RETURNAREA DUBLULUI ÎN CAZUL CONTRACTULUI DE REZERVARE

POATE UN CUMPĂRĂTOR SĂ REVENȚIE RETURNAREA DUBLULUI DEPOZIT LIVRAT PROPRIETAR?

În tranzacțiile de cumpărare și vânzare imobiliare întâlnim adesea faza procedurii cunoscută sub numele de „ Rezervare ". Este cazul în care cumpărătorul, odată ce imobilul a fost ales, iar prețul și condițiile de cumpărare sunt convenite cu proprietarul sau cu Agentul, este gata să oficializeze rezervarea proprietății.

Această rezervare presupune plata unei sume chemate „semnal”, „rezervă” sau „depozit „, care se livrează agentului sau proprietarului ca dovadă de încredere a dorinței cumpărătorului de a începe procesul de vânzare cu proprietarul sau proprietarul.

In aceste contracte de rezervare se stabileste de obicei ca, in cazul in care cumpărătorul renunță la cumpărare fără justă cauză, el este penalizat cu de pe a sumelor livrate cu titlu de rezervare.

Reciproc, în cazul în care este proprietar care își încalcă obligația să vândă imobilul sau să îl rezerve în numele cumpărătorului fără justă cauză, acesta este obligat să reveni sumele primite de cumpărător. În plus, în cazul în care contractul stabilește acest lucru, proprietarul este obligat să returneze respectivul sume dublate cu titlu de despăgubire pentru daunele și pierderile cauzate către cumpărător din cauza nerespectării acestuia.

In mod normal, în Spania, contractele de rezervare sunt de obicei formalizate de agenții imobiliare care sunt intermediari în procesul de cumpărare.

Cu alte ocazii, avocaţii părţilor sunt cei care întocmesc respectivul contract.

Dar, concentrându-ne pe subiect, odată ce un contract de rezervare a fost semnat de către cumpărător și suma de rezervă convenită a fost livrată, dacă proprietarul își încalcă în cele din urmă obligația de a vinde, este obligat să restituie dublul sumelor plătite cu cumpărătorul?.

Răspunsul, din păcate, nu poate fi simplu. Va depinde de modul în care este redactat contractul de rezervare, și modul în care a fost formalizată procedura contractuală față de proprietar.

Să ne uităm la câteva ipoteze:

• În contract trebuie să existe o mențiune expresă:

  Contractul trebuie sa stabileasca in mod expres ca, in cazul in care Proprietarul nu isi respecta obligatia contractuala, acesta trebuie sa restituie cumparatorului sumele livrate cu titlu de rezerva in dublu exemplar.

De multe ori constatăm că contractele de rezervare nu stabilesc obligația din partea proprietarului să returneze dublul sumelor livrate. Aceasta nu înseamnă că astfel de contracte nu sunt legale, înseamnă pur și simplu că proprietarul nu a acceptat respectiva penalitate sau agentul nu a considerat convenabil să o includă în contract.

În aceste cazuri, cumpărătorul poate recupera suma plătită din rezervare, dar nu poate cere returnarea dublului.

• Proprietarul trebuie să fi primit suma rezervării sau să fi acceptat ca agentul sau avocatul său să o primească

  . Adică, pentru ca cumpărătorul să aibă dreptul de a pretinde dublul sumelor livrate în caz de nerespectare, proprietarul (sau oricare dintre persoanele autorizate de acesta – cum ar fi agentul imobiliar sau avocatul său) trebuie să fi primit efectiv sumele respective. .

Cu alte cuvinte, sunt cazuri in care contractul include obligatia proprietarului de a returna sumele in duplicat livrate de cumparator si constatam ca banii livrați de cumpărător au fost reținuți de agenție și nu predați proprietarului.

Această practică, care este foarte comună în agențiile imobiliare, este de fapt a garanția rambursării sumelor livrate cumpărătorilor . Cu alte cuvinte, agentul imobiliar, pentru a-i garanta cumpărătorului că va primi banii plătiți în cazul oricărui tip de nerespectare a proprietarului, de obicei reține banii ca depozit în loc să-i livreze proprietarului. În așa fel încât, în cazul în care proprietarul încalcă contractul, cumpărătorului îi este mai ușor să recupereze suma rezervată deoarece agentul o păstrează .

Dar, în aceste cazuri în care proprietarul nu a primit suma rezervării, cumpărătorul ar avea dreptul, în cazul nerespectării de către proprietar, să solicite restituirea sumelor duble plătite ? Adică proprietarul ar fi obligat să restituie dublul sumelor livrate de cumpărător atunci când acesta nu a primit nicio plată?

Ei bine, în cazul în care Proprietarul ar fi semnat contractul , iar în contractul menționat există dovezi că banii sunt depuși în contul agentului sau al avocatului proprietarului și că nu a existat nicio instrucțiune sau ordin de a-i transfera proprietarului, în acest caz. proprietarul ar fi obligat să restituie dublul sumelor livrate, chiar dacă nu le-ar fi primit .

