ÎNREGISTRAREA CONSTRUCȚILOR ILEGALE – FUERA DE ORDENACION

Aspecte generale

Reglementările spaniole stabilesc că, pentru ca o construcție să aibă acces la registrul proprietății, notarii trebuie să solicite furnizarea licenței de construire, precum și toată documentația de construcție, inclusiv certificatul final de lucru etc.

Așa spune Decretul Legislativ Regal Seven/2015 din 30 octombrie (text consolidat al legii funciare)

Care este situația acelor clădiri care au fost construite fără licență de construire?  

În aceste cazuri, aceeași lege funciară stabilește, în articolul său 28.4, că acele construcții, clădiri și instalații față de care nu mai este cazul să se adopte măsuri de restabilire a legalității urbanistice care implică demolarea acestora, ca urmare a expirării termenului de prescripție. perioade corespunzătoare, poate avea acces la registrul proprietății.

 Care este scopul unei clădiri „fără licență” de a avea acces la registrul proprietății?  

Motivul fundamental pentru aceasta este că o construcție care nu face parte din registrul proprietății nu poate face parte din nicio tranzacție juridică. Adică nu puteți cumpăra, vinde, moșteni, ipoteca, plăti impozite etc.

Cu care, accesul la registrul proprietății, permite construcției să fie obiect de trafic legal, și să facă parte din dreptul de proprietate al proprietarului. Și, în plus, implică implicit că respectiva proprietate nu poate fi demolată, demolată sau distrusă în alt mod de sistemul juridic. Prin aceasta, proprietarul consolidează astfel dreptul de proprietate asupra construcției menționate, chiar dacă aceasta a fost construită fără licență.

Dacă construcția construită fără licență, merge la registrul proprietății, este legalizată în totalitate? Cu alte cuvinte, poate fi considerat 100% legal?

Răspunsul este complicat.

După cum am mai spus, accesul unei construcții fără licență la registrul proprietății înseamnă a face vizibilă legal această construcție.

Cu alte cuvinte , atunci când se construiește o construcție cu licență de construcție, Consiliul Local este informat că urmează să fie executată o construcție , iar sistemul juridic spaniol ține seama de această construcție. De asemenea, este informat când această construcție este finalizată prin certificatul de finalizare a lucrării arhitectului, iar declararea acesteia la notariat prin declarația corespunzătoare de construcție nouă. In acest fel, o constructie construita cu licenta de construire este automat identificata si recunoscuta de sistemul juridic.

Cu toate acestea, o construcție care a fost construită fără a licența de construcție nu face parte din traficul legal, deoarece construcția acesteia nu a fost raportată la administrația publică . Este posibil să existe o evidență a construcției menționate în scopuri de impozite, cadastru și Ibi, dar aceasta nu înseamnă că, în sensul legalității construcției, agențiile însărcinate cu controlul și supravegherea lucrărilor din teritoriu, au luat cunoştinţă de această construcţie legală.

În plus, dacă ar fi așa, adică dacă administrația ar avea cunoștință de existența unei construcții nelegale, ar trebui automat să acționeze prin dispunerea demolarii construcției menționate întrucât era considerată ilegală.

Ceea ce se întâmplă este că administrația spaniolă , datorita aceluiasi principiu al securitatii in traficul juridic al actiunilor juridice si comerciale, nu poate avea un termen nedeterminat pentru a acționa împotriva acelor lucrări și construcții care au fost efectuate ilegal.

Cu care, diferitele reglementări regionale spaniole stabilesc întotdeauna un termen maxim pentru ca administrațiile publice să detecteze lucrările și construcțiile care sunt construite fără licență, și astfel să le poată sancționa prin sancțiuni administrative, amenzi și chiar ordine de demolare. Dupa acest timp fara ca administratia sa fi depistat, sau fara sa fi actionat impotriva constructiei, aceasta devine legalizata si patrimonializata in averea proprietarului.

„Fuera de ordenación” pe regiuni

Acum vom vorbi despre două cazuri, Comunitatea Valenciană și Andaluzia.

