Cum să cumpărați proprietăți în San Sebastian – Donosti

CUNOAȘTE DONOSTI – SAN SEBASTIAN PENTRU VIITORII CUMPĂRĂTORI DE PROPRIETATE ȘI INVESTITORII Imobiliari

Municipiul San Sebastian – Donosti

Introducere – Originile lui Donosti

istoricește se spune că așezarea care a dat naștere San Sebastián a fost mănăstirea San Sebastián el Antiguo, precum și castelul Monte Urgull și orașul situat în movila funerară care o lega de pământul ai cărui locuitori spun că din punct de vedere istoric erau dedicate activității de pescuit și comercial.

Teritoriul înconjurător era presărat cu ferme care se ocupau și cu lucrări agricole.

Trebuie spus că San Sebastián este situat ca punct de contact între două regiuni diferite: marea și ținuturile interioare. Pentru accesul pe terenurile interioare, traseele terestre aveau râul Urumea pentru a accesa litoralul și astfel să dezvolte o activitate comercială și comercială cu interiorul.

De fapt, orașul avea un port maritim, și un alt port fluvial (sau Santa Catalina), pe lângă portul Pasajes, care de mulți ani a fost sub jurisdicția San Sebastian.

Sancho El Sabio a fost cel care a acordat charta acestui modest centru de populație, deoarece începea deja să aibă o activitate comercială incipientă.

De-a lungul anilor, și dată fiind apropierea de graniță, a avut și o anumită importanță militară, ceea ce a dus la construirea diferitelor fortificații care s-au dezvoltat de-a lungul timpului până la mijlocul secolului al XIX-lea.

dezvoltare urbană de San Sebastián- Donosti are mai multe faze :

Primul până la distrugerea prin asediul din 1813 (Războiul de Independență Spaniolă) .

Din Evul Mediu până în secolul al XVI-lea, în oraș nu s-au înregistrat schimbări structurale majore. Este un nucleu urban zidit, dotat cu plan regulat de tip geometric, cu o jurisdictie importanta asupra teritoriului agricol adiacent, si cateva nuclee mai mici care l-au inconjurat.

Din împrejurimile castelului medieval primitiv de la Urgull au fost construite diverse centuri de ziduri care vor limita dezvoltarea urbană până în secolul al XIX-lea.

În secolul al XVI-lea au fost întreprinse lucrări de construcție și extinderea noilor ziduri.

Aceste lucrări continuă să fie efectuate în cursul secolului al XVII-lea și, într-o măsură mai mică, în secolul al XVIII-lea.

Această etapă se încheie cu distrugerea aproape totală a orașului în 1813. La această dată orașul este distrus de asediul orașului de către Ducele de Wellington (Războiul de Independență), și este reconstruit, astfel ieșind în veche partea actuală.

În 1854, San Sebastián a fost desemnat capitala Gipuzkoa.

În acele date, o importantă activitate turistică se alătură activităților comerciale și administrative ale orașului, deoarece de la mijlocul secolului al XIX-lea este aleasă ca reședință de vară a familiei regale.

În acei ani s-a autorizat demolarea zidurilor, astfel că orașul a încetat să mai fie loc de război.

Începând din acei ani, a început dezvoltarea zonei Ensanche, odată cu construirea San Sebastián Ensanche de sud, care a ocupat și mlaștinile și Arenales de Urumea.

Ensanche are un model regulat, cu străzi drepte, care formează o grilă pătrată, evidențiind așa-numita Avenida de la Libertad.

Această zonă are o importantă utilizare turistică și recreativă cu Paseo de la Concha. De asemenea, are o importantă utilizare rezidențială, administrativă și comercială.

Activitățile industriale se îndreaptă spre Ibaeta, Antiguo și ceea ce va fi mai târziu Barrio de Gros.

Cele mai umile clase se concentrează în partea Veche sau se îndreaptă către Vechi.

Mai târziu au început lucrările Ensanche de Gros sau Zurriola , în Arenales care se întindea între râul Urumea și versantul Muntelui Ulía .

Zona care astăzi este considerată Centru a fost construită între 1867 și 1910. Centrul de greutate al orașului sa mutat din Piața Gipuzkoa pe Avenida de la Libertad, care constituie astăzi axa Donostiului. Orașul Vechi, din cauza cadrului dificil, este strămutat într-o zonă de recreere și mici magazine, nefiind pregătit să dezvolte o activitate comercială, de trafic și transport modernă.

Mai târziu, dezvoltarea urbană s-a polarizat spre străzile San Martín, rețeaua de străzi din jurul pieței Buen Pastor și strada Prim, în timp ce construcțiile de pe străzile Gross, Antiguo și Amara Viejo ies în evidență.

pietele lui Donosti

Donosti are multe si variate patrate, precum cel Plaza de la Constituție, care este un spațiu pentru relații sociale și evenimente cu caracter popular, sportiv și cultural, lăsând sub arcadele sale etajele comerciale, deasupra cărora se află casele.

Pe lângă Plaza de la Constitución, Donosti are următoarele piețe:

• Piața Trinității, care are ca scop activități culturale și sportive.
• Plaza de Zuloaga unde există o zonă de grădină, și muzeul San Telmo.
• În plus, găsim micii Plaza Lasala.
• De asemenea, găsim Bulevardul Alameda, al cărui spațiu central este ocupat de grădini și servicii publice, fiind unul dintre axele fundamentale ale rețelei de drumuri și unirea dintre partea veche și extindere.
• Plaza de Gipuzkoa, cu gradina in partea centrala, este un loc de recreere si recreere cu un mic iaz. În jurul cărora se află spații comerciale, deasupra cărora se află case, birouri, precum și cel Palatul Consiliului Provincial Gipuzkoa. Reprezintă un loc de atracție și centralitate pentru oraș, ocupând și o poziție centrală în expansiune.
• Plaza del Buen Pastor este o zonă de agrement. In aceasta piata se afla catedrala, fiind inconjurata de case cu etaje comerciale. În jurul acestei piețe se află clădirile unice Correos și Centrul Cultural Koldo Mitxelena.
• Plaza de Bilbao se afla si pe una din laturile zonei de circulatie a Calle Prim.
• Plaza del Centenario este punctul de legătură între cartierele Amara Nuevo și Amara Viejo.
• Plaza de Pío XII este situat între una dintre cele mai importante zone de legătură interne și externe ale orașului. Prin intermediul acestuia, face legătura cu autostrada Bilbao-Behobia. În ea se află Subdelegația Guvernului, terminalul de autobuz și Hotelul Amara Plaza.
• Plaza de Irún, în cartierul Amara Nuevo. Rețeaua de conexiuni care leagă bulevardul Madrid, râul Urumea și conexiunile cu Loiola se află în această piață. Centrul comercial ARCCO se remarcă în el.
• Restul piețelor din cartierul Amara Nuevo sunt situate în interiorul blocurilor, prezentând unele dintre ele în unități comerciale joase, garaje și ateliere, în timp ce altele sunt ocupate de mici grădini și zone de agrement.

Acestea sunt pătratele de Armerías, Ferrerías, Etxeberri , Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste , și Studii.

• Plaza de Zaragoza este locul său de tranziție și recreere în centru și Miraconcha.
• Plaza de Euskadi și Plaza de España sunt locuri de trecere între străzile care, prin aceste piețe și podul Santa Catalina, leagă cartierele Gros, Amara, Egia -Atocha și Centro.

cartierul Donosti

Altza

Cartierul Altza este situat pe unul dintre dealurile care domina golful Pasaia, ocupandu-i versantii. Este cel mai estic cartier al orasului, situat la granita cu termenii Pasaia si Rentería. Se întinde peste un deal pe culmea căruia a fost amplasat un centru de populație, care a făcut loc unei ocupari progresive, în ultimii patruzeci de ani, a versanților Nord, Est și Vest, precum și construcției în fața autostrăzii naționale, și în văile Txingurri și Molinao, constituind o piesă clar identificabilă în oraș.

Însăși caracteristicile mediului fizic, și în special topografia acestuia, evidențiate de amenajarea marilor infrastructuri executate în împrejurimile acestuia (portul Pasaia, autostrada Bilbao – Behobia și legăturile acesteia cu La Herrera și portul) alcătuiesc, astăzi, limitele Cartierului sunt complet definite, cu excepția soluției sale de continuitate spre Est în districtul Antxo din Pasaia și Zona Garbera, situată la Sud-Vest.

Are o întindere de aproape 230 Ha. că PGOU se împarte în douăzeci și cinci de zone de intervenție urbană (AIU) desemnate: La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (tronsonul La Herrera-Buenavista), Larres, Buenavista , Alto de Buenavista, Escalantegi , Mendibil, Putxuzulo , Molinao , Papin, Landarro , Garbera, Esnabide , Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular , and Luzuriaga.

