DECLARACION RESPONSABLE – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021

NOUA NORMATIVA REGIUNEA VALENCIANA 

– ACCEPȚIȚI PROCESUL DE VÂNZARE A CLĂDIRI NOI

Licența de ocupare (în spaniolă „Licencia de Ocupaţie” ) – denumit și „Certificat de locuire” sau „Certificat de conformitate” – este un titlu abilitativ pentru ocuparea unei case/apartament și atestă că construcția a fost realizată conform reglementărilor aplicabile și că, prin urmare, construcția poate să fie folosit ca „loc de locuit”.

Este un document foarte important deoarece, fără el, din punct de vedere legal, o clădire nu poate fi folosită ca „casă”.

Datorită importanței sale deosebite, companiile furnizoare de apă și energie electrică solicită adesea acest document pentru a autoriza prestarea de servicii, sau pentru a schimba dreptul de proprietate asupra contractelor pe numele noilor proprietari.

Sunt două tipuri de licență de ocupare in functie de daca sunt folosite pentru case nou-construite, sau pentru second hand/revânzare.

– LICENȚĂ DE PRIMĂ OCUPAȚIE – CLĂDIRI NOI

Acesta este cel care se emite imediat ce lucrările de construcție sunt terminate, în casele nou construite, sau în cele care au suferit o reformă cuprinzătoare și care a presupus o modificare a structurii acestora.

Adică, promotorii vor fi cei care, odată terminate lucrările de construcție, eliberează adeverința care dovedește că lucrările au fost finalizate. Pentru a face acest lucru, aceștia obișnuiesc să prezinte la Consiliul Local documentația corespunzătoare și să obțină licența de ocupare a construcției respective cu toate condițiile de locuire pentru a fi considerată „casă”.

Odată obținută licența de ocupare, se va autoriza utilizarea imobilului ca „casă”.

Această licență se eliberează pentru casele nou construite, precum și pentru acele case care au suferit o reformă cuprinzătoare și care a dus la o modificare semnificativă a structurii acesteia precum reforma acoperișurilor, structurii, fundațiilor, fațadei, extinderea construcțiilor existente sau a clădirii. altele noi la proprietate etc.

– A DOUA LICENȚĂ DE OCUPAȚIE

Aceste licențe se acordă atunci când a expirat termenul de valabilitate al licențelor de prima ocupație, și când există o transmitere a locuinței, sau când se intenționează schimbarea alimentării cu apă și energie electrică într-o altă denumire diferită de titularul de Prima Ocupație.

Acestea sunt si licentele care se elibereaza in acele case vechi care nu au avut niciodata licenta de prima ocupare.

Din punct de vedere istoric, procesul de obținere a licențelor de ocupare a fost o sursă de confuzie, conflict și chiar proceduri legale nesfârșite între constructori, persoane fizice, cumpărători și vânzători de case din Spania.

Acest articol se concentrează exclusiv pe noul normativ din Regiunea Valencia despre LICENȚELE DE PRIMA OCUPAȚIE (LO) în clădiri noi.

De mulți ani, constructorii și dezvoltatorii au cerut o eficientizare a proceselor de obținere a LO, întrucât s-au aflat de multe ori în situații în care, chiar și construcția terminată și gata de ocupare, nu putea fi vândută sau ocupată de noi cumpărători până când aceasta licenta de ocupare a fost obtinuta.

PROCEDURA ANTERIOR

Din punct de vedere istoric, procedura de obținere a permisului de ocupare a trecut printr-un proces lung și complicat. Astfel, odată ce LO a fost solicitat Consiliului Local de către promotor, s-a deschis un proces prin care, administrația, după studierea documentației, și după soluționarea eventualelor vicii de înscrisuri sau de procedură, s-a încheiat într-un control direct de către unul dintre tehnicienii consiliului local să verifice că construcția a fost finalizată în conformitate cu proiectul de construcție și că respectiva construcție a fost conformă și conformă cu licența de construcție acordată la momentul respectiv.

Cu alte cuvinte, procesul a depins de rapiditatea sau încetineala administrației locale de a gestiona dosarul de acordare a licenței, precum și de disponibilitatea tehnicienilor săi de a efectua vizite/inspecții pe șantier pentru a verifica dacă constructorul a construit și finalizat lucrările în perfectă conformitate cu prevederile licenta de constructie obtinuta, fara a sari peste conditiile stabilite in aceasta.

