În rapoartele anterioare, explicam diferențele dintre TERENUL URBAN și TEREN RUSTIC.
În raport cu TERENUL URBAN, explicam că este vorba despre un teren în care este autorizat să construiască cu specificații determinate cuprinse în „Planurile de dezvoltare” ale orașului sau zonei (Plan General de Ordenación Urbana), sau în zone specifice de urbanizare numite „Planuri parțiale”. (Planes Parciales), etc.
Acest teren are toate facilitățile și cerințele pentru a locui acolo într-o densitate mare a populației, cum ar fi alimentările adecvate cu apă și electricitate pentru proprietăți și construcții, și electricitate și apă publică. Și alte conexiuni de alimentare, cum ar fi canalizare, gaz, telecomunicații etc.
Terenul Urban sau „Suelo Urbano” este terenul orașelor sau al satului sau al urbanizărilor și obișnuiește să aibă acces adecvat pe drumuri, cu trotuar, străzi, zone comerciale, asistență medicală, școli, colegii, centre sportive etc.
Dar, vorbind despre Teren intravilan, există o diferență importantă între Teren intravilan „CONSOLIDAT” și „NECONSOLIDAT” sau „SEMI-CONSOLIDAT”.
A TERRAJUL URBAN CONSOLIDAT este un teren în care a fost finalizată toată infrastructura necesară de urbanizare, iar parcela dispune de toate serviciile pentru a fi considerată „urban” (electric, apă, acces rutier, canalizare etc.), și a acordat deja tot spațiul necesar pentru administraţia publică să instaleze toată această infrastructură de urbanizare. Această parcelă a participat la plata infrastructurii și a dat deja (dacă este necesar) părți din teren pentru a fi utilizate pentru această infrastructură publică.
Dacă terenul nu este construit, atunci va fi un teren cu drepturi corespunzătoare de construire definite de legile actuale privind construcția.
Dacă parcela este deja construită, atunci construcțiile existente, dacă sunt construite în conformitate cu legile construcțiilor, vor fi Proprietăți în totalitate legale, întrucât drepturile de proprietate vor fi protejate în mod absolut de administrația publică atât pentru teren, cât și pentru construcție.
A TERRAJUL URBAN NECONSOLIDAT este opusul. Este un teren în care nu sunt instalate toate infrastructurile necesare pentru a fi considerată „CONSOLIDAT”.
Deci, în cazul în care parcela nu este construită, atunci, înainte de a obține autorizația de construire, Primăria va solicita finalizarea infrastructurii de urbanizare din zonă, în conformitate cu legile de construcție existente, și/sau parcela nu a dat spațiul publicului. administrare pentru instalarea acestei infrastructuri. Așadar, eventualele costuri ale urbanizărilor pot fi în așteptare pe teren, iar eventualele părți ale parcelei pot fi afectate de regulile de urbanizare, iar apoi, în consecință, să fie nevoiți să „cedeze” administrației publice în vederea instalării de tipul infrastructurii.
Dacă parcela este deja construită, atunci, eventual taxe de urbanizare pot afecta dezvoltarea și utilizarea acestor construcții, iar aceste construcții pot fi de asemenea afectate dacă se află în mijlocul viitoarelor zone de infrastructură. Aceste cazuri sunt cele în care au fost construite Proprietăți înainte ca zonele să fie transformate în „urban” (pentru că erau destul de vechi), sau pur și simplu pentru că aceste construcții au fost construite fără autorizația de construire corespunzătoare (ilegală).
În aceste cazuri, drepturile de proprietate asupra parcelei, precum și eventualele construcții, nu se consolidează de către proprietar. Cu alte cuvinte, Administrația Publică poate avea facultăți de a obține o parte (sau total) din teren, iar construcțiile pot fi afectate la adaptarea parcelei la cerințele de urbanizare. Deci, atât parcela, cât și construcțiile, nu sunt integrate total în drepturile de proprietate ale proprietarului, ambele putând fi afectate de cerințele și proiectele de urbanizare.
In interiorul zonelor NECONSOLIDATE exista si o clasificare speciala numita SEMI-CONSOLIDAT. Zonele semiconsolidate sunt acelea care, fiind „urbane”, se află într-unul din următoarele cazuri:
- Sunt câteva lucrări de urbanizare făcute, dar nu toate.
- Sunt unele părți din teren cedate administrației publice pentru infrastructură publică, dar nu tot ceea ce cer legile.
Acestea sunt cazurile tipice pe care le putem găsi în zone din Valencia, Alicante (Dénia, Campello, Benidoleig, Onda, Jávea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos etc.), altele din Murcia, Almería (Valea Almanzora, Vera etc.), Málaga și Sevilla.
De regulă, acestea sunt zone în care terenul a fost întotdeauna considerat ca fiind „rustic”, iar odată cu trecerea timpului au progresat și construcțiile de case cu o densitate mare de construcții (conform normativului actual, mai mult de 6-8 la hectar). In aceste zone aceste constructii sunt prevazute mai mult sau mai putin cu infrastructura determinata de apa, electricitate, acces public si drumuri. În funcție de caz, putem găsi zone în care infrastructura instalată este totală și alte zone în care este mai săracă.
În aceste cazuri, în construcțiile semiconsolidate obișnuiesc să fie legale. Și „legale”, pentru că au fost construite cu licența de construire corespunzătoare, sau pentru că au fost legalizate după construite.
În aceste cazuri, deci, proprietarul „consolidează” dreptul de proprietate asupra construcției, dar nu și proprietatea asupra terenului. Deci, administrația publică nu poate face nimic împotriva construcției, dar terenul poate fi afectat de eventuale părți din acesta ce urmează a fi date pentru infrastructuri urbane, sau afectat de taxe de urbanizare.
Problemele tipice pe care le putem găsi în aceste proprietăți sunt:
- Că pentru extinderea, sau pentru construirea de case în parcele în interiorul acestor zone, Primăria poate solicita cedarea unor terenuri care să fie utilizate pentru instalarea infrastructurii publice (zone pietonale, racord de canalizare, cablaje electrice, gaze, apă etc.). .)
- Că proprietarii sunt rugați să plătească parțial, sau total, cheltuielile de urbanizare a zonei.
Deci, dacă cumpărați în zone precum Castalla, Benissa, Moraira, Agost, Calpe, Jávea, Dénia, Lliber, Benidoleig, Pego, Onda, din împrejurimile Valencia (Llíria, Olocau, Montroy, Villamarxant etc.), Vera, Valea Almanzora , Málaga, Costa del Sol, vă recomandăm să luați consultanță juridică de la experți în dreptul construcțiilor ca TLA CORP.
