ASPECTE GENERALE ALE NOII LEGI A LOCUINȚEI ÎN SPANIA – MAI 2023

Legea 12/2023, din 24 mai, pentru dreptul la locuință (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Click aici pentru a vedea legea .

I.- ASPECTE GENERALE

Legea pentru Dreptul la Locuinta a intrat in vigoare la 26 mai 2023 după ce a fost publicată în Monitorul Oficial al Statului (BOE). În ciuda criticilor primite din partea sectorului imobiliar, legea aduce cu sine reglementări privind evacuările, garanțiile asupra locuințelor vacante, un plafon la actualizările chiriilor și noi stimulente fiscale pentru proprietari.

Index de referință vor fi create care vor înlocui IPC în calculul veniturilor. Principala controversă se concentrează pe figura „big furk” și pe lăsarea în mâna Comunităților Autonome (CCAA) a creării unor zone tensionate de închiriere, ceea ce va implica controlul pieței de închiriere.

NATURA INTERVENȚIONISTĂ A STATULUI

Această lege devine prima reglementare de stat care reglementează dreptul la locuință de la aprobarea Constituției.

Este o lege clar intervenționistă a Statului Central asupra regiunilor și comunităților autonome, întrucât limitează și condiționează competențe la nivel imobiliar și urban care, până în prezent, corespundeau diferitelor regiuni. Astfel, legea stabilește reguli de competență care urmează să fie aplicate de către Comunitățile Autonome, care au competență deplină în materie de locuințe.

De asemenea, presupune o intervenție clară a puterilor publice în sfera privată întrucât interferează, limitează și condiționează raporturile juridice private dintre persoanele fizice legate atât de dreptul la contract, cât și de dreptul de proprietate.

CARE SUNT OBIECTIVELE ACESTEI LEGI?

Obiectivele acestei legi sunt:

• Reglementează drepturile și îndatoririle cetățenilor în ceea ce privește locuința
• Facilitarea accesului la locuințe decente și adecvate pentru persoanele cu dificultăți economice, garantarea funcționalității și siguranței locuințelor
• Definiți planificarea și programarea locuințelor de stat
• Reglementarea regimului juridic al parcurilor de locuințe publice
• Promovarea dezvoltării unor tipologii de locuințe adecvate diferitelor forme de conviețuire
• Îmbunătățiți protecția în operațiunile de cumpărare și închiriere de locuințe, printre altele.

CE MĂSURI INTRODUCE LEGEA?

Unele dintre măsurile notabile ale legii care vor intra în vigoare imediat sunt:

• Obligația proprietarilor și intermediarilor de a furniza date despre locuințe și proprietarii acestora
• Crearea unui nou indice de referință pentru actualizarea veniturilor
• Posibilitatea taxării caselor goale.

Cu toate acestea, alte măsuri, precum plafonul chiriilor și suprafețelor stresate, vor face obiectul declarației CCAA și vor necesita proceduri și condiții suplimentare.

Pe scurt, Legea pentru Dreptul la Locuință urmărește să reglementeze diverse aspecte legate de locuință, de la drepturile cetățenilor până la crearea de parcuri publice cu locuințe la prețuri accesibile.

Deși a generat controverse, marchează o piatră de hotar întrucât este prima lege de stat care reglementează acest drept constituțional, cu un marcat caracter intervenționist.

CE MĂSURI SUNT ÎN VIGOARE?

Măsurile Legii locuinței care sunt deja în vigoare sunt următoarele:

1. Limitați-vă la actualizarea veniturilor din chirie : Din martie 2022, Indicele prețurilor de consum (IPC) a încetat să mai fie așa-numitul „Indice de referință în actualizarea chiriilor”.

Până la 31 decembrie 2023, creșterea anuală a chiriei în contractele de închiriere existente nu poate depăși 2%. În 2024, această limită va fi majorată la 3%.

