ÎNCHIRIERI DE VACANȚĂ. REGIUNEA VALENCIA. PROCESUL DE ÎNREGISTRARE ȘI TAXELE

De obicei, există 3 moduri de a închiria o proprietate:

• Închirieri pe termen scurt: Acest tip de inchiriere este pentru turistii care doresc sa foloseasca proprietatea pentru turism/vacanta. Acest tip de închiriere trebuie să fie înregistrat într-un registru special din Valencia, iar una dintre cerințe este certificatul de locuire. Termen scurt de ședere: mai puțin de 2 luni.
• Închiriere pe termen lung: Acesta este momentul în care chiriașul dorește să folosească proprietatea nu pentru turism, ci pentru ședere și rezidență pe termen lung. În acest fel, veți fi întotdeauna autorizat să închiriați proprietatea, întrucât reglementarea pentru acest tip de închiriere este diferită de cele turistice. Sejur lung: Un an sau mai mult.
• Inchiriere pe termen mediu: Acesta este momentul în care chiriașul nu caută nici să-și petreacă câteva zile de vacanță, nici să rămână pe termen lung ca reședință permanentă. Chiriașii folosesc proprietatea cu intenția de a lucra pentru o perioadă determinată, sau de a rămâne în zonă pentru a căuta proprietăți de cumpărat, sau studenți pentru perioada de studii, etc. termeni conform celor turistice. Termen mediu de ședere: de la 2 la 11 luni.

Cele mai mari randamente în închiriere au fost create din activitatea turistică, ceea ce a dus la chirii mai mari din activitatea tradițională de închiriere pe termen.

Dar, din cauza creșterii cerințelor pentru obținerea licenței turistice, la mijlocul ambelor închirieri, există o opțiune de a avea venituri mai bune decât pe termen lung: Activitate pe Termen Mediu.  După cum s-a explicat mai sus, chiriașii pe termen mediu sunt cei care intenționează să treacă sejururi lungi în proprietate, dar nu în scopuri permanente. Ei vor respecta proprietatea mai mult decât turiștii (pentru că o vor folosi o perioadă), și vor accepta chirii mai mari de plătit din cauza termenului scurt de ședere.

De asemenea, activitatea pe termen mediu nu va fi reglementată de legile stricte care nu gestionează activitatea turistică.

Acestea fiind spuse mai sus, să vorbim despre activitatea turistică.

---

ACTIVITATE TURISTICA:

PROCES, REGLEMENTARE ŞI ETAPE DE ÎNREGISTRARE

 

Există o mare confuzie pe piața spaniolă de închiriere în REGIUNEA VALENCIA („Comunidad Valenciana”), cu privire la cerințele exacte, obligațiile și procesul de dezvoltare a activității de închiriere în regiunea Valencia. După ce am primit zeci de solicitări de informații în acest sens, am decis să elaborăm acest raport pentru a clarifica cele mai frecvente întrebări cerute de clienții și contactele noastre.

Antecedente și legi:

Există 2 aspecte importante de luat în considerare atunci când decideți să vă închiriați proprietatea în scop turistic:

1. OBLIGAȚII FORMALE
2. OBLIGAȚII FISCALE

---

 

OBLIGAȚII FORMALE

Există un Decret general pentru activitatea turistică, de Decretul 92/2009, din 3^rd din iulie 2009 . Acest decret are ca scop:

– Confirmarea obligațiilor și responsabilităților legale de la proprietari

– Garantarea protecției drepturilor consumatorilor și utilizatorilor

– Controlul activității proprietarilor

Această lege spune, în mod specific:

1.- Ce este un „loc de locuit or Apartament Turístico"?

Este o proprietate în care sunt îndeplinite următoarele condiții:

– Când există o compensație pentru utilizare.

– Când există disponibilitate imediată a apartamentului.

– Când „utilizarea” sau „destinul” apartamentului este „turistic”

– Când se face în mod „regulat”. O bază regulată înseamnă că sunteți în ONE din următoarele cazuri

– Când chiria este gestionată de mari operatori/companii turistice

– Când publicați proprietatea în canale turistice (internet, ziare, etc).

