Avocații TLA se ocupă de mai bine de 20 ani de tranzacții și cazuri de proprietăți în terenuri rustice pe tot teritoriul Spaniei. Din Catalonia (Tarragona și Barcelona), Regiunea Valencia (Castellón, Valencia și Alicante – Costa Blanca), Mallorca și Ibiza, Murcia, Almeria (Valea Almanzora) și Malaga.

Ca urmare a experienței noastre vaste și a cunoașterii diferitelor normative regionale, am pregătit câteva dintre aspectele de luat în considerare la cumpărarea/vânzarea proprietăților atât în ​​teren intravilan, cât și în teren rustic (de la țară), cu considerații speciale la problemele pe care le recomandăm. pe care trebuie să-l evitați atunci când cumpărați proprietăți în Spania.[/vc_column_text][vc_column_text]Așadar, vă rugăm să fiți invitați să găsiți mai jos câteva dintre problemele comune care pot afecta considerația juridică a proprietăților și construcțiilor din Spania:

 

Legalizarea construcțiilor în Spania. Aspecte generale

Am nevoie de licență de construcție pentru a-mi reforma casa?

Da, aveți nevoie de licență de construcție pentru a vă reface casa. Tipul de licență necesar pentru aceste lucrări depinde de lucrările care urmează a fi realizate odată cu reforma.

Licență de lucrări minore – „licencia de obra menor”: Acest lucru se impune la schimbările de utilizare a încăperilor, distribuția pereților etc. Pentru obținerea acestei licențe nu este necesar un proiect de arhitect, deoarece poate fi aplicat prin detalii, explicând doar lucrările și evaluându-le pentru a plăti. impozitele.

Pentru o mai bună înțelegere, această licență se aplică atunci când lucrările ce urmează a fi efectuate în proprietate nu afectează infrastructura esențială a proprietății, cum ar fi schimbarea acoperișului, a structurii de susținere a clădirii sau a scărilor interioare.

Cazuri normale în care este nevoie de această licență: Reforma acoperișului (să nu îl schimbi complet, doar să îl reînnoiești). Iată câteva cazuri pentru a aplica pentru această licență:

• Pentru a construi garaj, magazie sau depozit
• Pentru a construi un gard
• Pentru a construi o piscină (în funcție de zonă)
• Pentru a construi un corral etc.

Vă rugăm să rețineți că cazurile descrise și condițiile pentru obținerea licenței pot varia substanțial de la o zonă sau regiune la alta.

Licență de lucrări majore – „licencia de obra mayor”: Este aceeași licență cu cea cerută pentru construirea unei case, explicată în secțiunea „Construire în teren rustic” și „Construire în teren intravilan”. Această autorizație este necesară atunci când lucrările ce urmează a fi efectuate în construcții afectează părțile esențiale ale clădirii și necesită un Proiect de Arhitect. De exemplu, pentru a construi o extensie a casei (ca o cameră nouă) sau pentru a schimba acoperișul.

• Pentru a schimba complet acoperișul
• Pentru a construi o cameră nouă extinzând construcția
• Pentru a construi un garaj cu gresie și beton
• Pentru a construi un al doilea etaj
• Pentru a construi o piscină (în funcție de zone și regiuni), etc.

 Taici nu este titlu de proprietate sau „scris” pentru teren, sau extinderea sau limitele terenului nu sunt corecte

Putem constata adesea că nu există escritura (titluri de proprietate) pentru unele proprietăți, și trebuie să vă stabiliți dreptul la proprietate printr-un proces cunoscut sub numele de „expediente de dominio” sau „acta de notoriedad”. Acest lucru este complex, implicând publicarea cererii dumneavoastră în Boletín Oficial de la Provincia (Monitorul Oficial). Diferența dintre ambele procese este, în principal, că „expediente de dominio” se face într-un proces normal în Tribunale, iar „acta de notoriedad” este un proces făcut în fața notarului de zonă. Nu este necesar să spunem că „acta de notoriedad” este întotdeauna mai recomandabilă, deoarece este un proces mai scurt, mai ieftin și mai rapid decât celălalt. De obicei, „expediente de dominio” este folosit atunci când situația terenului, iar proprietatea este în litigiu cu vecinii, sau nu este clară. Și „acta de notoriedad” este folosită atunci când proprietatea este bine cunoscută și există probleme de limite sau dimensiunea proprietății.