Începând din 2025, va fi aplicat un nou Index de închiriere, care va fi publicat în fiecare an de către administrația publică spaniolă.

2. Informații minime în operațiunile de cumpărare și închiriere de locuințe: Intermediarii trebuie să furnizeze informații detaliate despre proprietăți și proprietarii acestora în operațiunile de cumpărare și închiriere. Acestea includ condițiile economice, licența de ocupare sau certificatul de locuință, caracteristicile esențiale ale locuinței și clădirii, precum și identificarea vânzătorului sau proprietarului. Nerespectarea poate duce la sancțiuni economice.

Informații detaliate despre obligația de a informa cumpărătorul sau chiriașul le găsim în articolul nostru de specialitate EFECTELE LEGII DREPTULUI LA LOCUINȚĂ ASUPRA PROCESULUI DE CUMPĂRARE ȘI VÂNZARE ÎN SPANIA .

3. Prelungiri extraordinare ale contractelor de închiriere pentru cei vulnerabili: Pentru contractele de închiriere se stabilește o prelungire obligatorie cu un an atunci când chiriașul demonstrează o situație de vulnerabilitate socială și economică, iar proprietarul este mare proprietar de locuință.
4. Supliment IBI pentru locuințe goale : Se implementează o suprataxă la impozitul pe bunuri imobiliare (IBI) pentru locuințele care sunt neocupate de cel puțin doi ani. Această suprataxă poate ajunge până la 150% și se aplică proprietăților cu minim patru locuințe per proprietar, cu excepția cazului în care există cauze justificate de vacanță temporară.

Aceste măsuri urmăresc reglementarea pieței imobiliare, controlul prețurilor de închiriere, îmbunătățirea transparenței tranzacțiilor și încurajarea ocuparii locuințelor neocupate.

„LOCUINȚA PROTEJATĂ” SAU „INCETIVATĂ”

Pe lângă măsurile menționate anterior, Legea Locuinței include și alte prevederi legate de regimul locativ „protejat” sau „stimulat”, plățile electronice ale veniturilor din chirie, figura marelui proprietar, cheltuielile de administrare a imobilelor și modificările în evacuari. , executări silite și licitații imobiliare.

În ceea ce privește „Locuințele protejate”, se stabilește că aceste locuințe vor fi supuse unui regim permanent de protecție publică, cu excepția unor excepții justificate. În plus, vânzarea sau închirierea acestuia va necesita autorizarea prealabilă a Comunității Autonome corespunzătoare.

În ceea ce privește „locuința la prețuri accesibile stimulate”, puterilor publice li se permite să promoveze existența acestor locuințe și să aplice limite de preț pentru a garanta accesul persoanelor cu dificultăți economice.

PLATA CHIRIEI „ÎN NUMERAR” SAU „NUMERAR” S-A TERMINAT

Se stabileşte obligaţia că plățile veniturilor din chirie se fac în principal prin mijloace electronice , cu excepția cazurilor în care una dintre părți nu are acces la aceste mijloace, caz în care plata în numerar va fi permisă în locuința închiriată. .

CINE ESTE CONSIDERAT „MARE DEȚINĂTOR” DE CASE?

Figura proprietarului mare este definită ca persoană fizică sau juridică care deține peste 10 proprietăți urbane sau un suprafata construita de peste 1,500 m2 pentru uz rezidential .

Cu toate acestea, această definiție poate fi adaptată în declarațiile de medii de piață rezidențială stresate , permițând includerea proprietarii a 5 sau mai multe proprietăți urbane în acele zone , sub rezerva declarației Administrației competente, adică a comunităților autonome.

CINE VA PLATI TAXELE AGENȚIEI Imobiliare?

Proprietarul.

Se stabilește că cheltuielile de administrare imobiliară și de formalizare a contractului trebuie să fie asumate de locator.

