvs. pentru finalizarea cu întârziere. Acest lucru trebuie să fie încorporat într-un contract obligatoriu din punct de vedere juridic care urmează să fie semnat cu constructorul.
„Seguro Decenal” sau „Asigurare de zece ani”.
De asemenea, în acest punct este foarte important să luați în considerare cum se numește SEGURO DECENAL sau ZECE ANI ASIGURARE.
Când cumpărați în afara planului de la un constructor sau dezvoltator spaniol, sau construiți o proprietate nouă (ceea ce este cazul acum), constructorul sau dezvoltatorul, împreună cu arhitectul, trebuie să vă garanteze că părțile esențiale și cele mai importante ale construcția va fi sigură cel puțin zece ani.
Pentru a confirma această responsabilitate, reglementările spaniole obligă dezvoltatorii de clădiri noi să asigure cele mai importante părți ale construcției, cum ar fi fundațiile, structura interioară, elementele etc. Alte defecte care afectează locuibilitatea proprietății sunt acoperite timp de 3 ani. . Alte defecte minore sunt acoperite timp de 1 an. În ultimele două cazuri acoperirea de asigurare nu este necesară, dar evident dacă un constructor poate oferi aceasta ca garanție suplimentară, va fi mai bine.
De asemenea, este o garanție suplimentară pentru construcție, deoarece aceeași companie de asigurări va obliga constructorul să treacă anumite verificări de calitate, să verifice calitatea materialelor și lucrărilor efectuate în proprietate, pentru a da polița corespunzătoare.
Asigurarea Spaniolă Zece Ani (sau „Seguro Decenal”) este obligatorie și obligatorie atunci când promotorul este o companie cu activitate de construire de case de vânzare.
Dar, este voluntar atunci când dezvoltatorul este un anume, de obicei proprietarul parcelei. Aceasta se numește în Spania „Autopromotor”, tradus ca “Auto-promotor” sau „Auto-dezvoltator”. Este cazul în care un anume cumpără un teren în Spania cu intenția de a-i construi o casă, dar nu are activitatea de cumpărare de vânzare. În aceste cazuri, legile spaniole le oferă acestor date opțiunea de a nu solicita această asigurare, deoarece guvernul spaniol înțelege că, dacă o persoană își construiește ceva în care să locuiască în interior, va avea grija necesară pentru a construi într-un mod sigur și securizat. . Deci, particularul poate alege dacă să economisească costurile evitând să plătească această asigurare; sau de exemplu, să contractați această asigurare pentru a avea o mai bună protecție împotriva problemelor și defectelor de construcție.
Dar, dacă dumneavoastră, în calitate de autopromotor, decideți să nu aplicați pentru această asigurare, în viitor, dacă ați decis să vindeți casa altor cumpărători, legile spaniole vă obligă să informați eventualii cumpărători că construcția nu este acoperită cu această garanție. , și trebuie să accepte în mod expres aceasta ca o condiție esențială a vânzării. Din punctul de vedere al unui eventual cumpărător, va fi întotdeauna o variantă mai bună să cumpărați o proprietate cu această asigurare. Așadar, aceștia trebuie informați în mod corespunzător, și trebuie să confirme, că proprietatea nu este cu nicio asigurare în acest fel.
Constructorul
În calitate de promotor al construcției, trebuie să contractați serviciile unui constructor pentru a executa construcția conform proiectului și urmând instrucțiunile date de arhitect. Unul dintre cele mai importante elemente ale construcției unei proprietăți este contract de constructie cu constructorul. Constructorul va încerca întotdeauna să-și protejeze interesele, iar dacă nu aveți experiență în acest tip de contracte, proprietatea dumneavoastră poate ajunge să fie de o calitate mai mică decât se aștepta, sau să dureze de două ori mai mult decât a promis sau chiar mai rău.
Pentru a vă proteja întotdeauna asigurați-vă că Avocatul dumneavoastră întocmește contractul sau negociază direct contractul propus de constructor.
Cele mai importante elemente ale contractului sunt să vă asigurați că contractul ia în considerare:
- Numele complet și numărul CIF (Codul fiscal al companiei) al societății constructoare, precum și proprietarul.
- Că construcția este realizată cu cât mai multe detalii posibil, urmând planurile și descrierea clădirii furnizate de arhitect, și incluzând, de asemenea, o listă detaliată a materialelor și calităților („memoria de calități").
- Suplimentele (cum ar fi garaj sau piscina etc) sunt incluse in pret
- Că în contract este inclusă o dată de începere și de încetare, luându-se în considerare și penalitățile pentru finalizarea cu întârziere.