Fuera de ordenación în regiunea Valenciană

În Comunitatea Valenciană, reglementările se bazează pe Legea 5/2014, din 25 iulie, privind „Amenajarea Teritoriului, Urbanismul și Peisajul” din Comunitatea Valenciană (mai bine cunoscută sub numele de ” LOTUP „), care a fost modificat în anul 2019, prin legea din 5 februarie, care este în vigoare din 8 februarie 2019.

Această lege stabilește următoarele perioade de expirare :

Pentru a determina termenul de expirare a acțiunilor administrației în aceste cazuri, este necesar să se facă distincția între două cazuri:

• Teren neamenajat, rustic, protejat . Pentru lucrările care sunt amplasate pe teren nedezvoltabil sau protejat, nu există termen de expirare .

Prin urmare, indiferent dacă posibilitatea de a sancționa financiar respectivele lucrări a expirat, administrația poate oricând dispune demolarea lucrărilor construite fără licență, întrucât, după cum spunem, dreptul administrației nu prevede.

• Teren intravilan sau urbanizabil: În ceea ce privește terenul urban urbanizat, termenul de prescripție pentru acele construcții care, la intrarea în vigoare a LOTUP ( august 2024) nu aveau prescris termenul de expirare conform legislației anterioare este 15 ani. Termenul de prescripție anterior era de 4 ani.

Cu alte cuvinte, este posibil să declari o lucrare fără licență atâta timp cât a fost finalizată înainte August 20, 2010 . Această dată este foarte importantă, pentru că înseamnă patru ani înainte de intrarea în vigoare a LOTUP, care a fost tocmai pe 20 august 2014.

Cu care, lucrările pe teren intravilan sau urbanizabil care, la data intrării în vigoare a prezentei legi, erau prescrise pentru a avea un termen de construcție pentru că au trecut mai mult de patru ani (adică toate construcțiile finalizate înainte de august 2010), pot fi legalizate prin accesarea registrului proprietății.

"Dar daca acele constructii pe teren intravilan dezvoltabil care au fost construite fara licenta dupa data de 20 august 2010 , cum ar fi, de exemplu, 2011, 2012, 2013 etc., termenul de prescripție al ordinelor de demolare a construcțiilor menționate. vor fi 15 ani .

Același lucru se întâmplă și în cazul construcțiilor construite teren comun neamenajat , Care pot avea acces la registrul proprietății cu condiția să fi fost construite înainte de 20 august 2010.

Totuși, și foarte important, acele construcții pe teren neamenajat care au fost finalizate din august 2010, sunt supuse regimului de imprescriptibilitate al Legii Cinci/2014, a LOTUP.

Și în ceea ce privește teren neamenajat protejat, pot fi declarate numai acele construcții fără licență care au fost finalizate înainte de 1 februarie 2002.

Așa este, deoarece această dată coincide cu trecerea a patru ani care guvernau în legislația anterioară și cu intrarea în vigoare a Legii urbanistice din Valencia 16/2003, care a intrat în vigoare la 1 februarie 2006, care a ajuns să stabilească imprescriptibilitatea. pentru teren protejat.

Conceptul Fuera de ordenación în Andaluzia - „DAFO”

Același lucru se întâmplă și în Andaluzia, deși nu există nicio distincție între urban și neurbanizabil. În ambele cazuri, Legea Urbanismului Andaluziei 7/2022, în redactarea sa după ultima modificare din 8 februarie 2012, mărește termenul de prescripție a dreptului administrației de a cere demolarea lucrărilor de la 4 la 6 ani. . construit fără licență.

Ca și în Comunitatea Valenciană, această perioadă se înțelege a fi aplicabilă lucrărilor fără licență pentru care, la data aprobării legii, se scursese perioada de 4 ani stabilită în legislația anterioară. Cu alte cuvinte, toate construcțiile construite înainte de 8 februarie 2008 pot fi legalizate.

Prin urmare, pentru acele construcții construite după această dată, termenul de prescripție devine 6 ani.