EVACUĂRI. PROTECȚIE MAI MARE A CHIRIAȘULUI ÎN SITUAȚIE DE VULNERABILITATE

Legea introduce modificări semnificative în procedurile de evacuare, executări silite și licitații imobiliare în situații de vulnerabilitate:

• Protecția se extinde și asupra ocupantului locuinței aflat în situație de vulnerabilitate în procedurile de evacuare și executare silită.
• Se instituie un sistem de suspendare a procedurii de evacuare pe o perioadă de 2 luni pentru persoanele fizice și 4 luni pentru persoanele juridice.
• Se stabilesc și cerințe suplimentare pentru admisibilitatea cererii în cazurile în care reclamantul este mare proprietar de locuință, iar locuința este locuința obișnuită a ocupantului aflat în situație de vulnerabilitate economică.
• În licitațiile imobiliare, executantul este obligat să demonstreze dacă ocupantul se află într-o situație de vulnerabilitate economică și că a fost urmat un proces de conciliere sau mediere între părți.

Aceste măsuri urmăresc să ofere o mai mare protecție ocupanților locuințelor aflate în situații vulnerabile și să reglementeze diverse aspecte legate de locuințele subvenționate și de piața imobiliară în general.

DECLARAȚIE DE ZONA PIEȚĂ REZIDENȚIALĂ „TENSIONATĂ”.

Legea Locuinței are în vedere măsuri care sunt în așteptarea declarării zonelor de piață rezidențială stresate. Aceste măsuri vor fi aplicate odată ce o zonă a fost declarată ca atare și s-a întocmit un plan specific pentru corectarea dezechilibrelor observate. Unele dintre aceste măsuri sunt următoarele:

• Contractele curente din zonele declarate în stres vor menține limitele de creștere stabilite la nivel general: 2% în 2023, 3% în 2024 și din 2025 noul indice de referință pentru închiriere.
• În zonele stresate, chiriașii pot solicita o prelungire extraordinară de până la 3 ani odată cu încheierea termenului inițial al contractului, atâta timp cât sunt îndeplinite anumite cerințe. Proprietarul va fi obligat să accepte această prelungire, cu excepția cazului în care s-au convenit alți termeni sau locuința este necesară pentru uz personal.
• In noile contracte semnate in zonele declarate stresate se vor aplica conditii specifice in functie de daca locatorul este un mic proprietar sau un mare detinator. In cazul micilor proprietari, chiria convenita nu poate depasi ultima chirie din contractul anterior, plus o majorare de maxim 10% in cazuri specifice. Pentru marii deținători, chiria va fi limitată de contractul anterior sau de limita maximă de preț stabilită conform indicilor prețurilor de referință.
• În zonele stresate, părțile pot conveni ca anumite cheltuieli generale legate de întreținerea proprietății să fie în sarcina locatarului. Totuși, dacă această clauză nu ar fi fost inclusă în contractul anterior, ea nu se va reflecta în noul contract.
• Pentru actualizarea anuală a contractelor de închiriere de locuințe va fi stabilit un nou indice de referință, care va fi definit de Institutul Național de Statistică (INE) înainte de 31 decembrie 2024. Acest nou indice va servi drept limită de referință pentru a evita creșteri disproporționate în închirierea contractelor de închiriere.
• Deducerile de impozit pentru proprietari vor intra în vigoare de la 1 ianuarie 2024. Reducerile de taxe sunt stabilite atât pentru randamentul net de închiriere în general, cât și pentru situații specifice, precum reduceri de chirie în contracte în zonele stresate sau închirierea tinerilor din acele zone. Aceste reduceri de taxe vor fi aplicate numai în zonele declarate piețe rezidențiale stresate.

Este important de subliniat că aceste măsuri sunt supuse declarării zonelor de piață rezidențială stresată și aprobării planurilor specifice corespunzătoare.

SCENTIVE FISCALE

A doua dispoziție finală. Stimulente fiscale aplicabile în impozitul pe venitul persoanelor fizice contractelor de închiriere de bunuri imobiliare pentru locuințe.

