ÎNCHIRIAT TURISTICO PROPRIETAR NERESEZIDENT – TVA sau NU? - ACTIVITATE DE AFACERI?

Implicații fiscale asupra turistului care închiriază o proprietate în Spania de către un NERESEZIDENT în Spania.

Pur, chiria unui imobil nu este supusă TVA-ului. Această scutire de TVA include orice tip de chirie:

• Chirie pe termen scurt / Chirie turistica
• Chirie pe termen mediu
• Chirie pe termen lung

Motivul este că sistemul spaniol consideră că acolo nu este „afacere” sau „activitate comercială” la închirierea unei proprietăți (chiar și în ceea ce privește chiria turistică)

Dar, când spunem că „chiria turistică” nu este supusă TVA-ului, trebuie să luăm în considerare următoarele situații:

• Cazul 1.- Sediu nepermanent. Fără activitate de afaceri

Proprietarul pur și simplu închiriază proprietatea oaspeților folosind propriile instrumente de marketing sau folosind alte platforme online externe precum AirBNB, Homeaway etc.

Contactul cu oaspeții se face direct de către proprietar (chei, primirea oaspeților, urgență, întreținere etc.). Platforma online se ocupă doar de partea de marketing și de publicitate a chiriei, rezervării și, de asemenea, de a gestiona plățile și colectarea chiriei.

De asemenea, proprietarul închiriază imobilul fără interes „de afaceri”, în anumite perioade ale anului, rezervându-și o perioadă determinată pe an pentru uz privat.

Proprietarul poate contracta servicii profesionale locale pentru curatenie, gradinarit, intretinere etc, dar in activitate “exclusiva” pentru inchiriere si nu in calitate de angajat.

În aceste cazuri, chiria va nu fac obiectul TVA-ului.

• Cazul 2.- Sediu nepermanent – ​​Fără activitate comercială

Același proprietar nerezident, împreună cu chiria, oferă servicii de curățenie în cameră, curățenie de haine și chiar mâncare/băuturi.

În aceste cazuri, TVA-ul ar fi aplicat atunci când proprietarul oferă „Servicii hoteliere” oaspeților. În aceste cazuri, TVA-ul aplicat va fi de 10 % și proprietarul ar trebui să prezinte facturi separate pentru oaspeți pentru aceste servicii.

Dar care sunt considerate „Servicii hoteliere”?. Aici trebuie să distingem între:

• Servicii de curățenie și alte servicii care sunt oferite numai ÎNAINTE de verificare și DUPĂ finalizare. Aceste servicii nu vor fi considerate „Servicii hoteliere”, deoarece sunt furnizate pentru a menține proprietatea în condiții adecvate de utilizare pentru oaspeți.
• Curățenie zilnică în cameră, servicii de spălătorie pentru haine și mâncare (mic dejun, cină etc.): În aceste cazuri, serviciul este clasificat ca „Servicii hotelieri”, deci se va aplica TVA.

• Cazul 3.- Sediu Permanent – ​​Activitate de afaceri

Proprietarul nerezident decide să angajeze unul sau mai mulți angajați în Spania pentru a fi la casă pentru curățenie, întreținere, servicii și recepție clienți, deținerea cheilor etc.

În acest caz, datorită faptului că proprietarul angajează o persoană în regim permanent (securitate socială, contract de muncă sau contract profesional permanent) pentru a-și destina în mod specific munca în chirie, aceasta va fi considerată o „activitate de afaceri”, deci supuse TVA-ului.

De fapt, din acest motiv proprietarul va fi considerat ca „angajator”, într-o activitate de afaceri, iar această activitate va fi considerată în Spania un „Sediu Permanent”, deci supus obligațiilor fiscale și formale ca entitate nerezidentă cu Sediu Permanent” în Spania.

• Cazul 4.- Activitatea de afaceri

Același proprietar nerezident, chiar necontractând un angajat în mod permanent, decide să contracteze serviciile unui „Agent de închiriere” sau „Platformă” pentru a ceda, contracta sau subcontracta chiria proprietății pe întreaga perioadă sau pe o perioadă importantă de timp în cursul anului, pentru o plată determinată, compensație sau altele.

În acest caz, Agentul/Platforma este cel care se ocupă direct de comunicările oaspeților, check-in, check-out, întreținere etc. Proprietarul nu are contact cu utilizatorii/oaspeții finali de la agent și platforma este cea care are acces exclusiv și dreptul dacă folosește/închiriază proprietatea în perioada contractată de închiriere.

Deci, din nou, sistemul spaniol va considera că, deși proprietarul nu are structură „de afaceri” pentru a dezvolta chiria, același agent/platformă contractat o are. Deci, la final, se desfășoară activitatea „de afaceri”, deci, proprietarul va fi considerat în afaceri, chiria va fi considerată activitate de afaceri, iar această activitate va fi considerată în Spania „Sediu Permanent”, deci supusă obligații fiscale și formale ca entitate nerezidentă cu sediu permanent” în Spania.

Implicații fiscale

• TVA 21%
• Retineri 19 % 

Deci, în ambele ultime cazuri cu Sediu Permanent, care sunt obligațiile formale de urmat de către proprietar? Urmând art. 164 din Legea 37/1992, urmatoarele:

1. Depuneți declarații referitoare la începerea, modificarea și încetarea activităților care determină supunerea acestora la impozit. Numim acest „registro Censal” ca subiect pasiv din taxa pe TVA.
2. Solicitați codul de identificare fiscală de la Administrație și comunicați-l și acreditați-l în cazurile stabilite.
3. Emite și livrează o factură pentru toate operațiunile sale, ajustată la ceea ce se stabilește prin regulament.
4. Tine contabilitatea si evidenta stabilita in modul definit prin reglementari, fara a aduce atingere prevederilor Codului comercial si a altor standarde contabile.
5. Prezintă periodic sau la solicitarea Administrației, informații legate de operațiunile economice ale acesteia cu terți. Modelul trimestrial 303 (TVA) și Modelul 115 (retenții)
6. Depuneți declarațiile-decontări corespunzătoare și introduceți suma impozitului rezultat.
7. O declarație sumară anuală.