Apoi, trebuie să vă asigurați că înregistrările Registro de la Propiedad și ale Catastro sunt de acord și că acestea sunt în conformitate cu ceea ce obiceiul local consideră că sunt limitele proprietății. Aveți voie să construiți doar pe un anumit procent din suprafața terenului. Trebuie să verificați disponibilitatea utilităților – în special apă și electricitate. Trebuie să verificați dacă există servidumbres de paso (drepturi de trecere), deoarece acestea nu pot fi blocate. Apoi, după ce ți-ai „creat” proprietatea, este necesar să o înregistrezi pentru prima dată. Pentru toate aceste chestiuni aveți nevoie de serviciile avocatului dumneavoastră spaniol.

Este, de asemenea, frecvent că dimensiunea terenului nu este aceeași cu terenul real. În aceste cazuri, din nou, trebuie făcut un „expediente de dominio” sau „acta de notoriedad” pentru a confirma care sunt limitele reale ale terenului și pentru a actualiza atât catastro-ul spaniol, cât și cartea funciară spaniolă.

Ce să faci când casa nu este înscrisă în acte? 

Uneori se întâmplă ca casa (construcția) în sine poate să nu fie înregistrată, fie din motive istorice, fie pentru că cine l-a construit a vrut să evite impozitele și cheltuielile de înregistrare. În general, în astfel de cazuri tot ceea ce apare în cartea funciară și actele oficiale este terenul.

În alte cazuri, construcția este înregistrată (apare în acte și în cartea funciară), dar nu ca „casă”, poate ca magazie, sau magazie („albergue”, sau „almacén”) sau altă construcție similară. . Acest lucru nu este suficient pentru ca construcția să fie declarată legal drept „casă”. Această situație ar fi trebuit evidențiată în etapa precontractală, așa cum trebuie să reiese din nota simplă.

În aceste cazuri, înainte de a cumpăra proprietatea, avocatul dumneavoastră spaniol – sau vânzătorul – trebuie să înregistreze casa pentru prima dată, dacă nu a fost încă înregistrată, sau ca „casă2, dacă a fost înregistrată, dar ca orice alte construcții similare. (magazin, magazie etc.). Acest lucru se realizează prin ceea ce se numește a „declarație de obra nouă” (declararea lucrărilor noi). Și acest lucru trebuie făcut chiar dacă casa este acolo de sute de ani, pentru că, în ceea ce privește Registrul, aceasta este o primă înmatriculare, sau cel puțin prima înmatriculare ca casă.

„Declaración de obra nueva” (DON) este un proces de înscriere a unei clădiri sau construcție în cartea funciară. Procesul este foarte asemănător ca atunci când casa este nouă, diferentele sunt actele cerute, si se reduce la intocmirea unui act de la notarul spaniol, in care se declara noul imobil cu descrierea corespunzatoare a incaperilor, serviciului, dimensiunilor si dimensiunilor, planurilor etc.

Dacă casa a fost construită recent (de obicei mai puțin de 4-8 ani, în funcție de zonă), documentele sunt exact aceleași cu cele considerate ca și cum casa este nouă, care sunt următoarele:

• Actele pământului pe numele tău- Pentru a dovedi dreptul de proprietate asupra pământului.
• Proiectul de clădire de la arhitectul dumneavoastră – Pentru a dovedi dimensiunea, descrierea etc., din casă și clădire.
• Licența de construcție – Pentru a dovedi că proprietatea a obținut permisiunea corespunzătoare de la autoritățile spaniole.
• Licență finală de lucrări – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – Pentru a dovedi că lucrările din proprietatea spaniolă sunt terminate.
• Asigurări de zece ani (Seguro Decenal) – Dacă în cele din urmă ați ales să contractați această asigurare. Dacă nu, trebuie să indicați notarului că nu ați procedat în acest mod, pentru a informa cumpărătorii și a obține confirmarea că sunt de acord.
• Certificat de locuire de la Primărie – Pentru a dovedi că autoritățile spaniole consideră clădirea ca o „casă” spaniolă.