- Condiții de plată (proprietățile noi plătesc mai mult de 20-30% înainte de data începerii construcției și fixează toate celelalte plăți la diferite etape ale construcției. De asemenea, se poate recomanda reținerea a 5-10% din prețul reparației orice defecte după terminarea clădirii).
- Că la ultima plată trebuie date certificate de la arhitect, electricieni și primărie.
- Taxele implicate în tranzacție, explicând și detaliind cât costă TVA (TVA) și taxa de timbru ("Acte juridice documentate“), taxe notariale, de carte funciară etc.
Alt aspect vă recomandăm să fiți de acord cu constructorul:
- Pentru a se asigura că constructorul va organiza etapele finale ale procesului privind documentarea. Înseamnă că constructorul însuși va obține Certificat de Lucrări Finale (Certificado Final de Obras), sau Declaratie de constructie noua, Sau Diviziunea orizontală (Declaración de Obra Nueva sau de División Horizontal), și, cel mai important, Licența de ocupație - Certificat de locuire (Certificat de ocupare). Aceste articole sunt extrem de importante în teren rustic, în care nu este obișnuit să găsești suficiente puncte electrice sau de apă de racordare la rețeaua de alimentare.
- Pentru a garanta că, odată ce ați plătit plata finală pentru prețul construcției, veți avea apa si contorul electric racordate, și cu contractele semnate pe numele dumneavoastră private.
De ce este important sa obtineti de la constructor Certificatul de locuire, racordare la apa, electric, etc?
Pentru că este foarte comun ca constructorul să părăsească cazul odată ce a finalizat construcția, sau odată ce obține Licența Finală de Lucrări – CFO (Certificado Final de Obra) și Declarația de Construcție Nouă-DON (Declaración de Obra Nueva).
Cu aceste atestări, constructorul declară că noua clădire este terminată (cu CFO), iar construcția este finalizată și deja declarată în cartea funciară (DON).
Însă, în această etapă, declarația administrativă finală a imobilului nu este completă. Constă în obținerea Certificatului de locuire – CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Acest document este foarte important pentru că, aveți nevoie de el pentru a trece furnizarea de apă și contractele electrice de la furnizarea „Lucrări” la utilizarea „Acasă”.
Vom explica acest concept într-un mod mai bun:
Cu o interpretare strictă a Contractului cu constructorul, acesta își încheie serviciul în momentul în care imobilul este finisat fizic și apare ca „casă” în cartea funciară (Registro de la Propiedad). Aceasta se obține cu cele două documente denumite mai sus:
- Licență finală de lucrări (Certificado Final de Obra), care este un document în care arhitectul care a proiectat construcția atestă că imobilul este deja terminat, cu respectarea atât a proiectului, cât și a Licenței de Construire;
- Declarație de construcție nouă-DON (Declaración de Obra Nueva), care este procesul de înscriere a noului imobil în cartea funciară (Registro de la Propiedad) peste parcela existentă.
În acest moment, dumneavoastră, în calitate de promotor, aveți casa completă, și înscrisă corespunzător în cartea funciară. De asemenea, in proprietate exista curent electric si apa. Deci, puteți crede că proprietatea este gata să locuiască în interior... DAR... NU. Pentru informarea dumneavoastră, proprietatea nu este încă pregătită, pentru a locui acolo, proprietatea nu este încă o „casă”, este o „construcție” deoarece, pentru a fi o „casă” aveți nevoie de următoarele elemente:
- CERTIFICAT DE LICENȚĂ DE HABITARE/OCUPAȚIE („CÉDULA DE HABITABILIDAD sau LICENCIA DE OCUPACIÓN: Aceasta este confirmarea de la Primărie că proprietatea este gata de locuit și se aplică odată ce proprietatea este terminată cu Licența Finală de Lucrări (Certificado Final de Obra), și înscrisă în cartea funciară cu Declarația de Construcție Nouă-DON (Declaración de Obra Nueva).Aveți nevoie de acest document pentru a obține permisiunea Primăriei de a locui în casă. Înainte de a-l obține, ceea ce ai este o construcție, dar nu o „casă”.Acest document va fi necesar pentru a obține furnizarea individuală a principalelor utilități pe numele dvs. și cu utilizarea de consum pentru o „casă”.