A fost, așadar, un mecanism de control instituit de către administrație pentru a depista eventualele lacune de construcție din partea constructorilor, urmărind și asigurându-se că aceștia, în orice moment, finalizează construcția de locuințe în conformitate cu licența și construcția aprobată. proiecte.

Totuși, procedurile de obținere a respectivei licențe de ocupare ar putea dura luni, și chiar ani, ceea ce a lăsat într-o poziție complicată acele case care, fiind gata de a fi ocupate, nu au putut fi vândute de către constructori, nici folosite de cumpărători, până la lipsa unui răspuns. din administratie.

SCHIMBAREA REGULAMENTULUI: APARIȚIA „DECLARAȚIEI RESPONSABILE” – În spaniolă „Declarație responsabilă” – „DR”

Pentru a facilita și accelera vânzarea și ocuparea caselor de către constructori, cu câțiva ani în urmă, în multe regiuni și comunități autonome din Spania (inclusiv Comunitatea Valenciană, Madrid, Catalonia, Insulele Baleare, Murcia și Andaluzia), s-a instituit un sistem pentru care s-a grăbit obținerea licenței de prima ocupație prin crearea unui document denumit „Declarație responsabilă”.

Prin intermediul acestui mecanism, odată cu finalizarea lucrărilor de construcție, iar documentul de Declarație Responsabilă a fost prezentat Consiliului Local, s-a permis ocuparea imobilului de către noii proprietari în timp ce administrația a fost eliberată „Licența de Ocupare” definitivă.

Prin intermediul acestui document, însuși promotorul lucrărilor, prezintă consiliului orășenesc toată documentația, și semnează pe răspunderea sa că lucrările executate au fost finalizate în conformitate cu licența de construire obținută anterior, asumându-și pe propria răspundere orice fals. sau eroare în documentația furnizată.

În acest fel, s-a făcut un pas înainte în procesul de obținere a licenței de primă ocupare întrucât, prin simpla prezentare a declarației responsabile, ocuparea locuinţelor de către cumpărători a fost permisă şi autorizată, evitându-se astfel şi aşteptarea inutilă.

Cu toate acestea, acest proces nu a eliminat eliberarea de către administrație a Licenței de ocupație definitive. Așadar, odată primită declarația de răspundere, Consiliul Local a avut la dispoziție o anumită perioadă de timp pentru a efectua verificările și verificările corespunzătoare, și pentru a verifica dacă declarațiile făcute de constructor sau dezvoltator au fost adevărate. Și, în cazul în care Consiliul Local a detectat vreo problemă sau defecțiune în procedura menționată, acesta avea facultatea de a anula eliberarea licenței de ocupare definitivă, iar dezvoltatorul sau constructorul însuși fiind direct răspunzător pentru orice daune cauzate pentru greșeli sau erori. în procesul.

Această procedură a presupus o deplasare a garanției de construcție de la administrația publică la dezvoltator. În acest fel, dezvoltatorul, prin asumarea directă a răspunderii pentru adaptarea casei la reglementări, a fost cel care a acordat personal securitatea juridică a procesului, și a permis o actualizare rapidă a caselor construite.

Cu toate acestea, după cum spunem, conform procedurii anterioare, au existat încă două faze:

– Prima a fost prezentarea declarației responsabile

– A doua a fost eliberarea licenței definitive de ocupare de către Consiliul Local.

Și asta a dat naștere că, timp de mulți ani, multe primării au considerat declarația responsabilă ca o simplă „cerere” sau „cerere” a licenței de ocupare, fără a-i conferi efectele normative ale aceleiași licențe de ocupare.

Cu alte cuvinte, declarația responsabilă nu a fost considerată drept „titlu de autorizare” pentru ocuparea locuinței, până la obținerea licenței definitive de ocupare acordată de administrație în urma verificărilor corespunzătoare.

Rezultatul este că, chiar și odată cu crearea DR, constructorii și cumpărătorii au fost nevoiți să aștepte până la aprobarea LO de către administrație atât, vânzând cât și ocupând construcțiile.

NOUĂ PROCEDURĂ PENTRU IANUARIE 2021 – COMUNITATEA VALENCIANĂ

În ianuarie-februarie 2021, a fost generat un nou proces de reglementare pentru obținerea licențelor de ocupație în Comunitatea Valenciană.

