Contract de închiriere cu opțiune de cumpărare (RTB)

În ceea ce privește piața imobiliară rezidențială, adică cumpărarea și vânzarea primei locuințe/permanente, vorbeam despre „cerere latentă” care există în Spania cu privire la acei străini din alte țări, care doresc să vină în Spania pentru a trăi permanent.

Un fapt care a fost constant în ultimele două decenii este sosirea străinilor care au ales Spania ca loc de reședință permanentă și pe care în mod normal îi identificăm drept „expatriați"Sau"expati”. TVolumul și numărul de expatriați care și-au ales Spania ca loc de reședință în ultimele două decenii a fost întotdeauna constant și chiar a crescut în perioadele de criză sau post-criză, precum cele experimentate în Spania atât în ​​2008, cât și 2011.

Cu peste 15 ani în sectorul imobiliar, compania noastră a verificat că, doar în perioade imediat după criză, numărul de expatriați interesați să achiziționeze proprietăți în Spania a crescut.

Și, ca urmare a experienței noastre, am observat că primele achiziții care s-au încheiat în acele momente au fost deosebit de complicate din cauza contextului de instabilitate și incertitudine, atât din punct de vedere al finanțării, cât și a posibilei evoluții a piața imobiliară.

Adică, cumpărătorul care se aventurează să investească în Spania în achiziționarea unei reședințe permanente, este cufundat în incertitudinea cauzată de a se gândi dacă suntem deja în faza finală a crizei, sau dacă mai există o cale de coborâre. (“Voi cumpăra la un preț bun?").

Cu toate acestea, la aceste tipuri de cumpărători, interesul pentru cumpărare este clar. Ei sunt, de asemenea, clari despre moment. Vor să cumpere acum. Ei știu că este timpul, dar nu sunt clari dacă prețul, și condițiile de vânzare, vor fi cele mai potrivite până când climatul de insecuritate post-criză nu va dispărea sau se va risipi.

În acest moment se propune ca soluție instrumentul de închiriere cu opțiune de cumpărare.

Închiriere cu opțiune de cumpărare (RTB) Despre ce este vorba?

Închiriere cu opțiune de cumpărare, este un contract prin care cumpărătorul dorește să dobândească o proprietate pentru locuință permanentă, și dorește să o ocupe și să o folosească imediat, dar dorește să amâne decizia finală de cumpărare pentru o dată ulterioară.

Și, în plus, bClientul doreste ca, pe perioada folosirii imobilului, vanzatorul sa nu poata oferi imobilul pe piata, rezervandu-si deci exclusiv optiunea de cumparare cumparatorului, pe toata durata contractului. Iată cea mai importantă diferență cu acest contract și un „contract normal de închiriere” în care proprietarul poate vinde proprietatea altcuiva, chiar dacă există un contract de închiriere.

Prin urmare, în contractul RTB există două concepte principale implicate:

– Este un Contract de cumpărare, cu „opțiune de cumpărare”.

Acesta este, cumpărătorul dorește să cumpere casa, dar cere să aibă casa la dispoziție până când își confirmă decizia. Cu alte cuvinte, dorește ca opțiunea de cumpărare să fie pentru exclusivitatea lui. Deci, reciproc cu dreptul de exclusivitate al opțiunii de cumpărare asupra proprietății, cumpărătorul plătește vânzătorului o sumă pentru a-l despăgubi pentru perioada în care locuința este rezervată cumpărătorului, și în afara pieței de vânzare.

Odată ce termenul sau condiția convenită în contract a fost îndeplinită, soseşte momentul în care cumpărătorul trebuie să decidă să execute dreptul de cumpărare a imobilului. În acest moment, există două scenarii:

• Cumpărătorul își poate exercita dreptul de cumpărare, și, în acest caz, finalizați achiziția. Astfel, cumpărătorul ar plăti restul prețului vânzătorului, iar tranzacția de vânzare ar fi finalizată.
• Cumpărătorul dorește să se retragă de la achiziție, asadar, isi asuma pierderea sumei pe care a platit-o conform “optiunii de cumparare”, lasand aceasta suma in contul vanzatorului, care si-o face proprie in considerarea timpului in care are casa rezervata cumparatorului. .

– Este un contract de închiriere.

Cumpărătorul dorește să ocupe imediat casa, dar, după cum s-a explicat mai sus, preferă să lase formalizarea și decizia finală de cumpărare pentru mai târziu. Cu care se propune asumarea figurii de „chiriaș” sau „chiriaș”, până când acesta decide să exercite, sau să renunțe, la opțiunea de cumpărare în perioada prevăzută în contract.

În acest fel, cumpărătorul, acum chiriaș/chiriaș, convine asupra condițiilor de închiriere, și asupra plății chiriei, cu vânzătorul, acum proprietar/locator, pe durata contractului.