Dar, dacă casa nu este nouă, este o casă veche (mai mult de 4-8 ani, în funcție de zonă), atunci documentele solicitate sunt diferite. În acest caz, deoarece casa spaniolă este veche, va fi necesar să se dovedească câți ani are. Pentru aceasta, există mai multe sisteme:

Certificare de vârstă făcută de un arhitect sau inginer sau „Certificado de Antigüedad”: Dacă casa nu este declarată în cartea funciară și nici în restul registrelor oficiale precum Catastro-ul spaniol, cineva trebuie să confirme acestor instituții cât de veche are construcția și care este dimensiunea acesteia și descrierea (câți metri pătrați, cât multe etaje, cât de mare este etc.). Pentru aceasta, în unele zone din Spania, se cere ca proprietatea să fie inspectată de către un specialist care va confirma aproximativ vechimea clădirii printr-un sondaj personal efectuat în proprietate pentru a verifica proprietatea casei și luând în considerare restul dovezi precum registre și înregistrări la Primărie și alte baze de date publice sau private.

Deși nu se aplică pentru legile spaniole pentru a face DON, certificarea arhitectului ar trebui să fie însoțită de desene sau planuri pentru casa, pentru a face dovada măsurătorilor. Planurile vor fi foarte utile pe viitor pentru a declara casa în alte registre precum Catastro, sau Primărie.

Unii oameni confundă această certificare cu un „sondaj”, sau cu „evaluarea” făcută de la bancă în vederea aprobării unei eventuale ipoteci. După cum puteți vedea în acest raport, certificarea de vârstă de la arhitect (uneori ingineri) este de a măsura casa, de a detalia descrierea și, de asemenea, de a furniza o vârstă aproximativă a proprietății. Acest certificat, este foarte specific, și este folosit să declare expres construcția spaniolă în cartea funciară cu procesul Declaración de Obra Nueva.

A "studiu" este realizat de profesionisti, care pot fi sau nu arhitecti, care doar indicați situația casei și imobilul construcției pentru a detecta defectele construcției, și este utilizat, în principal, în procesul de cumpărare sau achiziție a unui imobil. De fapt, acesta este ceva care nu este folosit atunci când cumpărătorii și vânzătorii sunt spanioli, dar este utilizat pe scară largă în Spania când cumpărătorul este de alte naționalități, cum ar fi britanicii.

Și, în sfârșit, "evaluare" realizat de banca ipotecară este diferit de „sondaj” și de „certificarea vârstei” deoarece este realizat de profesioniști, de obicei nu arhitecți, doar pentru „evaluează” proprietatea. Înseamnă, că banca, în calitate de creditor al împrumutului, dorește să știe câtă valoare are înainte de a furniza fondurile împrumutului, în principal pentru a verifica dacă proprietatea va fi suficientă garanție pentru a acoperi riscul și fondurile împrumutate.

Certificare de vârstă de la Primărie.”Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento”. Aceasta este o certificare eliberată de Primărie. Această certificare nu este atât de detaliată în descrierea construcției ca cea realizată de la arhitect, dar servește pentru a confirma cărții funciare spaniole și notarului care este vechimea exactă sau aproximativă a construcției.

Certificare de la Catastro. „Certificat Catastral o del Catastro”. În unele zone, Catastro are o bază de date detaliată cu proprietățile, construcția și terenul zonelor rustice. În așa fel încât, deși cartea funciară nu poate fi informată cu privire la existența actuală a proprietății, Catastro, din cauza activității sale „automate” sau de „inspecție” (Carta Funciară acționează numai atunci când părțile interesate informează despre o tranzacție determinată). , nu actioneaza niciodata prin propria inspectie, sau actionand automat), a detectat anterior existenta casei si poate confirma varsta cu mai mult sau mai putina exactitate. În aceste cazuri, și în funcție de zone, notarii și cărțile funciare acceptă certificarea de la Catastro ca dovadă a existenței și vechimii proprietății în proces de DON.

