Perspective pentru piața imobiliară din Spania după criza coronavirusului: 2020-2021

Ne aflăm într-un moment în care există o incertitudine serioasă pe piața imobiliară spaniolă motivată în principal de situația extraordinară în care ne aflăm.

Nu vom explica aici ce s-a întâmplat în Spania și în restul lumii. Motivul acestui raport este de a analiza perspectivele de evoluție a pieței imobiliare spaniole în restul anului 2020 și 2021.

Pentru aceasta, vom face diferența între câteva sectoare foarte diferite de pe piața imobiliară spaniolă:

– Cererea națională spaniolă: prima și a doua reședință

– Cererea internațională: Prima și a doua reședință

– Nou și Off Plan și second-hand (revânzări)

– Piața de închiriere pe termen lung și închiriere turistică pe termen scurt – și „chirie de sezon”

– Poziția proprietarului care dorește să-și vândă proprietatea acum

1.- CEREREA SPANIOLĂ: Cetățeni și rezidenți în Spania

Începând cu cererea de cumpărare a PRIMA RESEDINTA, iar în ceea ce privește piața națională, înțelegând aceasta ca cererea de locuințe din partea spaniolilor (naționali sau rezidenți), va suferi un mare stagnare.

Acesta este un sector care a fost foarte afectat în ultimii ani și că, în ciuda faptului că prețurile locuințelor din principalele capitale și orașe ale Spaniei au crescut, puterea de achiziție a cetățeanului spaniol mediu-mediu nu a crescut. in aceeasi proportie. Acest lucru a generat că, an de an, cetățeanul mediu spaniol și-a pierdut treptat puterea de cumpărare, limitând (și chiar blocând) accesul la cumpărarea unei case.

Prin urmare, în ultimii ani, s-a înregistrat o scădere a comerțului în rândul cetățenilor spanioli (în special în rândul tinerilor), datorită tocmai pierderii puterii de cumpărare, creșterea chiriei ca singur mijloc de acces la locuință în rândul tinerilor din Spania.

Este logic să credem că, de acum înainte, într-o situație de criză în care ne aflăm, situația va fi mai proastă, întrucât capacitatea economică a cetățeanului mediu spaniol va fi mult diminuată.

Cu care, este de așteptat ca cererea de reședințe principale în Spania să scadă considerabil până cel puțin în 2022.

În același mod, A DOUA RESEDINTA piața, adică cererea națională de a doua reședință, va fi afectată de situația de criză în care ne aflăm, întrucât poziția prudentă a economiilor care duce la această criză va fi norma generală, pentru cel puțin câteva ani.

Se vorbește deja de scăderi ale prețurilor de vânzare a locuințelor între 15 și 30%.

Acestea fiind spuse, investitorii, sau economisitorii, care în prezent păstrează puterea de cumpărare, vor găsi oportunități reale în piață, mai ales din această toamnă, când efectele economice derivate din această criză încep să se înregistreze mai solid pe piață.

Cu care, din „punctul de vedere al investitorului”, și așa cum s-a întâmplat după criza din 2008 și 2011, Spania va fi din nou o destinație interesantă și atractivă pentru economisitori, investitori naționali și internaționali.

2.- CUMPĂRĂTORUL STRĂIN – Investitori și persoane fizice

În ceea ce privește cererea internațională de străini, înțelegem că A DOUA RESEDINTA piața va avea un impact puternic și nu ne așteptăm la o revenire până la începutul anului 2021.

Mai presus de toate, ceea ce se referă la piața pentru vânzarea de construcții noi și în construcție, înțelegem că va exista o oprire în construcția a doua casă, mai ales în locuri turistice, cum ar fi Marea Mediterană și Insulele Baleare și Canare.

Din „punctul de vedere al investitorului”, cele mai mari oportunitati vor exista pe piata second-hand, in detrimentul constructiei noi. Așa este, deoarece persoanele fizice pot avea o marjă mai mare de reducere a prețului de vânzare, întrucât, în funcție de timpul de achiziție, pot fi amortizat o mare parte sau totalul prețului de cumpărare, permițând un interval mai mare de reducere a vânzării. Preț. .

Aceasta, cu privire la construcție nouă, nu va fi așa, și vom vedea o reducere mai mică, și a ofertei pe piață, având în vedere că constructorii au o marjă mai mică de reducere a prețului decât persoanele fizice.