- CERTIFICAT DE CONEXIUNE ELECTRICĂ (Boletín de Electricidad) : Înainte ca constructorul să obțină certificatul de locuire, în construcție ar putea exista alimentare cu apă și energie electrică, deoarece, este normal ca constructorul să obțină această alimentare pentru a face lucrările casei (pentru taxe, utilaje etc.). Dar aprovizionarea obținută de la constructor este o aprovizionare pentru „lucrări”, dar nu pentru consum de uz „casnic”. Uneori, cumpărătorii sau promotorii sunt lăsați în proprietățile lor cu energie electrică și apă „furnizare pentru uz lucrări” de mulți ani, deoarece constructorul nu a obținut CH (Certificat de Locuire) corespunzător. Au apă și curent, dar în condiții foarte proaste și mai scumpe decât alimentarea normală pentru o casă. Așadar, pentru a vă asigura că dvs., în calitate de cumpărător sau promotor, veți obține CH corespunzător din partea constructorului, va fi recomandabil să lăsați o parte din plata prețului convenit cu constructorul să fie plătită atunci când CH este obținut. În acest fel, acest lucru îl va forța pe constructor să lucreze corect și să facă tot posibilul pentru a obține acest document cât mai curând posibil.
Deci, după cum s-a explicat mai sus, wVă recomandăm cu căldură, în calitate de promotor sau cumpărător, să obțineți garanții că constructorul vă va preda proprietatea fiind locuibilă cu CH, cu alimentarea corespunzătoare cu apă și electricitate (ca „casă”) și cu securitatea nu veți avea probleme în viitor cu asta.
Constructorul cunoaște zona, cunoaște arhitectul, și Primăria și va obține aceste documente de trei ori mai repede și mai ieftin decât tine. Și, dacă dorește să fie contractat de tine, trebuie doar să obțină aceste articole. Dacă refuză să o facă, va fi un argument rezonabil să te uiți la altul.
Promotor ipotecar pentru finanțarea lucrărilor de construcție a casei spaniole
Este foarte obișnuit ca dumneavoastră, în calitate de promotor, să aveți nevoie să solicitați o ipotecă pentru a plăti construcția proprietății. În acest caz, există o ipotecă specifică care este oferită de bancă pentru a obține suficient financiar pentru a construi proprietatea.
Aceasta se numește: Ipoteca Promotor sau Ipoteca Auto-Promotor (Préstamo o Hipoteca Promotor o Auto-Promotor).
Situația este următoarea: aveți parcela, și o idee inițială despre casa proiectată împreună cu arhitectul, iar acum l-ați găsit pe constructor să facă construcție. Dar ai nevoie de bani și trebuie să ceri un împrumut pentru a construi casa. Apoi te duci la banca ta și ceri posibilități financiare. După ce ți-ai studiat situația personală și economică pentru a confirma că vei fi un client bun pentru a rambursa plățile ipotecare, atunci Dacă banca acceptă și îți oferă să-ți împrumute banii pentru proiect. Dar, la început, banca nu vă va oferi suma totală a cheltuielilor de construcție, ea vă va oferi fondurile pe etape. Care trepte?, cele derivate din aceeași evoluție a construcției.
De exemplu: Imaginează că aveți nevoie de 100.000 de euro pentru a finaliza lucrările. Banca iti va da 20% pentru a cumpara terenul, iar pentru a face fundatii, 20% cand structura este terminata; 30 % când acoperișul este finalizat etc., iar restul când arhitectul face „certificarea licenței finale de lucrări” sau Licencia de Final de Obra.
Banca dumneavoastră va solicita arhitectului dumneavoastră o actualizare a clădirilor, să emită o certificare care să confirme că lucrările sunt finalizate satisfăcător.
Apoi veți aduce acea certificare la bancă, iar ea vă va împrumuta procentul corespunzător pentru acel pas în raport cu global. Banca dumneavoastră vă poate cere să aveți parcela pe numele dumneavoastră înainte pentru a vă da aprobarea ipotecii și pentru a declara casa „în construcție” în cartea funciară. Acest lucru se datorează faptului că, uneori, constructorul vă oferă unul dintre parcelele care sunt pe numele său pentru a vă construi acolo, iar parcela se păstrează pe numele constructorului până la finalizare.
Așadar, pentru a oferi o garanție mai bună băncii, aceștia pot solicita schimbarea terenului în numele tău și să informeze cartea funciară că pe acel teren se construiește o casă. Dacă acesta este cazul, atunci trebuie să te duci la notar și să aduci în numele tău actele pământului. Cu actele terenului pe numele dumneavoastră, trebuie să mergeți la cartea funciară împreună cu Proiectul de Construire, și Licența de Construire. În acest fel, cartea funciară va avea casa „în construcție” peste acel teren.