 În ambele cazuri, vreau să spun, în cazul unei case relativ noi sau vechi, documentele solicitate se pun la dispoziție notarului, care va întocmi actele cuvenite care vor fi chemate Declaración de Obra Nueva, care trebuie semnat de proprietarul terenului. Odată semnate corespunzător actele, acestea vor fi actele actuale ale proprietății, iar cele anterioare, care conțineau doar terenul, vor fi anulate.

Apoi, odată ce ai toate aceste documente, trebuie să le aduci la notar. Notarul va intocmi titlurile de proprietate ale constructiei, iar tu o vei face semnează-le. Acest proces se numește Declaración de Obra Nueva. Aceasta va declara că, peste parcela preexistentă, acum există o construcție, care este o casă.

Apoi, veți avea nevoie de to aduceți aceste documente la Cartea Funciară sa faca modificarea corespunzatoare a inscriptiei terenului, cuprinzand acum casa, iar casa va fi legal completata.

Deci, cheltuielile DON vor fi, în principal:

• Taxe notariale pentru intocmirea actelor DON
• Taxe de carte funciară pentru înscrierea DON în înscrierea terenului
• Taxa de timbru – 1, 1,5, ,2 % (in functie de zona) din evaluarea proprietatii

 În aceste cazuri, vă este foarte recomandabil să negociați cu vânzătorii ca aceștia să înregistreze casa cu DON-ul corespunzător înainte de a continua cu vânzarea. De fapt, dacă obțineți un credit ipotecar, banca nu va putea evalua proprietatea până când casa nu va fi înregistrată folosind DON, deoarece până atunci (1) există legal; și (2) până la înregistrare nu există nicio desemnare oficială a ceea ce este exact proprietatea (dimensiune, suprafață de teren și limite etc.). De asemenea, nu poate finaliza o ipotecă asupra proprietății care nu este înregistrată. Deci, în acest caz, nu ai de ales: vânzătorii trebuie să-l înregistreze înainte de a-l putea cumpăra.

Terenul este perfect înscris în acte, iar casa apare, dar nu este declarată întinderea sa integrală, sau există alte elemente nedeclarate în acte precum garaj, sau piscină, sau depozite etc.

Aceste cazuri sunt cu adevărat comune în terenul rustic. Acestea sunt cazurile tipice în care, într-un timp determinat, cineva a înscris și a declarat terenul, și chiar și casa, dar nu au inclus și alte părți ale casei, sau alte elemente, pentru că au fost construite după.

De exemplu, proprietarul care, după ce cumpără casa, construiește o piscină, sau un garaj, sau extinde casa cu o cameră nouă, sau o verandă nouă, sau un etaj nou, sau o terasă etc.

Aceste cazuri sunt extrem de problematice, deoarece procesul de declarare și actualizare a actelor cu noua prelungire necesită un studiu specific al problemei.

Există atât de multe probabilități și cerințe diferite, în funcție de o CARE este dimensiunea terenului; UNDE se află proprietatea (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga etc.), cu diferențe extrem de mari între regiuni, și chiar între orașe; CÂND s-au făcut aceste prelungiri (4 ani înainte, 10 ani, 20 de ani) și CUM au fost construite (fără licență de construire, cu licență de reformă etc.), că este absolut imposibil să se ofere o imagine de ansamblu valabilă asupra acestei chestiuni care ar putea servi proprietarilor afectați drept ghid.

Ce este „Fuera de ordenación” pentru construcții în Spania? 

„Fuera de ordenación” este o construcție VECHE, sau o parte VECHE dintr-o construcție, care a fost construită fără licență, nu îndeplinește norma de construcție și care nu poate fi legalizată.

• O construcție veche: Construcția trebuie construită mai mult înainte de momentul în care administrația spaniolă trebuie să reacționeze împotriva construcției (demolare+amenda).
• Înainte de 2014: 4 ani de la data construcției
• După 2014: 15 ani de la data construcției
• Nu poate obține acum o licență pentru a-l legaliza

Consecințe pozitive:

• Poate fi PATRIMONIALIZAT: Poate face parte din patrimoniul dumneavoastră sau din averea dumneavoastră personală. Se poate inregistra la oficiul de carte funciara, obtinand ipoteca, vinde, mosteneste etc.
• Este o construcție care acum este legalizată și consolidată legal până la vremea respectivă, deși nu se conformează cu normativul. Deci, din punct de vedere juridic, în cazul în care nu există amenzi care să afecteze imobilul în prezent, nu există nicio acțiune pe care Primăria le poate întreprinde împotriva acestui imobil din cauza vechimii sale, și care nu poate fi demolat de către administrație.