Și în același mod în care în ceea ce privește exercitarea opțiunii de cumpărare, odată ce a sosit termenul maxim de exercitare a acestuia, cumpărătorul sau locatarul/chiriașul are mai multe opțiuni:

• Pentru a executa opțiunea de cumpărare și a finaliza vânzarea. În acest caz, tranzacția de închiriere este anulată, acum convertită în vânzare.
• Cumpărătorul își exercită opțiunea de cumpărare. În acest caz se anulează și contractul de închiriere. Evident, în cazul în care cele două părți sunt de acord, contractul de închiriere poate fi prelungit, sau se poate crea un nou contract de închiriere, iar atunci contractul va fi doar de închiriere.

Întrebări importante:

1.- Ce se întâmplă cu suma plătită în opțiunea de cumpărare?

Este considerat ca parte a pretului? Cu alte cuvinte, poate fi redusă opțiunea din prețul final de plată pentru proprietate?

Răspunsul este foarte simplu. Va fi ceea ce ambele părți sunt de acord. Adică, suma plătită pentru opțiune va fi dedusă din preț dacă ambele părți sunt de acord. În acest caz, suma plătită pentru opțiunea de cumpărare este redusă din restul prețului de plătit pentru proprietate.

Aceasta este cea mai utilizată opțiune de pe piață.

Cu toate acestea, proprietarul poate cere, de asemenea, ca suma plătită pentru opțiunea de cumpărare să nu fie redusă din prețul de plătit pentru proprietate. Adică, această sumă acoperă pur și simplu timpul în care proprietatea a ieșit de pe piață și că nu reprezintă o parte din preț. Cu care, în acest caz, plata opțiunii de cumpărare nu va fi redusă din prețul de plătit proprietarului pentru vânzare.

Evident, aceasta este o opțiune mult mai dăunătoare pentru cumpărător și nu este la fel de utilizată în practică.

Oricare ar fi oricare dintre opțiuni ar trebui inclusă în mod expres în contract pentru a clarifica destinul plății opțiunii.

2.- Ce se întâmplă cu sumele plătite pentru chirie?

Sunt deduse din prețul final de plătit pentru vânzare?

Răspunsul este același ca mai sus. Acesta este, vor fi părțile cele care vor trebui să fie de acord, la acceptarea condițiilor contractului, dacă chiria este redusă sau nu din prețul final, în cazul în care se confirmă decizia de cumpărare.

3.- Comisioane/taxe agenti. Când sunt plătiți?

Aici, din nou, va fi ceea ce se înțelege între părți și agenția imobiliară.

Cu toate acestea, din punct de vedere juridic, cu excepția cazului în care există o înțelegere contrară de către părți, intelegem ca comisionul/comisionul agentului trebuie platit in momentul semnarii contractului de optiune de cumparare. Motivul este că, acest contract, implică încheierea unui acord de cumpărare între cumpărător și vânzător. Și aceasta, deși îndeplinirea respectivului contract este amânată până la o dată ulterioară.

După cum spunem, la semnarea contractului RTB, s-a ajuns la „acordul” între părți, iar acest lucru s-a făcut prin intervenția agentului. Acesta este motivul pentru care comisionul/comisionul agentului trebuie plătit în momentul formalizării RTB.

Poate fi considerată nedreaptă condiționarea achitării comisionului de către agent, de decizia efectivă de cumpărare, care, va rămâne în mâinile cumpărătorului, iar în mâna/controlul agentului.

4.- Cum se formalizează RTB?

În mod normal, este un contract privat, care nu necesită autentificare.

Prin urmare, cea mai obișnuită practică este întocmirea unui contract privat între părți fără a fi nevoie să treci prin notar. Deși, după cum vom vedea, este esențial ca contractul să fie întocmit de un avocat specializat.

Pentru mai multa siguranta a chiriasului, contractul se poate face la notar si se inscrie in registrul proprietatii. Înregistrarea contractului de opțiune de cumpărare la oficiul de carte funciară va avea următoarele cheltuieli:

• Cheltuieli notariale și de carte funciară
• Onorariile avocaților/avocaților
• Impozite

Vă rugăm să rețineți că doar contractele RTB cu o durată de maximum 4 ani sunt acceptate pentru a fi înregistrate la oficiul de carte funciară.

Prin urmare, cea mai obișnuită practică este întocmirea unui contract privat între părți fără a fi nevoie să treci prin notar. Deși, după cum vom vedea, este esențial ca contractul să fie întocmit de un avocat specializat.