Coexistența unor utilizări incompatibile și necesitatea reamenajării spațiilor neterminate constituie încă două caracteristici ale unui Cartier în care sunt amplasate în total 7,501 locuințe, 139,716 m2 pentru utilizări industriale și 55,207 m2 pentru utilizări terțiare.

La nivelul furnizării de echipamente comunitare, Altza are un standard peste media municipală derivată din acțiunile desfășurate în ultimii ani: centrul sportiv Larres, Casa de Cultură Casares, centrul de sănătate, centre educaționale etc., pe care le-au demarat. un proces important de restructurare.

Având în vedere problema, PGOU optează pentru reabilitarea țesăturii urbane, transferul de industrii, pregătirea terenului industrial alternativ, oferta de teren terțiar etc. În ceea ce privește acțiunile specifice, trebuie evidențiate acestea: remodelarea Herrera. si accese Buenavista; executarea de noi accese din Intxaurrondo si Molinao ; reforma interioară a Herrera, Larratxo și Buenavista; reabilitare integrată în Altza , Arria şi Molinao ; finalizarea zonelor Oleta si Darieta ; crearea de teren industrial în Landarro și Miamarka; prognoza unui centru comercial si de birouri in Lardi-Alde ; executarea parcurilor Arria, Garberako Gaina și Larres; și extinderea complexului sportiv Larres .

Amara Berri (Amara Nuevo)

Cu o suprafață totală de 132 de hectare, este limitată la nord de râul Urumea în meandrele care mărginește Peninsula Mundaiz. La est și la sud de drumul „ocolitor” și la vest de liniile de cale ferată Eusko Trenbideak și noul drum Amara-Ayete. Cuprinde terenurile plate din câmpia Urumea și jgheaburile Anoeta și Morlans (în partea inferioară a acesteia) care constituie prelungiri naturale ale solurilor de câmpie. O parte din versantul Parcului Alkolea (Zona Ibaialde) este de asemenea încorporată, deși este situat pe malul drept al râului. Cea mai mare parte a cartierului este considerată de PGOU drept teren urban, cu excepția zonelor Ensanche de Amara IV și Riberas de Loyola, care sunt clasificate drept Teren Dezvoltabil în curs.

Amara-Berri este unul dintre cele mai importante cartiere din dezvoltarea rezidențială a orașului, cu un total planificat de 13,199 de locuințe în orizontul de dezvoltare al Planului General.

anorga

Cartierul Añorga este alcătuit din două buzunare mari de pământ situate pe ambele părți ale Autostrăzii NI, în tronsonul dintre legătura cu varianta drumului spre sud de Ibaeta și municipiul Lasarte.

Ocupă o suprafață de aproximativ 123 Ha. Accesele inadecvate din NI către zonele rezidențiale existente cu izolarea pe care aceasta o provoacă și nivelul scăzut de dotare sunt cele două probleme care se remarcă negativ.

Vechiul-Ondarreta

Cartierul El Antiguo-Ondarreta ocupă partea de nord a zonelor plate din Vega de Ibaeta până la coastă și dealul Lugaritz (Seminario), are o suprafață de 116 hectare și este limitat la nord de căi de acces către Igeldo și plaja Ondarreta ; la sud de Camino de los Pinos și accesul pietonal la Fundación Matía ; la Est de străzile Palacio și Dr. Marañón și la Vest de Avda. de Tolosa și versantul Monte Igueldo.

În anii 1990 s-a înregistrat un impuls important atât în ​​construcția de locuințe, cât și în echipamente (centru sportiv, ambulatoriu etc.).

Este împărțit în următoarele zone de acțiune urbană: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz , Lizarriturri, Benta Berri, Campusul Universitar de Nord, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I și II.

Ategorrieta-Ulia

Cartierul Ategorrieta-Ulia se dezvoltă la poalele versantului sudic al Muntelui Ulia. Are o suprafață de 67.53 hectare și se învecinează la vest cu Sagüés, la sud cu Avda. de Navarra și calea ferată RENFE, iar la est de Alto de Miracruz.

Dezvoltarea sa este practic liniară, susținută în primul rând de vechiul drum Ategorrieta și ulterior pe bulevardele Navarra și Ategorrieta , urcând pe versantul dealului Ulía menținând o referință maximă de cornișă relativ omogenă. Tipologia așezărilor, deși nu este contemporană, răspunde în generalitate unor așezăminte rezidențiale cu dezvoltare redusă și locuințe izolate printre care proliferează parcele convenționale ocupate de clădiri mari care contrastează în mediul rezidențial.

În Cartier se disting cinci Zone: Manteo, Ulía -Barren, Mitxelene , Toki-Eder și Ategorrieta , care, în scopul execuției planificării, sunt clasificate drept teren intravilan.

În ciuda aparentei omogenități, problemele Barrio sunt diverse. Este nevoie de reamenajare din cauza unor probleme precum rețeaua rutieră insuficientă, densitatea mare în anumite zone, mixul de utilizări și lipsa locurilor de parcare și libere.

În Zona Manteo există o densitate mai mare de ocupare cu conflicte de accesibilitate, în timp ce alte Zone au o calitate mai ridicată a mediului, care, însă, este însoțită și de deficiențe în același domeniu. Tipologia Cartierului cu densitate redusă dă naștere la o dispersie a spațiilor publice care ating standarde înalte în Manteo, după intervențiile care au avut loc în ultimii ani, și reduse în zonele orașului-grădină așa cum este obișnuit în aceste tipologii.

Se respectă obligația de reamenajare a zonei, care ia forma unei serii de acțiuni urbane: transformarea utilizărilor industriale în cele terțiare, crearea de noi piețe și spații libere în Santa Teresa, Manteo etc., urbanizarea parcului Ulía în zonele adiacente cartierului, construcția centrului sportiv și asigurarea de parcări subterane în Manteo. Pe de altă parte, se impune și consolidarea tipologiei rezidențiale de joasă densitate ca utilizare caracteristică, adaptarea și prioritizarea rețelei de drumuri, dezvoltarea zonelor interstițiale vacante, rezolvarea legăturilor deficitare și consolidarea majoritară a utilizărilor de echipamente.

Ayete

Cartierul Ayete se află în zona centrală a orașului și ocupă vârful și versanții Alto de Ayete, situat între câmpiile Ibaeta și Urumea.

Are o suprafață aproximativă de 233 de hectare și se mărginește la sud cu varianta San Sebastián, la nord cu Paseo de Miraconcha și Camino de San Roque, la est cu liniile de cale ferată Eusko. Trenbideak , noul drum Amara – Ayete și drumul Errondo , iar spre vest cu marginile pasului Lugaritz, șoseaua Ibaeta-Ayete și Avenida de Tolosa.

Ayete răspunde, în general, la caracteristicile unui oraș grădină de densitate medie în intravilan și că există un deficit de echipamente comunitare, o legătură rutieră deficitară între diferitele zone dezvoltate și un sprijin redus pentru activitatea comercială. Din toate aceste motive, se preconizează realizarea unor acțiuni urbane: centrul sportiv Txantxa-Erreka și zonele sportive Lanberri, Puyo și Pagola; Centrul comercial Txantxa -Erreka ; construirea drumului Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); si crearea parcurilor Puyo si Arbaizenea .

Centru-Centru

Delimitat la nord de marea deschisă, la est de râul Urumea, la vest de Bahía de la Concha și dealurile Ayete și de noua Ensanche de Amara la sud, Centrul, în sensul Plan general, se constituie prin Cartierul Istoric, Ensanchesurile din secolul al XIX-lea, Paseo de Miraconcha și dealul San Bartolomé, toate zonele construite, la care se adaugă Muntele Urgull și Insula Santa Clara.

Ocupă o suprafață de 116 hectare și este delimitată astfel: Urgull -Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Veche Amara) și Paseo de Miraconcha . Toate sunt clasificate drept Teren intravilan.

Ca zonă de mare calitate a mediului, arhitectural și urbanistic, acțiunile planificate de PGOU pentru Centru vizează în mod fundamental păstrarea caracteristicilor acestuia.