Interpretarea „Fuera de Ordenación” în Catalonia

Același lucru se poate spune și în Catalonia. Decretul legislativ 1/2010, din 3 august, de aprobare a textului revizuit al Legii urbanistice catalane, a mărit termenul de prescripție pentru acțiunea de restabilire a legalității urbanistice a clădirilor de la 4 la 6 ani .

Adică să ceară demolarea sau demolarea lui.

Cu toate acestea, în Catalonia, interpretarea andaluză și valenciană a termenului în care începe să se aplice noul termen prelungit de 6 ani nu este dată. Conform criteriilor catalane, acele lucrări care au fost construite înainte de aprobarea legii, adică 3 august 2010, ar avea un termen de prescripție de 4 ani. Iar cele construite mai târziu, termenul ar fi 6.

BINE. Este inteles!. Deci, daca am o constructie fara licenta in care s-au scurs perioadele stabilite in legislatia Comunitatii mele Autonome fara a fi sanctionata, locuinta mea este 100%?

Răspunsul este un pic complicat.

După cum am indicat în acest raport, trecerea termenului de sancționare/penalizare a unei construcții conferă puterea de a înscrie respectiva construcție în registrul proprietății. Aceasta înseamnă că:

Proprietarul poate „deține” lucrarea fără licență. Poate fi ipotecat, închiriat, vândut, moștenit, donat etc., sistemul spaniol nu mai poate decreta demolarea lui. 

Cu toate acestea, deși sistemul spaniol recunoaște o astfel de construcție ca fiind legală, nu îi poate oferi toate drepturile și avantajele pe care le are o construcție legală. Cu alte cuvinte, sistemul spaniol nu poate asimila construcțiile ilegale care nu respectau legea, care nu plăteau taxe de construcție, arhitecți etc., lucrărilor legale care au trecut prin aceste proceduri, au fost construite în conformitate cu legea și au fost Au plătit toate taxele și cheltuielile corespunzătoare.

Din acest motiv, aceste construcții care au fost construite fără licență, dar care au fost înscrise în cartea proprietății, sunt catalogate în mod special. Ele sunt numite „în afara normativului” („FUERA DE ORDENACIÓN”) construcții.

Acest tip de construcție este supus anumitor limitări în ceea ce privește construcțiile legale:

• Nu li se permite mai mult decât lucrări de reformă limitate la conservare, siguranță și sănătate. Prin urmare, nu au voie să efectueze lucrări de reabilitare.
• Lucrările de extindere a construcției existente nu sunt permise.
• In cazul in care constructia este demolata in mod natural (din cauza unor cauze naturale, ruina, sau dezastru, inundatii, etc.), acestea nu pot fi reconstruite. Nu pot fi reconstruite.
• Au probleme pentru a obține certificatul de locuire. În funcție de regiune, Primăria le-ar putea solicita să facă niște lucrări de urbanizare (în rustic) pentru a obține certificatul de locuire, sau refuzând în totalitate, sau chiar să solicite demolarea părții ilegale a unui imobil pentru eliberarea certificatului de locuire.

În acest moment, vorbind despre Certificatul de locuire:

• Andaluzia: Nu permiteți Certificatul de locuire pentru case sau construcții Fuera de Ordenación, dar dă ceea ce ei numesc „DAFO” („Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación”), unde, deși nu există un certificat de locuire furnizat, proprietatea poate fi conectat la apă și electricitate în mod legal.
• Comunitatea Valenciană: Nu se admite Certificatul de Locuire pe acest tip de case, dar, in terenul rustic s-a creat un sistem de legalizare unde, daca se efectueaza un fel de lucrari de imbunatatire a drumurilor din imprejurimi, trotuare, si montarea unor sisteme moderne de epurare a apelor reziduale, se autorizeaza. certificatul de locuire, și, chiar și posibilitatea de a face reforme structurale în proprietate, chiar și drepturi de reconstrucție în caz de ruină.

Un mic ghid de diferențiere Licență de lucrări majore  și Licență de lucrări minore

Licență de lucrări majore

Este o autorizație de construire obținută de la Primărie pentru lucrări care necesită complexitate tehnică și sunt importante din punct de vedere economic. Din acest motiv, aceste lucrări trebuie reglementate prin reglementări privind siguranța, locuibilitatea etc.

