CUMPĂRARE ȘI VÂNZARE IMMOBILIARE – PLĂȚI ÎN CONTUL NOTARIAL vs DESCHIDEREA UNUI CONT BANCAR ÎN SPANIA

De ani și chiar decenii, următoarea formă de plată a fost foarte comună în Spania:

• Plăți parțiale sau în contul prețului final : Acest tip de plată se face prin transferuri bancare , fie în contul agentului sau reprezentantului vânzătorului, fie direct în contul vânzătorului.
• Plata finală a restului prețului convenit: Prin livrarea unui CEC bancar vânzătorului dintr-un cont bancar spaniol.

Cu alte cuvinte, a fost o practică foarte comună în Spania pentru plăți parțiale în contul prețului final să fie plătit vânzătorului să fie făcut de prin transfer bancar , dar vânzătorul a cerut întotdeauna ca plata finala , în mod normal cel mai important, se face prin a cec bancar (trata bancară), care oferă garanția deplină a eficienței plății.

Simultaneitatea plății

După cum putem vedea, a avut nu a fost o practică comună pentru plata finala a pretului a fi realizat de prin transfer bancar . Motivul pentru aceasta constă în lipsa de înțelegere cu privire la "timp" pentru efectuarea respectivului transfer. Vânzătorul va cere întotdeauna ca respectiva plată să fie efectuată „înainte” semnarea actelor notariale de vânzare, pentru a garanta că banii sunt efectiv în contul său bancar, și cumpărătorul, la rândul său, va cere ca respectivul transfer să se facă „după” vânzătorul a semnat actele de vânzare, garantând astfel că plata se face odată ce vânzătorul și-a îndeplinit obligația de livrare.

Alegerea cecului bancar ca sistem de plată permite părților să efectueze plata simultan cu semnarea actelor notariale. În așa fel încât cumpărătorul păstrează cecul în posesia sa până când vânzătorul semnează actele în prezența notarului.

Cu care coincidenta momentului platii si a livrarii imobilului este perfecta.

În plus, formula de plată prin cec bancar oferă o garanție suplimentară vânzătorului întrucât, prin însăși natura sa, nu cumpărătorul plătește efectiv sau este obligat să plătească prin cec bancar, ci este aceeași bancă care a emis verifică cine este obligat să efectueze o astfel de plată. Ceea ce oferă vânzătorului o garanție de plată sigură și precisă.

Cec de la o bancă spaniolă

În plus, vânzătorul, pentru a vă garanta plata, a solicitat ca acest cec bancar să fie emis de o bancă spaniolă . Motivul pentru aceasta este, în primul rând, neîncredere că acceptarea cecurilor de la bănci străine poate genera vânzătorului din cauza dificultății de a le recunoaște existența și valabilitatea și, în al doilea rând, din cauza cheltuieli și costuri suplimentare implicat în compensarea unui cec din fondurile găsite în străinătate .

Toate cele de mai sus au fost foarte importante și au condiționat foarte mult vânzările în zonele de coastă și cu un procent ridicat de cumpărători străini. Acest lucru se datorează faptului că cetățenii internaționali au fost conduși să deschidă conturi bancare în Spania cu unicul efect de a face efectivă plata finală a prețului către vânzător prin intermediul unui cec bancar emis din contul deschis pe numele cumpărător într-o bancă spaniolă. și căreia, înainte de finalizarea procesului de vânzare, cumpărătorul a transferat fonduri suficiente pentru a acoperi suma finală a prețului.

Prin urmare, a fost o practică foarte comună în Spania să se recomande cumpărătorilor și investitorilor străini să deschidă conturi bancare în băncile spaniole pentru a continua cu această formă de plată la sfârșitul procesului.

Firme de aprovizionare și primării

Această cerință a fost, de asemenea, întărită de practica obișnuită a companii de furnizare apă și energie electrică, consilii locale etc. care s-au simțit mult mai confortabil la domiciliarea plăților facturilor corespunzătoare consumului proprietății în conturi bancare domiciliate în băncile spaniole. , evitând debitarea directă în conturi bancare străine.

Cu care, cu titlu de sinteză, a fost o practică obișnuită să se recomande clienților străini să deschidă un cont bancar în Spania odată ce intenția de cumpărare a fost oficializată.

Sistem de plată notarial în alte țări europene

Această cerință de a deschide un cont bancar într-o bancă spaniolă a fost întotdeauna un punct de conflict între sistemele spaniole și cele străine.

Asta pentru că, în multe țări, în special în Europa continentală, toate plățile legate de tranzacția de vânzare se fac direct în contul NOTARULUI în exercițiu , care este cel care primește toate sumele de la cumpărător și îi încredințează plata Vânzătorului, odată ce au fost îndeplinite toate cerințele legale conform reglementărilor.

De aceea, de mulți ani, investitorii din Europa continentală au văzut ca un caz ciudat să forțeze deschiderea de conturi bancare în Spania, deturnând funcția notarului în acest sens.

În plus, în ceea ce privește debitarea directă a plăților pentru facturile de consum, străine clienții sau cumpărătorii nu au înțeles de ce conturile bancare deja deschise pe numele lor în țările lor de origine, cu un IBAN european valabil, nu au putut fi acceptate de o parte a companiilor furnizoare sa domicilieze consumul derivat din serviciile lor.

În plus, mai ales în unele naționalități, precum Franța sau Belgia, au forțat în mod special această situație, întrucât multe dintre operațiunile de cumpărare au fost finanțate prin credite ipotecare acordate în țările lor de origine .