Astfel, în ultimul deceniu al secolului al XX-lea, un Plan de Reabilitare a Cartierului Istoric, protecția patrimoniului construit, un alt Plan de Restructurare a Circulației, având în vedere posibilitatea de îngropare a drumurilor Eusko. Trenbideak , și punerea în aplicare a Ensanche în zona San Bartolomé20, Centrul Cultural din vechea Pescadería (3) și posibila locație a stației de autobuz. De o importanță notabilă este planul de reamenajare și renovare a Bulevardului (1999) și Alderdi Eder (1999), acțiuni care, împreună cu pietonalizarea rezultată din noua amenajare a sistemului rutier, ar trebui să constituie un factor fundamental pentru îmbunătățirea Calitatea mediului. a Ensanchei şi a atracţiei sale comerciale. Pentru a încheia cu această zonă, menționăm că Centrul Cultural Koldo Mitxelena (1998) este una dintre lucrările care au fost realizate și cu mare succes din toate punctele de vedere.

Egee

Egia constituie un cartier clar identificabil în țesutul urban cu condiții de centralitate care sunt amortizate parțial din cauza amplasării sale la est de calea ferată și a topografiei sale.

Cartierul are limite fizice perfect recunoscute, care reprezintă parțial bariere în relația sa cu restul orașului. Astfel, se învecinează la nord cu traseul feroviar RENFE, la vest și la sud cu cursul râului Urumea și la est cu valea Marrutxipi și Zona Baratzategi, unde, totuși, are loc o continuitate a parcelei. mai evident.

Pentru integrarea piesei urbane în oraș, spațiul ocupat de vechiul stadion Atocha și Mercado de Frutas este destinat construcției de locuințe, spații deschise și utilizări terțiare (Palatul de Justiție), susținând Planul General de soluționare a comunicatii in jurul viaductului Iztueta, completate de legaturi pietonale peste acesta la inaltimea podului Santa Catalina si noul pod planificat in fata parcului Araba, remodeland pasajul existent la statie (1999). În plus, PGOU propune un nou acces rutier de la Amara Osinaga și Intxaurrondo etc. Facilitățile sportive inexistente ale Egia au dus la construirea centrului sportiv, a terenului de fronton și a pistelor complementare pe amplasamentul Mármoles Cantabria, rezolvând astfel problema. Pe de altă parte, legătura acestui cartier cu Intxaurrondo a fost îmbunătățită odată cu extinderea Avda. de Ametzagaina . De remarcată este și construcția de locuințe pe Paseo del Urumea și în Bateilla (1999-2000).

Gros

Are o suprafață aproximativă de 44 Ha., constituind Cartierul delimitat de PGOU de mai mică întindere. Reprezintă expansiunea estică a orașului, proiectată în faze succesive, care au implicat o ocupare fizică progresivă a terenurilor recuperate de la râu și de la mare. În prezent, neterminat, este proiectat să-și definească configurația finală.

Teritoriul este vizibil orizontal și constituie, în ciuda centralității sale în oraș, o piesă clar identificabilă datorită memoriei sale istorice și a categoricității limitelor sale: râul Urumea la vest, linia ferată RENFE la sud, Avda. Navarra și poalele Monte Ulía la est și marea la nord.

Întregul cartier este clasificat drept Teren intravilan. De remarcat sunt intervențiile care constau în remodelarea plajei și promenadei Zurriola (1995), construcția Auditoriului și Centrului de Conferințe Kursaal (1999), planul de urbanizare și reabilitare pentru Sagüés, precum și demolarea pieței Gros și construirea case pe amplasamentul său (1997).

Ibaeta

Cu o suprafață de 192 de hectare, ocupă zonele plane ale câmpiei cu același nume de la intersecția variantei din Añorga până la Ensanche de Ondarreta, precum și o parte din versanții Lugaritz și Igueldo, care o delimitează pe est și, respectiv, vest.

Dezvoltarea excesivă a clădirilor poate fi observată pe versantul dealului, fără legătură între ele, planificarea parțială necoordonată pentru zonele libere, lipsa formei de bază adecvate a drumului și a spațiilor libere locale. Previziunile de intervenții pentru ameliorarea acestor deficiențe sunt execuția clădirilor de locuit (Ondarreta, Benta – Berri , Errotaburu , Berio , etc.), a zonelor industriale Igara, El Infierno și Zuatsu , a drumului Ibaeta-Aiete… este de așteptat îmbunătățirea Avda. de Tolosa ca element de configurare fundamental al dezvoltării urbane a întregii zone, finalizarea Campusului universitar, construirea Benta – Berri (1999) și centrele sportive universitare, parcurile Almorza și Lugaritz, precum și o altă serie de parcuri și grădini.

De asemenea, se propune un program integrat și complex de utilizări care să permită cartierului, împreună cu restul Vega aparținând cartierului El Antiguo-Ondarreta, condițiile de centralitate necesare pentru a constitui un pol alternativ centrului urban.

Acțiunile din Muitegi (crearea unui „parc sportiv”), Beriyo (dezvoltare rezidențială mixtă de „construcții deschise” și „în curs de dezvoltare”), Igara (Întreținerea uzului industrial.), Errotaburu (construcție de case și două turnuri terțiare). utilizări, unul dintre ele sediu al Trezoreriei Provinciale Guipízcpa ) și Zuatsu (crearea unei noi zone de „utilizare industrială” destinată implantării unor modalități nepoluante la jumătatea distanței dintre industrialdea și parcul tehnologic.

Igueldo

Acest cartier este alcătuit din trei enclave urbane clar diferențiate inserate în teritoriul nedezvoltabil Monte Igueldo, însumând o suprafață de 25.8 hectare.

Enclavele la care am făcut aluzie sunt, în primul rând, zona care include versantul estic al Monte, limitat de căile de acces către Igueldo („Faro” și „Pueblo”) și vârf. Al doilea este alcătuit din zona rezidențială „Amezti”, alcătuită dintr-o fâșie îngustă de teren situată pe versantul nordic al Monte și limitată la sud de drumul de acces către zona urbană Igeldo. Acesta din urmă, împreună cu teritoriul nou dezvoltat care este delimitat în împrejurimile sale, constituie a treia dintre enclavele menționate mai sus care alcătuiesc Igueldo.

Problema urbană care există în Igueldo este următoarea: densificarea excesivă a zonelor rezidențiale, traficul de trecere și necesitatea dezvoltării limitate și graduale în Casco. La aceasta trebuie adăugată importanța peisagistică a versanților Igueldo.

Pentru a evita densificarea, se urmărește consolidarea imobilului existent, neprevăzând mai multe dezvoltări imobiliare de o anumită relevanță decât cea corespunzătoare Zonei ”Igeldoko Zabalpena”. Pentru problemele pe care le are Casco, traficul rutier care trece prin acesta ar fi eliminat prin construirea șoselei de centură a „Pueblo de Igueldo”. Odată cu aceasta, PGOU prevede extinderea Parcului de distracții și crearea de spații deschise la scară generală.

Intxaurrondo

Intxaurrondo este situat la est de oraș și se înalță pe versanții săi pentru a se apropia de zonele înalte din Ametzagaina după ce a sărit peste tăietura artificială creată în anii 1970 de construcția centurii ocolitoare din Donostia-San Sebastián.

Se limitează la nord cu amenajarea căii ferate RENFE, cu excepția nucleului inițial; la Vest cu Cartierul Egia (Zona „Jai-Alai” și Cimitirul Polloe); la sud cu accesele către autostradă și parcul Lau-Haizeta, care include dealurile Ametzagaina, iar spre est cu legătura Herrera – Intxaurrondo a variantei menționate mai sus.

Extinderea sa atinge o suprafață de 156 Ha., în care se observă problemele tipice periferiei orașului: izolarea, accesibilitatea rutieră slabă, lipsa de locuri libere în anumite sectoare, parcare și dotări. Totuși și toate, o mare parte din aceste probleme s-au îmbunătățit substanțial odată cu execuția noilor accese din Avda. de Ategorrieta si varianta.

Pentru soluționarea acestuia s-au propus multe acțiuni urbanistice, dintre care unele au fost deja realizate: îngroparea căii ferate; crearea Paseo de Zubiaurre; noi accese rutiere prin Marrutxipi, Altza și Amara Berri; prognoza de noi locuințe de inițiativă publică în Mons și Baratzategi; asigurarea unui centru comercial în Marrutxipi ; crearea de parcuri în Marrutxipi și Baratzategi, grădini și piețe; construirea unui centru sportiv, cabinet medical, scoli si resedinta pentru batrani; asigurarea locurilor de parcare.

Loiola-Martutene

Cu o suprafață aproximativă de 114 Ha., cartierul Loiola-Martutene ocupă terenurile plate ale câmpiei râului Urumea pe măsură ce trece prin zona de sud-est a municipiului, inclusiv dealul La Salle, care desparte zonele Loiola și țărmurile. din Loiola .

Este limitată la nord de râul Urumea și varianta drumului, la est și vest de versanții Intxaurrondo-Altza și respectiv Zorroaga, ajungând la sud până la limita municipiului San Sebastián cu Astigarraga.