Pentru a obține Licența de Lucrări Majore, un PROIECT DE ARHITECT trebuie pregătit de arhitecți, ingineri etc.

Ca regulă generală, o autorizație majoră de construire este necesară în următoarele situații:

• Reabilitarea generală a locuințelor.
• Lucrări care afectează structura casei (fundații, structură, fațadă, acoperiș etc.)
• Măriți înălțimea sau volumul clădirii.
• Acțiuni legate de apărarea împotriva incendiilor.
• Demolări, sau lotări.
• Modificări în utilizarea clădirii sau casei.
• Condiționarea spațiilor comerciale.
• Lucrari de constructii noi.
• Lucrări care afectează elementele comune ale unei clădiri.

Licență de lucrări minore

Lucrările minore pentru reforme etc. necesită, de asemenea, licență. Este vorba insa de lucrari simple, care nu necesita un proiect sau proiecte de specialitate, si au un cost mult mai mic. Exemple de acestea pot fi mici reforme, schimbări de pereți sau placari, proiecte de amenajări interioare, înlăturarea barierelor arhitecturale, schimbarea pavajului, reînnoirea bucătăriei sau băilor, instalarea de încălzire, canalizare, instalații sanitare și electricitate, sondaje, teste etc.

Un exemplu de legalizare în Regiunea Valencia

O casă construită pe teren rustic în Regiunea Valencia în 1979.

Proprietatea a fost amplasata intr-o zona RUSTICA in mai putin de 10.000 m2 (dimensiunea minima a terenului pentru a avea drepturi de construire in zona). Și a fost construit din 1979. Deci, era o proprietate destul de veche. Datorită faptului că este vorba despre o proprietate veche, Primăria respectă construcțiile existente care, fiind construite în mai puțin de 10.000 m2, și „în afara normativului”, consideră aceste construcții ca „consolidate legal de vreme”. De exemplu, edificarile actuale nu pot fi extinse. Deci, nu se pot construi construcții noi pe proprietate. Primăria permite reforme în interior pe acest tip de proprietăți, dar nu și extinderi, construcții ale altor clădiri precum garaje, piscine etc.

De asemenea, Primăria ar putea să nu aprobe o licență de reformare a părților structurale „esențiale” din clădire, cum ar fi fundații, acoperiș etc. Primăria va admite „reformarea” casei existente și „repararea” structurii existente, dar nu „înlăturați” din piesele vechi pentru a instala altele noi. De exemplu, în cazul în care există un dezastru natural sau o inundație care poate afecta casa de pe structura acesteia, Primăria poate să nu acorde drepturi de „reconstrucție” a proprietății. Așadar, în concluzie, Primăria permite reforme interne pentru menținerea construcției, dar nu reforme structurale din strânsoare, fundații, schimbarea acoperișului etc. Din acest motiv, vă recomandăm să informați compania dumneavoastră de asigurări că dezastrele naturale și altele care afectează constructiile existente trebuie sa fie acoperite de asigurarea obligatorie pentru a contracta casa la finalizare.

Am văzut că zona NU este racordată la sistemul principal de canalizare.

Consecințele juridice ale caselor atunci când sunt considerate „Fuera de Ordenación” în regiunea Valencia 

 Dacă nu sunt sancționați înainte de august 2010, nu pot fi sancționați ulterior și nu pot fi demolați de sistemul spaniol și sunt consolidați legal până la momentul respectiv.

