În cazul în care ați decis să VINDEți proprietatea dumneavoastră, vă rugăm să acordați atenție următoarelor informații:

1.- Verificați documentele și legalitatea proprietății

1.-Verificați descrierea proprietății în titlurile de proprietate („Escritura”) 

Verificarea titlurilor de proprietate: Verificati in actele de proprietate ca proprietatea apare descrisa corect. Actele de proprietate trebuie să aibă a descriere perfecta a constructiilor existente la proprietate.

Este destul de comun ca proprietăți care au fost deținute de diferiți proprietari de mulți ani, să fi fost modificate cu extinderi (o cameră nouă, închiderea pridvorului sau a terasei etc.), sau cu construcții noi (un garaj, o piscină, un oaspete). casa).

Dacă dimensiunea reală și construcțiile nu fac coincide cu descrierea din acts    nu te îngrijora!  există procese care pot fi făcute și există modalități de a le rezolva!. Dar trebuie să le cunoști în același moment în care iei decizia de a vinde, pentru a ști exact „ce” trebuie să faci și „cât” vor fi aceste acțiuni.

---

De exemplu: Aveți o casă de 120 m2 cu o piscină de 50 m2 și un garaj transformat în pensiune. In acte casa apare doar ca 120 m2, dar actele nu mentioneaza piscina. Iar garajul este descris în acte ca un „garaj” nu o „casă de oaspeți”.

În acest caz, actele tale trebuie actualizate și trebuie să plătești pentru asta. 

NOTĂ: Nu vorbim de „descrierea internă” a casei, ci doar de perimetrul proprietății cunoscut sub numele de „dimensiune construită” (în spaniolă, „superficie construida”).

Actele nu trebuie să arate descrierea reală sau distribuția „în interiorul” casei. Dacă ați modificat interiorul proprietății prin schimbarea pereților interiori, atunci nu va fi necesară actualizarea actelor. Va fi suficient atunci declararea noua repartizare la finalizare la notar.

De exemplu, actele arată că sunt 4 dormitoare și le-ai transformat în 2 când ai cumpărat proprietatea. În acest caz nu este necesară actualizarea actelor. În calitate de proprietar, aveți libertatea de a reforma în interiorul proprietății (întotdeauna se obține licența corespunzătoare).

2.- Verificați modul în care este înregistrată proprietatea la sediul Catastro (cunoscut și sub denumirea de „SUMA” sau „IBI”, sau „IMPOSTUL CONSILIULUI”)

La fel ca si in acte, imobilul trebuie sa fie inscris in „Catastro” cat este in real. În fiecare an facturile Catastro arată dimensiunea reală a proprietății. Trebuie să verificați atunci dacă înregistrările Catastro arată dimensiunea reală a proprietății așa cum este „în realitate”, inclusiv orice modificări externe sau extensii care au fost făcute.

Amintiți-vă că biroul Catastro calculează Taxa de Consiliu în funcție de mărimea proprietății, luând în considerare toate componentele de construcție precum casa, piscina, garajul etc. Dacă ați făcut extinderi asupra proprietății și nu ați informat biroul Catastro, momentul potrivit pentru a o face este atunci când decizi să vinzi.

---

  NOTĂ: Te rog, urmați acest exemplu: Când ați cumpărat proprietatea era o casă de 120 m2. Așa s-a arătat și în acte și în proiectul de lege Catastro. Din acest motiv facturile Catastro (IBI) au fost de 300 EUR.

La un an după ce ai construit o piscină de 50 m2 și un garaj de 40 m2. Nu i-ai declarat la Catastro. Dacă ați fi declarat noul bazin și garajul la Catastro, facturile pentru Taxa de Consiliu ar fi crescut de la 300 EUR la 350 EUR (aproximativ), cu 50 EUR în plus din cauza noilor construcții.

Acum, dacă ați decide să vă vindeți proprietatea, trebuie să actualizați informațiile înregistrate în Biroul Catastro. Apoi, puteți informa Biroul Catastro despre prelungiri pe care le-ați făcut și apoi vă pot cere să plătiți diferența de 50 EUR (aproximativ) pentru prelungirile nedeclarate cu până la 4 ani în urmă.

 ÎNTREBARE: Mi-am extins proprietatea în perioada în care am fost proprietar sau, pur și simplu, faptele mele și Biroul Catastro nu fac să coincidă cu dimensiunea reală a proprietății mele. Cum o rezolv?

3.- Verificați situația juridică a construcției:

Pentru a vinde proprietatea, este obligatoriu să obțineți dovada legalității imobilului. DOUA documente vă pot ajuta în acest fel:

• Certificat de locuire (CH)
• Certificat Fără Infracție (CNUI)

A)   Certificatul de locuire sau Licența de ocupare este „obligatorie” atunci când vindeți/cumpărați proprietăți în Spania?