Recalificarea structurii urbane relativ dezordonate și insuficient echipate a centrelor rezidențiale și industriale existente este, fără îndoială, unul dintre obiectivele fundamentale de intervenție în acest cartier, precum și legătura adecvată a acestuia la nivel urban cu cartierul învecinat Amara-Berri.

Loiola suferă așadar de probleme de parcare, trafic, lipsă de echipamente și spații libere. În plus, are o densitate mare, există un amestec de utilizări incompatibile și problemele de inundații tind să fie prea frecvente.

Din toate aceste motive, sunt propuse Planuri Speciale de Reabilitare în Loiola, Txomin Enea și Martutene, Proiecte de canalizare a râului și amenajarea autostrăzii, o plimbare de-a lungul râului și construirea unui parc sportiv în Martutene. Rețineți că Centrul Sportiv La Salle, care are garaje și birouri, a fost finalizat în 1997.

Miracruz -Bidebieta

Se află pe versantul sudic al Muntelui Ulia, la est de oraș, se învecinează cu Pasaia și se extinde spre sud până la calea ferată RENFE. Are o suprafață de 57.10 hectare și configurația sa temporală și fizică răspunde diferitelor momente și tipologii. Astfel, clădiri unifamiliale izolate, poligoane în plan deschis cu turnuri înalte și construcții apărute în afara planificării aliniate în fața drumului alcătuiesc imaginea acestui cartier.

Dacă ne uităm la urbanismul zonei, ne dăm seama că sunt două situații foarte diferite de ambele părți ale Avenida Alcalde Elosegi. La Nord sunt situate amenajările de blocuri liniare și turnuri, unde se diagnosticează o problemă în specializarea, ierarhizarea și gestionarea spațiilor libere, la care se adaugă existența unor goluri neamenajate, precaritatea condițiilor de accesibilitate a anumitor clădiri, deficitul de parcări și mistificarea utilizărilor, uneori cu incompatibilități evidente, cum este cazul lui Gomistegi .

Spre Sud, așezările răspund în principal unor tipologii cu dezvoltare redusă, adică tronsonul de drum și accesibilitatea ca probleme specifice.

În fața acestei situații descrise, PGOU propune acțiuni pe drum, proiectând noi legături în Gomistegi pentru îmbunătățirea condițiilor de mediu și de accesibilitate. Se modifică, de asemenea, folosirea tronsonului de drum, reducându-se drumurile din zona de Nord pentru a beneficia de parcări și trotuare, și proiectând drumuri de coexistență de tronson și viteză redusă în zona de Sud.

Pe scurt, se consolidează dezvoltarea realizată promovând reforma interioară a Zonei Gomistegi și reamenajarea și reamenajarea spațiului public.

Miramón- Zorroaga

Acest spațiu de 265 de hectare este situat la sudul Municipiului, așezându-se pe dealurile care domină valea Urumea și pârâurile Barkaiztegi și Añorga. Se limitează la nord cu autostrada, la vest cu Añorga-Txiki, la sud cu Oriamendi și valea Barkaiztegi și la est cu carierele de loiola și versanții care coboară pe Martutene.

În prezent este o zonă slab ocupată în care locuințe, predominant de tipologie izolată, și amenajări mari sunt așezate dispersat: Ciudad Sanitaria, Policlinica Guipúzcoa, Euskal Telebista etc.

Problemele negative de rezolvat sunt accesibilitatea și rețeaua rutieră inadecvată. Odată cu realizarea unui nou acces de pe autostradă, și îmbunătățirea drumurilor Aldapeta și Anoeta, se speră că se va oferi o soluție.

Propunerea are în vedere și specializarea zonei în așezarea utilizărilor și tipologiilor similare celor existente în prezent, extinsă la activitățile tipice parcului tehnologic Miramón și a facilităților de agrement Illumbe, în care a fost construit (1999) un centru de agrement care include arena de tauri (1998).

Zubieta

Suprafața la care ne referim în această lucrare se referă la Suprafețele care nu sunt clasificate drept Teren Nedezvoltabil, adică puțin mai mult de 46 Ha. din cele 770 Ha. care constituie aproximativ întregul acestei enclave vestice, situată în câmpia menționată sau imediat la aceasta și, prin urmare, așezată într-un teritoriu substanțial plat, în fața căruia se află și așa-numita casă Aizpurua și zona ocupată de Donostia. - Hipodromul San Sebastián și diverse facilități și echipamente.

Atât enclava, cât și așezările menționate mai sus nu aparțin în întregime municipiului Donostia, corespunzând parțial municipiului învecinat Usúrbil conform demarcației recent convenite.

Problemele urbanistice ale cartierului sunt centrate pe necesitatea soluționării traficului de trecere prin nucleu și accesibilitatea generală. În acest scop, PGOU intenționează să îmbunătățească drumurile și să asigure trotuare către drumul de acces din Lasarte-Oria și Txikierdi. De asemenea, se consideră oportună definirea liniilor directoare de dezvoltare rezidențială a nucleului, obiect al unor constante inițiative care până în prezent nu au dat roade, pentru a genera o ofertă rezidențială care să evite tensiunile de ocupare nediscriminată în câmpie.

Pe de altă parte, există necesitatea reamenajării amenajărilor Hipodromului, a împrejurimilor sale imediate și eventualele sale solicitări și posibilități de extindere, precum și posibilitatea de a dispune de terenuri pentru diverse utilizări cu condiții topografice și de accesibilitate favorabile, salvând câmpia în orice situație. caz. Nord şi având în vedere în orice caz condiţiile deosebite de mediu ale teritoriului.

În ceea ce privește intervențiile urbanistice pe Teren Neamenajat, PGOU trebuie să evidențieze, pe lângă Mendizorrotz , Ulia , Lau – Haizeta și Oriamendi , deschiderea depozitului controlat pentru deșeuri inerte.

Cadrul urban al Donostiului

Putem găsi blocuri închise și deschise (cu spații libere în centru), regulate (au forme geometrice definite) și neregulate (fără o formă poligonală regulată).

Pe de altă parte, în plan se observă o simetrie și uniformitate în ceea ce numim Orașul Central și o parte din Zona sa complementară, putându-se distinge totuși diferitele etape ale dezvoltării acestuia.

Dezvoltarea cadrului urban și a structurii de-a lungul istoriei orașului a fost deja analizată anterior. Acum ne vom opri la actualul cadru urban al întregului municipiu.

Doar planul Orașului Vechi ne poate da o vagă idee despre primele țesături urbane ale orașului. Trebuie amintit că până în secolul al XVIII-lea a predominat planul medieval. În planurile anterioare secolului al XVIII-lea, incinta zidită apare complet ocupată de blocurile de case, care sunt tăiate de străzi și cantoane într-un mod regulat, amintind de un lagăr militar. În aceste blocuri, casele sunt grupate compact, fără a lăsa niciun spațiu deschis, cu excepția Plaza Vieja, care ducea la Puerta de Tierra. În secolul al XVIII-lea a fost introdusă marea noutate a Plaza Nueva, în centrul orașului, cu portice frumoase.

Incendiile, la care ne-am referit deja, nu au introdus modificări nici în structura, nici în morfologia urbană a orașului. Casele au fost refăcute, cu aceleași caracteristici, pe vechile lor loturi.

După incendiul din 1813, orașul a fost reconstruit, încă între zidurile sale. Lucrările au durat 36 de ani, iar rezultatul acesteia a fost actuala Parte Vieja, care este cuprinsă între Monte Urgull, actualul Bulevard, port și strada San Juan, cu o suprafață de 10 hectare.

Comisia de reconstrucție a revenit arhitectului Pedro Manuel Ugartemendía , care, după unele conflicte cu proprietarii parcelelor, a procedat, împreună cu arhitectul Alejo de Miranda, la reconstruirea orașului pe parcelele preexistente. În acest fel, singura consolare rămasă arhitecților a fost regularizarea și lărgirea unor străzi, și stabilirea unor ordonanțe pentru tipologia și morfologia clădirilor.

După autorizarea de demolare a zidurilor (1863), lucrările la Ensanche de Sud au început în 1864, conform propunerii lui Antonio de Cortázar care, odată cu extinderile succesive, au ajuns să afecteze circa 70 de Has., într-o perioadă de cca. treizeci de ani. În acest timp au fost introduși notabili. Complexul este structurat în jurul unei axe Nord-Sud (actuala stradă Hernani), o continuare a străzii Primar din Orașul Vechi. Paralel cu strada Hernani și urmând cursul râului, între podurile Santa Catalina și Zurriola, se află Paseo de la República Argentina. Alameda del Boulevard și Alameda de la Libertad închid sectorul de nord al Ensanche pe laturile sale de nord și, respectiv, de sud.