Cu care, piața de revânzare, sau second-hand, este cea care va oferi cele mai interesante oportunități de pe piață, cel putin pana cand efectele crizei economice pe care le avem mai sus vor disparea.

Prin urmare, așa cum am menționat pe piața națională, vor exista oportunități reale pentru investitorul-economizor internațional care are putere de cumpărare pe piața second-hand din Spania.

In ceea ce priveste piata internationala pentru achizitia de PRIMA RESEDINTA case, numite și „expatriați (sau „expatriați”), care intenționează să vină în Spania pentru a trăi, fie pentru o calitate mai bună a vieții, fie pentru a-și petrece „pre-” sau „pensie” ”, credem că evoluția va fi foarte pozitivă.

Spania este una dintre cele mai dorite țări din lume să vină să locuiască permanent. Este o constantă de mai bine de 30 de ani. De altfel, și mai ales din anul 2000-2002, volumul operațiunilor de cumpărare a străinilor pensionari sau prepensionați a rămas ridicat, chiar și în perioade de criză.

Pensionarea anticipată, sau pensionată, în principal din țări europene precum Regatul Unit, Franța, Belgia, Elveția, Germania etc. este considerată „cerere latentă”. Adică: Întotdeauna au intenția de a veni în Spania pentru a-și petrece pensionarea, motivat de condiții meteorologice bune, calitatea vieții, comunicații, securitate și sănătate publică.

Cu toate acestea, în ultimii ani, acest tip de solicitanți a suferit o scădere a puterii lor de cumpărare, cauzată de creșterea prețurilor la locuințe în Spania.

Prin urmare, și ca o consecință a acestei crize sanitare actuale, acest tip de cumpărător va asista la apariția unor oportunități reale de cumpărare, la prețuri foarte mici și interesante, în zone și proprietăți la care, până în urmă cu un an, pur și simplu nu ar fi avut acces..

Acest tip de cumpărător, în mod normal de vârstă înaintată, pe lângă preț, sau nivelul calității vieții, ține cont de nivelul de asistență al sănătății publice spaniole.

- Prin urmare, merită să ne gândim, sau să ne întrebăm, care este reacția pe care o provoacă în acest tip de clienți, modul în care sistemul spaniol a gestionat criza coronavirusului.?

Din punctul nostru de vedere, ca spanioli, care au trăit în fruntea gestionării acestei crize de sănătate, trebuie să spunem că imaginea sănătăţii publice spaniole a fost consolidată.

Principalul eșec al atenției și reacției împotriva virusului nu au fost infrastructurile și resursele umane existente în Spania (debordate doar în unele zone, și temporar), ci elemente secundare care au fost, în principal, lipsa echipamentelor.

Chestiuni simple, cum ar fi măștile, respiratoarele sau îmbrăcămintea adecvată.

Totuși, așa cum spunem noi, restul echipamentelor și infrastructurilor, în special echipa umană, formată din medici, asistenți medicali și personal sanitar, au fost la înălțime, demonstrându-și eficacitatea și reacția la un impact de asemenea volum, chiar și în situații de absență totală a echipamentelor și protectie adecvata.

 ( Ca spanioli, cu toții suntem cu adevărat mândri de ECHIPA NOASTRA SANITARĂ)

Cu alte cuvinte, s-a demonstrat că sistemul de sănătate publică spaniol funcționează și că are un plămân și o infrastructură pentru a deservi aceste tipuri de clienți.

Pe lângă sănătatea publică, există o sănătate privată de înaltă calitate în Spania cu prețuri mult mai mici decât sănătatea privată a țărilor de origine a acestor cumpărători precum Franța, Germania, Marea Britanie etc., care, împreună cu eficiența sănătății noastre publice, le fac pe ambele să realizeze o imagine de foarte bună calitate la acest tip de cumpărători, de origine preponderent europeană.

Pe de altă parte, în ceea ce privește alte țări din lume, sistemul de sănătate publică spaniol s-a dovedit a fi mult mai eficient și cu mult mai multe garanții de protecție decât cel care există în țări precum SUA și Regatul Unit, unde asistența medicală Publică este foarte elementară și unde asistența medicală privată este predominantă.

Ca urmare a celor de mai sus, interes mai mare de a cumpăra o primă reședință în Spania este de așteptat în țări precum Regatul Unit, Statele Unite și alte țări din America Latină precum Mexic, Venezuela, Argentina, Brazilia etc., de către cetăţenii acestor ţări care ei vor găsi mai protejați și îngrijiți de sănătatea publică spaniolă decât cea din propriile țări de origine.