5.- Taxele implicate în contractul de Opțiune de Cumpărare:

a) Când proprietarul este o societate comercială: Să ne imaginăm că o firmă de construcții cu o gamă largă de case care nu pot fi vândute decide să oficializeze contracte RTB. În acest caz, contractul va fi supus TVA dacă este un prim transfer al casei. The TVA rata va fi 10%, cu excepția cazului în care avem de-a face cu locuințe protejate (TVA redus cu 4%). Cu alte cuvinte, o persoană fizică va trebui să facă față acestei taxe pe care, în calitate de consumator final, nu o va putea deduce.

Dacă contractul este înregistrat la oficiul de carte funciară, atunci este necesar să se plătească Taxă de timbru (0,5%-2% în funcție de regiune diferită).

pe lângă faptul că am convenit asupra chiriei lunare, au putut stabili o opțiune de cumpărare, cunoscută sub numele de a „premium” sau „opțiune de cumpărare” (o plată pentru opțiunea pe care o va avea clientul de a cumpăra casa, într-o perioadă de timp). O astfel de sumă va fi supusă și TVA (întrucât este considerată o prestare de servicii, potrivit Direcției Generale de Impozite), la cota generală de 21%.

In cazul in care locatarul decide sa procedeze ulterior la oficializarea achizitiei, transferul va fi impozitat cu TVA (la cota de 10% sau 4%). In cazul in care potentialul cumparator decide sa nu opteze pentru achizitie, va exista optiunea de a rezilia contractul si alege sa oficializeze un alt contract de inchiriere fara optiune, care nu va fi supus TVA. Rețineți că o persoană fizică nu va putea recupera sau deduce această taxă.

b) Când proprietarul este persoană fizică

În acest caz, contractul RTB (acesta este considerat un al doilea transfer) este o tranzacție care va fi supusă Taxa de transfer (ITP), locatarul fiind contribuabilul.

În ceea ce privește opțiunea de cumpărare (prima), aceasta va fi impozitată și prin Taxa de Transfer (ITP), întrucât „promisiunile și opțiunile” sunt și ele impozabile pentru acest impozit.

baza de impozitare va fi constituit de către prețul plătit pentru opțiunea de cumpărare. În cazul în care această opțiune nu este de acord sau este mai mică decât 5% din prețul total al proprietății . Rata aplicabilă va varia în funcție de Comunitatea Autonomă, întrucât este un tribut cedat (în general, între 6% și 10%).

---

EXEMPLU

„A” este un anumit proprietar care încheie un contract RTB cu „B”, cu o sumă de primă de 7.500 euro. Pretul proprietatii va fi de 250.000 euro.

5% din pretul proprietatii este 250.000 x 5 %= 12.500 euro.

 Deci, fiind cu 5% mai mare decât prima convenită, baza impozitului pentru această opțiune va fi de 12.500 euro. 

 Deoarece proprietarul este un particular, atunci prima va fi impozitată cu Taxa de transfer – ITP . Această taxă în regiunea Valencia și Catalonia este de 10 %. 

Asa de, 12.500 x 10 % TPO= 1.250 euro ITP.

---

Iar ulterior, la momentul transferului casei, în cazul în care aceasta este exercitată de către cumpărător, tranzacția va fi impozitată din nou și prin Taxa de Transfer (ITP). După cum s-a explicat mai sus în această secțiune, vă rugăm să rețineți că opțiunea de cumpărare urmată de o vânzare implică faptul că ne confruntăm cu încheierea a două afaceri legale (conexe, dar independente), astfel încât să apară două evenimente impozabile diferite, care vor crește în mod logic impozitarea tranzacției.

În acest din urmă caz ​​(închirierea cu opțiune de cumpărare între persoane fizice) este necesară clarificarea impozitării tranzacției în ceea ce privește impozitul pe venitul persoanelor fizice, din punctul de vedere al proprietarului/vânzătorului, deoarece încasarea „opțiunii”. a cumpăra” va fi un „câștig” pentru vânzător/proprietar.

Odată sosit termenul maxim de exercitare a opțiunii de cumpărare, și în cazul în care cumpărătorul își exercită opțiunea, cheltuielile și taxele derivate din tranzacție vor fi cele normale ale unei vânzări, adică ITP-ul („Transfer de proprietate). Impozit ”), taxe notariale, înregistrare, avocați etc.

Pe de altă parte, trebuie menționat că atunci când opțiunea de cumpărare este exercitată, deci, cumpărarea este în cele din urmă finalizată, impozitele provenite din cumpărare nu se reduc cu impozitele plătite anterior pentru achiziționarea opțiunii. Aceasta este o confuzie pe scară largă și comună, foarte frecventă în practică. Motivul este că dreptul de opțiune și vânzarea viitoare sunt considerate fiscal drept tranzacții taxabile autonome și distincte.