În acest sector nordic găsim ca punct central Plaza de Guipúzcoa porticată. Țesătura urbană este formată din blocuri dreptunghiulare de 56×84 de metri, dintre care unsprezece sunt aliniate, cu aceste caracteristici, între străzile Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo și Plaza de la República Argentina. Străzile Peñaflorida , Bengoechea, Andía și Camino se intersectează cu cele anterioare, completând țesutul urban al acestui sector. Între Paseo de la República Argentina și strada Oquendo se află o zonă de grădină, unde se află Teatrul Victoria Eugenia și Hotelul María Cristina. Rămân două blocuri, unul dreptunghiular mai îngust la capătul care dă spre Golful La Concha și altul trapezoidal între strada Oquendo și Paseo de la República Argentina la capătul care este orientat spre râul Urumea.

Un sector sudic al Ensanche se întinde de la Avenida de la Libertad până la Plaza del Buen Pastor, celelalte limite fiind Golful La Concha și râul Urumea. Străzile San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé și Alfonso XIII formează axele orizontale, iar perpendicularele sunt formate din străzile Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara și Echaide. Paseo de la Concha, Paseo de los Fueros, Plaza de Bilbao și Plaza de Zaragoza completează acest ansamblu, al cărui nucleu central este Plaza del Buen Pastor, care, datorită suprafeței mai mari a acestui sector al Eixample, rămâne oarecum mutat spre vest. Blocurile prezente aici au forme mai apropiate de patrulatere, cu 56×54 de metri.

Pe dealul San Bartolomé, partea din acesta care împiedica extinderea străzii Easo a fost eliminată. Planul general din 1995 prevede extinderea defrișării menționate mai sus și remodelarea zonelor din apropierea Amara Viejo.

De menționat că asistăm în prezent, în acest domeniu, la o întărire a dezvoltării activității comerciale, și a ofertei culturale, recreative și de agrement. În ceea ce privește schimbările pe care le-a suferit acest sector al orașului, trebuie să semnalăm în principal zona Buen Pastor, unde se află și centrul cultural Koldo Mitxelena. Pe lângă aceasta, este vorba de urbanizarea Bulevardului (1999) și Alderdi Eder (1998). Acest plan, împreună cu pietonizările rezultate din noua amenajare a sistemului rutier, trebuie să constituie un factor fundamental pentru îmbunătățirea calității mediului în Eixample, precum și a atractivității sale comerciale.

Așa-numita Ensanșă de Est s-a dezvoltat între Orașul Vechi și gura de vărsare a râului Urumea, recâștigând pământ de la mare și regularizând și canalizând malul stâng al râului. Setul principal este încadrat între Paseo de Salamanca și strada Aldamar. Deoarece perioada de construcție a acestei zone se încadrează în dezvoltarea Ensanche de Cortázar, blocurile au caracteristici similare, cu terase mai mici și un plan dreptunghiular, încercând să profite la maximum de cele 5.3 hectare. câștigat de la mare Podul Zurriola și Bulevardul leagă această prelungire de Gros și, respectiv, de centrul orașului.

În Miraconcha găsim un amestec de vile și case de lux; Astăzi vechile conace și cabane renunță la locurile lor proprietăților rezidențiale de lux.

Cartierul Gros a fost construit pe dunele și bancurile de nisip situate între gura de vărsare a râului Urumea și poalele Muntelui Ulía, câștigând și un teren important din mare. Au început să fie construite complexe unifamiliale și hoteluri mici, dar în scurt timp au început să fie permise tot felul de abuzuri imobiliare, amestecând reședințe cu ateliere, mici industrii, iar spațiile verzi și deschise dispărând. Plaja Zurriola a fost redusă la o mică zonă deschisă valurilor puternice. Cu toate acestea, aceasta este una dintre zonele care și-a văzut structura modificată într-o mai mare măsură. Vom evidenția reamenajarea litoralului ca promenadă pietonală de la Mompás până la podul Zurriola. De asemenea, vrea să consolideze noua plajă Gros și noul dig construit ca o prelungire a malului drept al râului. Alături de aceste două acțiuni, poate cea mai importantă este construcția unui complex cultural pentru Auditorium și Centrul de Conferințe.

În cartierul Gros avem unul dintre cele mai haotice exemple de urbanism din San Sebastian; blocurile sunt extrem de neregulate, într-un labirint de străzi saturate cu etaje comerciale, ateliere, mici industrii, depozite, garaje etc., care creează o anumită senzație de sufocare și haos.

Cele mai obișnuite aliniamente se găsesc după Avda. de Navarra, în sectorul numit Nuevo Gros, în care terenul vechii Plaza de Toros a fost folosit pentru a construi o serie de blocuri comerciale și subsoluri care contribuie la saturația și aglomerația urbană. a cartierului, desi sunt locuinte de calitate. Această zonă, în care clădirile păstrează o mai mare regularitate, continuă de-a lungul Avda. de la Zurriola și Paseo de Ramón María de Lilí.

Printre cele mai relevante schimbări urbane din cartierul Gros se remarcă pietonalizarea așa-numitului „Corazon de Gros”. În același mod, se urmărește finalizarea construcției rețelei de drumuri a extinderii și abordarea reformei interne a zonelor afectate (în jurul Pieței Gros), adaptând noi utilizări și zone de uz public la suprafață.

Cel mai important spațiu deschis și verde care există în cartier este Plaza de Cataluña, sub care a fost construită o parcare subterană în anii 1970.

Cartierul Sagüés, între plaja Zurriola și poalele Monte Ulía, este un mic ansamblu de blocuri de locuințe de proastă calitate, care nu răspunde niciunui plan anterior, iar reabilitarea lui este planificată.

Complexul Ulía-Ategorrieta prezintă o serie de locuințe unifamiliale, împreună cu blocuri mici de locuințe cu venituri mici, câteva centre educaționale, sanitare și religioase și vile de lux.

La sud de Gros încep complexele Atocha și Eguía. În Atocha găsim un aliniament regulat de-a lungul Paseo del Duque de Mandas, în fața vechiului teren de fotbal Atocha și a clădirilor Abastos, Vechiul Spital Militar și Fabrica de Tutun.

De remarcat, de asemenea, este posibila remodelare a zonei viaductului Iztueta și construirea de către Departamentul de Urbanism, Locuințe și Mediu al Guvernului Basc a unui program de „locuințe protejate oficial”, „garaje” și spații de „birouri” complementare, pe Paseo. del Urumea și după o tipologie de „cladire deschisă” cu „grădini private” alăturate.

În cartierele Antiguo și Ondarreta, găsim mari diferențe tipologice. În urmă cu câțiva ani, vile și clădirile joase predominau în toată Ondarreta și existau două rânduri de case de proastă calitate în vecinătatea Monte Igueldo. Astăzi observăm dispariția celor două aliniamente. De asemenea, este de remarcat Ensanche de Ondarreta, care are o densitate redusă, și dispariția fabricii Lizariturri, unde au fost construite un număr important de locuințe în ultimii cinci ani ai secolului XX.

În cartierul Antiguo există un sector rezidențial de nivel înalt, în 6 blocuri care sunt aliniate după Avenida de Zumalacárregui, fiind delimitat de Calle Matía , din care găsim un ansamblu pestriț de străzi și case de tot felul. El Antiguo se extinde în zonele rezidențiale, educaționale și industriale din Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara și Añorga.

Acest cartier din San Sebastián este unul dintre cele care s-au schimbat cel mai mult și, prin urmare, este convenabil să subliniem câteva acțiuni. În Venta Berri se dezvoltă o zonă „rezidențială” și „terțiară” care este configurată ca „centru” de activitate și reprezentativă pentru complexul urban format din cartierele El Antiguo și Ibaeta. Trebuie dezvoltat și orașul universitar din Ibaeta: campusul universitar de nord și de sud al UPV și Facultatea de Inginerie (Universitatea din Navarra).

În Beriyo, se propune o dezvoltare rezidențială mixtă de „cladire deschisă” și „în curs de dezvoltare”, consolidând clădirile școlare existente și creând o rețea de drumuri care să permită o relație directă între zonă și împrejurimile acesteia. La Illarra este planificată construcția unei noi zone rezidențiale cu densitate redusă, ca la Iza. Zonei Errotaburu urmează să i se atribuie o „utilizare caracteristică” a „locuinței”, completată de o proporție semnificativă de „utilizări terțiare”.