În sfârșit, pentru a adăuga un alt punct de care acest tip de cumpărător-client îl ia acum în considerare atunci când se hotărăște asupra achiziției lor, este costul economic al vieții și al serviciilor. Tocmai, din cauza acestei crize, de câțiva ani în Spania urmează să fim martori o reducere considerabilă a prețurilor atât la alimente și produse, cât și la servicii. Cu care, costul economic al vieții al acestui tip de clienți, va fi favorizat de această reducere, ceea ce le va facilita decizia de cumpărare în Spania.

Prin urmare, tragem concluzia că, atat reducerea pretului de vanzare a proprietatilor, cat si confirmarea unui sistem de sanatate publica consistent, cat si a unui serviciu privat de sanatate de calitate, vor face cu siguranta vizarea intentiilor de cumparare ale clientului. internațional în locuințe de primă reședință.

În ceea ce privește A DOUA RESEDINTA, după cum indică piața internă, cumpărătorul străin de nivel mediu nu se așteaptă să facă același volum de achiziții pe care l-am experimentat în ultimii ani.

Mai ales din 2015, am cunoscut o creștere a volumului achizițiilor de case secundare de către cumpărători internaționali facilitată de o îmbunătățire economică derivată din boom-ul economic experimentat în anii precedenți, precum și în speranța obținerii unor profituri pe aceste proprietăți. prin inchiriere, in special inchiriere turistica.

Evident, vom vedea o pierdere, sau o scădere a perspectivelor privind posibilitățile de închiriere turistică, întrucât, cel puțin în cursul anului 2020, și 2021, nivelul călătoriilor și comunicațiilor va afecta sectorul turistic și, prin urmare, pe cei care doresc să investiti cu intentia de a inchiria in scop turistic.

Cu toate acestea, și în ceea ce privește LA MÂNA A DOUA, așa cum am menționat în ceea ce privește prima reședință, cu siguranță vor apărea oportunități mari atât în ​​orașele cu potențial turistic ridicat, cât și în principalele orașe din Spania, care asigură o bună asigurare, vor atrage atenția economisitorilor-investitori internaționali.

3.- PIAȚA DE ÎNCHIRIE – Închiriere permanentă – Turistic – Sezon

În ceea ce privește piața de închiriere, vom face diferența între închirierea unei prime reședințe și a unei a doua locuințe.

În ceea ce privește ÎNCHIRIAREA PRIMEI RESEDINTE, in ultimii ani, am asistat la o crestere a preturilor de inchiriere, bazata pe speranta proprietarului de a obtine randamente mai mari in sectorul inchirierii turistice, motivata mai ales prin aparitia unor platforme precum Airbnb etc.

Acest lucru a adus drept consecință o problemă reală în rândul spaniolilor, în special în rândul tinerilor, a lipsei ofertei permanente de închiriere, în special în principalele orașe din Spania, care au dus la o reacție a administrațiilor spaniole, prin crearea unor reglementări restrictive privind utilizarea a proprietăților ca închiriere turistică, pentru a favoriza închirierea pentru prima reședință, și, în acest fel, pentru a se evita creșterea prețurilor închirierii primei reședințe.

Una dintre principalele consecințe ale coronavirusului în Spania este tocmai o pierdere totală în activitatea turistică, care nu este de așteptat să crească până în vara viitoare a lui 2021.

Prin urmare, cu siguranță mulți proprietari se întreabă deja ce să facă cu acele locuințe care până acum erau folosite pentru turism, și că, în căutarea rentabilității, vor fi nevoiți să le folosească pentru închirierea primei locuințe. Cu care, în scurt timp vom experimenta o creștere a ofertei de locuințe de primă reședință în Spania. Atât în ​​orașele mari, cât și în zonele de coastă.

Și în ceea ce privește ÎNCHIRIAREA A DOUA RESEDINTA, deși închirierea turistică, adică „pe zile” sau „pe săptămâni”, credem că va fi afectată de criza de sănătate, credem că „sezoniera” nu va...

Din punct de vedere istoric, închirierea turistică tradițională în Spania a fost „inchiriere sezoniera”. Adica chiria pe luni, sau pe anotimpuri: vara, toamna, iarna, primavara etc.

