Exproprierea proprietăților din Spania-Land's Grab

O expropriere este definită ca „a lua un teren fără acordul proprietarului...”.

Este greu de imaginat un exercițiu al autorității guvernamentale care poate avea un impact mai direct asupra drepturilor de proprietate ale unui proprietar decât luarea unui teren fără acordul proprietarului.

În calitate de profesioniști suntem adesea consultați de ambii proprietari de terenuri în chestiuni de expropriere. Adesea, problemele de evaluare care apar în cererile de expropriere sunt complexe.

Înțelegerea procesului de expropriere poate fi de ajutor considerabil evaluatorului, care se confruntă deja cu o sarcină substanțială.

Această prezentare este menită să ofere o imagine generală și o înțelegere a procesului de expropriere de la început până la sfârșit. De înțeles, procesul de expropriere este extrem de tehnic și specializat și, atât pentru proprietarii de terenuri, cât și pentru autoritățile expropriatoare, sfatul experților cu privire la aspecte strategice critice, cu o înțelegere a procesului, poate face diferența între un rezultat corect și echitabil și un dezastru.

În cazul în care exproprierea este justificată de scopul de „utilitate publică”, proprietarul nu poate face opoziție împotriva acestei hotărâri din partea administrației.

Exproprierea necesară sau obligatorie folosește a fi o cauză de neîncredere între cetățeni, deoarece presupune obligarea acestora să predea administrației proprietățile sau bunurile. În procesul de construire a unui drum, a unui pod sau a unei zone sportive (infrastructuri publice), de foarte multe ori este necesară revendicarea dreptului de proprietate asupra terenului care aparține particularităților. Trebuie avut în vedere faptul că Administrația Publică este singura entitate care are suficientă facultate pentru a forța detaliile să-și dea proprietățile. Și, împotriva acestei puteri, particularul nu poate face opoziție.

De exemplu, proprietarul primește o despăgubire pentru prejudiciul economic sau un schimb pentru alt bun. Această compensație este cunoscută ca „preț corect” (justiprecio), care, din păcate, de foarte multe ori nu este atât de „corect” pe cât de dorit și este punctul cel mai de luptă din proces.

Cauze de expropriere. Legile spaniole

Exproprierea obligatorie presupune transmiterea dreptului de proprietate de la un particular către Administrație, care o poate dobândi chiar și fără acordul proprietarului. Este reglementat în Actul de expropriere obligatorie, din 1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), actul de reglementare din 1957 (RD 1957), și noi Legea terenurilor rambursate din 20 iunie 2008 (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el text refundido de la ley de suelo).

Principala consecință a acestor reglementări este obligația de a ceda proprietatea cerută de administrație, atunci când scopul utilizării este adecvat legilor.

Legile confirmă că o expropriere poate fi decisă de către Moșie, Guvernul Regiunii (Comunitate autonomă), provincia (Provincie), Insula sau Consiliul Local (Ayuntamiento), și este cea mai absolută manifestare a Puterii Publice, în fața căreia, particularul nu poate face nicio opoziție legală dacă acțiunea este temeinic justificată și potrivit legii.

Din acest motiv, primul pas în procesul de expropriere este declararea "Utilitate publica" din proprietatea sau dreptul de a expropria. De fapt, este absolut indispensabil să declarăm drept „Utilitate Publică” acel drept sau proprietate.

Această cerință de „Utilitate Publică” este atât de importantă, încât organismul care trebuie să efectueze exproprierea trebuie să fie „public”. Înseamnă, de exemplu, că în proiectul AVE din regiune, instituția de expropriere este Ministerul Infrastructurilor Publice (Ministerio de Obras Públicas), și nu RENFE și nici ADIF.

Ce obiecte pot fi expropriate?

Deși în majoritatea cazurilor exproprierile sunt asupra dreptului de proprietate asupra imobilelor, aceasta poate face obiectul exproprierii orice fel de bunuri precum lucrări de artă, mașini, vase, obligațiuni, acțiuni și orice alte drepturi care, în anumite circumstanțe pot fi necesare pentru „Utilitate publică”.

Procesul de expropriere

Primul pas este declararea de „Utilitate Publică”. Această declarație trebuie făcută întotdeauna printr-un act juridic sau printr-un acord al Consiliului de Miniștri (Consejo de Ministros), cu excepția cazurilor în care patrimoniul sau bunul este absolut „esențial” pentru proiectele publice care urmează să fie dezvoltate de către Imobiliar.

În aceste ultime cazuri, „Utilitatea publică” este considerată implicită, iar administrația trebuie doar să publice bunurile sau moșiile de expropriat în Buletinul Oficial Public (Boletín Oficial del Estado – BOE), în Buletinul Oficial al provinciei (Boletín Oficial). de la Provincia), și într-unul dintre cele mai populare ziare din provincie.

După această publicare, va începe un interval de timp de 15 zile de informare publică. Se va lăsa pe seama particularităților afectate să facă eventuale opoziții și să corecteze neregulile în informații.

După aceste 15 zile, mai sunt încă 20 de zile în care administrația studiază fiecare dintre opozițiile sau neregulile obținute. După acest timp, administrația declară „necesitatea de ocupare” (necesidad de ocupación), care trebuie publicată și notificată individual tuturor celor afectați.