În cele din urmă, în Zuatsu a fost creată o nouă zonă de „utilizare industrială” pentru implementarea unor modalități nepoluante, încadrată în ceea ce a ajuns să fie numit „Tehnologie înaltă” sau „C+D” (Cercetare și Dezvoltare).

Sectorul semi-rural din El Antiguo ajunge la punctul de conectare cu complexul Ayete și orașul-grădină Etxadi, care la rândul lor se leagă de Aldapeta, Bidebieta-2 și Alto de Miraconcha.

Din aceste zone, și cu același caracter de dispersie, puteți accesa cartierele populare și construcțiile mici și vechi din Alto de Errondo , Alto Amara, Morlans și Amara Viejo. Din Alto de Errondo puteți accesa zona de servicii de sănătate și îngrijire a orașului Zorroaga – Miramón, cu Spitalul, Rezidența de Sănătate, Policlinica, Azilul, Finca de Miramón etc.

În cartierul Amara Nuevo, care se dezvoltă odată cu canalizarea Urumeei și uscarea mlaștinilor, este necesar să se distingă mai multe zone, fiind o notă comună tuturor, blocurile mari, cu o densitate mare a populației, şi o structură deficitară în urbanizarea sa.

Zona cea mai deschisă și de calitate se întinde din Avda. de Carlos I la Paseo de Errondo și Podavines . Axa centrală este strada José María Salaverría, lăsând terenuri neamenajate. Din partea de est a Avda. de Carlos I, până la râu, linia de cale ferată și Paseo de Zorroaga , se extinde un sector mai vechi și de mai slabă calitate, a cărui axă principală este Avda. de Madrid.

La nord de Plaza de Pío XII începe zona de nord a cartierului, care ajunge la Parque de Álava și Plaza del Centenario, care duce la cartierul Amara Viejo și complexul Ensanche, care se întinde de la Plaza de la Buen Pastor până la acest sector din Amara. Nuevo, care prezintă caracteristici similare cu cele ale restului Ensanchei, dar cu o degradare morfologică și funcțională mai mare, cu prezența blocurilor mai mici și neregulate. Axa acestui sector este formată din străzile Easo , Urbieta și Prim și, ca zonă deschisă, are Paseo del Arbol de Guernica, urmând cursul râului Urumea.

Complexul sudic al cartierului Amara Nuevo este completat cu zona sportivă Anoeta, grădinile Plaza de Pío XII, biserica Sagrada Familia și complexul subdelegației Guvernului, Institutul de Învățământ Secundar, alte centre educaționale și statie de autobuz, langa Hotel Amara Plaza. În Anoeta se remarcă zona de sport.

În așa-numita Apendice de Amara (Amara-Osinaga) clădirile sunt dezvoltate în blocuri destinate utilizării rezidențiale. La „parter”, pe lângă centrul comercial ARCCO, există și „utilizări terțiare”.

Urmând cursul Urumeei, din cartierul Amara, ajungem la grupul format din Loyola și Txomin-Enea, unde găsim un mic sector de vile, amintirea unei încercări de a crea un oraș-grădină, cazarma Armatei, casele militare, zona de locuințe împrăștiate Txomin-Enea și gruparea dezordonată a Loyolei.

În alte sectoare ale orașului (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta etc.), există contraste puternice între dispersie și concentrare. Predomină locuințele de calitate scăzută, blocurile mari, comunicațiile și accesul slab, deficitul sau absența spațiilor deschise, slăbiciunea serviciilor etc., cu o densitate mare a populației, deși în ultimii ani s-a îmbunătățit considerabil în tot ceea ce ține de echipamente și Servicii.

În zona Intxaurrondo și Alza trebuie menționat dezvoltarea unei importante „zone rezidențiale” în Baratzategi și Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), precum și centrul comercial Garbera.

Zone morfologice din Donosti

Ne vom referi mai jos la starea fizică a clădirilor, care, împreună cu cele de mai sus, ne vor permite să vedem gradul de omogenitate al diferitelor Zone Morfologice ale orașului.

Orașul Vechi este în mod clar o zonă de conservare morfologică, deși tinde către o anumită revitalizare a funcțiilor sale care nu deteriorează valoarea istorică și sentimentală a acestei unități.

În cadrul acestui grup de zone de conservare, deși din alte motive (frumusețea peisajului, spații de agrement etc.), includem sectoarele Igueldo, Miraconcha , Ayete , Ulía-Ategorrieta , Ondarreta, Zubieta și Zorroaga – Miramón, deși în In primele patru, a avut loc un proces de renovare destul de rapid cu dispariția conacelor amenajate care au fost înlocuite cu ansambluri rezidențiale mai înalte și mai dense.

Există zone în El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros și alte cartiere periferice, în care vechile clădiri, ateliere și depozite industriale mici au fost sau sunt înlocuite cu noi clădiri rezidențiale. Ne aflăm, în acest fel, în fața unui proces de reînnoire în zonele deteriorate.

Există și zone foarte deteriorate în care nu a început niciun proces de renovare.

În Avenida de la Libertad a avut loc un proces accelerat de reînnoire morfologică, cu apariția locuințelor de lux și a clădirilor pentru bănci, birouri etc.

În vechile meleaguri ocupate de Plaza de Toros a avut loc și un proces de renovare și transformare accelerată, formând ceea ce se numește Noul Gros. Așa s-au construit o serie de blocuri de locuințe și spații comerciale. În același sens, au existat procese accelerate în Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 și 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha și alte sectoare mici ale periferice cartiere.

În mod logic, aceste procese au mai mult sau mai puțin dinamism, în raport cu dezvoltarea generală a Centrului, a Orașului Central și a interrelațiilor și interdependențelor care apar în întregul complex format de San Sebastián și Zona sa Periferică.

Modelul urban din San Sebastian

Cu această denumire ne referim la o aproximare a realității morfologic-funcționale a complexului urban care formează capitala Gipuzkoa și o serie de municipii din apropiere, unele dintre ele formând o conurbație cu Donostia, care ocupă un sector de coastă, între golfuri. din Concha și Pasaia, și din Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun și Regata de Añorga.

Acest model urban nu apare izolat, ci face parte, din procesul inițial de formare, a unei unități superioare: Regiunea Urbană Guipúzcoa. În provincia noastră găsim o plasă complexă de ferme împrăștiate, mici zone rurale, care sunt distribuite pe toată geografia Gipuzkoanului, într-un peisaj semiînchis și orientat, care, încetul cu încetul, dă loc unei anumite originalități pe măsură ce se dezvoltă fenomenul urban. industria si procesul de urbanizare.

Putem considera Guipúzcoa ca un spațiu organizat de San Sebastián cu Zona sa periferică, în cadrul subsistemului maritim, ca o regiune nodală a sistemului urban basc-periferic în ansamblu.

Capitala Gipuzkoa este un municipiu foarte dinamic dacă luăm în considerare toate municipalitățile din provincie, sporindu-și centralitatea ca urmare a creșterii concentrației de bunuri și servicii. Totuși, această creștere, care este considerabilă în raport cu provincie, nu este așa și pentru municipiile imediat periferice, care încep să găzduiască funcții comerciale tipice orașului central.

Acest model urban, cu formele sale, utilizări ale terenului, dotări, infrastructuri, activitate socioeconomică, fluxuri etc. S-a configurat prin diferite etape:

1) Până la mijlocul secolului al XII-lea a predominat caracterul rural.

2) De la mijlocul secolului al XII-lea până la începutul secolului al XV-lea, odată cu întemeierea capitalei și consolidarea ei ca prim centru urban al regiunii, fortificarea acesteia, creșterea populației și controlul asupra unei mari suprafețe municipale și dezvoltarea acesteia. a reţelei comerciale şi rutiere portuare.

3) De la începutul secolului al XV-lea până la sfârșitul secolului al XVIII-lea, se remarcă rolul militar al orașului și declinul puterii sale economice, reducerea termenului municipal, creșterea suburbiilor Antiguo, San Martín și Santa Catalina, și lucrări de extindere a portului.

4) De la începutul secolului al XIX-lea până la demolarea zidurilor în 19, etapă în care evidențiem incendiul din 1863, lucrările de reconstrucție în 1813, începutul turismului în 1816, inaugurarea autostrăzii N-1845. în 1 și capitala în 1847.

5) Din 1864 până în 1955, odată cu extinderea Cortázarului până la Avenida, extinderea sudică, extinderea estică, evoluția altor cartiere, ocuparea unei părți din Vega del Urumea, creșterea generală a întregului complex urban central și periferic, și Planul general din 1950.