Prin noile reglementări care fac obiectul acestui articol, guvernul Comunității Valenciane a instituit un nou sistem în întreaga regiune, prin care declarația responsabilă este înzestrată cu aceeași eficacitate și același „titlu de autorizare” ca și licența de ocupare atunci când permiţând vânzarea şi ocuparea caselor.

În acest fel, odată cu prezentarea Declarației de Responsabilitate, efectele acesteia sunt asimilate celor ale Licenței de Ocupare, eliminându-se astfel procesul de așteptare pentru obținerea licenței de ocupare ulterioară.

Cu alte cuvinte, se are în vedere doar prezentarea „Declarației responsabile” la consiliul orașului „titlu suficient” să autorizeze constructorul/dezvoltatorul să vândă casa, precum și ocuparea acesteia de către cumpărători. Astfel, odată finalizate lucrările, promotorul, prin depunerea declarației responsabile la primărie, poate solicita și obliga cumpărătorul să finalizeze procesul de cumpărare, precum și plata restului de preț.

În același mod, cumpărătorul, prin declarația responsabilă, poate contracta direct serviciile de apă, electricitate etc., făcând uz de declarația responsabilă obținută de dezvoltator.

În principiu, domeniul de aplicare al acestui regulament este pentru toate consiliile municipale din Comunitatea Valenciană, cu excepția celor care continuă în mod expres să respecte regulamentul anterior.

Cu alte cuvinte, se poate întâmpla ca să existe primării care să adopte aceste noi reglementări, cu care declarația responsabilă va avea aceleași efecte ca o decontare de primă ocupație. Totuși, se poate întâmpla ca să mai existe și alte primării care preferă să respecte în continuare reglementările anterioare, și care refuză să facă efectivă declarația responsabilă, solicitând ca construcțiile să obțină licența de ocupare anterioară, prin vizite la controale de lucru direct. de către consiliul orășenesc.

METODA DE CONTROL ȘI GARANȚIA DE CONSTRUCȚIE.

Așa cum spunem în acest articol, a face RD pe deplin eficient înseamnă a transfera garanția constructivă de la administrație către promotori pentru a eficientiza procesul. Totuși, aceeași regulă stabilește noi mecanisme de control și inspecție care vin să suplimenteze procesele anterioare, păstrând întotdeauna puterea de a vizita și inspecta fizic lucrarea pentru o perioadă ulterioară.

COMENTARIILE NOASTRE LA ACEASTA LEGIE:

Din biroul nostru, ne punem următoarea întrebare.

Ce se întâmplă în situația în care un constructor obține declarația responsabilă ca licență de ocupare, cumpărător să înscrie și să finalizeze vânzarea imobilului, și că, ulterior, într-o inspecție ulterioară, Consiliul Local constată deficiențe, ba chiar decretă nulitatea permisul de ocupare, din cauza unor vicii de construcție insurmontabile? –

În aceste cazuri s-ar crea o figură de lipsă de protecție față de consumator, care, având încredere în securitatea juridică a sistemului, cumpără și dobândește proprietatea, plătește prețul, ocupă casa, iar mai târziu administrația îl anulează prin decretarea unei răspunderi asupra unei firme de construcții, care, deși este prezentată ca responsabilă directă atât civil, cât și penal, lăsând într-o poziție dificilă revendicatoare cumpărătorului, și consumatorului.

Adică, acest cumpărător, sau acest consumator, ar trebui să lupte pentru a fi despăgubit de dezvoltator, sau de firma de construcții, în instanțe și proceduri legale pe care nimeni nu le dorește.

Răspunsul administrației din Valencia în acest sens este că acest regulament a fost promovat nu numai de Comunitatea Valenciană, ci și de propria sa armonizarea legislatiei europene care, de ani de zile, a cerut ca administrația spaniolă să fie mult mai rapidă în aceste chestiuni și procese, precum și o mai mare încredere și responsabilitate față de agenții de construcții din Spania.

Prin urmare, prin această nouă reglementare, ceea ce se face este să se aplice și să dezvolte mecanisme și proceduri care sunt deja aplicate în alte state membre ale Comunității Europene, pentru a obține mecanisme mai agile și simple de activitate de construcții și imobiliare în Spania.