• Existent se respecta constructiile în mărimea lor, dar nu se poate construi o construcție nouă element nici măcar să-l extindă pe cel existents.
• De asemenea, datorită acestui fapt, Primăria respectă construcțiile existente, dar nu pot fi prelungite. Deci, nu se pot construi construcții noi în proprietate.
• Primăria permite reforme interioare asupra acestui tip de proprietăți. Dar, din cauza faptului că proprietatea este în afara normativului, Primăria nu va aproba licența de reformare a „părților structurale esențiale” din clădire precum fundații, acoperiș etc. Primăria va admite „reformarea” existentei. casa și „repararea” structurii existente, dar nu „scoaterea” din părțile vechi pentru a instala altele noi. De exemplu, în cazul în care există un „incendiu” sau o inundație care poate afecta casa de pe structura acesteia, Primăria poate să nu acorde drepturi de „refacere” a proprietății. Așadar, în concluzie, Primăria permite reforme interne pentru menținerea construcției, dar nu reforme structurale din bine, fundații, schimbarea acoperișului etc.
• Una dintre condițiile pentru a obține considerația de „în afara normativului” este să se facă dovada că imobilul nu a fost penalizat în cei 15 ani de la construcție.

Certificat de locuire 

Un alt punct este că, în funcție de Primăria zonei și de condițiile legale individuale ale construcției și/sau parcelei, proprietățile în „Fuera de Ordenación” poate deține sau nu Certificat de locuire, iar în funcție de acesta, Primăria poate solicita anumite aspecte juridice sau lucrări în proprietate pentru obținerea sau reînnoirea acestui certificat.

Pentru informarea dumneavoastră, acesta este un document eliberat de Primăria din zonă în care se confirmă că proprietatea indeplineste cerintele de locuire.

Această proprietate nu a obținut un „Certificat de locuire” (CH), și ne-a fost confirmat de către Primărie că nu este posibil să obținem acest certificat deocamdată.

Acest document este, de asemenea, necesar pentru conectați apa și curentul electric la proprietate si sa faci schimbarile contractelor de apa si electricitate in numele tau.

Costurile de urbanizare trebuie dezvoltate pentru a finaliza procesul de legalizare în regiunea Valencia

În viitorul apropiat, Primăria poate solicita actualilor proprietari, în ceea ce privește folosirea mai bună și mai confortabilă a proprietăților lor, să efectueze/achitească unele lucrări de îmbunătățire a infrastructurii de acolo precum străzi (zone pietonale), trotuare, lumini publice, canalizare și așa mai departe, și chiar dând o parte din parcele drumurilor, zonelor pietonale sau verzi.

Va fi necesar să vedem ce fel de lucrări va proiecta Primăria pe care să le solicite proprietarilor în viitor și cine va plăti. In acest moment, o noua lege aprobata recent in 2019 (LOTUP) are spiritul de a actiona cu acest gen de grup de case in vederea realizarii unor lucrari de urbanizare care inca nu sunt confirmate de lege.

Doar pentru a sublinia că cel mai scump cost de urbanizare este racordarea la rețeaua de canalizare din oraș. Deoarece aceste proprietăți sunt destul de departe de oraș, s-ar putea accepta că, în loc să fie conectat la sistemul principal de canalizare, pentru a permite proprietarilor să instaleze fosa septică cu sisteme de epurare pentru filtrarea și epurarea apei uzate

Majoritatea proprietăților din zonă nu au fose septice reglementate oficial sau moderne instalate pentru tratarea apei reziduale. Deci, dacă proiectul Primăriei va fi prezentat în viitor, costul imediat va fi instalarea unei fose septice moderne in proprietate.

Potrivit agenției imobiliare ne informează, fosele septice nu respectă reglementările în vigoare, ceea ce se întâmplă foarte des.

În timp ce planul de urbanizare nu este prezentat și urbanizarea nu este finalizată, Primăria ar putea crea probleme la autorizarea reformelor structurale pe proprietate. Construcțiile existente sunt respectate în dimensiunea lor, dar poate fi dificil să obțineți licență sau autorizații pentru a construi un nou element de construcție sau chiar pentru a le extinde pe cele existente.

Însă, dacă locuințele din zonă sunt îmbunătățite cu lucrările de urbanizare necesare printr-un plan de urbanizare (numit MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), acestea vor avea următoarele beneficii:

• Casa va fi considerată o construcție „total legală”, deci nu va mai fi considerată „în afara normativului”, deci, se vor permite reconstrucția construcțiilor existente, reforme structurale, refacere etc.
• Proprietatea va avea certificat de locuire