– Chiar dacă nu sunteți „o companie”, efectuați unele dintre aceste servicii: întreținere și reparații proprietăți, room service, curățenie apartament, toalete etc, spălarea hainelor private sau a echipamentelor apartamentului (cearșafuri, prosoape etc.), custodie bagajelor, etc.

Asa de, atunci când vă închiriați proprietatea în scopuri „rezidențiale”., cu termen mediu-lung de familii sau persoane care îl închiriază pentru „locuire” și nu pentru „turism”, apoi, proprietatea dvs. este în afara acestui regulament de „proprietate turistică”.. „Chiriile rezidențiale” vor fi reglementate de legea generală a închirierii (sau „Ley de Arrendamientos Urbanos”). Deci, nu va trebui să urmați aceste cerințe formale de înregistrare, dar, așa cum se explică mai jos, va trebui să vă declarați veniturile din chirie pentru impozitele spaniole.

2.- Care sunt formalitățile de desfășurare a acestei activități? –Înregistrare în Registrul Valencian al închirierii de vacanță (HRVR).

               - Daca inchiriazi doar de la unu la 4 proprietăți, atunci, trebuie să vă înregistrați ca a "special".

                - Dacă închiriați mai mult de 4 proprietăți, atunci trebuie să vă înregistrați ca „companie" or „dealer de afaceri".

Însă, chiar și în cazul în care ați decis să nu vă înregistrați proprietatea în registrul din Valencia, proprietatea dumneavoastră trebuie să îndeplinească standardele legale de calitate și echipare ca în secțiunea următoare.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]De la intrarea în vigoare a Legea 15/2018, din 7 iunie, trebuie dovedit că proprietatea turistică are un avantaj favorabil certificat de compatibilitate urbană eliberat de municipiul în care locuința este aprobată pentru utilizare turistică. Acest raport favorabil de compatibilitate trebuie să aibă un cod de verificare securizat (CSV) care să permită verificarea integrității, și autenticității documentelor electronice, precum și obținerea de copii electronice ale acestora.[/gdlr_notification]

3.- Cerințe de proprietate-Standarde legale de calitate și echipamente:

Fiecare proprietate, înregistrată sau neînregistrată, oferită în piață ca închiriere în scop turistic, trebuie să îndeplinească cerințele stabilite de lege pentru oricare dintre clasificările considerate: „Standard”, „Primar” sau „Superior”. Pentru înregistrarea proprietății, aceasta poate primi, cel puțin, cerințele „Standard”.

anexa la lege detaliază cerințele din fiecare dintre aceste clasificări, în termeni.

Pe langa cerintele stabilite de lege, proprietatile vor fi oferite clientilor in conditii perfecte de locuire, conservare, curatenie, iar toate utilitatile si serviciile vor fi pregatite pentru prima zi de ocupare.

Proprietarii nu pot cere clienților mai mult de 250 EUR conform depozitului/obligațiunii/garanției, cu excepția cazului în care cumpărătorii sunt de acord în mod expres cu o sumă mai mare.

Este necesar permisul de locuire/certificat de locuire

Proprietatea trebuie să aibă certificat de locuință („Licencia de ocupación” sau „Cédula de Habitabilidad”) și trebuie să fie dotată cu toate bunurile albe și echipamente pentru a fi utilizate în condiții perfecte și igienă perfectă.

Casele în teren rustic necesită schimbarea clasificării terenului

Daca imobilul este amplasat in teren rustic, atunci trebuie schimbat incadrarea terenului pentru a permite aceasta folosinta. Acesta este un proces foarte complicat numit „Declaración de Interese Comunitario”, în care Sala Twon, cu audiență la guvernul regional, acceptă schimbarea de utilizare a terenului. .