6) Din 1956 până în prezent, cu Legea funciară, Planul general San Sebastián din 1962 și alte planuri din municipiile zonei periferice, Planul de urbanism Guipúzcoa din 1966, Legea de amenajare a teritoriului din 1990 și Directivele acesteia din 1994, Planul General Donostia din 1995, formarea periferiilor urbane, a zonelor funcționale și procesul de configurare a unei Zone Metropolitane, cu axa Donostia-Baiona.

Unitățile modelului urban sunt următoarele:

* Orașul Central cu Districtul Central (CBD) și Zona Complementară.

* Zona Periferică cu Coridorul Submetropolitan și Coridoarele Suburbane.

Municipiul San Sebastian-Donosti

Axa principală a Cartierului Central este Avenida de la Libertad, extinzându-se de la această axă până la Bulevard și la Plaza del Buen Pastor. În această zonă, Plaza de Guipúzcoa se remarcă cu Palatul Consiliului Provincial. Ne aflăm în cea mai reprezentativă și oficială zonă de activitate a orașului, cu activitate financiară și comercială semnificativă.

Zona Complementară are un caracter eterogen, cu servicii și activități care gravitează în jurul funcției Cartierului Central, bazând și pe o prezență importantă a activității rezidențiale. În această zonă avem sectoarele vestice și sudice ale Ensanche, care fac parte din Centru, Miraconcha , Aldapeta , Aiete , Munto , Bera-Bera , Etxadi , Ondarreta, Igeldo , el Antiguo și Benta Berri, ca prelungiri ale zonei de vest. sector, și Amara Viejo, San Roque, Morlans , Amara Nuevo, Zorroaga , Anoeta, Errondo , Ciudad Sanitaria și Miramón, ca extensii ale sectorului sudic. În plus, există zonele din Orașul Vechi, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia și Mundaiz.

Restul unităților urbane sunt incluse în ceea ce numim Zona Periferică, în care facem diferența între Coridorul Submetropolitan, cu cea mai mare densitate și continuitate urbană, și Coridoarele Suburbane, care prezintă trăsături minore de densitate și continuitate urbană.

În Coridorul Submetropolitan avem Ulía , Ategorrieta , Intxaurrondo , La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo și municipiile Pasaia, Lezo, Rentería și Oiartzun.

În Coridorul Suburban de Sud-Est, avem Gomistegi , Loiola , Txomin-Enea, Martutene , Sarrueta , Astigarraga, Ergobia , Landarbaso , Hernani și Urnieta. Pe de altă parte, în sud-oriental-occidental avem Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil și Andoain.

Zona periferica a Donostiului

În primul rând, trebuie menționat că Guipúzcoa este un teritoriu în care găsim o plasă complexă de cătune împrăștiate, mici centre rurale și o rețea de orașe și sate, care sunt distribuite pe întreg teritoriul său într-un peisaj puternic afectat de fenomenul urban-industrial. . , cu care poate fi definită ca Regiune Urbană.

Pe toată această zonă există un anumit echilibru în distribuția spațială a populației și a centrelor urbane, dar cu grave probleme urbanistice și de mediu, atât în ​​centrele sale istorice, cât și în periferiile sale, precum și la nivelul infrastructurilor și echipamentelor.

Cadrul urban, dezvoltat pe litoral și în văi, a dat naștere a numeroase conurbații, adică două sau mai multe nuclee care crescând separat ajung să se alăture unui complex urban, cum este cazul San Sebastián și a zonei sale periferice; Irun-Hondarribia ; Andoain- Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; etc

Regiunile Donostia-San Sebastián și Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) au configurat ceea ce putem numi Zona Metropolitană, care prezintă ca caracteristici existența unui nucleu principal sau Oraș central cu aria sa de influență, o concentrare semnificativă a populației cu posturi de muncă în Regiuni, predominanța activităților terțiare, relații de interdependență între diferitele nuclee, un grad ridicat de interrelație în comunicațiile economice și sociale, precum și existența unui sistem de transport și comunicații suficient de dezvoltat pentru a menține relațiile dintre Orașul Central și zona sa de influență, facilitând în același timp legătura cu alte sisteme urbane din apropiere.

Am comentat deja anterior că San Sebastián este un municipiu cu o centralitate ridicată. Cu toate acestea, municipalități din zona periferică, cum ar fi Rentería și Hernani, își mențin poziția funcțională față de capitală; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain și Lasarte-Oria își măresc progresiv centralitatea; totusi, in Lezo si Oiartzun vedem ca dotarea tertiara nu creste (cu exceptia hipermarketurilor), corelativ cu populatia.

Toată această zonă periferică tinde să crească concentrarea bunurilor și serviciilor, în raport cu creșterea populației. Luând în considerare primatul, se poate observa cum municipiul Donostia tinde să scadă, în timp ce periferia crește moderat.

Integrarea Donostia-San Sebastian în restul zonei periferice

Prin Sistem Urban înțelegem un set de orașe cu caracteristicile lor, plus relațiile dintre orașe, dintre orașe și caracteristicile lor și dintre caracteristici.

Cu cuvântul relații ne referim la posibilele interrelații, interconexiuni, interdependențe și interacțiuni care pot apărea în Sistem ca întreg.

În Țara Bascilor, ceea ce numim acum Sistemul Urban s-a format treptat, Guipúzcoa fiind integrată în ea ca regiune urbană cu județele și zonele sale funcționale.

Ca determinanți istorici ai formării Sistemului Urban Basc avem fundația vilelor medievale și impactul industrializării în provinciile de coastă.

În prezent, găsim în Sistemul Urban Basc o structură demografico-spațială cu puțină proeminență, condusă de Bilbao și urmată de Comarcas sau Zonele Metropolitane din San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria și Bayona. Pe lângă aceasta, putem diferenția un Subsistem de coastă, în care Guipúzcoa se găsește împreună cu Bizkaia și coasta Laburdi, și un Subsistem interior cu ținuturile Álava, Navarra, Benabarra și Zuberoa.

În subsistemul de coastă se remarcă puternica concentrare a zonei Bilbao și Baiona, în comparație cu dispersarea Gipuzkoanilor de nuclee medii și mici, ceea ce garantează un echilibru mai bun în ceea ce privește relațiile, conexiunile, utilizarea terenurilor, dezvoltarea regiunilor și politicile de planificare. a Teritoriului.

Trebuie să luăm în considerare și Axele de Dezvoltare care se formează, cum este cazul Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; cea din Bizkaia-Cantabria; Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarra; și Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, care, la rândul lor, sunt legate de Axe majore precum Arcul Atlantic, Valea Ebroului – Coasta Mediteranei, sau N-1 către ținuturile Castilla-León, Madrid, Extremadura și Portugalia.

În cadrul acestui Sistem, Guipúzcoa ocupă un loc strategic în ceea ce privește relațiile cu spațiul urban european, prin legăturile cu litoralul Laburdi, prezidat de Baiona, care formează o importantă conurbație, și relațiile cu restul Comunității Autonome și cu Navarra către axa Ebro. Provincia Guipúzcoa, cu dinamismul său tradițional și echilibrul teritorial, reprezintă o contribuție foarte importantă la întregul Sistem Urban Basc, la menținerea dinamismului său, atragerea investițiilor și îmbunătățirea calității mediului, În același timp, limitele administrative sunt îmbunătățite. să realizeze spații regionale integrate în marile sisteme urbane europene, care în prezent evoluează foarte rapid, și există riscul de a rămâne la periferia acestora.

În Guipúzcoa se remarcă rolul Zonei Metropolitane Donostia-San Sebastián, care se extinde până la Irún-Hondarribia, cu importante zone rezidențiale, comerciale și industriale. Pe de altă parte, autostrada de legătură cu Pamplona a consolidat relațiile cu Navarra și Valea Ebroului.

Donostia-San Sebastián și zona sa periferică este un spațiu urban continuu care se conectează cu coasta Laburdi, fiind un element cheie al Sistemului Urban Basc și aflându-se în faza metropolitană. Capitala împreună cu Rentería, Pasaia și Lezo formează o conurbație, care dacă o unim cu Irún-Hondarribia și coasta Laburdi constituie Coridorul Donostia-Baiona. Ele sunt urmate ca importanta de Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta si Astigarraga. Specializarea funcțională, mai degrabă decât relațiile de dependență, este cea care stabilește gradul de relații dintre centrele urbane.

In ciuda densitatii mari (1,007 Hab./Km2), distributia spatiala a populatiei este destul de echilibrata, cu crestere lenta, fiind cel mai dezvoltat spatiu urban din sectorul tertiar al Comunitatii Autonome, ocupand 58% din populatia activa. Sectorul construcțiilor ocupă 6%, industria 33% și sectorul primar 3%. Pe scurt, capitala Guipúzcoa se remarcă prin funcțiile financiare, de asigurări, de servicii personale și de transport, distribuându-se prin centrele periferice (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta și Usurbil) porturi, industriale și mici sectoare comerciale. .