Consecințe negative:

De asemenea, datorită acestui fapt, Primăria respectă construcțiile existente, dar acestea nu pot fi extinse. Deci, nu se pot construi construcții noi în proprietate. Primăria permite reforme în interior pe acest gen de proprietăți, dar nu extinderi, nici construcții ale altor clădiri precum garaje etc.

Dar, din cauza faptului că proprietatea este în afara normativului, Primăria nu va aproba licența de reformare a părților structurale esențiale din clădire precum fundații, acoperiș etc. Primăria va admite să „reformeze” casa existentă, și „repararea” structurii existente, dar nu „scoaterea” din piesele vechi pentru a instala altele noi. De exemplu, în cazul în care există un „incendiu” sau o inundație care poate afecta casa de pe structura acesteia, Primăria poate să nu acorde drepturi de „refacere” a proprietății. Așadar, în concluzie, Primăria permite reforme interne pentru menținerea construcției, dar nu reforme structurale din bine, fundații, schimbarea acoperișului etc.

Probleme eventual la reînnoirea/aplicarea CH: Proprietățile din Fuera de Ordenación pot întâmpina probleme în viitor pentru obținerea/renovarea CH.

Ce sunt urbanizările semi-consolidate în Spania? Urbanizări neterminate

În acest raport am explicat despre diferențele dintre TERENUL URBAN și NEURBANIZABIL (TEREN RUSTIC).

În raport cu TERENUL URBAN, explicam că este vorba despre un teren în care este autorizat să construiască cu specificații determinate cuprinse în „Planurile de dezvoltare” ale orașului sau zonei (Plan General de Ordenación Urbana), sau în zone specifice de urbanizare numite „Planuri parțiale”. (Planes Parciales), etc.

Acest teren are toate facilitățile și cerințele pentru a locui acolo într-o densitate mare a populației, cum ar fi alimentările adecvate cu apă și electricitate pentru proprietăți și construcții, și electricitate și apă publică. Și alte conexiuni de alimentare, cum ar fi canalizare, gaz, telecomunicații etc.

Terenul Urban sau „Suelo Urbano” este terenul orașelor sau al satului sau al urbanizărilor și obișnuiește să aibă acces adecvat pe drumuri, cu trotuar, străzi, zone comerciale, asistență medicală, școli, colegii, centre sportive etc.

Dar, vorbind despre Teren intravilan, există o diferență importantă între Teren intravilan „CONSOLIDAT” și „NECONSOLIDAT” sau „SEMI-CONSOLIDAT”.

A TERRAJUL URBAN CONSOLIDAT este un complot unde a fost finalizată toată infrastructura de urbanizare necesară, iar parcela dispune de toate serviciile pentru a fi considerată „urban” (electric, apă, acces rutier, canalizare etc.), și a acordat deja tot spațiul necesar administrației publice pentru instalați toată această infrastructură de urbanizare. Această parcelă a participat la plata infrastructurii și a dat deja (dacă este necesar) părți din teren pentru a fi utilizate pentru această infrastructură publică.

Dacă terenul nu este construit, atunci va fi un teren cu drepturi corespunzătoare de construire definite de legile actuale privind construcția.

Dacă parcela este deja construită, atunci construcțiile existente, dacă sunt construite în conformitate cu legile construcțiilor, vor fi Proprietăți în totalitate legale, întrucât drepturile de proprietate vor fi protejate în mod absolut de administrația publică atât pentru teren, cât și pentru construcție.

A TERRAJUL URBAN NECONSOLIDAT este opusul. Este un complot acolo unde nu sunt instalate toate infrastructurile necesare pentru a fi considerate „CONSOLIDATE”.