ALTE OBLIGAȚII FORMALE:

Pe lângă eventualele obligații formale și fiscale impuse de lege, vă recomandăm în mod special următoarele:

1. Certificat de arhitect: Este foarte important să obțineți sfatul specialiștilor pentru a confirma dacă proprietatea îndeplinește cerințele prevăzute de lege. Așadar, va fi necesar și arhitectul să viziteze proprietatea și să certifice dacă proprietatea este gata de închiriat.
2. Certificat de performanta energetica: Normativa spaniolă recentă obligă proprietarii să obțină un certificat de performanță energetică pentru închirierea proprietăților. Deci, acest certificat trebuie obtinut inainte de a oferi imobilul in piata pentru inchiriere. Faceți clic aici pentru mai multe informații despre cerințele certificatului de performanță energetică.
3. Asigurare casa: În calitate de proprietar, vă recomandăm în mod special să contractați o asigurare care să acopere containerul, conținutul și răspunderea civilă. Faceți clic aici pentru a afla mai multe despre asigurare la închiriere.

Dacă ai contractat deja o asigurare pentru proprietatea ta și apoi te-ai hotărât să o închiriezi, atunci este foarte importantă INFORMATI companiei de asigurari despre acest fapt. În caz contrar, vor exista posibilități mari ca societatea de asigurări să nu acopere daunele create de activitățile nedeclarate.

4.- Procesul de înregistrare

a) Format: Trebuie să completați formularul oficial. Faceți clic aici pentru a-l obține. Vă rugăm să rețineți că acest formular este o „declaración responsabilă” (sau „declarație de responsabilitate”) în care declarați și CONFIRMĂ pe propria răspundere că detaliile și informațiile incluse sunt ADEVAATE, fiind direct responsabil pentru conținutul inclus.

Așadar, dacă informațiile conținute nu sunt corecte (de exemplu, declari că dimensiunea minimă a dormitoarelor este de 8 m2, când acestea sunt mai puține în real), poți fi răspunzător de mărturie mincinoasă, fraudă etc.

Astfel, dacă nu sunteți 100% sigur că proprietatea dumneavoastră necesită TOATE condițiile pentru a ajunge la un „Standard”, sau pentru a vedea dacă proprietatea dumneavoastră poate fi una „Premium”, atunci contractați serviciile unui arhitect pentru a face un sondaj. și să verifice și să certifice că proprietatea dumneavoastră îndeplinește aceste condiții.

b) Înregistrare. Odată ce formatul este completat, trebuie să îl prezentați într-unul dintre birourile Guvernului Valencia din Alicante, Valencia sau Castellón:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Alicante
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Valencia
pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 Valencia

---

Veți primi un document pentru a confirma finalizarea înregistrării. Obținut numărul de înregistrare, trebuie să îl înregistrați în TOATE publicitatea, formatele, contractele, etc derivate din activitatea dvs..

5.- AMENZI

Oferirea de servicii fără înregistrarea obligatorie poate avea următoarele consecințe:

- Amenzi de până la 90.000 EUR

– Suspendarea activității pe acea proprietate până la 3 ani

– Suspendarea activității către proprietar până la 3 ani

6.- Alte aspecte

Trebuie să informez și să fac publicitate numărul meu de înregistrare atunci când anunțăm proprietatea?

DA. Numărul dumneavoastră de înregistrare trebuie să apară în toate tipurile de informații, publicitate, publicitate etc. Numărul de înregistrare atribuit fiecărei locuințe.

Îmi pot închiria proprietatea numai pentru camere?

NU. Proprietatea trebuie închiriată integral, iar proprietarul nu poate locui pe ea.

Pot închiria proprietatea ca chirie standard pe TERMEN SCURT?

DA. Însă, în acest fel trebuie să anulați înregistrarea în Registrul Turistic, deoarece legea nu admite reclame de „chiri standard” în canalele turistice. Atunci când decideți să închiriați Proprietatea, există două moduri:

• Înregistrarea în chirie standard. Înseamnă o închiriere pe termen scurt sau lung, și supusă unui contract de închiriere și utilizare în afara uzului turistic. În acest fel, casa nu poate fi publicată în canalele turistice (cum ar fi AirBNB de exemplu).
• Înregistrare pentru uz turistic. În acest caz, proprietatea poate fi reclamă în canalele turistice.

Trebuie să păstrez un carnet de intrare pentru oaspeți?

DA. Trebuie să țineți o carte în care sunt înregistrați toți clienții, într-un format pe care trebuie să-l obțineți la secția locală de poliție sau la Guardia Civil din locul unde este situată proprietatea.