RĂSPUNS: Depinde de tipul proprietății

In Proprietăți „noi”., constructorul are obligația de a furniza acest document cumpărătorului la finalizarea procesului de vânzare.

Dar, vă rog, rețineți că în „Revânzări”, nu există nicio lege care să oblige vânzătorul să furnizeze acest document la finalizarea vânzării. Legile spaniole spun că, „cumpărătorul” este cel care trebuie să obțină acest document pe numele său după finalizare, pentru a proceda la schimbarea denumirilor de apă și electricitate.

În acest moment trebuie să spunem că administrația ar putea refuza să predea CH-ul cumpărătorului după finalizare, în cazul în care imobilul a suferit lucrări neautorizate etc. de la proprietarul anterior. Așadar, dacă imobilul nu se află în condiții legale perfecte, ar putea exista riscul de a nu obține aprobarea acestui document după finalizare. Iar acest lucru l-ar putea lăsa pe cumpărător într-o situație foarte complicată, întrucât ar putea avea atunci probleme să obțină contractele de utilități pe numele său.

Un punct foarte important aici este că existența sau valabilitatea CH și restul informațiilor despre CH nu se arată în acte, ci la Primăria locală a zonei!.

Așadar, avocatul dumneavoastră trebuie să inspecteze această problemă cu atenție folosindu-și expertiza și experiența pentru a confirma un document atât de important ca acesta.  

Din concluzie, acest certificat este ESENTIAL până la vânzarea proprietății, iar confirmarea acesteia trebuie verificată încă de la începutul procesului de cumpărare/vânzare.

Știm cu toții că CH este un document care arată că proprietatea a fost construită respectând și îndeplinind legile spaniole privind construcțiile.

Acest document este necesar și pentru racordarea apei și energiei electrice la proprietate, la prima achiziție a proprietății și pentru a garanta modificările în contracte și furnizarea pentru al doilea și succesorii proprietari.

CH era valabil timp de 5-10 ani și trebuie reînnoit de fiecare dată când proprietatea este vândută sau transmisă, arătând numele actualilor proprietari.

Clingeți mai jos pentru a afla mai multe despre cerința de a furniza certificatul de locuire în procesul de revânzare:

Ce este Certificat de locuire – Licență de ocupare – Cedula de habitabilidad. Este nevoie in Spania?

 

B) – Fără certificat de infracțiune .- Acesta se numește  Certificat de No Infracción Urbanistica” (CNUI).

Aceasta este o adeverință întocmită de Primărie, prin care se stabilește că proprietatea este liberă (sau nu) de orice amenzi asupra imobilului derivate dintr-o construcție sau act făcut asupra proprietății fără permisiunea corespunzătoare.

De exemplu, construcția casei principale, garaje, extinderi de construcție, piscine, lucrări pe teren, amenajare etc, fără avizele sau licențele corespunzătoare de la Primărie.

De ce este necesar un certificat de non-infracție pentru a vinde o proprietate în Spania?

Vă va ajuta să vă derulați fără probleme. Dacă aveți toate documentele în regulă, cum ar fi certificate care arată că proprietatea dvs. este liberă de orice amenzi de construcție, atunci procesul și vânzarea se vor desfășura într-un mod mai rapid și mai ușor.

Având toate documentele imobilului la loc, creează încredere în posibilul cumpărător și în propriul avocat.

Vă rugăm să rețineți că, dacă există o amendă care vă afectează proprietatea pentru construcție sau pentru oricare dintre extinderi, IT NU SE VA AFIȘA ÎN FAPTE si/sau restul documentelor din proprietate. Aceste informații pot fi obținute doar la Primăria locală a zonei.

De acum înainte, acest certificat este ESENŢIAL la vânzarea proprietății și trebuie obținută de la proprietar  înainte completare.

Cum să „Certificado de No Infracción Urbanística” – Certificat de non-infracție în Spania?

Cel mai bun mod de a-l obține este de la tine să aplici pentru el la Primărie. Puteți cere avocatului dumneavoastră să o facă.

Certificatul de neîncălcare arată unele penalizări sau amenzi, sau chiar ordine de demolare, pot vinde proprietatea în aceste cazuri?. 

În cazul în care rezultatul Certificatului de neîncălcare arată orice tip de informații despre eventuale amenzi, penalizări sau altele, ar trebui să le prezentați unui avocat specialist în construcții pentru a indica cum să procedați. Uneori, informațiile din acest certificat conțin amenzi istorice care sunt deja plătite sau sunt acum expirate, iar în alte ocazii apar probleme grave care ar putea afecta procesul de vânzare.