Cu efecte pentru contractele de închiriere de locuințe încheiate de la intrarea în vigoare a prezentei legi, în Legea 35/2006, din 28 noiembrie, privind impozitul pe venitul persoanelor fizice, sunt introduse următoarele modificări și modificarea parte a legii privind impozitul pe profit, venitul nerezidentului. și bogăție:

Unu. Secțiunea 2 a articolului 23 se modifică, care are următorul cuprins:

„2. În cazul închirierii bunurilor imobiliare pentru locuințe, randamentul net pozitiv calculat în conformitate cu prevederile secțiunii precedente, se va reduce:

a) Cu 90 la sută când același proprietar a formalizat un nou contract de închiriere asupra unei locuințe situate într-un zona cu o piata rezidentiala stresata , în care chiria inițială a fost redusă cu mai mult de 5 la sută în raport cu ultima chirie a contractului de închiriere anterior pentru aceeași locuință, odată cu aplicarea clauzei de actualizare anuală a contractului anterior, dacă este cazul.

b) Cu 70 la sută atunci când nu sunt îndeplinite cerințele indicate la litera a) de mai sus, se produce oricare dintre următoarele circumstanțe:

1.º Că contribuabilul a închiriat locuința pentru prima dată, cu condiția ca aceasta să fie situată într-o zonă de piață rezidențială stresată și chiriașul să aibă vârsta cuprinsă între 18 și 35 de ani. Atunci când sunt mai mulți chiriași ai aceleiași locuințe, această reducere se va aplica părții din randamentul net care corespunde proporțional chiriașilor care îndeplinesc cerințele prevăzute la prezenta scrisoare.

2. Când locatarul este o Administrație Publică sau o entitate fără scop lucrativ căreia i se aplică regimul special reglementat în titlul II din Legea 49/2002, din 23 decembrie, privind regimul fiscal al entităților fără scop lucrativ. și stimulente fiscale pentru mecenat, care alocă locuințe pentru închirierea socială cu un venit lunar mai mic decât cel stabilit în programul de ajutor pentru închiriere din planul de locuințe de stat, sau pentru locuințe pentru persoane aflate în situație de vulnerabilitate economică prevăzute la Legea 19/2021, din 20 decembrie, care stabilește venitul minim vital, sau când locuința este acoperită de un program de locuințe publice sau de calificare în virtutea căruia Administrația competentă stabilește o limitare a veniturilor din chirie.

c) Cu 60 la sută când, neîndeplinind cerințele lit. anterioare, locuința făcuse obiectul a actiune de reabilitare în condiţiile prevăzute la secţiunea 1 a articolului 41 din Regulamentul fiscal care s-ar fi încheiat în doi ani. anterior datei contractului de închiriere.

d) În 50 la sută , în orice alt caz.

Cerintele indicate trebuie indeplinite la momentul incheierii contractului de inchiriere, reducerea fiind aplicabila atata timp cat acestea continua sa fie indeplinite.

Aceste reduceri vor fi aplicabile numai declarațiilor nete pozitive care au fost calculate de către contribuabil într-o autoevaluare depusă înainte de a fi inițiată o procedură de verificare a datelor, verificare limitată sau inspecție care include în scopul acesteia verificarea unor astfel de declarații. .

Reducerile nu vor fi aplicabile in nici un caz cu privire la partea din venitul net pozitiv obtinuta din venituri neincluse sau din cheltuieli deduse necorespunzator in autoevaluarea contribuabilului si care sunt regularizate in oricare dintre procedurile mentionate la paragraful anterior. , chiar și atunci când acele împrejurări au fost declarate sau acceptate de către contribuabil în cursul derulării procedurii. Nici reducerile nu vor fi aplicabile în legătură cu acele contracte de închiriere care nu respectă prevederile secțiunii 6 a articolului 17 din Legea arendarii urbane.

venit net pozitiv din capitalul imobiliar derivate din contractele de închiriere de locuințe încheiate anterior intrării în vigoare a Legii 12/2023 , din 24 mai, pentru dreptul la locuință, va fi supusă reducerii prevăzute la secțiunea 2 a articolului 23 din prezenta lege în redactarea actuală la 31 decembrie 2021.”

