În procesul de cumpărare și vânzare a proprietății este foarte important să se țină cont de responsabilitățile asumate de vânzători și constructori în vânzarea proprietății către cumpărători.
Este foarte normal să găsești pe piață proprietăți care se vând cu defecte, în care cumpărătorul nu știe prea bine cum să acționeze și nici care sunt drepturile prevăzute de lege atunci când găsește probleme sau vicii constructive care nu au fost depistate înainte. vânzarea.
Este important să se stabilească care sunt drepturile și obligațiile de la vânzători, și de la constructori, precum și de la cumpărătorii care achiziționează proprietăți în Spania. De aceea am creat acest raport pentru a clarifica concepte și proceduri atunci când confirmăm un defect vizual sau ascuns.
DEFECTE:Mai întâi, să identificăm ceea ce înțelegem prin „defecte”. Înțelegem defectele sau defectele constructive orice tip de deficiență pe care o găsim la o construcție și care îi reduce calitatea. Acest defect, trebuie să rezulte în așa fel încât proprietarul să nu se poată bucura și să folosească proprietatea în mod normal.
În plus, putem identifica că un defect sau un defect constructiv poate fi considerat „serios"Sau"mormânt" în eventualitatea în care, dacă cumpărătorul l-ar fi descoperit înainte de vânzare, ar fi respins cumpărarea, sau ar fi fost rezultatul negocierii prețului cu vânzătorul.
DOUĂ TIPURI DE DEFECTE: vizuale și ascunse
Defecte vizibile sunt cele care sunt ușor de detectat prin intermediul unei inspecții vizuale, fie în procesul de construcție a clădirii, fie printr-o inspecție vizuală de către cumpărător. Adică, sunt ușor de detectat de oricine fără a construi cunoștințe sau pregătire.
Aceste defecte vizibile nu sunt responsabilitatea vânzătorului. Prin urmare, vânzătorul nu are nicio responsabilitate pentru defectele vizibile care ar fi putut fi descoperite în acest fel de către cumpărător, mai ales dacă acestea nu afectează sau modifică prețul proprietății.
Defecte ascunse, de exemplu, sunt cele care nu au fost posibile detectate prin procesul de construcție, deoarece nu sunt ușor vizibile. În cazul construcțiilor noi, aceste defecte nu au fost depistate de diferiții profesioniști, precum arhitecți, inspectori etc., în timpul procesului de construcție.
Nu toate defectele pot deriva din responsabilități. Pentru ca acest lucru să fie cazul, efectul trebuie să îndeplinească următoarele condiții:
- Că nu era ușor de detectat
- Că cumpărătorul nu știa despre asta
- Că a existat înainte de finalizarea achiziției
Ca exemplu, vom enumera care sunt cele mai repetate defecte ascunse din cazuistică:
- Daune care afectează structura clădirii. Acestea sunt defecte de lucru care afectează substanțial stabilitatea și structura clădirii.
- Probleme de scurgeri, hidroizolatii, care provoaca scurgeri in casa.
- Probleme de aşezare a clădirilor. Odată construită o clădire, aceasta poate prezenta crăpături, fisuri etc. care apar din cauza unei așezări proaste a clădirii și produse de un subsol prost.
RESPONSABILITATE
Atunci când se ia în considerare responsabilitatea pentru defecte ascunse, este necesar să se facă distincția între casele construite din construcție nouă și casele de vânzare.
La locuințele noi, garanția și dreptul cumpărătorului de a revendica vicii ascunse se împart în trei tipuri:
- UN AN: Probleme la finisaje ca trotuare interioare, exterioare, tamplarie, electrocasnice noi etc. LA UN AN de la data constructiei, sau ȘASE LUNI de la data cumpărării/finalizării.
- TREI ANI: Pentru defectele produse la proprietate si care afecteaza direct si degradeaza locuibilitatea acestora. În acest caz, este vorba de probleme care afectează igiena, sănătatea, etanșeitatea la apă, sănătatea etc. Acest caz de defecte trebuie să părăsească proprietatea în așa fel încât să fie imposibil de locuit în interior. Așadar, Vă rugăm să rețineți că „defecte secundare” care nu împiedică utilizarea proprietății pentru a locui, nu vor fi acoperite.