Acestea fiind spuse, proprietatea poate fi vândută, deoarece sistemul spaniol permite cumpărătorilor să cumpere proprietăți cu amenzi de construcție, dar, cumpărătorii trebuie să fie perfect informați cu privire la detaliile acelor amenzi, și consecințele pe care le pot avea ca noi proprietari. În cazul în care cumpărătorii sunt informați în mod corespunzător și acceptă în mod expres să cumpere imobilul cu acele amenzi, atunci vânzarea poate fi finalizată.

 

2.- Verificați-vă situația fiscală personală – Planificarea fiscală atunci când vindeți o casă în Spania

a) Cum se calculează câștigurile de capital din vânzarea proprietății spaniole?

Vânzările de proprietăți spaniole generează răspunderea pentru câștiguri de capital față de vânzători.

Impozitul pe câștiguri de capital de plătit reprezintă 19 % din „profitul net” al vânzării.

Pentru a obține care este „profitul net” al vânzării, trebuie să urmați această formulă:

Prețul de vânzare – Prețul de achiziție – Cheltuieli și impozite la achiziție – Costul „reformelor structurale” efectuate asupra proprietății

---

Exemplu de calcul al câștigurilor de capital: 

• Ați cumpărat o proprietate de revânzare în 2015 la un preț de 200.000 EUR.
• În acel moment, ați plătit 24.000 EUR, care reprezintă 12 % din cheltuieli: 10 % Impozit de transfer + 2 % taxe de notar, carte funciară, comision de avocat etc.
• Apoi, ați făcut reforme interne pentru 17.000 EUR (schimbarea solului, repararea piscinei și ferestre noi).
• Câțiva ani mai târziu ai construit un garaj pentru o valoare de 20.000 EUR

Apoi, ați decis să vindeți acum la un preț de 260.000 EUR.

Care este Câștigurile de Capital deriduit din acest sare?

NOTĂ: Înainte de a face calculul, trebuie să informăm că administrația spaniolă va lua în considerare toate conceptele de mai sus pentru a reduce taxa, cu excepția celui pentru „reforme interne” pentru valoarea de 17.000 EUR. Motivul este că reformele „interne” care nu sunt reforme „structurale” nu sunt luate în considerare pentru beneficii fiscale.

Folosim formula:

260.000 (Pretul de vanzare) - 200.000 (Prețul de achiziție) - 24.000 (Cheltuieli și taxe la achiziție) - 20.000 (Garaj nou) =

16.000 EUR

Acesta este „profitul net” care trebuie obținut prin vânzare

Deoarece rata pentru câștiguri de capital este de 19%, atunci valoarea impozitului pentru câștiguri de capital va fi:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

---

b) Cum să plătiți câștiguri de capital din vânzarea unei proprietăți spaniole

1.- Calculați câștigurile de capital spaniole pentru rezidenții spanioli

Fiind NE rezident fiscal în Spania, modul în care plătiți câștigurile de capital este următorul:

– LA FINALIZAREA VÂNZĂRII: RETENȚIE 3 %

: La finalizarea vânzării, administrația spaniolă obligă cumpărătorul să efectueze o RETENȚIE de 3 % din valoarea prețului de vânzare. Deci, nu primiți prețul integral convenit. Cumpărătorul păstrează 3% din prețul total și are obligația să îl depună la Fisc. Acest lucru se face „în aceeași zi a încheierii vânzării”.

NOTĂ: Urmând exemplul de mai sus, în cazul în care prețul de vânzare a fost de 260.000 EUR, reținerea pe care o va face cumpărător ar fi de 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

– ÎNAINTE DE 6 LUNI DE LA FINALIZAREA VÂNZĂRII: DECLARAȚIA CÂȘTIGURILOR DE CAPITAL (19%):

După finalizarea vânzării, aveți la dispoziție 6 luni pentru a prezenta „Declarația de câștiguri de capital” la biroul fiscal spaniol. În această declarație, dumneavoastră (sau avocatul dumneavoastră), trebuie să calculați impozitul urmând exemplul de mai sus. În acest caz, suma pe care trebuie să o plătiți este de 3.040 EUR.

NOTĂ: După cum este explicat aici, CG derivat din această tranzacție este de 3.040 EUR. Deoarece ați fost reținut cu o sumă mai mare (7.800 EUR), atunci aveți un „credit” la administrația spaniolă pentru diferență.