În sfârșit, trebuie menționat că acest set influențează și zona Orio, Billabona – Zizurkil -Aduna și nord-vestul Navarei.

Origine și sursă: domnul Javier Gómez Piñero /GEOGRAFIA SI ISTORIA DONOSTIA-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Sfaturi si aspecte practice atunci cand cumperi o casa in San Sebastia-Donosti 

Care sunt taxele atunci când cumpărați o casă în San Sebastian? 

Revând case

Impozitul de plătit este „Impozitul de transfer patrimonial”, care este următorul:

• 7%: Transfer de bunuri imobiliare
• 4%: Transmisia caselor
• 5%: Transferul reședinței obișnuite
• 4%: Transmiterea animalelor și a bunurilor personale

Clădiri/case noi

Se plătesc următoarele taxe:

• • TVA: 10%
  • AJD: 0.5%

Alte aspecte legale la cumpărarea unei case în San Sebastian – Certificat de locuire

• Licența de ocupare a vânzătorului nu este necesară. Cu ani în urmă, în Țara Bascilor, vechiul „Certificat de locuire” acordată de administrația regională a fost anulată și înlocuită cu „Licența de primă ocupație” eliberată în prezent de autoritățile locale/primării în locuințe noi.
• Este recomandabil să confirmați cu Consiliul Local că nu există încălcări de urbanism în construcție și că proprietatea nu este considerată „în stare de funcționare”.
• În proprietăți urbane, este necesar să se confirme că clădirea a trecut de ITE („Inspecția tehnică a clădirii”) care se trece la fiecare 10 ani de la 50 de ani.
• Cadastru: Țara Bascilor are propria sa organizare cadastrală, care este accesată diferit de restul statului.
• Valoarea impozitului: Evidența cadastrală a proprietății indică și confirmă valoarea fiscală a acesteia

Procesul și cerințele pentru obținerea înregistrării licenței turistice în Donosti-San Sebastian

În conformitate cu prevederile articolelor 8 și 9 din Reglementările Generale de Urbanism din Planul General de Urbanism al San Sebastián, utilizarea urbană a locuințelor turistice constituie o utilizare terțiară și în cadrul acesteia constituie o utilizare hotelieră. La rândul său, închirierea camerelor în reședința obișnuită pentru uz turistic constituie o utilizare asimilată utilizării locuințelor rezidențiale.

Utilizarea locuințelor turistice sau închirierea camerelor în reședința obișnuită pentru uz turistic în locuințe de protecție publică și locuințe de dotare nu pot fi dezvoltate.

Cererea de închiriere de locuințe turistice se face prin DECLARAȚIE RESPONSABILĂ, și trebuie înregistrată ca atare. Odată finalizată înregistrarea dvs., aceasta va apărea în CENSĂMUL LOCURILOR TURISTICE DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Repartizarea zonelor pentru reglementarea chiriei turistice in Donosti

Accesul la reglementări :

Utilizarea turistică a San Sebastián este împărțită în trei zone :

• Zone A (zone saturate) . În zonele A sau zonele saturate, implementările de utilizare urbană a locuințelor turistice sunt total interzisă, precum și închirierea de camere în reședința obișnuită pentru uz turistic. Proprietățile care înainte de intrarea în vigoare a prezentei ordonanțe au autorizație sau au înregistrată comunicarea prealabilă corespunzătoare în care se emite un raport de urbanism favorabil în conformitate cu reglementările aplicabile la momentul respectiv, nu vor fi afectate de declararea zonei saturate. .
• Zonele B (zone cu mare cerere) .: În zonele B sau zonele cu mare cerere, specificate în planurile prezentei ordonanțe, ocuparea parţială a unei clădiri de locuit pentru utilizare ca locuințe turistice va fi permisă în conformitate cu următoarele criterii generale:

1. a) La parter , va fi permisă folosirea urbană a locuințelor turistice în cazurile și condițiile de implementare a folosinței locuințelor în aceeași stabilite în Planul general de urbanism și în Ordonanța Municipală de reglementare a implementării folosinței locuințelor în diferite planuri de construcție rezidențială. , precum și divizii de locuințe preexistente.
2. b) La primul etaj, sau asimilabil, utilizarea urbană a locuințelor turistice cu acces comun la locuință va fi permisă atunci când suprafața utilă a acesteia adăugată la restul utilizărilor nerezidențiale din imobil, cu acces comun la locuință, este egală sau mai mică de 250 mp utili. în întregul imobil și trebuie să respecte, de asemenea, condițiile de implementare a utilizării locuințelor stabilite în Planul general de urbanism și Ordonanța municipală de reglementare a implementării folosinței locuinței la diferite etaje ale clădirilor de locuit, precum și pre- diviziile de locuințe existente.
3. c) La etajele superioare situată deasupra celor anterioare, va fi permisă o locuință turistică cu acces comun la locuințe, cu condiția ca niciuna dintre cele situate sub aceasta să nu fie destinată sau să fie planificată a fi destinată utilizării rezidențiale, astfel încât toate aceste etaje trebuie să fie destinate altor tipuri de utilizări autorizate, altele decât cele rezidențiale și că suprafața lor utilă adăugată la restul utilizărilor nerezidențiale din clădire, cu acces comun, este egală sau mai mică de 250 de metri pătrați utili în întreaga clădire m² (u) limită de 250 mp utili de folosință nerezidențială cu acces comun la locuințe nu este depășită în întregul imobil, se va permite o singură locuință turistică cu acces comun la locuințe fără a se aplica cerința ca aceasta să nu existe. sau destinație rezidențială se proiectează sub cel solicitat pentru locuințele turistice la etajele superioare din clădirile cu minimum 7 etaje (B+6) și o altă locuință turistică la fiecare 6 etaje suplimentare, să fie amplasată la oricare dintre etajele suplimentare.

• Zonele C (zone cu posibilitate de creștere a ofertei de cazare turistică) . În aceste zone C, cu posibilitatea de creștere a ofertei de cazare turistică, până la Zona B, două case turistice la etaje superioare în clădiri cu minimum 7 etaje (B+6 ); iar alte două case la fiecare 6 etaje suplimentare să fie amplasate la oricare dintre etajele suplimentare.

 Asemenea autorizații vor intra în vigoare cu condiția ca în cazurile de mai sus să nu se depășească limita de 350 de metri pătrați utili pentru utilizări nerezidențiale, inclusiv locuințe turistice, cu acces comun, în întregul imobil, nici limita de metri pătrați utili pentru utilizări rezidenţiale. rezidentiale excluzand cele de locuinte turistice, cu acces comun la case.

Patru tipuri de cazare turistica pentru licenta turistica in Donosti

În acest fel, în conformitate cu Legea 13/02016, din 28 iulie, privind turismul în Țara Bascilor, Primăria Bilbao va grupa diferitele modalități pe care le include, concentrându-le în patru categorii diferite:

• Camere turistice : In acest tip de cazare, titularul licentei de activitate turistica trebuie sa fie inregistrat in casa (trebuie sa locuiasca permanent) in care sunt oferite camerele spre inchiriere turistica. Utilizarea locuinței este supusă acelorași condiții sau posibilități care sunt permise în cazul utilizării exclusiv rezidențiale și aceeași persoană nu poate, în niciun caz, să ofere camere în mai mult de o locuință.
• Locuințe turistice : sunt cele care sunt dedicate în întregime scopurilor turistice, și trebuie amplasate in cladiri de uz rezidential si exclusiv la primele etaje ale acestora -sau la etaje superioare, cu conditia sa fie situate sub case si cu acces independent. la acestea de pe drumul public.
• Hoteluri, pensiuni sau pensiuni : Acestea raman asimilate Utilizarii Echipamente si reglementarea acestuia ramane in aceiasi termeni in care este autorizat in prezent, conform reglementarilor Planului General de Urbanism privind amplasarea acestuia -si cea a PER din Casco Viejo si PERRI din Bilbao la Vieja în cazul în care acestea sunt implementate în zonele menționate-.
• Apartamente turistice si apart-hoteluri : conform descrierii cuprinse în Legea 13/2016, din 28 iulie, privind turismul în Țara Bascilor, apartamentele sunt considerate a fi cele care nu numai că au un dormitor, ci au și toaletă și bucătărie. Acest grup de unități turistice – pe lângă condițiile impuse de amenajarea municipală pentru uzurile hoteliere în general – vor fi supuse respectării specificațiilor tehnice referitoare la iluminare, ventilație și alte condiții igienico-sanitare impuse camerelor din locuințele convenționale.