Un lucru diferit este că suma „opțiunei de cumpărare” poate fi convenită să fie dedusă din prețul care urmează să fie plătit la vânzarea viitoare. Cu alte cuvinte, părțile pot conveni ca, în cazul în care vânzarea se încheie definitiv, toate sumele plătite, inclusiv opțiunea de cumpărare, să fie reduse din prețul proprietății (în același mod în care se reduce un depozit).

6.- Care sunt cele mai frecvente probleme care apar de obicei în tranzacțiile RTB?

Odată semnat contractul RTB, există în mod normal două tipuri de conflicte care se repetă în mod obișnuit în acest tip de tranzacții:

– Litigii privind starea fizică a proprietății. Cu alte cuvinte, ca și în restul contractelor de închiriere, de multe ori, chiriașul, atunci când intră în posesia locuinței, întâmpină diferite defecte sau probleme de construcție, care pot duce la un conflict cu proprietarul.

Prin urmare, va fi necesar ca ambele părți să detalieze în contract cât mai mult posibil condițiile în care se află imobilul, pentru a evita acest tip de conflicte pe durata contractului.

– Probleme juridice ale proprietății. Deși, spre deosebire de problemele fizice în care se găsește proprietatea, care pot fi ușor evitate printr-o inspecție adecvată a proprietății înainte de ocuparea proprietății, nu același lucru se întâmplă în practică cu eventualele probleme juridice care pot afecta proprietatea. .

După cum am raportat în acest articol, redactarea unui contract RTB poate părea a fi mai mult sau mai puțin ușoară și simplă. Adica se poate face in privat, fara a trece prin notar, deci poate da impresia ca este un contract usor: un contract de inchiriere, prin simpla introducere a unei optiuni de cumparare.

În acest fel, în multe ocazii, pentru a economisi cheltuieli, părțile sunt aduse la tranzacții în care acest tip de contracte sunt redactate de profesioniști necalificați, sau chiar de avocați nespecializați. Motivul este că, aparent, acesta este un „contract ușor” de redactat. Deci, prin urmare, nededicarea timpului necesar, și considerația pe care o presupune această tranzacție.

După cum spunem noi, acesta nu este un contract de închiriere „special”… este un contract de cumpărare/vânzare cu condiții speciale.

Prin urmare, în multe, foarte multe cazuri, constatăm că cumpărătorii au intrat într-o relație contractuală cu proprietarul, au plătit o sumă importantă de bani ca opțiune de cumpărare, au locuit în proprietate o perioadă de timp în calitate de chiriași și, când timpul vine să-și exercite opțiunea de cumpărare, înainte de a merge la semnarea actelor notariale, sau, din păcate, chiar mai târziu, detectează că există probleme juridice care afectează proprietatea, precum probleme la instalarea energiei electrice, apei, probleme urbanistice, infracțiuni urbanistice, penalități, probleme la reînnoirea certificatului de locuință, sau, și mai rău, că nu există certificat de locuință, nerespectarea reglementărilor urbanistice, extinderi sau modificări ale imobilelor efectuate fără licență sau autorizație de construire etc.

Descoperirea acestui tip de problemă juridică după semnarea unui RTB este foarte periculoasă.

Prin urmare, în calitate de avocați, recomandăm ca studiul juridic al proprietății să fie efectuat în timpul procesului de formalizare a contractului, și nu ulterior.

Perchezițiile legale asupra imobilului trebuie făcute în perioada formalizării contractului RTB, iar contractul trebuie condiționat să obțină informațiile legale necesare pentru a confirma că imobilul îndeplinește normativul legal și de construcție.

Prin urmare, atunci când sunteți implicat într-un contract RTB în calitate de cumpărător, solicitați contractul:

– Să fie scris de un avocat specializat în dreptul proprietății. Adică cine a stăpânit legile și reglementările privind redactarea contractelor, precum și obligațiile și drepturile contractuale derivate ale părților.

Acest lucru vă va ajuta să pregătiți un contract cu garanții maxime.

– Să fie scris de un avocat care este și specialist în drept construcții și urbanism.

Nu toți avocații imobiliari sunt specialiști în dreptul construcțiilor. A fi expert în dreptul construcțiilor este esențial pentru a putea investiga toate aspectele legale esențiale ale proprietății, granițe, licențe și autorizații de construcție, istoria construcției (adică cum a fost construită, cum a fost reformată sau extinsă) , dacă respectă toate reglementările urbanistice locale, dacă în urbanizare sunt taxe urbanistice de plătit, sau dacă parcela trebuie redusă pentru a da o parte din ea pentru eventuale lucrări în urbanizare etc.

TLA – AVOCATI – AVOCATI – RECHTSANWÄLTE – AVOCAT