Deci, dacă administrația spaniolă reține de la dvs. 7.800 EUR pentru CG Tax, deoarece rezultatul final al taxei este de doar 3.040 EUR, atunci administrația spaniolă trebuie să vă „ramburseze” diferența: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Cum pot solicita această rambursare? Avocatul dumneavoastră trebuie să includă acest fapt în aceeași Declarație de câștig de capital, pe care să îl prezinte la Fisc.

2.- Calculați câștigurile de capital spaniole ca rezidenți fiscali spanioli 

În cazul în care sunteți considerat „rezident fiscal spaniol” (ceea ce înseamnă că plătiți impozitul pe venit în Spania ca rezident spaniol), atunci, odată calculat Câștigurile de capital, veți avea următoarele beneficii la impozit:

• FĂRĂ CÂŞTIGURI DE CAPITAL PENTRU RESEDINTA PERMANENTĂ: În cazul în care proprietatea pe care o vindeți este reședința dvs. permanentă (ați folosit-o mai mult de 3 ani ca „casă permanentă”), atunci veți avea următoarele beneficii:
  • Dacă aveți mai puțin de 65 de ani: Nu plătiți CG pentru sumele vânzării obținute „reinvestite” în achiziția unei noi proprietăți pentru a fi folosită ca reședință permanentă. Aveți la dispoziție 2 ani pentru a practica această „reinvestire” (trecuți 2 ani fără a investi acele sume, veți fi impozitat integral).
  • Dacă aveți peste 65 de ani: Nu plătiți CG pentru sumele obținute la vânzare. Și asta chiar dacă nu „reinvestiți” într-o proprietate nouă.
• NU RETENȚIE 3 %: La finalizarea vânzării, primiți suma integrală a prețului de la cumpărător fără reținere.

De obicei, proprietarii confundă „Reședința fiscală spaniolă” cu „Reședința spaniolă”.

Cu alte cuvinte, oamenii cred că „Cartea de Reședință Spaniolă, sau „Certificatul de Reședință” obținut la Poliția Națională Spaniolă, este suficient pentru a demonstra că sunt „Rezidenți Spanioli pentru Taxe” și, din păcate, nu este cazul.

"Card de rezidență spaniolă”(Sau„Certificare de rezidență spaniolă„), nu este documentul valid pentru a vă schimba considerația fiscală ca „Rezident fiscal”.

Cardul de rezidență (sau Certificatul) spaniol servește doar pentru a declara că „locuiți” în Spania, pentru a facilita Poliției să aibă un control mai bun asupra rezidenților dintr-o zonă determinată.

Ce este certificatul fiscal spaniol, este același cu „TIE”? 

Pentru a deveni rezident spaniol pentru impozite, și apoi începeți să vă plătiți taxele în Spania ca cetățean spaniol normal, trebuie să obțineți CERTIFICAREA FISCALA DE REZIDENTUL SPANIOL emis de Oficiul Fiscal Spaniol sau de Vama Spaniolă, iar apoi veți începe să vă plătiți impozitele în Spania, și nu în țara dvs. de origine.

Și, de asemenea, odată ce trebuie să declarați la biroul fiscal din țara dvs. că sunteți rezident fiscal spaniol și că nu doriți să continuați ca rezidență fiscală în țara dvs. -

Așadar, vă rugăm să verificați cu consilierul dvs. fiscal taxele pe care le plătiți în prezent, deoarece, chiar dacă nu sunteți rezident în Spania, ar trebui să declarați și să plătiți IMPOZITII NERESEZIDENTI.

– CONCLUZII

Așadar, odată explicate toate cele de mai sus, atunci când te-ai hotărât să VANDEȚI proprietatea dumneavoastră spaniolă, vă rugăm să țineți cont de faptul că trebuie să obțineți/prezentați următoarele documente înainte de vânzare:

1. Acte de proprietate asupra proprietatii (escritura): Daca se poate, cele ORIGINALE. Cu descrierea corectă și actualizată a construcțiilor.
2. Proiect de lege pentru impozite a Consiliului (IBI – SUMA) .- Cu descrierea corectă a construcțiilor.
3. Facturi de apă și electricitate.- cele mai recente.
4. Certificat de locuire numit si "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Fără certificat de infracțiune .- Aceasta se numește  Certificat de No Infracción UrbanisticaMatei 22:21.
6. Certificat de comunitate de proprietari (dacă este cazul) care arată că sunteți la curent cu taxele comunitare.
7. NIE originale și pașapoarte originale
8. Certificatul de performanță energetică

TAXE : Trebuie să prezentați următoarele documente fiscale:

Modelele 210 sau 214 din ultimii 3 ani. Dacă nu este rezident fiscal spaniol

Modelul 100 din cei 3 ani anteriori. Dacă rezident fiscal spaniol