Pentru identificarea corectă a impozitelor spaniole derivate din achiziționarea unui teren sau a unui teren destinat construcției, trebuie luați în considerare câțiva factori:
- Statutul fiscal al vânzătorului
- Statutul fiscal al cumpărătorului
- Natura sau clasificarea urbanistică a terenului sau a parcelei
- Natura sau clasificarea urbanistică a construcției
NATURA VANZATORULUI
În aceste cazuri, trebuie să facem diferența între:
Vânzător particular sau persoană fizică:
În aceste cazuri în care proprietarul terenului este o persoană fizică sau fizică, cel tranzacția nu este supusă TVA-ului spaniol, ci a Taxa de transfer (ITP).
Cu toate acestea, având în vedere cele de mai sus, trebuie pus înainte ca vânzătorul, în orice moment, să nu acționeze ca „antreprenor”. Acest lucru este important atunci când vorbim despre Teren DEZVOLABIL (“Urbanizabil”) sau ÎN PROCES DE URBANIZARE, întrucât Legea spaniolă privind TVA-ul indică în mod expres că acele persoane care promovează urbanizarea terenurilor sau a terenurilor dezvoltabile, vor fi considerate „antreprenori„, și, prin urmare, dacă vând respectivele terenuri înainte de încheierea procesului de urbanizare, a spus vânzarea ar fi supus, și nu scutit, de TVA.
Antreprenor, companie sau vânzător profesionist:
Atunci când vânzătorul terenului este antreprenor sau profesionist trebuie să facem diferența în funcție de natura terenului obiect al vânzării.
Urbanizabil, construibil sau cu clădiri în construcție:
Când vine vorba de oricare dintre următoarele tipuri de teren:
- Teren pentru constructii (parcel sau orice altul cu licenta administrativa de construire).
- Teren în curs de urbanizare
- Terenuri amenajate sau în curs de urbanizare (cu excepția celor destinate parcuri și grădini publice sau drumuri de uz public).
- Teren (inclusiv neconstructibil) cu clădiri în construcție (cu excepția construcțiilor cu caracter agrar, paralizate, demolate sau ruinate).
În aceste cazuri, livrarea terenului este supusă TVA-ului, deci antreprenorul trebuie sa emita o factura cu TVA (la 21%), indiferent de starea cumpărătorului.
Teren rustic sau neconstruibil
În cazul terenurilor rurale (inclusiv clădirilor agricole) sau altor clădiri neconstructive (inclusiv cele destinate parcurilor și grădinilor publice sau drumurilor de uz public), vânzarea acestuia este supuse și scutite de TVA, deși în cazul în care cumpărătorul este un antreprenor care poate deduce total sau parțial din TVA-ul aferent, acesta poate renunța la scutire și poate plăti TVA (la 21%) în loc de ITP.
„Constructibil” înseamnă teren pe care se află ”posibilitate de construire„. Această posibilitate de construire este demonstrată de faptul că pe ea există licență de construire. Apoi, în aceste cazuri, dacă vânzătorul este antreprenor, ne-am confrunta cu un caz de vânzare supusă TVA la 21%.
Dacă se renunță la scutire, întreprinzătorul cumpărător trebuie să declare TVA datorată pentru investiția contribuabilului, în casetele 12 și 13 din formularul 303 (dacă este inclus în Regimul simplificat, în caseta 53).
La rândul său, antreprenorul vânzător trebuie să declare baza de impozitare în caseta 61 din formularul 303.
În cazul în care nu există renunțare la scutirea de TVA, cumpărătorul trebuie să plătească suma corespunzătoare ITP prin depunerea formularului 600 în termen de o lună de la semnarea contractului de vânzare sau a actului notarial, fără a aduce atingere reducerilor care pot fi aplicate.
În orice caz, vânzătorul va informa despre vânzare în formularul 390 (caseta 105 și, în plus, caseta 107 dacă este un bun de investiții sau caseta 106 când este o operațiune neobișnuită).
Dacă sunteți scutit de la depunerea formularului 390, veți înscrie baza de impozitare a vânzării în trimestrul IV/luna decembrie din formularul 303 în caseta 83 și, în plus, în caseta 99 dacă este un bun de investiții sau în caseta 79. când este o operație neobișnuită.
Pe de altă parte, cel factura emisa de intreprinzatorul vanzator nu are TVA.
In functie de caz, factura trebuie să cuprindă următoarea mențiunen:
- Dacă cumpărătorul terenului nu renunță la scutire, acesta trebuie să includă o trimitere la articolul 20.Un.20 din Legea 37/1992 și/sau să indice că operațiunea este scutită (art. 6.1.j) din Decretul regal 1619/2012, din 30 noiembrie).
- Dacă proprietarul terenului renunță la scutire, acesta trebuie să indice cuvintele „taxare inversă a persoanei impozabile” (art. 6.1.m) din Decretul regal 1619/2012).