De fapt, este foarte importantă notificarea individuală a detaliilor implicate. În caz contrar, exproprierea nu poate fi „legală”. Împotriva acestei sesizări, particularul nu poate face opoziție, dar poate considera nevalidă declarația de „Utilitate Publică” a averii sale, și/sau declarația de „necesitate a ocupării”, în procesul administrativ și în Instanțele și Tribunalele.

Una dintre cele mai populare cauze de opoziție împotriva procesului de expropriere este greșelile în procesul de informare publică de 15 zile.

Odată ce primesc notificarea, detaliile au la dispoziție 10 zile pentru a face opoziție împotriva respectivei notificări. Această opoziție va fi introdusă direct în procesul administrativ, nu în instanțe, iar administrația va avea la dispoziție 20 de zile pentru a se pronunța. Între timp, procesul de expropriere va fi în stand by cu o limită de 30 de zile.

„Prețul corect” – Justiprecio

Odată confirmată exproprierea, persoana afectată va avea dreptul de a primi o despăgubire, care este cunoscută sub denumirea de „Preț Echitabil” sau „Justiprecio”. Cuantumul acestei despăgubiri se calculează cu o evaluare prealabilă a bunurilor și drepturilor care urmează a fi expropriate, putând fi convenită „prietenabil” între părți în 15 zile.

Dacă această sumă este convenită, procesul va fi încheiat.

De exemplu, dacă piesele nu ajung la un punct de acord cu acel preț, trebuie deschis un nou proces în care administrația lasă proprietarilor 20 de zile pentru a-și prezenta considerațiile asupra evaluării proprietății și a propune un preț (Hoja de Aprecio). ).

Administrația poate apoi accepta sau refuza această propunere. Dacă acceptă, atunci procesul va fi complet.

De exemplu, daca administratia refuza sa accepte pretul propus al piesei, atunci va face o alta evaluare (Hoja de Aprecio) care va anunta proprietarul sa-l studieze pe un termen de 15 zile.

Dacă acceptă, atunci procesul va fi complet.

De exemplu, dacă proprietarul nu acceptă ultimul preț oferit de administrație, atunci cazul va fi dus la Provincie Tribunalele de expropriere (Jurado Provincial de Expropiación), care va fi în cele din urmă cel care va decide cu privire la Prețul Just.

Aceste Tribunale se află în Capitala provinciei (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz), și sunt formate dintr-un președinte și patru asistenți, fiind un funcționar public, un reprezentant al Asociației Fermierilor (Cámara). Agraria), și un notar. Funcția lor este de a studia propunerile de preț din piese și de a da decizia corectă. Teoretic, ar trebui să ia maxim 8 zile pentru a da decizia (Din experiența mea, știu că le ia, uneori, unul sau doi ani!).

Decizia Tribunalelor de Expropriere poate fi respinsă și trimisă la o instanță superioară. În cazul în care se constată o întârziere a hotărârii Tribunalelor de Expropriere mai mare de 6 luni, cuantumul despăgubirii se pot alătura dobânzi. Și, dacă există o decizie de preț, dar administrația nu plătește mai mult de 2 ani, imobilul trebuie să ia o nouă evaluare asupra proprietății pentru a verifica valoarea acesteia după acel timp, aceasta se numește „retasación”.

După prezentarea „retașării”, începeți din nou procesul de obținere a unui nou „Preț corect”. Odata obtinut si platit noul pret, proprietatea poate fi ocupata de catre administratie intr-un timp limitat. Uneori, administrația decide să schimbe prețul de plătit pentru bunuri expropriate cu o altă proprietate.

Drepturi de revenire

Procesul de expropriere poate fi prelungit cu câțiva ani până când ambele părți ajung la un acord asupra „Prețului corect”, deși nu înseamnă că procesul de expropriere se oprește aici. În acest fel, Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE), a introdus „dreptul de revenire”. Acest drept permite proprietarului recuperarea totală sau parțială a proprietății cu restituirea corespunzătoare a despăgubirii primite, în cazul în care proiectul care a cauzat exproprierea nu merge mai departe.

Acestea sunt cazurile:

• Administrația decide să nu mai continue proiectul
• După doi ani de la ocuparea imobilului de la administrație fără a face nicio lucrare în proprietate.

• Proiectul a fost dezvoltat dar funcția care îndeplinește proprietatea acum nu este de „Utilitate Publică”. De exemplu, în cazul AVE, terenul a fost luat pentru a face Gară, iar acum această Gară nu este deloc folosită, proprietarul, sau moștenitorii săi, pot folosi dreptul de redobândire a imobilului plătind despăgubirea. primit pentru expropriere (care s-ar reactualiza la acel moment).– Dacă terenul nu servește folosinței avute în vedere anterior, dar poate fi folosit

  pentru o altă „utilizare publică”.

Există doar două excepții de la această regulă, în care dreptul de revenire nu poate acționa:

– Dacă terenul nu servește folosinței avute în vedere anterior, dar poate fi folosit

pentru o altă „utilizare publică”.

– Dacă terenul este folosit pentru utilitate publică mai mult de 10 ani.