Abia după revoluția platformelor digitale precum Airbnb, care a permis reducerea timpilor de ședere și gestionarea activității private de închiriere într-un mod aproape antreprenorial, a schimbat acest sistem, reducând numărul de înnoptări per oaspete.

Prin urmare, se preconizează o reducere a volumului operațiunilor de închiriere pe termen scurt, dar cu siguranță va exista o revenire a „chiriilor sezoniere”.

De asemenea, trebuie să spunem că activitatea de „închiriere turistică” este extrem de limitată de regiuni sau de administrația locală, ba chiar interzisă în anumite zone. Trece de la documente, cerințe, etc. foarte complicate. Dar, acest lucru nu este același cu „chiria de sezon”.

Închirierea pentru „chirie de sezon” este total liberă de limitările foarte stricte ale „chiriei turistice”. Este complet gratuit. De exemplu, pentru a închiria ca „sezonier” nu este nevoie să înregistrați proprietatea în registre speciale și nici să obțineți certificatul de locuire, iar proprietatea poate fi închiriată „pe camere” (în regiunea Valencia casele nu pot fi închiriate cu camere individuale în chirie turistică).

Așadar, ne așteptăm să avem mai multe tranzacții cu chirie folosind formula „sezon” decât cea „turistică”.

În urma explicației noastre, familiile spaniole și străine vor continua să aibă vacanțe și își vor dori în continuare să vină pe plajele spaniole, sau în orașe spaniole, pentru a-și petrece vacanța.

Volumul cererii profesionale va scădea, dar activitatea de chirie nu va dispărea. Și, la organizarea vacanțelor, turiștii vor fi condiționati de:

• Mișcări mai limitate și, prin urmare, mai mult timp în fiecare loc.
• Condiții de siguranță și igienă
• Vor evita aglomerația sau spațiile aglomerate

Prin urmare, acest tip de turiști, atunci când optează pentru posibilități de cazare, le vor alege pe cele în care li se garantează securitatea și dezinfecția față de pandemie. Și această garanție de siguranță și dezinfecție va fi mult mai mare în apartamente decât în ​​hoteluri.

Așa este, deoarece hotelurile, unde în mod normal există un flux mare de oaspeți, pot crea inițial nesiguranță în rândul lor atunci când garantează o protecție adecvată. Și acest lucru nu se întâmplă în cazul cazării într-un apartament, unde fluxul de oaspeți și înnoptările vor fi mai mici decât la hoteluri, deoarece poate fi închiriat săptămâni, sau luni, de aceeași familie.

Pentru toate cele de mai sus, credem că „activitatea de închiriere sezonieră” va fi o oportunitate excelentă pentru acei proprietari care, în special în zonele de coastă/turistice, unde cererea de primă reședință este scăzută.

4.- CE TREBUIE SĂ FACĂ PROPRIETARUL CARE VRĂ SĂ VÂNDE PROPRIETATE ÎN VIMPURI DE CRISĂ?

Până luna trecută, vânzătorul era cel care stabilea regulile pe o piață de cumpărare optimistă. Cererea mare în tranzacțiile de vânzare din ultimii ani a încurajat vânzătorii să ocupe poziții de putere în negocierile privind condițiile de vânzare.

Totuși, de acum înainte, piața s-a schimbat...

Acum, cumpărătorul este cel care va ocupa în cele din urmă poziții de putere în negocierile cu vânzătorul.

Consecința acestui fapt este că cumpărătorul va fi mult mai exigent atunci când va negocia condițiile de cumpărare cu vânzătorul, nu numai cu prețul, ci și cu privire la documentatia proprietatii.

Cu alte cuvinte, dacă în ultimii ani cumpărătorul a fost mai puțin strict când vine vorba de a cere constrângeri legale asupra proprietăților, de acum înainte, cumpărătorul va cere cu siguranță vânzătorului să respecte toate condițiile și cerințele legii. cu privire la proprietățile acestora, precum condițiile urbanistice, licențe de ocupare sau certificate de locuință, branșamente eficiente de apă și energie electrică, fose septice etc.

Pentru toate acestea, acelor proprietari care intenționează să-și pună proprietățile la vânzare, recomandăm să efectueze un studiu detaliat și aprofundat al documentației și situațiilor juridice în care se află proprietatea lor, pentru a le facilita vânzarea.

Studiu realizat de TLA-Abogados aprilie 2020