Dimpotrivă, în cazul în care proprietarul ar fi semnat contractul, iar contractul respectiv stabilea ca suma plătită să fie livrată proprietarului, în acest caz, întrucât respectiva sumă nu a fost primită de acesta din urmă, contractul nu a fost pe deplin formalizat și, prin urmare, cumpărătorul ar putea nu cere proprietarului să returneze de două ori sumele livrate .

• Contractul de rezervare trebuie să fi fost valabil semnat de părți

  . Pentru ca contractul de rezervare sa fie valabil, acesta trebuie sa fi fost valabil semnat de parti.

Cu care, în cazul în care proprietarul a semnat contractul de rezervare în care s-a stabilit condiția returului duplicat în caz de nerespectare, evident proprietarul este obligat să restituie aceste sume în dublu exemplar, chiar și fără a le fi primit în prealabil.

Adică proprietarul, după ce a semnat un contract de rezervare în care s-a stabilit că agentul primește și reține suma livrată de cumpărător sub formă de avans, acceptă că banii sunt reținuți de agent și îi dă aprobarea Ei bine.

În plus, proprietarul acceptă condițiile contractului unde se stabilește că trebuie să returneze în dublu exemplar, în cazul în care, odată cu semnarea contractului, nu își îndeplinește obligația de a rezerva proprietatea pe numele cumpărătorului.

Prin urmare, odată ce contractul a fost semnat de către proprietar, nu se pot sustrage de la răspundere argumentând că nu au primit suma rezervării . Prin urmare, este obligat să returneze dublul sumelor livrate.

• Contractul trebuie semnat de părți sau de avocații acestora

Foarte des întâlnim cazuri în care proprietarii care angajează serviciile agenților imobiliari pentru vânzarea proprietăților lor semnează aceste contracte de servicii de agentie . În astfel de contracte de servicii, proprietarii de obicei, autorizează și împuternicesc agenții imobiliari să primească sume de la cumpărători ca „depozit” sau „rezervă”.

Aceasta este o practică complet legală și perfect recunoscut de sistemul spaniol. Adică, agenții imobiliari pot primi sume de rezervă în numele proprietarilor sau proprietarilor. Asadar, din punct de vedere juridic, plata efectuata catre un agent imobiliar care a fost autorizata in prealabil de proprietar in contractul de prestari servicii, este o plata legala si are efecte juridice.

Totuși, din punct de vedere juridic, deși contractul de prestări servicii între agent și proprietar îl poate autoriza pe primul să primească sume și plăți în cont în numele acestuia din urmă, ceea ce nu îl autorizează este să „semneze” contractele. . rezervare din partea proprietarului.

Pe piața imobiliară apar adesea situații în care cumpărătorul a semnat un contract și a livrat anumite sume în cont sub formă de depozit către agent, dar respectivul contract de rezervare nu este semnat în final de proprietar. În aceste cazuri, după cum spunem, rezervarea de proprietate menționată nu este formalizată legal , cu care, în niciun caz, acordul de rezervare nu poate fi considerat obligatoriu pentru părți.

Și asta, chiar dacă respectivul contract de rezervare a fost semnat de agentul imobiliar.

Agentul imobiliar din Spania nu are puteri sau facultăți legale de a reprezenta proprietarul în semnarea unui contract de rezervare și nici în semnarea oricărui alt tip de contract.

Și, asta, chiar dacă contractul tău de servicii spune așa.

În Spania, ca în multe țări din lume, singura modalitate de a reprezenta legal o persoană este prin împuterniciri notariale , care trebuie semnate la un birou notarial , prin acte notariale, și numai aceștia împuternicesc să semneze contracte în numele unei persoane.

Cu care agenții sunt adesea confundați și consideră că contractul de prestări servicii pe care l-au semnat cu proprietarul îi autorizează să semneze contracte de rezervare cu viitorii cumpărători în numele acestuia.

Este posibil ca contractul de servicii semnat cu proprietarul să autorizeze agenții să „primie” sumele plătite cu titlu de rezervă, dar din punct de vedere legal, autorizarea menționată nu implică nicio împuternicire de a ” semnează” contractul în numele său .

După cum am spus, în cazul în care mandatarului îi lipsesc competențele notariale corespunzătoare de reprezentare, contractul de rezervare nu poate fi perfecționat cu semnătura mandatarului. , deoarece ar trebui validat și autorizat ulterior de către proprietar. Și, dacă nu este cazul, adică dacă proprietarul nu a semnat respectivul contract, el poate fi în orice mod obligat prin acesta.

Cu care, dacă un cumpărător a făcut o livrare de bani către un agent imobiliar, și a semnat un contract de rezervare, el nu poate cere conformarea proprietarului dacă acesta din urmă nu a semnat direct contractul , sau a emis împuterniciri agentului să o facă.

Cu care, simpla semnătură a agentului în contractul de rezervare nu conferă valabilitate contractului respectiv .

Cu care, în cazul în care proprietarul refuză să vândă imobilul cumpărătorului, cumpărătorul nu va putea pretinde sub nicio formă dublarea sumelor livrate .

Cel mult, si in functie de buna-credinta si buna vointa a agentului imobiliar, cumparatorul va putea obtine restituirea sumelor livrate cu titlu de garantie.

Dar fără a putea pretinde dublu.

TLACORP