---

CERINȚE FISCALE ȘI FISCALE

A) FORMALITATI – DECLARAȚIE:

Când dețineți o proprietate, și nu o utilizați ca reședință permanentă, ÎN FIECARE AN, trebuie să prezentați declarație fiscală pe proprietatea dumneavoastră, Și aceasta, chiar dacă proprietatea este închiriată, sau neînchiriată. Și asta se face printr-o DECLARAȚIE ANUALĂ DE IMPOZIT.

Și, atunci când închiriezi o proprietate, și primești un „venit”, atunci, trebuie să declari în același moment în care primești venitul, într-o DECLARAȚIE TRIMESTRIALĂ.

Când închirieți o proprietate, primiți un „venit” care face obiectul „Impozitului pe venit” spaniol. În Spania, în funcție de dacă sunteți „rezident fiscal spaniol” sau „nerezident spaniol”.

Dacă sunteți rezident, atunci impozitul este Impozitul pe venitul rezidenților (IRPF-„Impuesto de la Renta de las Personas Físicas”), iar dacă nu sunteți rezident, impozitul este Impozitul pe venitul nerezidentului (IRPFNR-„Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Dacă sunteți „rezident fiscal spaniol”, atunci trebuie să vă declarați veniturile din chirie în declarația noastră ANUALĂ DE IMPOZIT (modelul 100).

Însă, dacă sunteți rezident fiscal ne-spaniol, atunci trebuie să vă declarați veniturile în Impozitul pe venitul nerezident (model 210) în felul următor:

– TRIMESTRIAL: Atunci când închiriezi proprietatea, ai declarația acestor venituri în același trimestru al anului în care sunt generate. Așadar, aici, în această postare, am luat în considerare cazul în care închirierea este în scop „turistic”, dar, de asemenea, puteți închiria în scop „rezidențial”. În ambele cazuri, trebuie să declarați veniturile în trimestrul corespondent al anului.

 „Închiriere rezidențială”: Înseamnă, atunci când închiriezi în scop „rezidențial”, cu termen mediu-lung de familii sau persoane fizice care îl închiriază pentru „locuire” și nu pentru „turism”.

– ANUAL: În calitate de rezident sau nerezident fiscal, trebuie să faceți declarația anuală de impozite (IRPF/IRPFNR). Deci, pentru perioadele de timp ale anului în care nu închiriați proprietatea, ca nerezident, există o taxă de plătit, care este declarată la sfârșitul anului următor.

Un exemplu:

Sunteți nerezident și obțineți chirie pentru proprietate turistică în februarie 2015.

1.- Declarație trimestrială: Trebuie să declarați acel venit în același trimestru. Prezentările acestor declarații trebuie făcute înainte de 20 de zile de la sfârșitul trimestrului. În cazul exemplului, veniturile din chirie din trimestrul ianuarie-martie, trebuie declarate în declarațiile fiscale de depus înainte de data de 20.^th din aprilie 2015.

În restul anului 2015, proprietatea nu mai are chirie.

2.- Declarație anuală: Apoi, înainte de sfârșitul anului următor, 2016, trebuie să prezentați declarația de impozite și să plătiți pentru perioada în care imobilul nu a fost închiriat.

Așadar, vă rugăm să fiți informat că, la închirierea unui imobil în scop turistic, împreună cu obligația LEGALĂ de a vă înregistra proprietatea, aveți OBLIGAȚIA FISCALĂ de a declara veniturile TRIMESTRIAL, iar apoi, ANUAL, pentru restul anului.

Trebuie sa platesc TVA? Există o mare confuzie pe piață, evitați această întrebare. Pur și simplu, veniturile din chirie nu sunt supuse TVA-ului.

Așadar, dacă vă închiriați proprietatea în ambele scopuri, rezidențiale sau turistice, NU TREBUIE SĂ PRODUCEȚI FACTURA, iar tranzacția NU ESTE TAXAZĂ CU TVA.

Dar, asta doar în cazul în care veniturile pe care le primești sunt NUMAI DE ÎNCHIRIE. Dar, atunci când oferiți alte servicii similare cu un hotel, cum ar fi:

– Restaurant, mancare, mic dejun

– Curatenie in interiorul apartamentului

– Prosoape de spălat, cearșafuri etc.