Băncile creditoare din aceste țări, atunci când execută plata respectivelor împrumuturi, o fac de obicei direct în contul notarului. . Cu care, în cazurile în care cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare spaniole de către acești cetățeni a fost supusă acordării unui împrumut bancar, aceleași bănci împrumutate originare din aceste țări au stabilit ca obligație de eliberare a fondurilor de împrumut care acestea au fost îndreptate către contul unui notar, și nu în contul vânzătorului, sau în contul cumpărătorului.

Oferta de servicii notariale

Din acest motiv, în ultimii ani numărul notarilor spanioli care s-au adaptat acestei noi nevoi cerute de clienţii străini a crescut, şi le-au pus la dispoziție un serviciu de primire și depunere a banilor în contul operațiunilor și tranzacțiilor legale. real bunuri

De aceea, mai presus de toate, în zone de coastă și cu un volum mare de tranzacții imobiliare internaționale și un aflux mare de străini , a fost dezvoltată practica notarială de primire a plăților în cont și a tranzacțiilor finale de cumpărare și vânzare în conturi. bănci notariale.

Este voluntar

Trebuie spus că această activitate este complet voluntară din partea notarilor. Cu alte cuvinte, nu există nicio obligație ca notarii menționați să ofere acest tip de servicii clienților lor , cu care, în practică, găsim anumiți notari care refuză să ofere acest tip de serviciu, și, pe de altă parte, alte tipuri de notari mai deschiși și pregătiți în acest sens.

Procedura

Procedura utilizată în mod obișnuit în practică pentru trimiterea acestor sume în contul notarului este în mod normal următoarea:

• Agentul imobiliar sau avocatul cumparatorului anunta notarul de necesitatea instrumentalizării plăţii prin contul său.
• Notarul procedează la identifica cumpărătorul , să studieze condițiile tranzacției, precum și la procedura de informare și monitorizare a reglementărilor privind spălarea banilor.
• Odată ce acest proces este finalizat, notarul transmite detaliile contului dumneavoastră bancar respectivului agent sau avocat să-l transmită cumpărătorului.
• Cumpărătorul, la primirea datelor bancare ale NOTARULUI, face transfer în contul instrumental menționat.
• La finalizarea vânzării, notarul public, prin legalizarea actului de vânzare, emite cecuri sau transferuri către partea vânzătoare, agenți și intermediari împotriva contului dumneavoastră bancar. , pentru plata impozitelor și a altor cheltuieli și Taxele de , precum și cele ale agenției imobiliare sau ale reprezentanților legali ai cumpărătorului, urmând instrucțiunile cumpărătorului.

 Confort mai mare și garanție pentru cumpărător

 Acest sistem presupune evident o garanție mai mare în controlul fondurilor față de cumpărător, întrucât în cazul în care tranzacția de cumpărare nu se realizează din orice motiv, notarul poate oricând rambursa părților sumele depuse pentru ca acestea să decidă ce să facă cu aceasta.

În mod normal, dacă depozitul a fost făcut unilateral de către cumpărător , În în cazul neacceptarii vânzării, se procedează la returnarea imediată a fondurilor către cumpărător.

"Dar daca dacă respectivul depozit a fost convenit în prealabil între părți și există un act notarial de depunere prealabil , care stabilește condițiile în care respectivul depozit trebuie gestionat, notarul, dacă vânzarea nu se execută, va examina conținutul documentului de depozit convenit între părți și va acționa întotdeauna în consecință cu acordul lor prealabil. . În cazul în care părțile nu convin asupra formei de rambursare a sumelor menționate, notarul va fi obligat să depună respectiva sumă în fața autorității judiciare și a instanțelor spaniole, astfel încât acestea să fie cele în care se află destinația banilor. hotărât. respectivele fonduri prin procesele judiciare care urmează să fie inițiate de părți.

Trebuie să urmăriți plata

Evident, toate aceste transferuri și plăți trebuie documentate corect, fie în un act notarial de depozit, sau în actul de vânzare în sine.

Concluzie: Nu este necesar să deschideți un cont bancar în Spania pentru a cumpăra o casă sau o proprietate

Se poate spune că nu mai există obligația de a deschide un cont bancar în Spania, mai ales în unele regiuni sau zone în care notarul își pune contul bancar instrumental la dispoziția părților.

Un alt lucru vor fi, în funcție de loc, cerințele care trebuie îndeplinite în ceea ce privește ordinele de debitare directă pentru consumul de servicii conectate la locuință, precum alarma, securitate, Wi-Fi, Internet, electricitate, gaz etc.

Prin urmare, pentru procedura de cumpărare a unei locuințe în Spania, de la firma noastră de avocatură nu mai considerăm ca o obligație deschiderea unui cont bancar în Spania pentru clienții noștri . Oferim asta ca optiune, cu conditia ca in zona in care se face achizitia sa existe un notar predispus sa aiba contul dumneavoastra bancar pentru a implementa plata.

Dar ce se întâmplă după achiziția cu consumabilele?  

După procesul de cumpărare, odată ce acesta este finalizat, în funcție de zona în care se află proprietatea, va fi necesar să se confirme cu firmele furnizoare de servicii, primăriile etc., pentru a stabili dacă acceptă debitări directe ale plăților în conturi bancare străine, și, În caz contrar, recomandăm clienților noștri, de data aceasta da, și odată ce vânzarea s-a încheiat, să deschidă un cont bancar instrumental în Spania în aceste scopuri.

TLACORP 2023