Acesta este un studiu realizat de arhitecții noștri cu privire la o zonă în care există peste 50 de urbanizări „neconsolidate”: Lliria
Lliria este unul dintre cele mai importante orașe din zonele rustice din Valencia. Municipiul Llíria, cu 229.82 km², este unul dintre cele mai mari, din Comunitatea Valenciană, și prezintă un peisaj contrastant între o zonă muntoasă care aparține primelor contraforturi ale Sierra Calderona și zona de livada de pe malul stâng al râul Turia.
Din punct de vedere „urbanistic”, Lliria este deosebit de importantă pentru că, în această zonă s-au dezvoltat în trecut un număr extraordinar de urbanizări, care nu au fost finalizate.
Există mai mult de 50 de urbanizări în Lliria. Unii dintre ei:
| UE 17 A – SANT GERARD | UE 30 – MONT-JARQUE |
| UE 17 B – CLOTXA DEL COSÍ | UE 31 – MONT-JARQUE |
| UE 18 – MONTEBLANCO | UE 32 – MONT-JARQUE |
| UE-19 A – OASI DE S. VICENT | UE 33 – VERGER DE SANT MIQUEL |
| UE 19 B – SANT VICENT | UE 34 – JARDÍ DE LAURO |
| UE 20 – EL REGALÓN | UE 35 – LA CANYADA DE CONFITES |
| UE 21 – EL CARAMELLO | UE 36 – SAFAREIG – CONFITES- EL SECANET |
| UE 22 – EL CARAMELLO | UE 37 – LA MAIMONA – CORRAL D'ALBERT |
| UE 23 – EL CARAMELLO | UE 38 – PUIG ILOS |
| UE 24 – EL CARAMELLO | UE 39 – CORRAL DE LA MARQUESA |
| UE 25 – EL CARAMELLO | UE 40 – FORMIDABILI |
| UE 26 A – LA XELVANETA | UE 41 – SAFAREIG |
| UE 26 B – LA XELVANETA | UE 42 – SAFAREIG |
| UE 27 A – XELARDO | UE 44 – ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 27 B – XELARDO | UE 45 – ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 28 – LA CANYADA DE TELLO | UE 46 – ALT DE LA BOTIGUETA |
| UE 29.A – EDETA | UE 47 – LA SIMA |
| UE 29.B – EDETA | UE 48.1 – MONTECOLLADO |
| UE 48.2 – MONTECOLLADO | UE 50 – MAIMONA-CONTIENDA |
| UE 56 – TOS PELAT | |
Din aceste urbanizări, doar 6 au fost finalizate și finalizate, iar restul nu sunt finalizate întrucât planul de urbanizare nu a fost emis.
I.- URBANIZARI FINALIZATE SI CONSOLIDATE:
- Vall de Lliria, Montejarque
- Xelardo,
- Sant Gerard,
- Puchilis
- Verger de S Miguel
Cu doar două puncte de finalizat:
- Instalarea unui colector de canalizare pentru racordarea la Stația de Epurare
- Îmbunătățirea infrastructurii electrice
Aceste îmbunătățiri vor fi plătite de proprietari, dar costul nu va fi prea mare.
Proprietățile din aceste urbanizări pot avea certificat de locuire, întotdeauna că:
- Există un certificat de locuire existent
- Construcția nu are amenzi pentru orice extindere sau modificare suplimentară a construcției inițiale,
- și ca contoarele de drepturi de construcție ai parcelei să nu fie depășite.
II.- URBANIZĂRI NEFINIȚITE: Restul
În restul urbanizărilor:
- Planul de urbanizare nu este creat, nici dezvoltat. Înseamnă că nu există nicio garanție din partea administrației pentru a respecta împărțirea efectivă a parcelelor. Spiritul Primăriei este de a „respecta” diviziunile existente, și de a „respecta” construcțiile existente. Nu au intenția de a crea pagube și de a afecta actualii proprietari cu pierderi ale terenurilor sau construcțiilor lor. Dar, dacă se aprobă definitiv un Plan, atunci, liniile de împărțire ale parcelelor vor fi cele marcate în plan, care poate face, sau nu, coincidență cu împărțirea și dimensiunea actuală a parcelelor, proprietarii fiind fi forțați să-și adapteze proprietățile la aceste diviziuni.
- Infrastructura de urbanizare: Elemente de urbanizare precum: Lumini publice, zone pietonale, asfalt, străzi, drumuri, racorduri interioare de canalizare (de la casă la stradă), infrastructură exterioară de canalizare (de la urbanizare la rețea), etc, nu este realizată, sau nu este realizată în totalitate. Înseamnă că, în cazul în care se aprobă un plan de urbanizare, acest plan va stabili infrastructura de care este necesară finalizarea urbanizării, iar lucrările de dezvoltat vor fi plătite de proprietarii urbanizării proporțional cu dimensiunea parcelelor acestora. sau dimensiunea construcţiilor. Cât de mult poate fi?. Nimeni nu știe, pentru că va depinde de un plan viitor și de cerințele acestui plan, care deocamdată nu există.
Deși au existat niște planuri de urbanizare (numite PAI), majoritatea sunt în suspans și nevalidate de o lege regională recentă din 2014. Așadar, trebuie prezentate altele noi pe măsură ce legea s-a schimbat în 2014.
- Electrica si apa: Există unele conexiuni de apă și electricitate, dar sunt foarte slabe. Creșterea puterii electrice până la, cel puțin, 5,75 KW este mai mult decât recomandabilă pentru a garanta suficientă furnizare cumpărătorilor pe viitor.