În aceste cazuri, trebuie să PRODUCEȚI FACTURA și să percepeți TVA pentru serviciul dumneavoastră. Cerințele vor fi:

– Produceți factură pentru fiecare dintre oaspeții dvs

– percepe TVA (10%)

– Declarare TVA trimestrial

– Declarare TVA anual

– Să se înregistreze ca profesionist în afaceri la Fisc

– Să declare trimestrial impozitul pe venit

– Să declare anual impozitul pe venit

B) TAXE DE PLATIT:

Clarificat cele de mai sus, vom lua în considerare acum cum să plătească veniturile primite printr-o casa de vacanta.

La sumele nete primite din chirie, poti reduce:

– Dobânda proporțională (nu capitalul) a ipotecii (sau a oricărui alt tip de credit utilizat pentru cumpărarea proprietății) plătită pentru achiziția proprietății.

– Taxa proporțională de Consiliu, Colectarea gunoaielor, Asigurarea locuinței, Taxe comunitare etc.

– Reforma proporțională, întreținere, mobilier, echipamente, apă, electricitate, internet etc.

– Marketing, publicitate, avocați etc.

Un exemplu:  

„A” are o casă în Costa Blanca, care nu este folosită ca locuință permanentă, și decide să o închirieze prin Airbnb sau orice alte platforme similare.

• Declararea chiriei obtinute: Casa este evaluata in 150.000 EUR, iar chiria totala obtinuta a fost de 6.000 EUR in 4 luni, mai, iunie, iulie, august 2015.

1. Taxa de consiliu. Anual este 500 EUR. Deci, 500/12*4 = 166,6 EUR. Aceasta este suma proporțională a Taxei de Consiliu în perioada de 4 luni în care casa a fost închiriată.
2. Dobânzi ipotecare: „A” a plătit în acel an 1.200 EUR de dobânzi ipotecare, deci, 400 EUR corespund perioadei de închiriere.
3. Taxele de comunitate: Anual sunt 600 EUR, deci 200 EUR corespund perioadei de închiriere.
4. Colectare gunoi: 150/an. Deci, 50 EUR corespunde perioadei de închiriere.
5. Asigurare casa: 350/an. Deci, 33,1 EUR corespunde perioadei de închiriere.
6. Plata taxelor de marketing: 300 EUR
7. Apa, electricitate, gaz, internet: 450 EUR corespunde perioadei de inchiriere.

CHELTUIELI TOTALE: 1.599,7 EUR. Aceasta va fi suma totală pe care „A” o poate deduce din veniturile primite. Asa de:

6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Se plătește suma de 4.400,3 EUR 836,057 EUR taxe, conform scalei de mai jos:

Cota impozitului pe anul 2016:

• De la 0 la 12.450 euro – 19%
• De la 12.451 euro la 200 – 24%
• De la 20.201 euro la 35.200 euro – 30%
• De la 35.201 euro la 60.000 euro – 37%
• De la 60.001 euro -45%

Și această declarație de impozit ar fi trebuit făcută în 2 declarații, făcute în trimestrul corespunzător al anului 2015. În felul acesta:

– Chiria obținută în lunile mai și iunie, ar fi trebuit să fie declarată în declarația trimestrială făcută înainte de 20^th din iulie 2015.

– Chiria obținută în lunile iulie și august, ar fi trebuit să fie declarată în declarația trimestrială făcută înainte de 20^th din octombrie 2015.

• Declararea restului anului: Deoarece casa nu este o locuință permanentă, atunci „A” trebuie să declare și să plătească, pentru restul anului, casa este goală. Deci, aceasta se plătește:

– În declarația anuală de impozit pe venit. Dacă „A” era rezident în Spania, înainte de sfârșitul lunii iunie 2016, iar dacă „A” era nerezident, înainte de 31.12.2016.

– Rata: medie de 0,5 % din valoarea catastrala.

 

---

Consultați serviciul nostru de înregistrare Door to Door!

Vă putem înregistra proprietatea și obținerea licenței de înregistrare

Doar contactați-ne!