- Și pentru probleme care afectează structura clădirii, cum ar fi fundația, stâlpii, grinzile, planșeele etc., ZECE ANI. Aceste defecte trebuie să fie astfel încât să compromită stabilitatea clădirii.
În proprietăți nou construite, este obligatoriu în Spania să depună a ASIGURARE DECENIALĂ (Sau ASIGURARE DE ZECE ANI) care acoperă deteriorarea structurală a clădirii timp de 10 ani. Aceste vicii sunt acoperite în așa fel încât, dacă apar unele dintre aceste defecte, cumpărătorul trebuie să-și informeze asigurarea, pentru a putea pretinde și utiliza asigurarea pe zece ani furnizată anterior de către promotorul sau constructorul imobilului. In acest fel, cumparatorii sunt garantati, in calitate de consumatori de locuinte de constructii noi, care sunt acoperiti corespunzator pe parcursul a ZECE ANI pentru aceste defecte.
Aici este necesar să spunem că în cazul caselor din „AUTOPROMOȚIE” (Autopromotor), contractarea asigurării decennale nu este obligatorie, ci voluntară. O construcție este în autopromovare atunci când consumatorul final al imobilului este același proprietar al terenului și îl angajează pe constructor numai în scopul construirii casei. În acest fel, proprietarul parcelei își asumă funcția de „promotor” al lucrărilor, iar el este cel care realizează angajarea diferiților profesioniști precum arhitecți, constructori etc.
În aceste cazuri, având în vedere că locuința nu urmează să fie vândută în piață în căutarea cumpărătorilor, ci va fi folosită doar de același proprietar, legea spaniolă permite promotorului să angajeze sau nu o asigurare pe zece ani. In cazul in care proprietarul alege sa nu contracteze respectiva asigurare, daca decide sa vanda imobilul in perioada de garantie de 10 ani, acesta trebuie sa informeze eventualii cumparatori ca locuinta nu are o astfel de asigurare, iar cumparatorii trebuie sa accepte in mod expres aceasta situatie.
Asta în ceea ce privește noile proprietăți…., dar, ce se întâmplă în VANZĂRI? Vânzătorii au vreo responsabilitate pentru defectele ascunse?
Răspunsul este afirmativ. Vânzătorii care vând case de revânzare sunt, de asemenea, responsabili pentru defectele ascunse pe care le pot avea aceste proprietăți. Această responsabilitate se referă la vicii ascunse care există în proprietate și care, în timpul ȘASE LUNI, vanzatorul va fi responsabil pentru orice tip de defectele mentionate mai sus, si care ar putea fi depistate inainte de sase luni de la finalizarea vanzarii.
Pentru exercitarea dreptului cumpărătorului de a revendica răspunderea pentru vicii ascunse, sunt necesare următoarele:
1.- Defectul trebuie detectat.
2.- Vânzătorul trebuie anunțat în scris, de obicei prin poștă certificată, făcându-l la cunoștință defectele, explicându-i care ar putea fi cauzele și care este mijlocul de a repara problema.
3.- În cazul în care vânzătorul nu își recunoaște responsabilitatea, cumpărătorul trebuie să obțină un raport scris de la un profesionist independent, dacă este posibil un expert, care stabilește problema, defecțiunea, și care sunt costurile reparației într-un proces verbal.
În cazul în care vânzătorul a primit raportul unui profesionist independent care stabilește cauzele problemei, repararea acesteia și costurile pe care aceasta le implică și nu se ocupă de repararea acesteia, atunci cumpărătorul trebuie să fie sfătuit de un avocat pentru a putea vezi care sunt căile legale care există pentru a rezolva problema.
În mod normal, trebuie spus că cererile Tribunalului derivate din vicii ascunse de mică valoare sunt de obicei costisitoare și lungi. Prin urmare, întotdeauna este recomandabil să încercați să ajungeți la o înțelegere extrajudiciară cu vânzătorul.
Pentru cazurile grave, în care există o problemă reală care afectează locuibilitatea, sau structura imobilului, va fi necesară apărarea în cel mai bun mod posibil a poziției cumpărătorului, având în vedere întotdeauna posibilitatea de a se adresa instanțelor de judecată dacă nu. găsirea unui acord cu vânzătorul.