Etapa finală – Documente legale și fiscale pentru finalizarea construcției
Final Works License – Licencia o Certificado Final de Obra
După cum sa explicat anterior, odată ce lucrările sunt terminate, atunci este necesar ca cineva să confirme că lucrarea este finalizată. Aceasta este opera arhitectului. Acesta are obligatia de a merge la cladire si de a verifica ca lucrarile sunt in totalitate finalizate si urmand instructiunile si specificatiile facute atat in proiectul sau, cat si in autorizatia de construire obtinuta. Acest lucru se face prin intermediul Certificado Final de Obra.
Dar, între timp, construcția nu este declarată în cartea funciară. Deci, există un proces de înregistrare a construcției în cartea funciară, care se numește: Declaración de Obra Nueva. Acest proces va face ca construcția să fie declarată în cartea funciară.
Declarație de lucrări noi – Declaración de Obra Nueva (DON)Acesta este un proces făcut în fața unui notar spaniol, care va întocmi actele casei asupra terenului sau a parcelei preexistente.
Pentru a pregăti DON pentru case noi, va fi necesar să obțineți Certificatul de locuire (CH) din Regulamentul spaniol aprobat în 2007 (Ley del Suelo de 2007) Legea funciară. Înainte de 2007, casele noi puteau fi înscrise în cartea funciară fără CH.
Ca urmare a DON, notarul emite actele din casă, acestea fiind înregistrate în mod corespunzător la oficiul de carte funciară.
Deci, pentru a finaliza înregistrarea unei proprietăți, sunt necesare următoarele documente:
- Proiectul de clădire de la arhitectul dvs.
- Licența de Construire
- Licență finală de lucrări – (CFO) Licența sau Certificatul Final de Obra
- Declarație de clădire nouă-DON (Declaración de Obra Nueva).
- Asigurare de zece ani (Seguro Decenal) – Acest lucru este voluntar
Cheltuieli și impoziteÎn acest moment, este foarte important să se diferențieze două conceptecare sunt cele mai utilizate pe piață atunci când cineva cumpără un teren individual pentru construcție:
1.- Să cumpere de la un promotor sau un dezvoltator clădirea finală. Apoi, dobândirea poziției de „cumpărător” normal din plan. Înseamnă că constructorul își asumă poziția de promotor, iar acesta vă oferă proprietatea odată ce lucrările sunt finalizate.
În acest fel, plătiți constructorului prețul pe etape, atâta timp cât procesul de lucru avansează. Și obțineți posesia clădirii odată ce lucrările sunt terminate.
Urmând acest concept:
- Constructorul este „Promotorul”: înseamnă că licența de construire este pe numele „lui” și nu pe „al tău”.
- Nu aveți dreptul de proprietate asupra terenului. Se păstrează în mâinile constructorului până la sfârșitul procesului de construcție.
- În cazul în care imobilul eșuează, nu puteți recupera sumele plătite în procesul de obținere a terenului sau a construcțiilor existente în prezent construite. Ceea ce aveți este o „datorie” față de constructor.
- Constructorul este obligat să contracteze o „Garanție pentru clădire” pentru a se asigura că sumele plătite în contul prețului sunt garantate într-un cont bancar garantat. Deci, în cazul în care proiectul eșuează, le puteți recupera cu ușurință direct de la bancă.
- Constructorul este obligat să contracteze „Asigurarea de zece ani” pentru acoperirea defectelor structurale ale clădirii pe o perioadă de 10 ani.
Deci, atunci când proprietatea este terminată, plătiți prețul final al proprietății, precum și dacă cumpărați o proprietate în afara planului cu următoarele cheltuieli:
- 10% TVA peste prețul total de vânzare.
- Taxe notariale si de carte funciara pentru vanzare.
- 1-2 % Taxa de timbru peste prețul de vânzare.
2.- Sa adopte pozitia de Auto-Promotor
In acest caz TU, si nu constructorul, adopta pozitia de Promotor al proiectului de constructie.
Urmând acest concept:
- TU ești „Promotorul”: înseamnă că licența de construire este pe „numele tău”.
- Dețineți proprietatea asupra terenului. Îți rămâne în mâinile tale până când te decizi să-l vinzi.
- În cazul în care clădirea eșuează, sau aveți un litigiu legal cu constructorul, veți păstra întotdeauna parcela și construcțiile existente construite în prezent.