- Construcțiile existente vor fi obligate să:
- Aveți o racordare internă la canalizare (chiar dacă în zonă nu există canalizare). Înseamnă că proprietatea trebuie să aibă toate conductele și structura pentru a fi pregătită pentru a conecta proprietatea la canalizarea rețelei atunci când aceasta ajunge în urbanizare.
- Aveți o fosă septică cu sistem de oxidare totală.
Conform normativului actual, nu se poate construi nicio clădire în aceste urbanizări. Probabil că nici casele, nici bazinele nu au fost construite cu licență de construire. Considerarea Primăriei în acest sens este că, datorită faptului că este o clădire veche, construcțiile sunt consolidate legal până la momentul respectiv, deși nu sunt conforme cu normative. Deci, din punct de vedere juridic, nu există amenzi care să afecteze proprietatea în prezent, așa că nu există acțiuni pe care Primăria le poate întreprinde împotriva acestui imobil din cauza vechimii sale.
De asemenea, din acest motiv, Primaria poate respecta constructiile existente, dar nu pot fi prelungite. Deci, nu se pot construi construcții noi în proprietate. Primăria permite reforme în interior pe acest gen de proprietăți, dar nu extinderi, nici construcții ale altor clădiri precum garaje etc.
Dar, din cauza faptului că proprietatea este în afara normativului, Primăria nu va aproba licența de reformare a părților structurale esențiale din clădire precum fundații, acoperiș etc. Primăria va admite să „reformeze” casa existentă, și „repararea” structurii existente, dar nu „scoaterea” din piesele vechi pentru a instala altele noi. De exemplu, în cazul în care există un „incendiu” sau o inundație care poate afecta casa asupra structurii sale, Primăria nu poate acorda drepturi de „refacere” a proprietății. Așadar, în concluzie, Primăria permite reforme interne pentru menținerea construcției, dar nu reforme structurale din bine, fundații, schimbarea acoperișului etc.
Consecințele caselor considerate „în afara normativului”:
- Dacă construcțiile nu au fost sancționate în 15 ani, nu este posibil să fie penalizate ulterior, sau demolate de sistemul spaniol. Este consolidată legal până la momentul respectiv.
- Construcțiile existente sunt respectate în dimensiunea lor, dar nu este posibilă construirea unui nou element de construcție și nici măcar extinderea celor existente.
- De asemenea, datorită acestui fapt, Primăria respectă construcțiile existente, dar nu poate fi extinsă. Deci, nu se pot construi construcții noi în proprietate.
- Primăria permite reforme în interior pe acest tip de proprietăți. Dar, din cauza faptului că proprietatea este în afara normativului, Primăria nu va aproba licența de reformare a „părților structurale esențiale” din clădire precum fundații, acoperiș etc. Primăria va admite „reformarea” existentei. casa și „repararea” structurii existente, dar nu „scoaterea” din părțile vechi pentru a instala altele noi. De exemplu, în cazul în care există un „incendiu” sau o inundație care poate afecta casa de pe structura acesteia, Primăria poate să nu acorde drepturi de „refacere” a proprietății. Așadar, în concluzie, Primăria permite reforme interne pentru menținerea construcției, dar nu reforme structurale din bine, fundații, schimbarea acoperișului etc.
- Proprietatea primește considerația de „în afara normativului” atunci când nu a fost sancționată în cei 15 ani de la construcție. Pentru aceasta este nevoie de un certificat de la Primărie pentru a verifica acest punct. Se numește „Certificat de non-infracție”, iar noi am solicitat deja acest certificat, dar la Hală de Tractare poate dura în medie 4-8 săptămâni pentru a produce acel document.
- Proprietatea nu are „Certificat de locuire”. Pentru informarea dumneavoastră, acesta este un document emis de Primărie prin care se confirmă că proprietatea îndeplinește cerințele de locuire. Acest document este necesar și pentru racordarea apei și energiei electrice pe proprietate și pentru a face modificările contractelor de apă și electricitate pe numele dumneavoastră. Acest lucru este explicat mai jos.
Deoarece proprietatea este „în afara normativului”, atunci, nu există nici o certificare de locuire pe această proprietate. Pentru obtinerea acestui document va fi necesara finalizarea lucrarilor de urbanizare pentru intreaga urbanizare, si legalizarea locuintelor existente.
SCHIMBAREA NORMATIVEI: POSIBILITATI DE LEGALIZARE URBANIZARI?
Un normativ recent a fost implementat în 2014-2019, care obligă proprietarii și primăriile din regiunea Valencia să „rezolve” situația existentă a acestor urbanizări.
Practic, ceea ce spune legea este că trebuie studiat cu atenție ce fel de infrastructură urbană trebuie dezvoltată în urbanizare pentru a fi considerată „completă”.
De exemplu, dacă este necesar să se facă drumuri mai mari, să se îmbunătățească asfaltul, zonele pietonale, o racordare mai bună la apă și electricitate, și canalizare.
Legea spune că, dacă locuințele din zonă sunt îmbunătățite cu lucrările de urbanizare impuse de normativ, acestea vor avea următoarele beneficii:
- Casa va fi considerată o casă „total legală”, deci nu va mai fi considerată „în afara normativului”, deci, se vor permite reconstrucția construcțiilor existente, reforme structurale etc.
- Proprietatea va avea certificat de locuire
Evident, cheltuielile și costurile îmbunătățirilor de urbanizare vor fi plătite de actualii proprietari.
Așadar, recomandarea noastră atunci când sunteți în proces de cumpărare a unei case în Lliria, sau în oricare dintre zonele învecinate precum Olocau, Montroy, Montserrat, Villamarxant, Godella, etc, este să obțineți consultanță juridică adecvată de la avocați specializați în construcții.