TAXE IBI

În cazul proprietăților de uz rezidențial care sunt neocupate permanent, municipalitățile pot solicita o suprataxă a IBI de până la 50 la sută a sumei nete a impozitului.

În aceste scopuri, proprietatea care rămâne neocupată, continuu și fără motiv justificat, pentru a perioadă mai mare de doi ani , în conformitate cu cerințele, mijloacele de probă și procedura stabilite prin ordonanța fiscală, vor fi considerate imobil neocupat definitiv, și aparțin proprietarilor a patru sau mai multe imobile cu destinație de locuit.

Suplimentul poate fi de până la 100 la sută a sumei nete a impozitului atunci când perioada de vacanţă este mai mare de trei ani , și poate fi modulat în funcție de perioada de vacanță.

În plus, municipalitățile pot crește procentul de suprataxă corespunzător în conformitate cu cele menționate mai sus până la 50 de puncte procentuale suplimentare in cazul proprietatilor apartinand proprietarii a două sau mai multe proprietăți de uz rezidențial care sunt neocupate în aceeași zonă municipală.

În orice caz, următoarele cauze vor fi considerate justificate:

• transfer temporar din motive de muncă sau de formare,
• schimbarea adresei din motive de dependență sau de sănătate sau de urgență socială;
• proprietăți destinate utilizării locuințelor de a doua reședință cu maximum patru ani de vacanță continuă,
• proprietăți supuse acțiunilor de lucru sau de reabilitare sau alte circumstanțe care fac imposibilă ocuparea efectivă a acestora,
• că locuința face obiectul unui proces sau al unei cauze aflate în curs de soluționare judiciară sau administrativă care împiedică folosirea și punerea sa în vânzare sau că este un imobil ai cărui proprietari, în condițiile pieței, oferă spre vânzare, cu cel mult un an în această situație, sau de inchiriat, cu maxim sase luni in aceasta situatie.

Suprataxa, care se va solicita contribuabililor acestui impozit, se va acumula la 31 decembrie si va fi decontata anual de catre municipii, odata ce vacanta imobilului a fost verificata la acea data, impreuna cu actul administrativ prin care se declarat. .

Declarația municipală ca proprietate permanent neocupată va necesita audierea prealabilă a persoanei impozabile și acreditarea de către Consiliul Local a indicațiilor de vacanță, care urmează să fie reglementate în respectiva ordonanță, în cadrul căreia pot apărea cele referitoare la datele registrului municipal, precum și consumul de servicii de furnizare.»

REZERVA DE SOL

Să aloce teren adecvat și suficient pentru utilizări productive și pentru uz rezidențial, rezervând în orice caz o parte prevăzută pentru locuințe supuse unui regim de protecție publică care, cel puțin, să permită stabilirea prețului maxim al acestuia pentru vânzare, închiriere sau alte forme de acces la locuință; precum dreptul de suprafaţă sau concesiunea administrativă.

Această rezervă va fi determinată de legislația privind amenajarea teritoriului și urbanism sau, în conformitate cu aceasta, de instrumentele de amenajare, va garanta o distribuție a amplasamentului acesteia care să respecte principiul coeziunii sociale și va cuprinde, cel puțin, terenul necesar realizării celor 40 la sută din suprafața construibilă rezidențială prevăzută de urbanism pe teren rural care va fi inclus în acțiuni noi de urbanizare și 20 la sută pe teren urbanizat care trebuie să facă obiectul unor acțiuni de reformă sau reînnoire a urbanizării.

TLACORP 2023