- Constructorul NU este obligat să contracteze o „Garanție pentru clădire” pentru a se asigura că sumele plătite în contul prețului sunt garantate într-un cont bancar garantat.
- Constructorul NU este obligat să contracteze „Asigurarea de zece ani” pentru acoperirea defectelor structurale ale clădirii pe o perioadă de 10 ani. Poate fi contractat voluntar în cazul în care doriți.
Înseamnă că îți asumi funcția de Promotor, deci, trebuie să plătești următoarele cheltuieli:
- Prețul terenului (Nu uitați că trebuie să cumpărați mai întâi terenul)
- Onorariile pentru proiectul arhitectului
- Taxele pentru licența finală de lucrări a arhitectului
- Taxele și materialele constructorului
- Onorariile notariale pentru dobandirea terenului
- Onorariile notariale pentru Declaración de Obra Nueva- DON
- Taxele de carte funciară pentru Declarația imobilului „în construcție”
- Taxele de carte funciară pentru înscrierea DON
Taxe pentru:
- Licență de construcție: 3-5 % peste bugetul de construcție. Acest buget este fixat în același proiect realizat de arhitectul dumneavoastră
- Certificat de locuire: aproximativ 200-1.000 € (în funcție de zonă).
- Impozite pe teren:
- Dacă terenul aparține unui anume, și nu unei companii, atunci, 6-10% impozit de transfer, peste prețul terenului. Aceasta trebuie plătită atunci când actele pământului sunt trecute în numele tău.
- Dacă terenul aparține unei firme, atunci, 21 % TVA.
- 1-2% Taxa de timbru, peste prețul total al construcției. Acesta este bugetul casei atunci când este declarat pentru DON. Și se cere atunci când aduci actele DON-ului la cartea funciară pentru a înscrie casa peste teren.
- TVA (TVA) pentru taxele pentru constructor, arhitect si pentru materiale.
- Arhitect: 21 % TVA
- Constructor: TVA 10 %
- Materiale:
- Dacă ați cumpărat materiale direct de unul singur: TVA 21 %.
- Daca constructorul furnizeaza materiale: TVA 10 %
După cum puteți observa, diferențele dintre „cumpărător în afara planului” și „autopromotorul” sunt foarte mariDeci, decizia de a adopta una sau alta necesită un studiu amănunțit pe care să îl luați în considerare direct cu consilierul dumneavoastră juridic.
Înregistrarea în Cadastru („Catastro”) pentru Taxa de Consiliu sau „IBI”
În poziția autopromotorului, Catastro-ul deasupra pământului se numește „rustic”. Cu alte cuvinte, terenul plătește Taxa Consiliului ca „teren”.
„Catastro” este instituția pentru care iau în considerare proprietățile hărți, desene, planuri și în scopuri fiscale ale Consiliului.
În timp ce „Înregistrarea proprietății ” (oficiul de carte funciară) și „escritura” (actele notariale ale proprietății) pot confirma foarte bine dreptul de proprietate asupra unui imobil și condițiile acesteia proprietate, cum ar fi cine deține proprietatea, în ce procent, dacă există limitări sau taxe (cum ar fi ipoteca, licitațiile publice, litigiile Tribunalului etc.), „cadastru” vă va oferi o mai bună înțelegere a limitele proprietății (de obicei într-o formă vizuală) și, dimensiunea și descrierea proprietății.
Dar, când finalizați construirea unei case peste acel teren, atunci trebuie să informați Catastro (Autoritatea fiscală a Consiliului), că peste acel teren acum există o „casă”, cu specificații determinate. Dacă nu o faci, poți avea probleme viitoare.
Există zone în Spania (cum ar fi Andaluzia și Murcia) în care notarul, atunci când declară o casă nouă peste un teren preexistent, trimite actele la Catastro pentru a informa despre modificare. Așadar, odată ce ai actele DON în cartea funciară, treaba se termină astfel. Dar, în alte zone, cum ar fi regiunea Valencia, odată ce prezentați actele de proprietate cu DON la cartea funciară, trebuie să aduceți o copie a CFO și a licenței de construire la Catastro, pentru a le informa că, peste pământ, acum există o casă. Dacă nu o faceți, vă vor contacta în viitorul apropiat pentru a le furniza aceste documente.
Odată ce construcția este înscrisă în mod corespunzător în Catastro, lucrarea este terminată și în curând (uneori durează în jur de 1 sau 2 ani), veți începe să primiți facturile de la Taxa Consiliului - FACTURI IBI.