Deci, în cazul în care parcela nu este construită, atunci, înainte de a obține autorizația de construire, Primăria va solicita finalizarea infrastructurii de urbanizare din zonă, în conformitate cu legile de construcție existente, și/sau parcela nu a dat spațiul publicului. administrare pentru instalarea acestei infrastructuri. Așadar, eventualele costuri ale urbanizărilor pot fi în așteptare pe teren, iar eventualele părți ale parcelei pot fi afectate de regulile de urbanizare, iar apoi, în consecință, să fie nevoiți să „cedeze” administrației publice în vederea instalării de tipul infrastructurii.

Dacă parcela este deja construită, atunci, eventual taxe de urbanizare pot afecta dezvoltarea și utilizarea acestor construcții, iar aceste construcții pot fi de asemenea afectate dacă se află în mijlocul viitoarelor zone de infrastructură. Aceste cazuri sunt cele în care au fost construite Proprietăți înainte ca zonele să fie transformate în „urban” (pentru că erau destul de vechi), sau pur și simplu pentru că aceste construcții au fost construite fără autorizația de construire corespunzătoare (ilegală).

În aceste cazuri, drepturile de proprietate asupra parcelei, precum și eventualele construcții, nu se consolidează de către proprietar. Cu alte cuvinte, Administrația Publică poate avea facultăți de a obține o parte (sau total) din teren, iar construcțiile pot fi afectate la adaptarea parcelei la cerințele de urbanizare. Deci, atât parcela, cât și construcțiile, nu sunt integrate total în drepturile de proprietate ale proprietarului, ambele putând fi afectate de cerințele și proiectele de urbanizare.

In interiorul zonelor NECONSOLIDATE exista si o clasificare speciala numita SEMI-CONSOLIDAT . Zonele semiconsolidate sunt acelea care, fiind „urbane”, se află într-unul din următoarele cazuri:

• Sunt câteva lucrări de urbanizare făcute, dar nu toate.
• Sunt unele părți din teren cedate administrației publice pentru infrastructură publică, dar nu tot ceea ce cer legile.

Acestea sunt cazurile tipice pe care le putem găsi în zone din Valencia, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos etc.), altele din Murcia, Almeria (Valea Almanzora, Vera etc.), Málaga și Sevilla.

De regulă, acestea sunt zone în care terenul a fost întotdeauna considerat ca fiind „rustic”, iar odată cu trecerea timpului au progresat și construcțiile de case cu o densitate mare de construcții (conform normativului actual, mai mult de 6-8 la hectar). In aceste zone aceste constructii sunt prevazute mai mult sau mai putin cu infrastructura determinata de apa, electricitate, acces public si drumuri. În funcție de caz, putem găsi zone în care infrastructura instalată este totală și alte zone în care este mai săracă.

În aceste cazuri, în construcțiile semiconsolidate obișnuiesc să fie legale. Și „legale”, pentru că au fost construite cu licența de construire corespunzătoare, sau pentru că au fost legalizate după construite.

În aceste cazuri, deci, proprietarul „consolidează” dreptul de proprietate asupra construcției, dar nu și proprietatea asupra terenului. Deci, administrația publică nu poate face nimic împotriva construcției, dar terenul poate fi afectat de eventuale părți din acesta ce urmează a fi date pentru infrastructuri urbane, sau afectat de taxe de urbanizare.

Problemele tipice pe care le putem găsi în aceste proprietăți sunt:

• Că pentru extinderea, sau pentru construirea de case în parcele în interiorul acestor zone, Primăria poate solicita cedarea unor terenuri care să fie utilizate pentru instalarea infrastructurii publice (zone pietonale, racord de canalizare, cablaje electrice, gaze, apă etc.). .)
• Că proprietarii sunt rugați să plătească parțial, sau total, cheltuielile de urbanizare a zonei (racordare la canalizare, apă, electricitate, instalarea foselor septice moderne, darea unei părți din teren pentru drumuri publice etc).

• CONSTRUIREA PROPRIA CASĂ ÎN TEREN URBAN 
• CONSTRUIȚI-VĂ PROPRIA CASĂ ÎN „TEREN RUSTIC”
• PROCES DE CONSTRUIRE A O PROPRIETĂȚIE ÎN SPANIA PENTRU PROPRIU
• LEGALIZĂRI, REFORMĂ ȘI PROBLEME JURIDICE COMUNE